Archiv der Kategorie: Meine Erfahrungen

Was tun, wenn der Beleihungswert zu niedrig ist? Mein Erfahrungsbericht mit der Bank und der Lösung

Als ich vor zwei Jahren mein Haus finanzieren wollte, war eigentlich alles klar: Kaufpreis stand, Eigenkapital war da, Kreditangebot war in Aussicht. Und dann kam’s:
„Leider können wir den gewünschten Darlehensbetrag nicht freigeben, da der ermittelte Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt.“
Ich war erstmal sprachlos. Doch dann hab ich verstanden, wie die Banken rechnen – und was man tun kann, wenn diese Zahl zum Problem wird. In diesem Artikel erzähle ich dir, wie es bei mir lief, worauf du achten solltest und welche Auswege du hast, wenn es bei dir ähnlich läuft.


Was ist der Beleihungswert überhaupt?

Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank deiner Immobilie beimisst – und nicht zu verwechseln mit dem Kaufpreis oder dem Marktwert.
Banken denken konservativ: Sie fragen sich, wie viel sie im Notfall bekommen würden, wenn sie die Immobilie verkaufen müssten. Und dieser Wert liegt fast immer unter dem Marktpreis. Bei mir waren das damals rund 10 Prozent Unterschied.
Wenn du also ein Haus für 400.000 Euro kaufst, aber die Bank sagt: „Beleihungswert 360.000 Euro“, dann berechnet sie ihr Risiko auf Basis dieser 360.000 – und das beeinflusst direkt die Höhe des Kredits und den Zinssatz.


Was bedeutet ein zu niedriger Beleihungswert für dich?

In meinem Fall bedeutete es konkret:

  • Die Bank wollte mir weniger Kredit geben als ursprünglich zugesagt.
  • Ich sollte mehr Eigenkapital einbringen.
  • Alternativ hätte ich einen Teilbetrag über einen teureren Privatkredit aufnehmen müssen.

Es war frustrierend – weil ich ja dachte, alles passt.


Warum fällt der Beleihungswert manchmal zu niedrig aus?

Es gibt mehrere Gründe:

  1. Kaufpreis über Marktniveau
    Gerade bei beliebten Lagen zahlen Käufer oft über dem „objektiven“ Wert. Das erkennt die Bank, kalkuliert aber vorsichtiger.
  2. Zustand der Immobilie
    Wenn Modernisierungen fehlen oder bekannte Mängel bestehen, mindert das den Beleihungswert – auch wenn du sanieren willst.
  3. Wertansätze des Gutachters
    Die Bank schickt meist eigene Gutachter oder Bewertungsverfahren los – und die arbeiten mit strengen Standards. Auch emotionale Faktoren wie „schöner Garten“ oder „ruhige Lage“ fallen dabei oft durchs Raster.

Was habe ich getan?

Ich war ehrlich gesagt kurz davor, das ganze Projekt aufzugeben. Aber dann habe ich es so gelöst:

  1. Zweitmeinung einholen
    Ich habe einen unabhängigen Finanzierungsvermittler eingeschaltet. Der hat mir drei Banken gezeigt, die andere Bewertungsverfahren nutzen. Eine davon hat denselben Beleihungswert wie der Kaufpreis angesetzt – weil sie auf Erfahrungswerte und Lageanalysen gesetzt hat.
  2. Bank gewechselt
    Ich habe mich für die zweite Bank entschieden. Der Zinssatz war zwar 0,1 Prozentpunkte höher – aber ich musste kein zusätzliches Eigenkapital aufbringen und konnte mein Projekt so umsetzen, wie geplant.
  3. Option: Nachverhandlung mit Verkäufer
    Das kam bei mir nicht in Frage – aber manchmal kann man mit dem Verkäufer über den Preis sprechen, wenn der Beleihungswert deutlich darunter liegt. Gerade bei privaten Verkäufern ist das manchmal möglich.

Was kannst du tun, wenn es dir ähnlich geht?

Wenn deine Bank den Beleihungswert zu niedrig ansetzt, hast du drei Möglichkeiten:

  • Du akzeptierst die höhere Eigenkapitalanforderung und finanzierst ggf. über mehrere Bausteine.
  • Du holst dir ein Zweitangebot von einer anderen Bank oder einem Vermittler.
  • Du versuchst, mit dem Verkäufer zu verhandeln oder durch Sanierungspläne den Wert besser darzustellen.

Wichtig ist: Lass dich nicht entmutigen. Ich habe gelernt, dass unterschiedliche Banken ganz unterschiedlich bewerten – und dass es sich lohnt, ruhig nochmal zwei, drei Schritte zurückzugehen, um am Ende die bessere Lösung zu finden.

Ein niedriger Beleihungswert kann nerven – aber er ist kein KO-Kriterium.
Es ist wichtig, frühzeitig darüber zu sprechen, sich die Bewertungsmethoden erklären zu lassen und bei Bedarf Alternativen zu prüfen.
Ich hätte damals fast aufgegeben – und bin heute froh, dass ich nochmal die Perspektive gewechselt habe.

Wenn du in einer ähnlichen Situation bist und unsicher, wie du das Thema angehen sollst, schreib mir gern. Ich kenne die Fallstricke – und die Schlupflöcher.


 

Renovierung bei Mieterwechsel – mein Ablauf zwischen Auszug und Neuvermietung

Wenn ein Mieter auszieht, beginnt bei mir der Countdown: Ich habe in der Regel zwei bis vier Wochen Zeit, um die Wohnung wieder in einen guten Zustand zu bringen. Ich will keine Luxusmodernisierung – aber ein gepflegter und frisch renovierter Eindruck sorgt für schnellere Vermietung, bessere Mieter und einen angemessenen Mietpreis.
Ich habe mir dafür einen klaren Ablauf entwickelt, der inzwischen fast schon wie ein Uhrwerk funktioniert. Heute gebe ich dir meinen ganz persönlichen Fahrplan.


1. Übergabe mit Checkliste

Am Tag des Auszugs bin ich mit einer Checkliste und einem Tablet vor Ort. Ich dokumentiere:

  • Zustand von Wänden, Böden, Türen, Küche, Bad
  • Sauberkeit
  • Offensichtliche Schäden
  • Funktion von Steckdosen, Lichtschaltern, Wasserhähnen etc.

Ich mache direkt Fotos – für die eigenen Unterlagen und zur Absicherung bei späteren Diskussionen.
Wichtig: Ich notiere mir gleich, was ich selbst erledigen kann – und was ich abgeben muss.


2. Was ich selbst übernehme (wenn Zeit ist)

Wenn ich es einrichten kann, mache ich kleinere Arbeiten selbst:

  • Wände streichen, besonders bei Nikotin oder intensiven Wandfarben
  • Silikonfugen erneuern (Küche, Bad) – sieht gleich viel frischer aus
  • Lampen installieren, wenn sie fehlen
  • Reinigungsarbeiten (z. B. Böden wischen, Fenster putzen)

Ich schaffe das in der Regel in zwei bis drei Tagen, wenn ich mich konzentriere. Dazu brauche ich aber gute Vorbereitung und Material auf Lager (Farbe, Rollen, Fugenkratzer, Reinigungsmittel).


3. Wann ich Profis beauftrage

Bei diesen Arbeiten ziehe ich Fachbetriebe oder Handwerker hinzu:

  • Bodenbeläge erneuern (Laminat, PVC, Teppich)
  • Elektrik prüfen und reparieren
  • Sanitärreparaturen, z. B. WC-Spülung, Armaturen
  • Schimmelbeseitigung, wenn’s irgendwo kritisch wird

Ich habe mir inzwischen ein kleines Netzwerk aufgebaut: ein Maler, ein Elektriker und ein Allrounder, die ich schnell erreichen kann. Gute Beziehungen zahlen sich hier aus – sie kommen auch mal spontan rein, wenn’s klemmt.


4. Kosten im Blick behalten

Ich plane für die Übergangszeit immer ein kleines Budget ein:

  • 500 bis 1.000 Euro bei einfachen Maßnahmen (Streichen, Fugen, Reinigung)
  • 1.500 bis 3.000 Euro, wenn Bodenbeläge neu müssen oder das Bad betroffen ist

Das klingt erstmal viel, aber ich sehe es als Investition in eine gute Anschlussvermietung. Eine renovierte Wohnung mit neutralem Farbkonzept und sauberem Zustand bringt:

  • Höhere Nachfrage
  • Weniger Diskussion bei der Besichtigung
  • Geringeres Risiko, dass mir die Wohnung „stehen bleibt“

Ich kommuniziere übrigens im Inserat ganz offen, ob renoviert wurde oder ob „die Wohnung wie gesehen“ übergeben wird. Ehrlichkeit spart Zeit.


5. Übergabe an neue Mieter – so setze ich den Schlusspunkt

Vor dem Einzug des neuen Mieters gehe ich nochmal durch:

  • Funktioniert alles?
  • Ist die Wohnung sauber?
  • Ist der Zählerstand notiert?
  • Sind Schlüssel vollständig?

Ich dokumentiere auch die Anzahl und Art der Schlüssel, übergebe schriftlich und mache ein Übergabeprotokoll. Wenn ich mit Makler arbeite, kläre ich, wer die Übergabe übernimmt. Ich mache es aber oft selbst – das sorgt für direkten Kontakt und einen positiven Start.


Gute Vorbereitung spart Geld, Zeit und Nerven

Renovieren zwischen zwei Mietern ist kein Spaß, aber es lohnt sich. Ich weiß: Jede Stunde Arbeit, die ich da investiere, bringt später weniger Stress, zuverlässigere Mieter und langfristig bessere Rendite.

Das Wichtigste dabei:

  • Checkliste bei Auszug
  • Klare Trennung: Was mache ich selbst, was der Handwerker?
  • Fristgerechte Durchführung
  • Saubere Dokumentation

Im nächsten Artikel erzähle ich dir vielleicht, wie ich eine Eigenbedarfskündigung vorbereitet habe – inklusive Kommunikation, Fristen und rechtlicher Absicherung.

 

Welche Unterlagen brauche ich wirklich für den Kreditantrag? Meine persönliche Checkliste für eine schnelle Zusage

Als ich meinen ersten Immobilienkredit beantragt habe, war ich ziemlich nervös. Ich dachte: „Was wollen die wohl alles wissen?“
Dann hab ich gemerkt: Wer gut vorbereitet ist, spart sich Wochen an Bearbeitungszeit – und bekommt schneller ein attraktives Angebot.

In diesem Artikel verrate ich dir meine persönliche Unterlagen-Checkliste, die bei mir schon mehrfach zu schnellen Finanzierungszusagen geführt hat.
Und ich sage dir auch ehrlich, was Banken heutzutage WIRKLICH sehen wollen – und was eher Kür ist.


Persönliche Dokumente

  • Kopie Personalausweis (Vorder- und Rückseite)
  • Selbstauskunft (gibt’s als Formular von der Bank oder vom Vermittler)
  • Mein Tipp: Füll sie vollständig und sauber aus. Keine Lücken, keine „mal schauen“-Antworten.
  • SCHUFA-Auskunft (optional, macht aber Eindruck – die Bank holt sie meist selbst ein)

Einkommensnachweise

  • Angestellte:
    • Letzten 3 Gehaltsabrechnungen
    • Letzter Einkommenssteuerbescheid
  • Selbstständige/Freiberufler:
    • BWA der letzten 12 Monate
    • Steuerbescheide der letzten 2–3 Jahre
    • ggf. aktuelle Gewinnermittlung oder Einnahmen-Überschuss-Rechnung

Mein Tipp:
Die Bank will Stabilität sehen. Bereite die Unterlagen ordentlich vor – das bringt Pluspunkte.


Vermögensnachweise

  • Aktuelle Kontoauszüge (meist 2–3 Monate)
  • Nachweise über Eigenkapital:
    • Sparbuch
    • Tagesgeldkonto
    • Depot (falls du Wertpapiere als Eigenkapital einsetzen willst)
  • Nachweise über bestehende Kredite oder Leasingverträge (z. B. Autokredit)

Haushaltsrechnung

Nicht immer Pflicht – aber sehr gern gesehen:

Übersicht über monatliche Einnahmen und Ausgaben.
Ich habe sie in einer einfachen Excel-Tabelle gemacht – und das kam bei der Bank super an.

Beispiel:

EinnahmenBetrag €
Gehalt netto3.200 €
Kindergeld250 €
Sonstige100 €
Gesamt3.550 €
AusgabenBetrag €
Miete800 €
Strom/Heizung120 €
Versicherungen150 €
Konsumkredite0 €
Sonstiges400 €
Gesamt1.470 €

Objektunterlagen

Das unterschätzen viele – dabei hängt es stark davon ab, wie schnell du an diese Dokumente rankommst:

Exposé
Grundriss / Bauzeichnungen
Flurkarte
Energieausweis
Kaufvertragsentwurf
Bei ETW: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen

Mein Tipp:
Besorg dir die Objektunterlagen frühzeitig. Gerade bei Eigentumswohnungen kann es dauern, bis du alle Protokolle bekommst.


Vorbereitung ist der halbe Kredit

Wer gut vorbereitet zur Bank oder zum Vermittler geht, hat gleich zwei Vorteile:

Schnelle Bearbeitung
Besseres Standing beim Bankgespräch

Ich hab’s selbst erlebt: Die Bank hat mir damals gesagt „Sie sind ja gut organisiert – sowas sehen wir selten“. Und die Zusage kam schneller als gedacht.

Wenn du magst, schick ich dir gern meine aktuelle PDF-Checkliste – die kannst du einfach abhaken und hast alles parat.

Bis bald & viel Erfolg bei deiner Finanzierung


 

Mietminderung bei Mängeln – wie ich damit professionell umgehe

Ich hatte in meiner Anfangszeit als Vermieter mal den Fall, dass ein Mieter einfach die Miete um 30 % gekürzt hat, weil im Bad ein Lüfter nicht funktionierte. Das war für mich damals ein kleiner Schock – aber vor allem ein Aha-Erlebnis. Seitdem gehe ich mit Mietminderungen deutlich strukturierter um.


1. Grundsatz: Mängel müssen objektiv vorhanden sein

Nicht jedes Ärgernis ist ein Mangel. Und nicht jeder Mangel berechtigt zur Minderung. Ich prüfe deshalb immer zuerst:

  • Liegt wirklich ein Mangel im mietrechtlichen Sinne vor?
  • Ist die Wohnnutzung wesentlich beeinträchtigt?
  • Wurde mir der Mangel schriftlich angezeigt?

Beispiel:
Ein defekter Rollladengurt im Gästezimmer ist kein Grund für eine Mietminderung von 20 %. Ein mehrtägiger Heizungsausfall im Winter dagegen schon.

Ich dokumentiere alle Meldungen – auch WhatsApp-Nachrichten – und reagiere immer schriftlich, am besten per E-Mail mit Lesebestätigung.


2. Meine erste Reaktion: Ruhig, sachlich, lösungsorientiert

Wenn ich über einen Mangel informiert werde, ist meine erste Antwort immer:

  • Dank für die Mitteilung
  • Prüfung und ggf. sofortige Beauftragung einer Fachfirma
  • Bitte um Geduld bzw. realistische Termininfo
  • Hinweis, dass die Miete ggf. unter Vorbehalt gezahlt werden kann, bis der Mangel behoben ist – aber bitte nicht einfach eigenmächtig kürzen

Das sieht z. B. so aus:

Sehr geehrter Herr/Frau XY,
danke für Ihre Information. Ich beauftrage heute noch eine Fachfirma zur Prüfung. Bitte teilen Sie mir mit, wann ein Termin möglich ist.

Eine Mietminderung ist grundsätzlich möglich, wenn der Mangel erheblich ist. Bitte beachten Sie aber, dass die Miete nicht einseitig ohne Prüfung und Rückmeldung meinerseits gemindert werden sollte.

Damit zeige ich Gesprächsbereitschaft – ohne die eigene Position vorschnell aufzugeben.


3. Wann ich die Minderung akzeptiere

Wenn die Beeinträchtigung klar und erheblich ist – z. B.:

  • Heizungsausfall im Winter
  • Ausfall von Warmwasser über mehrere Tage
  • massiver Schimmelbefall
  • Wasserschaden mit Nutzungseinschränkung

Dann signalisiere ich dem Mieter: „Ich verstehe die Situation, wir klären das gemeinsam.“ Ich orientiere mich an gerichtlichen Richtwerten (z. B. aus Tabellen der Mietervereine oder Haus & Grund) und biete von mir aus einen konkreten Minderungsbetrag an.

Beispiel:

Für den Zeitraum vom 1. bis 7. Februar 2025 erkenne ich eine Mietminderung von 15 % an, entsprechend [Betrag]. Sie können diesen Betrag von der Miete abziehen.


4. Wann ich widerspreche

Es gibt leider auch Fälle, in denen Mieter die Miete eigenmächtig und ohne nachvollziehbaren Grund kürzen – z. B. wegen:

  • kurzfristigem Ausfall eines Lichtschalters
  • lauten Nachbarn (ohne objektive Beeinträchtigung)
  • subjektiv empfundener Kälte, obwohl Heizung funktioniert

In solchen Fällen widerspreche ich schriftlich und bestimmt – und fordere die ausstehende Miete nach. Ich weise auch darauf hin, dass eine unberechtigte Minderung zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen kann.

Bisher hat das in 90 % der Fälle zur vollständigen Nachzahlung geführt.


5. Was ich juristisch beachte

Wichtig für mich:

  • Mietminderung gilt automatisch, wenn der Mangel da ist – auch ohne ausdrückliche Zustimmung. Aber: Der Mieter muss beweisen, dass der Mangel erheblich war.
  • Bei Unsicherheit dokumentiere ich alles mit Fotos, E-Mails, ggf. auch Zeugen (z. B. Handwerkerberichte)
  • Ich lasse im Zweifel rechtlich prüfen – vor allem, wenn die Minderung über 20 % geht oder sich über Monate zieht

Ich arbeite dafür mit einem Fachanwalt zusammen, der mir im Hintergrund Tipps gibt – das kostet nicht viel, spart aber viel Ärger.


Mietminderungen sind kein Drama – wenn man vorbereitet ist

Früher haben mich solche Situationen nervös gemacht. Heute sehe ich sie als Teil des Jobs. Wichtig ist:

  • Früh reagieren
  • Alles dokumentieren
  • Ruhig bleiben
  • Juristische Grundlagen kennen
  • Und: Nicht alles hinnehmen, was der Mieter für einen Mangel hält

Wenn ich das beherzige, lassen sich 90 % aller Fälle einvernehmlich lösen – ohne Gericht, ohne Drama.

Im nächsten Artikel zeige ich dir vielleicht, wie ich bei Neuvermietung die Renovierungskosten kalkuliere, wann ich selbst Hand anlege – und wann ich lieber Profis ranlasse.

Bis bald. Alex


 

Kreditvermittler oder Hausbank? Mein Erfahrungsbericht – und was ich beim nächsten Mal wieder tun würde

Als ich meine erste Immobilie finanzieren wollte, war ich fest entschlossen: Ich geh zur Sparkasse – da kenn ich jemanden, da läuft das bestimmt glatt.
Tja, so lief’s nicht.
Ein paar Wochen und viele Nerven später hab ich’s mit einem unabhängigen Finanzierungsvermittler versucht. Und da ging alles ganz anders.

Heute verrate ich dir:

  • Was der Unterschied zwischen Hausbank und Vermittler wirklich ist
  • Wo du die besseren Konditionen bekommst
  • Und warum ich inzwischen weiß: Man muss kein entweder-oder denken – sondern klug kombinieren.

Variante 1: Die klassische Hausbank – persönlich, aber limitiert

Ich war über zehn Jahre bei meiner Hausbank, alle meine Konten liefen dort. Ich dachte, das hilft.
Der Termin war nett, aber schnell wurde klar:
„Wir prüfen nur intern – und unsere Zinsangebote gelten nach interner Bewertung.“

Was das heißt?
Ich bekomme genau ein Angebot – und das war… okay.
Zinssatz: 3,1 %
Tilgung: 2 %
Sondertilgung möglich: Ja, aber mit Aufpreis

Ich fragte: “Was ist mit KfW-Förderung?” – Antwort: “Müssen wir prüfen.”
Ich fragte: “Gibt’s bessere Konditionen bei längerer Zinsbindung?” – Antwort: “Nicht viel Unterschied.”
Da hatte ich schon ein komisches Gefühl.


Variante 2: Der Kreditvermittler – breiter Marktvergleich, schnelles Tempo

Ein Freund empfahl mir einen unabhängigen Finanzierungsvermittler – der hatte Zugriff auf über 400 Banken.
Ich hab ihm meine Unterlagen gegeben (digital) und innerhalb von zwei Tagen bekam ich fünf konkrete Angebote – von Onlinebanken, Genossenschaftsbanken, Versicherungen (!).

Bestes Angebot:
Zins: 2,65 %
Sondertilgung: 5 % jährlich ohne Aufpreis
15 Jahre Zinsbindung

Der Vermittler hat mir auch gleich gesagt, welche Banken schneller arbeiten, wie die mit Selbstständigen umgehen (ich bin teils freiberuflich) und welche flexibel tilgbar sind.

Bonus: Er hat die KfW-Förderung direkt mit eingebaut. Die Hausbank hätte das vielleicht irgendwann angeboten.


Die größten Unterschiede im Überblick

MerkmalHausbankKreditvermittler
Angebotsvielfalt1 Bank100+ Banken
KonditionenvergleichNur internMarktvergleich
ZinsverhandlungMeist starroft verhandelbar
Beratungpersönlich, aber eingeschränktoft digital & unabhängig
Sondertilgungenteils Aufpreishäufig inklusive
KfW-Förderungoft vergessenmeist direkt dabei
Bearbeitungsdauer1–3 Wochen2–7 Tage (je nach Bank)

Aber: Nicht alles ist Gold beim Vermittler

Ein paar Dinge solltest du wissen:

  • Du brauchst mehr Eigeninitiative – es ist kein All-Inclusive-Service.
  • Nicht jeder Vermittler ist gleich gut – such dir einen mit Erfahrung & Bewertungen.
  • Manche Angebote sind online-only – nix für Leute, die lieber mit jemandem persönlich reden.

Ich hatte Glück: Mein Vermittler war super erreichbar, hat verständlich erklärt und sich sogar am Wochenende gemeldet. Aber das ist nicht überall so.


Hausbank als Vergleich, Vermittler als Werkzeug

Ich bin ehrlich: Ich nutze heute beides. Ich hol mir ein Angebot von meiner Hausbank – einfach, um einen Vergleichswert zu haben.
Und dann frag ich meinen Vermittler, was der Markt aktuell so hergibt.
Meist ist der Vermittler deutlich günstiger – aber manchmal überrascht auch die Hausbank, wenn sie merkt, dass du vergleichen kannst

Wenn du dir unsicher bist, wie du starten sollst, oder einen guten Kontakt brauchst – schreib mir. Ich helf dir gern weiter und geb dir meine ehrliche Einschätzung, auch ganz ohne Verkaufs-Absicht.