Mieter möchte die Wohnung kaufen: Warum ich ein Vorkaufsrecht vor der Finanzierung konkret prüfen lasse
Eine vermietete Wohnung steht zum Verkauf, und der Mieter möchte selbst kaufen. Ich würde daraus nicht sofort auf ein gesichertes Vorkaufsrecht schließen. Für die Finanzierung ist zuerst wichtig, welche rechtliche Situation tatsächlich vorliegt und welche Unterlagen das belegen.
Auch als anderer Kaufinteressent möchte ich diese Frage früh klären. Ein offener Vorkaufsfall kann den geplanten Erwerb betreffen. Deshalb gehören die Prüfung und der zeitliche Ablauf für mich vor eine bereits fest verplante Verwendung des Kreditbetrags.
Der Mietvertrag allein beantwortet die Frage nicht
Ein besonderes Mietervorkaufsrecht kann beim Verkauf vermieteter Wohnräume entstehen, wenn das Wohnungseigentum erst nach der Überlassung an den Mieter begründet wurde oder begründet werden soll. Entscheidend ist also auch die Reihenfolge der Ereignisse.
Ich würde mir deshalb weder vom bloßen Begriff Eigentumswohnung noch von einer langen Mietdauer eine abschließende Antwort versprechen. War die Wohnung bereits vorher Wohnungseigentum, ist die Ausgangslage eine andere. Der konkrete Verkaufsfall muss rechtlich eingeordnet werden.
Meine Unterlagen zeigen eine Zeitleiste
Überlassung und Umwandlung zuordnen
Ich halte fest, seit wann die Räume dem Mieter überlassen sind und wann Wohnungseigentum begründet wurde oder werden soll. Mietvertrag, Übergabeunterlagen und die Unterlagen zur Aufteilung helfen bei dieser Zuordnung. Unklare Daten lasse ich nicht durch eine ungefähre Erinnerung ersetzen.
Bei einem Kaufgespräch bitte ich darum, diese Angaben mit dem Notariat zu klären. Ein kurzer Satz im Exposé ist dafür keine vollständige Prüfung. Ich möchte wissen, welche Voraussetzungen im konkreten Fall erfüllt sind und welche noch nicht feststehen.
Wer verkauft an wen?
Die Regelung enthält unter anderem eine Ausnahme für den Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts des Vermieters. Ich würde daher den vorgesehenen Vertragspartner nicht als Nebensache behandeln. Ob eine Ausnahme vorliegt, ist anhand des tatsächlichen Falls zu beurteilen.
Vorkauf bedeutet nicht frei über den Preis zu bestimmen
Bei wirksamer Ausübung geht es grundsätzlich um den Eintritt in einen bereits vereinbarten Kaufvertrag zu dessen Bedingungen. Das ist etwas anderes als ein allgemeiner Anspruch, zuerst einen eigenen Wunschpreis anbieten zu dürfen. Für die Finanzierung brauche ich daher den vollständigen maßgeblichen Vertragsinhalt.
Ich prüfe nicht nur den Kaufpreis, sondern lasse auch weitere Verpflichtungen und die Abwicklung erklären. Eine Bankanfrage auf Grundlage eines alten Inserats kann die tatsächliche Vereinbarung verfehlen. Welche Frist läuft und wie die Erklärung abzugeben ist, kläre ich rechtzeitig fachlich.
Die Finanzierung muss zum konkreten Erwerb passen
Als betroffener Mieter würde ich Finanzierungsunterlagen früh zusammentragen, ohne einen Erfolg zu behaupten. Als anderer Kaufinteressent lasse ich mir den Stand des möglichen Vorkaufsfalls und den weiteren notariellen Ablauf erläutern. In beiden Fällen möchte ich keine unbestätigte Annahme in einen festen Zahlungstermin verwandeln.
Daneben bleibt der bestehende Mietvertrag ein eigener Prüfpunkt. Welche Bedeutung er für einen geplanten eigenen Einzug haben kann, behandle ich beim Kauf einer vermieteten Wohnung zur Selbstnutzung. Vorkaufsrecht und spätere Nutzung sind getrennte Fragen.
Mein nächster Schritt ist der gemeinsame Dokumentencheck
Ich würde Mietunterlagen, Aufteilungsdaten und den aktuellen Vertragsstand mit dem Notariat durchgehen. Für eine eigene Ausübung lasse ich Voraussetzungen, Mitteilung, Frist und Erklärung konkret prüfen. Ein allgemeiner Blogtext kann diese Einzelfallentscheidung nicht treffen.
So entsteht für das Bankgespräch ein nachvollziehbarer Erwerbsplan. Zuerst kläre ich, welcher Kauf überhaupt sicher verfolgt werden kann. Danach rechne ich mit dessen tatsächlichen Bedingungen weiter.