Bereitstellungszinsen bei Bauverzug: Die Kosten, die ich vor dem Kreditvergleich durchrechne
Der Bau kommt später voran, aber die Bank hält das Darlehen schon bereit. Genau dann kann ein Kostenpunkt auftauchen, den viele beim Vergleich der Bauzinsen übersehen. Ich bin Alex und würde Bereitstellungszinsen bei Bauverzug schon vor der Unterschrift durchrechnen.
Der entscheidende Betrag ist dabei der noch nicht abgerufene Teil des Darlehens. Wer nur auf den normalen Sollzins schaut, vergleicht bei einem längeren Neubau möglicherweise zwei Angebote, die in der Praxis sehr unterschiedlich teuer werden.
Was Bereitstellungszinsen von Darlehenszinsen unterscheidet
Für bereits ausgezahltes Geld fallen die vereinbarten Darlehenszinsen an. Bereitstellungszinsen betreffen dagegen Mittel, die nach den Vertragsbedingungen bereitstehen, aber noch nicht abgerufen wurden. Häufig beginnt diese Belastung erst nach einer bereitstellungszinsfreien Zeit. Länge, Beginn und Berechnung stehen im konkreten Vertrag.
Beide Kosten können während der Bauphase gleichzeitig auftreten: Ein Teil des Kredits ist ausgezahlt, ein anderer wartet auf die nächste Rechnung. Ich würde deshalb die monatliche Belastung aus beiden Teilen betrachten. Dazu kommen gegebenenfalls Miete, weitere Baukosten und die vertraglich bereits beginnende Tilgung.
Die vier Angaben, die ich aus jedem Angebot herausziehe
- Ab welchem Datum läuft die bereitstellungszinsfreie Zeit?
- Wie lange dauert sie genau?
- Wie hoch ist der Bereitstellungszins und auf welcher zeitlichen Basis wird er angegeben?
- Welche Beträge gelten wann als noch nicht abgerufen?
Ein Zinssatz pro Monat darf nicht mit einem Zinssatz pro Jahr verwechselt werden. Ebenso wichtig ist der Starttermin: Wenn die freie Zeit an den Vertragsabschluss anknüpft, können Planung und Genehmigung bereits Monate davon verbrauchen. Ich verlasse mich deshalb auf die Datumsangaben, nicht auf die Formulierung ausreichend Zeit.
So rechne ich eine Verzögerung in Euro um
Unser vereinfachtes Muster: Nach Ablauf der freien Zeit sind noch 120.000 Euro nicht ausgezahlt. Vereinbart sind beispielhaft 0,25 Prozent Bereitstellungszins pro Monat. Dann beträgt die monatliche Belastung 120.000 mal 0,0025, also 300 Euro.
Bleibt der Betrag vier Monate unverändert, ergeben sich 1.200 Euro. Sinkt der ungenutzte Betrag nach zwei Monaten auf 80.000 Euro, fallen im Beispiel zunächst zweimal 300 Euro und anschließend zweimal 200 Euro an: zusammen 1.000 Euro. Die Vertragsabrechnung kann von dieser vereinfachten Monatsrechnung abweichen; die Werte sind keine aktuellen Marktangebote.
Für mich ist diese Rechnung hilfreicher als die pauschale Aussage, ein paar Monate Verzögerung seien schon verkraftbar. Du siehst unmittelbar, welche Reserve gebraucht wird und ob ein anderes Angebot mit längerer freier Zeit interessant sein könnte.
Warum ich drei Bauabläufe plane
Der vorgesehene Ablauf
Hier ordne ich den Abruf des Darlehens dem Zahlungsplan zu. Dafür brauche ich realistische Termine für Eigenkapitaleinsatz, Bauabschnitte und Rechnungen. Nicht jede Rechnung ist sofort auszahlungsfähig; Nachweise und Voraussetzungen der Bank müssen ebenfalls eingeplant werden.
Eine moderate Verzögerung
Ich verschiebe einzelne Auszahlungen beispielsweise um einige Monate. Dann berechne ich Bereitstellungszinsen und zusätzliche laufende Belastungen neu. Diese Variante macht sichtbar, ob die Finanzierung auch mit einem weniger glatten Bauablauf funktioniert.
Ein deutlich ungünstiger Verlauf
Hier frage ich, was passiert, wenn mehrere Verzögerungen zusammenkommen. Die frei verfügbare Reserve sollte nicht schon im normalen Ablauf vollständig verschwinden. Einen exakten Bauverlauf kann niemand garantieren. Ein tragfähiger Plan muss aber erkennbare Unsicherheiten aushalten.
Mehr freie Zeit gegen einen Zinsaufschlag vergleichen
Eine längere bereitstellungszinsfreie Zeit kann wertvoll sein. Ich würde dafür jedoch nicht automatisch jeden Aufpreis akzeptieren. Ein höherer normaler Darlehenszins wirkt möglicherweise über viele Jahre, während vermiedene Bereitstellungszinsen nur während der Abrufphase anfallen.
Deshalb lasse ich mir beide Angebote mit gleichen Eckdaten rechnen: identische Darlehenssumme, Zinsbindung, Tilgung und Zahlungsplanung. Anschließend stelle ich die Mehrkosten des normalen Zinses den voraussichtlichen Einsparungen in mehreren Bauabläufen gegenüber. Nur so lässt sich beurteilen, welcher Spielraum seinen Preis wert ist.
Geld vorschnell abrufen kann die falsche Abkürzung sein
Ein früher Abruf allein zur Vermeidung der Bereitstellungszinsen ist nicht automatisch günstiger. Auf ausgezahlte Beträge können reguläre Darlehenszinsen entstehen. Außerdem gelten die vereinbarten Verwendungsvorgaben und Auszahlungsvoraussetzungen. Ich würde deshalb keine künstlichen Zahlungen oder unnötigen Vorausleistungen auslösen.
Auch die Reihenfolge von Eigenkapital und Kreditabruf sollte mit der Bank geklärt sein. Es bringt wenig, am Tabellenblatt eine attraktive Reihenfolge zu erfinden, die der Vertrag gar nicht zulässt.
Meine Fragen bei einem absehbaren Bauverzug
- Welche Rechnungen verschieben sich tatsächlich und um wie lange?
- Wann endet die freie Zeit laut Vertrag?
- Kann die Bank eine Verlängerung anbieten und was kostet sie?
- Welche Nachweise fehlen für eine bereits geplante Auszahlung?
- Wie hoch wird die Gesamtbelastung zusammen mit Miete und laufenden Zinsen?
Ich würde früh Kontakt aufnehmen und den aktualisierten Zahlungsplan vorlegen. Ob eine Anpassung möglich ist, hängt von der Vereinbarung und dem Kreditgeber ab. Ein automatischer Anspruch auf eine kostenlose Verlängerung lässt sich daraus nicht ableiten.
Mein nächster Schritt für deinen Kreditvergleich
Bitte jeden Anbieter um einen konkreten Abruf- und Kostenplan für deinen Bau. Ergänze selbst eine verzögerte Variante und markiere den niedrigsten freien Reservebetrag. Erst danach würde ich den Immobilienkredit anhand seiner Gesamtkosten und seines Spielraums vergleichen. Ein kleiner Unterschied im Sollzins ist sichtbar. Ein schlecht passender Zeitplan kann später deutlich mehr Aufmerksamkeit kosten.