Erbbaurecht finanzieren: Diese Restlaufzeit gleiche ich mit der Darlehensdauer ab
Ein Kaufpreis für ein Haus mit Erbbaurecht ist nicht die ganze Finanzierungsgeschichte. Ich prüfe zusätzlich, wie lange das Recht noch läuft, welcher Erbbauzins vereinbart ist und wie meine geplante Darlehensdauer dazu passt. Genau dieser Abgleich gehört für mich vor die Finanzierungszusage und vor den Notartermin.
Restlaufzeit und Darlehenslaufzeit sind zwei verschiedene Termine
Beim Erbbaurecht gehört das Grundstück einer anderen Person oder Institution; erworben wird das vertraglich ausgestaltete Recht, das Grundstück und das darauf stehende Gebäude zu nutzen. Beim Verkauf übernimmt der Käufer die Bedingungen des bestehenden Vertrags. Ich lese deshalb nicht nur das Datum auf dem Exposé, sondern lasse mir den Vertrag und den aktuellen Grundbuchstand zeigen.
Dann trage ich zwei Zeitachsen nebeneinander ein: die verbleibende Laufzeit des Erbbaurechts und die voraussichtliche Zeit bis zur vollständigen Rückzahlung meines Darlehens. Eine Verlängerung setze ich dabei nicht einfach voraus. Ob sie möglich ist, welche Zustimmung sie erfordert und welche Entschädigungs- oder Heimfallregeln gelten, muss ich anhand des konkreten Vertrags klären.
Warum die Laufzeit für die Beleihung relevant sein kann
Die Beleihungswertermittlungsverordnung nennt für die Beleihung von Erbbaurechten ausdrücklich die Restlaufzeit. Einschränkungen aus dem Erbbaurecht sollen in der Wertermittlung ebenfalls berücksichtigt werden. Das ist ein Hinweis darauf, warum ein niedrigerer Kaufpreis allein nicht reicht, um die Finanzierung einzuschätzen.
Ich mache daraus keine pauschale Aussage über jede Bank oder jedes Kreditangebot. Die genannte Vorschrift betrifft die Wertermittlung in ihrem Anwendungsbereich; Kreditgeber können ihre konkreten Anforderungen unterschiedlich festlegen. Für mein Vorhaben frage ich deshalb früh nach, ob Laufzeit, Rangverhältnisse und Vertragsbedingungen zur geplanten Darlehensstruktur passen.
Den Erbbauzins rechne ich als laufende Verpflichtung ein
Zum Kredit kommen die regelmäßigen Zahlungen aus dem Vertrag hinzu. Ich prüfe, wann der Erbbauzins fällig wird, ob eine Anpassungsklausel vereinbart ist und welche Berechnungsgrundlage der Vertrag nennt. Für mein Monatsbudget setze ich die aktuelle Belastung neben Rate, Hausgeld, Rücklagen und Instandhaltung. Eine mögliche spätere Anpassung behandle ich als eigenes Prüfthema, nicht als sichere Prognose.
Außerdem kläre ich, welche Zustimmung des Grundstückseigentümers für Verkauf oder Belastung erforderlich ist und welche Unterlagen die finanzierende Bank dafür sehen möchte. Das erspart mir hoffentlich die unangenehme Überraschung, dass Kaufvertrag, Zustimmung und Auszahlung an unterschiedlichen Bedingungen hängen.
Meine Unterlagenliste vor dem Finanzierungsvergleich
- Erbbaurechtsvertrag mit Restlaufzeit, Erbbauzins und Anpassungsklauseln
- aktueller Grundbuchauszug und vorhandene Belastungen oder Rangvereinbarungen
- Regeln für Zustimmung, Veräußerung, Verlängerung und Vertragsende
- geplante Darlehensdauer, Tilgung und mögliche Restschuld am Ende der Zinsbindung
- schriftliche Rückmeldung des Kreditgebers zu den konkreten Vertragsunterlagen
Wenn Restlaufzeit und Finanzierung zeitlich eng zusammenliegen, vergleiche ich nicht bloß Monatsraten. Ich lasse die offene Laufzeitfrage vor einer verbindlichen Kaufentscheidung beantworten und hole bei Bedarf eine unabhängige rechtliche oder finanzielle Einschätzung ein. So bleibt mein Kreditbedarf an den tatsächlichen Vertragsbedingungen ausgerichtet.