Im Bundesgerichtshof steht ein neues Grundsatzurteil, zur Begrenzung von Schadensersatzleistung für Immobilienverkäufer an. Im behandelten Fall liegt die Klage des Käufers eines Mietshauses in Karlsruhe vor, der nach dem Kauf feststellte, dass die gesamte Immobilie von Hausschwamm befallen ist. Für deren Beseitigung fordert der Käufer die Erstattung der kompletten Kosten vom Vorbesitzer. Diese betragen mit circa 640.000 Euro fast dreimal so viel, wie der Kaufpreis der Immobilie, in Höhe von 260.000 Euro. Der Bundesgerichtshof muss jetzt entscheiden, ob es für die Schadensersatzpflicht des Verkäufers eine Begrenzung geben sollte, wenn die Schadensersatzforderung den eingenommenen Kaufpreis weit übersteigt. Vorab hatte das Landesgericht Berlin geurteilt, dass für die Berechnung der Schadensersatzhöhe der Wert der Immobilie im „mangelfreien Zustand“ maßgeblich sei. Dieser läge bei rund 600.000 Euro, so dass die rund sechs Prozent darüber liegende Forderung rechtmäßig sei. Gegen diese Entscheidung hat der Verkäufer geklagt, da es schwer nachvollziehbar ist, wieso er mehr bezahlen sollte, als er selbst eingenommen hat.
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Neue Einschränkungen für Untervermietungen
Einem aktuellen Urteil des BGH zufolge, beinhaltet eine Erlaubnis zur Untervermietung nicht automatisch auch kurzfristige, tageweise Vermietung einer Wohnung, beispielsweise an Touristen. Im vorliegenden Fall hatte ein Vermieter zugestimmt, dass sein Mieter seine 43-Quadratmeter große Wohnung untervermieten darf, da er selbst sie nur alle zwei Wochen für wenige Tage nutzt. Zur Sicherheit aller Beteiligten hatte er allerdings gefordert, dass der Untermieter auch eine Postvollmacht für Betriebskostenabrechnungen erhält, damit es später nicht zu Streit um die Nebenkosten kommt. Der Mieter hatte jedoch, statt einen regelmäßigen Untermieter zu suchen, seine Wohnung online zur tageweisen Untervermietung an Touristen angeboten. Dagegen klagte der Besitzer mit Erfolg. Nach Ansicht des Gerichts ist eine „gewöhnlich auf gewisse Dauer angelegte Untervermietung“ nicht gleichzusetzen mit einer tageweisen Vermietung, an „beliebige Touristen“. Auch die geforderte Postvollmacht zeigt, dass der Vermieter die Zustimmung von einem langfristigen Abkommen abhängig gemacht hat. Deshalb erstreckt sich die erteilte Genehmigung nicht auf die gewünschte kurzfristige Untervermietung an Touristen. Das der Mieter damit keinen Gewinn machen, sondern lediglich seine Kosten minimieren wollte, ist für die Entscheidung des Gerichts nicht maßgeblich.
Malerarbeiten bei Auszug?
Auch wenn der früher häufig verlangte komplette Neuanstrich einer Wohnung beim Auszug nicht mehr zwingend nötig ist, müssen Mieter doch zumindest eine neutrale Wandfarbe hinterlassen. Wird das versäumt, können Vermieter Schadensersatz verlangen. Dies entschied der Bundesgerichtshof und stärkte damit die Rechte der Vermieter. Im vorliegenden Fall hatten Mieter die ursprünglich weißen Wände ihrer Wohnung in Rot, Blau und Gelb gestrichen. Der ehemalige Mieter weigerte sich, mit dem Hinweis darauf, dass er laut Mietvertrag nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sei, die Wohnung vor seinem Auszug wieder weiß zu streichen. Da eine derart bunte Wohnung jedoch die Neuvermietung erschwert, verurteilte das Gericht ihn zur Zahlung der Kosten für den notwendigen Neuanstrichs. Wer seine Wohnung nicht farblich verändert hat, muss aber auch in Zukunft nicht renovieren, wenn der letzte Anstrich nicht älter als zwei Jahre ist.
Pflichten bei der Nebenkostenabrechnung
Immobilienbesitzer, die ein Haus oder eine Wohnung vermieten, müssen stets aufpassen, wichtige Fristen nicht zu verpassen. Aktuell steht die Abrechnung der Betriebskosten an, die nach Kalenderjahren abgerechnet, an die Mieter geschickt werden müssen. Bis zum 31. Dezember, muss diese Nebenkostenabrechnung beim Mieter ankommen. Geschieht dies nicht fristgerecht, kann der Mieter eine eventuelle Nachzahlung verweigern. Außerdem sind Vermieter verpflichtet, ihren Mietern die Möglichkeit zu bieten, die Abrechnung zu prüfen. Dafür müssen Vermieter alle dazu gehörenden Verträge und Rechnungen auf Wunsch ihren Mietern vorlegen. Trotzt Sorgfaltspflicht ist rund jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft. Allerdings werden diese, aufgrund der vielen verschiedenen Abrechnungsposten und fehlender Erfahrung der Mieter, nur selten beanstandet. Trotzdem sollte, um unnötige Kosten zu vermeiden, die gesetzlich vorgeschriebenen Inhalte und Formen beachtet werden. So müssen Nebenkostenabrechnungen grundsätzlich schriftlich erfolgen, den Abrechnungszeitraum (von maximal 12 Monaten) und den Verteilerschlüssel nennen, eine Aufstellung aller Kosten beinhalten und übersichtlich gestaltet sein. Die der Rechnung zugrunde liegenden Belege und Verträge sind dem Mieter, auf Verlangen, zeitnah nachzureichen.
Mieterklage gegen Rauchbelästigung abgelehnt
Nach dem aufsehenerregenden Gerichtsurteil, dass eine Wohnungskündigung, wegen Geruchsbelästigung durch Tabakrauch, als rechtmäßig bestätigte, wird jetzt eine Klagewelle in ähnlichen Fällen erwartet. Allerdings wird auch in Zukunft eine Klage, wegen Rauchens in der Wohnung, nur selten erfolgreich sein. Das musste jetzt auch ein Rentnerehepaar aus Premnitz feststellen, dass gegen den aufsteigenden Qualm ihrer unter, ihnen wohnenden, Nachbarn geklagt hatten. Damit wollten sie erreichen, dass ihre Nachbarn nur während vorgegebener Zeiten auf ihrem Balkon rauchen dürften und ständig ihren Aschenbecher leeren müssten. Dem hat das Amtsgericht Rathenow einen Riegel vorgeschoben. Demnach ist das Rauchen der angegebenen 12 Zigaretten pro Tag, auf dem Balkon, keine „wesentliche Beeinträchtigung“. Ein Unterlassungsanspruch ist in dem Fall nicht gerechtfertigt. Zwar wollen die Kläger Berufung gegen das Urteil einlegen, doch ein anderes Ergebnis wird nicht erwartet.