Ich hatte in meiner Anfangszeit als Vermieter mal den Fall, dass ein Mieter einfach die Miete um 30 % gekürzt hat, weil im Bad ein Lüfter nicht funktionierte. Das war für mich damals ein kleiner Schock – aber vor allem ein Aha-Erlebnis. Seitdem gehe ich mit Mietminderungen deutlich strukturierter um.
1. Grundsatz: Mängel müssen objektiv vorhanden sein
Nicht jedes Ärgernis ist ein Mangel. Und nicht jeder Mangel berechtigt zur Minderung. Ich prüfe deshalb immer zuerst:
- Liegt wirklich ein Mangel im mietrechtlichen Sinne vor?
- Ist die Wohnnutzung wesentlich beeinträchtigt?
- Wurde mir der Mangel schriftlich angezeigt?
Beispiel:
Ein defekter Rollladengurt im Gästezimmer ist kein Grund für eine Mietminderung von 20 %. Ein mehrtägiger Heizungsausfall im Winter dagegen schon.
Ich dokumentiere alle Meldungen – auch WhatsApp-Nachrichten – und reagiere immer schriftlich, am besten per E-Mail mit Lesebestätigung.
2. Meine erste Reaktion: Ruhig, sachlich, lösungsorientiert
Wenn ich über einen Mangel informiert werde, ist meine erste Antwort immer:
- Dank für die Mitteilung
- Prüfung und ggf. sofortige Beauftragung einer Fachfirma
- Bitte um Geduld bzw. realistische Termininfo
- Hinweis, dass die Miete ggf. unter Vorbehalt gezahlt werden kann, bis der Mangel behoben ist – aber bitte nicht einfach eigenmächtig kürzen
Das sieht z. B. so aus:
Sehr geehrter Herr/Frau XY,
danke für Ihre Information. Ich beauftrage heute noch eine Fachfirma zur Prüfung. Bitte teilen Sie mir mit, wann ein Termin möglich ist.Eine Mietminderung ist grundsätzlich möglich, wenn der Mangel erheblich ist. Bitte beachten Sie aber, dass die Miete nicht einseitig ohne Prüfung und Rückmeldung meinerseits gemindert werden sollte.
Damit zeige ich Gesprächsbereitschaft – ohne die eigene Position vorschnell aufzugeben.
3. Wann ich die Minderung akzeptiere
Wenn die Beeinträchtigung klar und erheblich ist – z. B.:
- Heizungsausfall im Winter
- Ausfall von Warmwasser über mehrere Tage
- massiver Schimmelbefall
- Wasserschaden mit Nutzungseinschränkung
Dann signalisiere ich dem Mieter: „Ich verstehe die Situation, wir klären das gemeinsam.“ Ich orientiere mich an gerichtlichen Richtwerten (z. B. aus Tabellen der Mietervereine oder Haus & Grund) und biete von mir aus einen konkreten Minderungsbetrag an.
Beispiel:
Für den Zeitraum vom 1. bis 7. Februar 2025 erkenne ich eine Mietminderung von 15 % an, entsprechend [Betrag]. Sie können diesen Betrag von der Miete abziehen.
4. Wann ich widerspreche
Es gibt leider auch Fälle, in denen Mieter die Miete eigenmächtig und ohne nachvollziehbaren Grund kürzen – z. B. wegen:
- kurzfristigem Ausfall eines Lichtschalters
- lauten Nachbarn (ohne objektive Beeinträchtigung)
- subjektiv empfundener Kälte, obwohl Heizung funktioniert
In solchen Fällen widerspreche ich schriftlich und bestimmt – und fordere die ausstehende Miete nach. Ich weise auch darauf hin, dass eine unberechtigte Minderung zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen kann.
Bisher hat das in 90 % der Fälle zur vollständigen Nachzahlung geführt.
5. Was ich juristisch beachte
Wichtig für mich:
- Mietminderung gilt automatisch, wenn der Mangel da ist – auch ohne ausdrückliche Zustimmung. Aber: Der Mieter muss beweisen, dass der Mangel erheblich war.
- Bei Unsicherheit dokumentiere ich alles mit Fotos, E-Mails, ggf. auch Zeugen (z. B. Handwerkerberichte)
- Ich lasse im Zweifel rechtlich prüfen – vor allem, wenn die Minderung über 20 % geht oder sich über Monate zieht
Ich arbeite dafür mit einem Fachanwalt zusammen, der mir im Hintergrund Tipps gibt – das kostet nicht viel, spart aber viel Ärger.
Mietminderungen sind kein Drama – wenn man vorbereitet ist
Früher haben mich solche Situationen nervös gemacht. Heute sehe ich sie als Teil des Jobs. Wichtig ist:
- Früh reagieren
- Alles dokumentieren
- Ruhig bleiben
- Juristische Grundlagen kennen
- Und: Nicht alles hinnehmen, was der Mieter für einen Mangel hält
Wenn ich das beherzige, lassen sich 90 % aller Fälle einvernehmlich lösen – ohne Gericht, ohne Drama.
Im nächsten Artikel zeige ich dir vielleicht, wie ich bei Neuvermietung die Renovierungskosten kalkuliere, wann ich selbst Hand anlege – und wann ich lieber Profis ranlasse.
Bis bald. Alex