Vermietete Wohnung gekauft, Kaution übernommen: Warum ich das Geld nicht als freie Kaufreserve einplane
Eine vermietete Wohnung wechselt den Eigentümer. Zum Kaufvertrag gehört eine Übersicht, und darin steht auch die Mietkaution. Das wirkt schnell wie ein zusätzlicher Geldbetrag, der nach der Übergabe auf der Käuferseite landet. Ich würde ihn trotzdem nicht neben mein frei verfügbares Eigenkapital schreiben. Mit der Sicherheit hängen Verpflichtungen gegenüber dem Mieter zusammen. Für meinen Finanzierungsplan ist dieser Unterschied wichtiger als die Frage, auf welchem Konto die Übertragung zuerst sichtbar wird.
Ich möchte deshalb vor einer Kreditanfrage nicht nur den Kaufpreis kennen. Ich brauche eine saubere Aufstellung darüber, welche Beträge mir tatsächlich zur freien Finanzierung zur Verfügung stehen und welche lediglich mit dem bestehenden Mietverhältnis übernommen werden. Sonst sieht die Reserve auf dem Papier größer aus, als sie für Reparaturen oder Kaufnebenkosten wirklich ist.
Mit der Kaution kommen Rechte und Pflichten
Bei einer vom Mieter geleisteten Sicherheit tritt der Erwerber nach § 566a BGB in die damit verbundenen Rechte und Pflichten ein. Für mich ist damit die Ausgangsfrage klar: Welche Sicherheit besteht, in welcher Form liegt sie vor und wie wird ihre Übernahme nachgewiesen? Eine Zahl in einer Verkaufsübersicht beantwortet diese Fragen noch nicht. Ebenso wenig würde ich aus der bloßen Übergabe ableiten, dass der Betrag meinen eigenen Finanzierungsspielraum vergrößert.
Ich trenne dabei die Übernahme von der späteren Abrechnung. Ob irgendwann Ansprüche aus dem Mietverhältnis bestehen und wie sie rechtlich zu behandeln sind, ist eine eigene Prüfung. Daraus würde ich heute keine frei verfügbare Kaufreserve ableiten. Die Kaution ersetzt in meinem Plan weder eine ausreichende Rücklage noch eine belastbare Kreditentscheidung.
Diese Unterlagen lege ich neben den Kaufvertrag
Bestand und Form der Sicherheit klären
Ich würde den Mietvertrag, vorhandene Nachträge und einen nachvollziehbaren Nachweis über die Sicherheit zusammen ansehen. Handelt es sich um einen Geldbetrag oder eine andere vereinbarte Form? Passt der dokumentierte Bestand zur Verkäuferangabe? Sind offene Fragen festgehalten? Diese kleine Bestandsaufnahme verhindert, dass ein unklarer Posten einfach als Guthaben weitergereicht wird.
Übergabe und Zuordnung schriftlich festhalten
Für die Abwicklung möchte ich wissen, wer welchen Nachweis bereitstellt und wie die Übernahme konkret dokumentiert wird. Ich würde offene Widersprüche vor dem Abschluss mit den zuständigen Beteiligten klären lassen. Die tatsächliche rechtliche Gestaltung gehört in die Vertragsprüfung; eine eigene Tabelle kann sie begleiten, aber nicht ersetzen.
Mein Finanzierungsblatt bekommt getrennte Spalten
In die erste Spalte schreibe ich das Eigenkapital, das ich für den Erwerb wirklich einsetzen kann. Daneben stehen die vorgesehenen Kaufnebenkosten, mögliche Arbeiten und die verbleibende eigene Reserve. Die übernommene Mietsicherheit erhält einen eigenen Vermerk mit ihrem Nachweis. Ich addiere sie nicht einfach zu den Mitteln, aus denen ich die nächste Handwerkerrechnung zahlen möchte.
Auch andere wohnungsbezogene Positionen brauchen diese Trennung. Eine bereits beschlossene Sonderumlage kann eine zusätzliche Zahlungsfrage auslösen. Dazu habe ich meinen Prüfweg im Beitrag zur beschlossenen, noch nicht angeforderten Sonderumlage beschrieben. Für mich gehören solche Punkte vor die verbindliche Finanzierungsrechnung, damit die Monatsrate nicht allein im Mittelpunkt steht.
Vor der Zusage prüfe ich die wirklich freie Reserve
Ich würde meine Übersicht zum Schluss bewusst ohne die Kaution durchrechnen. Reicht das eigene Geld dann noch für die geplanten Erwerbskosten und den vorgesehenen Puffer? Falls nicht, ist die Lücke bereits im Ausgangsplan vorhanden. Eine übernommene Sicherheit sollte sie nicht verdecken. Mein nächster Schritt wäre deshalb eine vollständige Unterlagenliste und die Klärung der offenen Übergabepunkte, bevor ich verschiedene Kreditangebote auf dieser Grundlage vergleiche.