Ich geb’s zu: Als ich das erste Mal von einer „100 % Finanzierung“ gehört hab, hab ich nur gelacht.
„Kein Eigenkapital, nur Kredit? Wer macht denn sowas?“
Tja – ein paar Jahre später stand ich selbst genau an diesem Punkt. Und ich erzähle dir jetzt ganz ehrlich, wie es gelaufen ist.

Wie ich da reingerutscht bin

Damals war ich noch nicht so weit, ordentlich Eigenkapital auf die Seite zu legen. Ich hatte zwar ein paar Rücklagen, aber die wollte ich nicht komplett ins Haus stecken. Dann kam DIE Immobilie. Traumlage, fairer Preis, aber ich wusste: Wenn ich jetzt nicht zuschlage, ist sie weg.

Also hab ich’s riskiert: Ich bin zur Bank und hab nach einer Vollfinanzierung gefragt.

Die Reaktion der Bank

Der Berater hat mich erstmal angesehen, als hätte ich vorgeschlagen, das Haus mit Monopoly-Geld zu bezahlen. Aber dann kam: „Ja, geht – aber die Konditionen sind härter.“
Was hieß das konkret?

• Zins fast 0,5 % höher als bei normaler Finanzierung.
• Strengere Prüfung meiner Bonität.
• Und ich musste wenigstens die Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) selbst zahlen.

Mein Gefühl währenddessen

Ganz ehrlich: Ich hatte schlaflose Nächte.
Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital bedeutet: maximale Verschuldung von Tag 1. Du startest nicht bei 80 %, sondern bei 100 % oder mehr. Und wenn die Zinsen steigen oder du mal weniger verdienst – dann wird’s eng.

Wie es am Ende lief

Es war kein Spaziergang. Die Rate war höher, und ich hab die ersten Jahre echt am Budget geschraubt, damit ich über die Runden komme. Aber: Ich hab’s geschafft. Nach ein paar Jahren konnte ich Sondertilgungen leisten und mich langsam aus der „Falle“ befreien.
Und weißt du was? Heute bin ich froh, dass ich’s gemacht hab. Ohne diesen Schritt hätte ich die Immobilie nie bekommen – und sie ist mittlerweile im Wert gestiegen.

Meine Lehren daraus

• Mach es nur, wenn die Immobilie wirklich passt. Für irgendein Haus würde ich nie 100 % finanzieren.
• Rechne knallhart durch. Was passiert, wenn die Zinsen steigen? Wenn dein Einkommen mal schwankt?
• Polster behalten. Ich hatte ein paar Rücklagen, und ohne die hätte ich’s nicht geschafft.
• Psychische Belastung nicht unterschätzen. Die ersten Jahre war’s ein ständiges Rechnen und Hoffen.

Fazit in einem Satz

Ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist möglich – aber er fühlt sich an wie Autofahren ohne Sicherheitsgurt. Kann gutgehen, aber wenn was passiert, bist du voll drin.

Ich will heute mal ganz ehrlich sein: Als Selbstständiger fühlst du dich bei Bankgesprächen oft wie ein Bittsteller zweiter Klasse. Ich habe es selbst erlebt. Während Angestellte mit einem sicheren Gehalt fast schon auf dem roten Teppich empfangen werden, wirst du als Unternehmer oder Freiberufler kritisch beäugt: „Wie schwanken Ihre Einnahmen? Haben Sie die letzten drei Steuerbescheide dabei? Und wie sicher ist Ihr Geschäftsmodell überhaupt?“ – Ja, so oder so ähnlich läuft das tatsächlich.

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Warum Banken so misstrauisch sind

Das Hauptproblem: Selbstständige haben keine fixen monatlichen Einkünfte. Banken lieben Berechenbarkeit – und genau die fehlt hier. Schwankende Umsätze, saisonale Einbrüche, mal ein Top-Jahr und dann wieder ein schwächeres – all das macht die Risikobewertung schwieriger.
Dazu kommt: Banken verlangen bei Selbstständigen fast immer drei aktuelle Steuerbescheide, eine BWA (betriebswirtschaftliche Auswertung) und oft noch einen Jahresabschluss. Wer das nicht vorlegen kann, hat schlechte Karten.

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Aber: Es ist nicht unmöglich!

Ich kenne einige Selbstständige, die trotzdem sehr gute Konditionen bekommen haben. Der Schlüssel liegt in der Vorbereitung:

• Saubere Unterlagen: Steuerbescheide, BWAs, Einnahmen-Überschuss-Rechnungen – alles griffbereit.
• Solide Eigenkapitalquote: Wer 20 % oder mehr einbringt, signalisiert Sicherheit.
• Stabile Branche: Ärzte, Anwälte, IT-Freiberufler oder Architekten haben meist leichteres Spiel als Kreative mit schwankenden Honoraren.
• Private Absicherung: Lebensversicherung, Berufsunfähigkeitsversicherung oder langfristige Verträge zeigen der Bank: Das Risiko ist überschaubar.

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Ein Praxisbeispiel aus meinem Umfeld

Ein befreundeter Fotograf wollte ein Haus finanzieren. Seine Einnahmen schwankten stark – mal 7.000 €, mal nur 2.000 € im Monat. Die Bank hat gezögert. Am Ende hat er sich mit einem Bürgschaftsmodell über seine Frau abgesichert, die fest angestellt war. Ergebnis: Finanzierung genehmigt, und zwar zu fast denselben Konditionen wie bei Angestellten.

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Alternative Wege zur Finanzierung

Wenn die klassische Bank nicht mitspielt, gibt es noch andere Ansätze:

• Spezialisierte Baufinanzierer für Selbstständige, die sich auf diese Zielgruppe eingestellt haben.
• KfW-Kredite als Ergänzung, um Eigenkapital zu ersetzen oder bessere Konditionen zu bekommen.
• Privatkredite oder Family-Deals, um den Eigenkapitalanteil zu erhöhen.

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Selbstständige haben es schwerer – das stimmt. Aber wer seine Unterlagen auf den Punkt vorbereitet und clever kombiniert, hat gute Chancen. Banken wollen keine perfekten Einnahmen, sondern vor allem Sicherheit und Nachweise. Wer die liefern kann, bekommt auch als Unternehmer seine Immobilie finanziert.

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Als Selbstständiger einen Immobilienkredit zu bekommen, fühlt sich manchmal an wie ein Marathon mit Hürden. Ich hab’s selbst erlebt: Während Angestellte mit einem stabilen Gehaltsnachweis oft schnell grünes Licht bekommen, schaut die Bank bei Selbstständigen dreimal hin. Aber: Es ist möglich – und mit den richtigen Schritten sogar erfolgreich. Hier meine Geschichte.

Der erste Schock – Misstrauen der Banken

Ich erinnere mich an mein erstes Gespräch mit einer Bank.
Mein Gegenüber war freundlich, aber man merkte sofort: Selbstständige sind für Banken ein Risiko. Statt eines Gehaltszettels musste ich meine BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung), Steuerbescheide und Kontoauszüge der letzten 3 Jahre vorlegen.
Mein Gefühl: „Ich muss mich mehr rechtfertigen als ein Angestellter.“

Was ich daraus gelernt habe

• Stabilität zählt mehr als Höhe: Es bringt nichts, einmal ein Top-Jahr zu haben und die restlichen Jahre schwach. Konstante Gewinne sind wichtiger.
• Liquidität nachweisen: Die Bank will sehen, dass du nicht jeden Cent sofort wieder reinvestierst. Ein gesunder Cashflow ist entscheidend.
• Eigenkapital ist Trumpf: Gerade als Selbstständiger solltest du 20–30 % Eigenkapital einplanen – das macht dich glaubwürdiger.

Meine Strategie – so habe ich die Bank überzeugt

1. Unterlagen top vorbereitet: Ich hatte alle Steuerbescheide, BWAs und Kontoauszüge sortiert und sauber präsentiert.
2. Business erklärt: Ich habe mein Geschäftsmodell kurz vorgestellt – so hat die Bank verstanden, dass mein Einkommen nicht „zufällig“ ist, sondern planbar.
3. Eigenkapital eingebracht: Mit 25 % Eigenkapital war ich gleich in einer besseren Verhandlungsposition.
4. Vergleiche eingeholt: Am Ende bekam ich über einen Vermittler (Interhyp) ein besseres Angebot als direkt bei der Hausbank.

Typische Hürden für Selbstständige

• Schwankende Einnahmen: Banken hassen Unsicherheit.
• Kurze Selbstständigkeit: Unter 3 Jahren wird’s fast unmöglich.
• Viele Unterlagen: Mehr Papierkram als bei jedem Angestellten.

Tipps aus meiner Erfahrung

• Bereite dich vor, als würdest du einem Investor dein Business erklären.
• Bau Eigenkapital auf – je mehr, desto besser.
• Lass dich nicht von der ersten Absage entmutigen. Oft hängt es vom einzelnen Bankberater ab.
• Nutze Vermittler – die kennen Banken, die selbstständigenfreundlicher sind.

Ja, es ist schwerer, als Selbstständiger einen Immobilienkredit zu bekommen. Aber unmöglich ist es nicht. Mit Vorbereitung, Eigenkapital und den richtigen Partnern an der Seite kannst du dir genauso deinen Immobilientraum erfüllen.

Ich hab’s geschafft – und wenn ich’s hinkriege, dann schaffst du das auch.

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Neulich hat mir ein Freund erzählt, er wolle sein komplettes Dach samt Photovoltaikanlage sanieren – Gesamtkosten: über 120.000 €. Da musste ich sofort grinsen und sagen: „Mit einem kleinen Modernisierungskredit kommst du da nicht weit.“ Genau für solche Fälle lohnt sich die Überlegung, statt eines Konsumentenkredits lieber einen klassischen Immobilienkredit mit Grundschuldeintrag aufzunehmen.

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Wo liegt der Unterschied?

Ein Modernisierungskredit läuft in der Regel als normaler Ratenkredit – schnell, unbürokratisch, aber nur für Summen bis etwa 75.000 €.
Ein Immobilienkredit mit Grundschuld dagegen ist eine „richtige“ Baufinanzierung: Die Bank lässt sich ins Grundbuch eintragen und hat damit eine starke Sicherheit. Für dich bedeutet das: deutlich bessere Konditionen bei großen Beträgen.

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Ein Vergleich, der es auf den Punkt bringt

• 50.000 € Modernisierungskredit, 6 Jahre Laufzeit, 5 % Zins → monatlich ca. 805 €
• 120.000 € Immobilienkredit mit Grundschuld, 20 Jahre Laufzeit, 3,2 % Zins, 2 % Tilgung → monatlich ca. 1.500 €

Man sieht: Für große Projekte ist die Baufinanzierung langfristig oft angenehmer tragbar, weil du die Laufzeit strecken kannst und die Zinsen niedriger sind.

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Wann ist was sinnvoll?

• Kleine Renovierungen (Bad, Küche, Fenster) → Modernisierungskredit, schnell & unkompliziert
• Große Sanierungen (Dach, Anbau, komplette Haustechnik) → Immobilienkredit mit Grundschuld, günstiger Zins trotz hohem Volumen
• Mischfälle: Manche nutzen sogar beides parallel – Modernisierungskredit für schnelle Maßnahmen, Immobilienkredit für die großen Brocken.

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Ein Beispiel aus meiner Erfahrung

Bei meiner Immobilie habe ich vor einigen Jahren das Dach erneuert. Das Projekt lag bei rund 85.000 €. Damals stand ich genau vor der Frage: „Ratenkredit oder Baufinanzierung?“ Am Ende habe ich mich für den Immobilienkredit entschieden, weil die Zinsen einfach viel niedriger waren – und ich zusätzlich Sondertilgungen vereinbaren konnte. Das hat mir später extrem geholfen, schneller zurückzuzahlen.

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Die Entscheidung hängt nicht nur von der Summe, sondern auch von deiner Planungssicherheit ab. Wenn du ein großes Projekt über viele Jahre finanzieren willst, ist der Immobilienkredit mit Grundschuld meist die bessere Wahl. Willst du hingegen nur eine schnelle, überschaubare Renovierung stemmen, reicht ein Modernisierungskredit völlig aus.

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Als meine erste Zinsbindung langsam auslief, stand ich vor der großen Frage: Was passiert, wenn die Zinsen steigen?
Die Antwort hieß für mich: Forward-Darlehen. Viele haben davon gehört, wissen aber nicht genau, wie es funktioniert. Ich hab es selbst genutzt und kann dir heute erzählen, warum es mir mehrere tausend Euro gespart hat – und worauf du unbedingt achten solltest.

Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist im Prinzip eine Wette auf die Zukunft.
Du vereinbarst schon heute einen Kredit, den du erst in 1, 2, 3 oder sogar bis zu 5 Jahren abrufst – zum heutigen Zinssatz.
Klingt genial? Ist es auch – wenn die Zinsen tatsächlich steigen.
Bleiben sie gleich oder sinken, zahlst du im Nachhinein mehr, weil du dich zu früh festgelegt hast.

Meine Erfahrung mit dem Forward-Darlehen

Ich habe mein erstes Forward-Darlehen etwa drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen. Die Zinsen lagen damals bei rund 1,8 %. Viele meinten, das sei riskant, weil niemand wusste, wie sich der Markt entwickelt.
Am Ende war es ein Glücksgriff: Als meine Anschlussfinanzierung startete, lagen die Zinsen bereits bei über 2,5 %. Ich habe also über die Laufzeit locker 15.000 € gespart – nur, weil ich frühzeitig gehandelt habe.

Worauf du achten musst

• Forward-Aufschlag: Je früher du das Darlehen abschließt, desto höher der kleine Zinsaufschlag. Bei mir waren es ca. 0,2 %.
• Bindung: Einmal unterschrieben, kommst du nicht mehr raus – egal, wie sich die Zinsen entwickeln.
• Vergleich: Nicht nur bei der Hausbank fragen, sondern über Vermittler und Online-Portale nach den besten Angeboten schauen.

Für wen lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ich sag’s mal so:

• Wenn du Angst vor steigenden Zinsen hast und langfristig Sicherheit willst, dann passt es perfekt.
• Wenn du flexibel bleiben und auf fallende Zinsen spekulieren willst, dann eher nicht.

Für mich war es die richtige Entscheidung, weil ich nachts besser geschlafen habe, als ich wusste: Mein Zinssatz ist fix, egal was kommt.

Das Forward-Darlehen ist kein Zaubertrick, aber ein extrem nützliches Werkzeug. Ich habe es genutzt, um mich langfristig abzusichern – und es hat sich ausgezahlt.

Wenn du also schon heute weißt, dass deine Zinsbindung bald ausläuft, fang rechtzeitig an, über ein Forward-Darlehen nachzudenken. Es kann dir am Ende nicht nur Geld, sondern auch eine Menge Nerven sparen.

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