Archiv der Kategorie: Recht

BGH prüft die Mietpreisbremse

Der Bundesgerichtshof (BGH) muss jetzt über die Rechtmäßigkeit der Mietpreisbremse entscheiden, die für Berlin festgelegt wurde. Demnach sind Mieterhöhungen auf 15 Prozent, aller drei Jahre, begrenzt. Ein Vermieter, der eine Mieterhöhung um 20 Prozent vornehmen wollte, legte Revision beim BGH ein, nachdem das Berliner Landgericht seine diesbezügliche Klage abgelehnt hatte. Prinzipiell haben Vermieter zwar Deutschlandweit das Recht, Mieten um 20 Prozent, innerhalb von drei Jahren, zu erhöhen, doch Landesregierungen dürfen die maximal mögliche Erhöhung senken, wenn die allgemeine Versorgung mit ausreichend Wohnraum gefährdet ist. Da es in Berlin aktuell an bezahlbarem Wohnraum mangelt, wurde im vergangenen Frühjahr die umstrittene Mietpreisbremse eingeführt. Der Eigentümerverband Haus & Grund unterstützt die Klage, um die unerwünschte Deckelung möglichst schnell wieder zu kippen. Zudem würde sich eine positive Entscheidung des BGH bundesweit auswirken, da die Bundesregierung aktuell eine Ausweitung der Mietpreisbremse auf ganz Deutschland plant. Entscheidend für das anstehende Verfahren wird die Frage sein, ob der Bundesgerichtshof den derzeitigen Mangel an günstigem Wohnraum als ausreichende Begründung für die Inanspruchnahme der Ausnahmeregelung akzeptiert. Ein Urteil wird allerdings frühestens im nächsten Jahr erwartet.

Darf ich meine Wohnung untervermieten?

Mieter, die beispielsweise für einen längeren Zeitraum im Ausland leben, dürfen auch den größten Teil ihrer Wohnung untervermieten. Vermieter können dies nicht verbieten, wie der Bundesgerichtshof jetzt entschieden hat. Im vorliegenden Fall hatte ein Paar aus Hamburg geklagt, dass 2010 einen zeitlich befristeten Lehrauftrag in Kanada antrat. Um die Kosten für die Zweitwohnung zu senken beschlossen sie, ihre persönlichen Sachen in einem ihrer drei Zimmer zu lagern und den Rest der Wohnung zu vermieten. Dafür verweigerte die zuständige Hausverwaltung ihre Zustimmung. Das Paar klagte dagegen und bekam bereits 2011 vor dem Amtsgericht Hamburg Recht. Das Gericht verpflichtete den Vermieter zu einem Schadensersatz, in Höhe der verlorenen Mieteinnahmen von knapp 7500 Euro. Der Bundesgerichtshof bestätigte nun das Urteil, da ein „berechtigtes Interesse“ vorliegt. Eine gesetzliche Einschränkung über die Art und den Umfang der Wohnungsnutzung gibt es für Mieter nur, wenn dadurch die Mietsache Schaden nehmen, oder andere Mieter gestört werden können. Das jedoch ist bei einer Untervermietung nicht zu erwarten.

Vorsicht bei EnEV-Abmahnungen an Makler

Unseriöse Abmahn-Anwälte haben sich, in den vergangenen Jahren, vor allem Streaming-Nutzer oder Xing-Mitglieder vorgenommen. Jetzt scheinen sie Immobilienmakler als potentielle neue Geldquelle entdeckt zu haben. Derzeit erhalten tausende Makler Abmahnungen per Post, meistens aus dem Ausland. Darin wird damit gedroht, dass die betroffenen Makler die seit Anfang Mai geltenden EU-Richtlinien zur Energiesparverordnung (EnEV) nicht umgesetzt hätten. Demnach verstießen sie durch das Weglassen von bestimmten Kennzahlen in ihren Anzeigen gegen das Wettbewerbsrecht. Der Vizepräsident des Immobilienverbands Deutschland (IVD), Rudolf Koch, warnt davor, darauf mit Zahlung der geforderten Summe zu reagieren, da vor allem die Mahnschreiben aus dem Ausland vermutlich „Pishing-Aktionen von Kriminellen“ sind. Doch auch in Deutschland gibt es bereits erste Kanzleien, die die neuen EnEV-Regeln als mögliche Gebührenfalle für sich entdeckt haben. Makler, die in ihren Anzeigen vergessen, alle geforderten energetischen Daten für ihre Immobilien anzugeben, können tatsächlich von den Anwälten der Konkurrenz auf die Zahlung Gebühr verpflichtet werden. Deren Höhe richtet sich nach dem sogenannten Streitwert, also dem Wert der angebotenen Immobilien. Bei größeren Objekten können dafür mehrere Tausend Euro Strafe zusammen kommen. Problematisch ist in diesem Zusammenhang, dass die Kennzeichnungspflicht professionelle Anbieter ebenso betrifft, wie private Verkäufer oder Vermittler. Privatpersonen haben allerdings nur selten das Hintergrundwissen und werden damit leicht Opfer der halbseidenen Anwaltskanzleien. Doch noch haben alle Zeit, sich auf die neuen EU-Vorgaben einzustellen. Zwar gelten diese seit dem 1. Mai 2014, doch wurde vom Gesetzgeber eine Übergangsfrist festgelegt, so dass für das Fehlen der geforderten Energie-Angaben erst ab dem 1. Mai 2015 ein Ordnungsgeld droht. Bis dahin können diesbezügliche Anwaltsschreiben ruhig mit einem einfach „Danke für die Erinnerung“ ad acta gelegt werden.

Maklerverträge: Neues Widerrufsrecht

Ab Mitte Juni ändert sich das Widerrufsrecht für den Versandhandel, wovon beispielsweise der Online-Handel, aber auch Makler und Käufer von Immobilien betroffen sind. Mit dem Stichtag 13.06.2014 gelten dann in allen EU-Ländern die selben „Regeln im Versandhandel“, womit der Fernhandel erleichtert werden soll. Maklerverträge sind davon betroffen, wenn sie nicht in den Geschäftsräumen der Makler, sondern beispielsweise online oder telefonisch abgeschlossen worden. Demnach müssen Makler ihre Kunden schriftlich über die gesetzliche Widerrufsfrist von 14 Tagen belehren. Wird das versäumt, verlängert sich das Rücktrittsrecht der Kunden um zwölfeinhalb Monate. Bisher galt das Widerrufsrecht in solchen Fällen unbegrenzt. Kunden müssen allerdings nicht die zwei Wochen Widerrufsfrist abwarten, bis die Makler für sie aktiv werden. „Es steht ihnen selbstverständlich schon vorab frei, Exposés anzufordern beziehungsweise telefonisch oder via E-Mail Auskünfte einzuholen. Den gewünschten Unterlagen legen wir die Widerrufsbelehrung bei. Sie klärt die Kunden über ihre Rechte und die Dauer der Widerrufsfrist für ihre nächsten Schritte auf“, erklärt Immobilienexperte Michael Ostermaier, einer der Immobilienberater des Münchner Immobilienvermittlers Eigenwert GmbH.

Neue Regeln bei der Eigenbedarfskündigung

Die Voraussetzungen für eine sogenannte Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter, wurden jetzt vom Bundesgerichtshof (BGH) konkretisiert. So reicht es bereits aus, wenn der Vermieter bei einer Kündigung aus Eigenbedarf dem gekündigten Mieter den Namen desjenigen nennt, der in die Wohnung ziehen soll. Genauere Angaben zu weiteren Angehörigen oder Freunden, die vielleicht mit einziehen, sind nicht nötig. Im vorliegenden Fall gab das Gericht damit dem Beklagten recht. Er hatte eine Eigenbedarfskündigung zugunsten seiner Tochter vorgenommen und wurde vom Mieter verklagt, weil diesem nicht der Name des mit in die Wohnung ziehenden Freundes der Tochter genannt worden war. Dies ist, so der Richter, unnötig. Lediglich der Name der Eigenbedarfsperson musst durch den Vermieter, im Kündigungsschreiben, bekannt gegeben werden. An den Auflagen für eine Kündigung, ändert sich aber nichts. Nach §573 Abs. 2, Nr. 2 BGB darf ein Vermieter nur eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn er diese vernünftig und nachvollziehbar begründen kann. Als angemessener Begründung gilt beispielsweise der Einzug eines Verwandten, aber auch, wenn die Wohnräume beispielsweise als Arbeitsräume vom Vermieter genutzt werden sollen.