Als ich vor zwei Jahren mein Haus finanzieren wollte, war eigentlich alles klar: Kaufpreis stand, Eigenkapital war da, Kreditangebot war in Aussicht. Und dann kam’s:
„Leider können wir den gewünschten Darlehensbetrag nicht freigeben, da der ermittelte Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt.“
Ich war erstmal sprachlos. Doch dann hab ich verstanden, wie die Banken rechnen – und was man tun kann, wenn diese Zahl zum Problem wird. In diesem Artikel erzähle ich dir, wie es bei mir lief, worauf du achten solltest und welche Auswege du hast, wenn es bei dir ähnlich läuft.
Was ist der Beleihungswert überhaupt?
Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank deiner Immobilie beimisst – und nicht zu verwechseln mit dem Kaufpreis oder dem Marktwert.
Banken denken konservativ: Sie fragen sich, wie viel sie im Notfall bekommen würden, wenn sie die Immobilie verkaufen müssten. Und dieser Wert liegt fast immer unter dem Marktpreis. Bei mir waren das damals rund 10 Prozent Unterschied.
Wenn du also ein Haus für 400.000 Euro kaufst, aber die Bank sagt: „Beleihungswert 360.000 Euro“, dann berechnet sie ihr Risiko auf Basis dieser 360.000 – und das beeinflusst direkt die Höhe des Kredits und den Zinssatz.
Was bedeutet ein zu niedriger Beleihungswert für dich?
In meinem Fall bedeutete es konkret:
- Die Bank wollte mir weniger Kredit geben als ursprünglich zugesagt.
- Ich sollte mehr Eigenkapital einbringen.
- Alternativ hätte ich einen Teilbetrag über einen teureren Privatkredit aufnehmen müssen.
Es war frustrierend – weil ich ja dachte, alles passt.
Warum fällt der Beleihungswert manchmal zu niedrig aus?
Es gibt mehrere Gründe:
- Kaufpreis über Marktniveau
Gerade bei beliebten Lagen zahlen Käufer oft über dem „objektiven“ Wert. Das erkennt die Bank, kalkuliert aber vorsichtiger. - Zustand der Immobilie
Wenn Modernisierungen fehlen oder bekannte Mängel bestehen, mindert das den Beleihungswert – auch wenn du sanieren willst. - Wertansätze des Gutachters
Die Bank schickt meist eigene Gutachter oder Bewertungsverfahren los – und die arbeiten mit strengen Standards. Auch emotionale Faktoren wie „schöner Garten“ oder „ruhige Lage“ fallen dabei oft durchs Raster.
Was habe ich getan?
Ich war ehrlich gesagt kurz davor, das ganze Projekt aufzugeben. Aber dann habe ich es so gelöst:
- Zweitmeinung einholen
Ich habe einen unabhängigen Finanzierungsvermittler eingeschaltet. Der hat mir drei Banken gezeigt, die andere Bewertungsverfahren nutzen. Eine davon hat denselben Beleihungswert wie der Kaufpreis angesetzt – weil sie auf Erfahrungswerte und Lageanalysen gesetzt hat. - Bank gewechselt
Ich habe mich für die zweite Bank entschieden. Der Zinssatz war zwar 0,1 Prozentpunkte höher – aber ich musste kein zusätzliches Eigenkapital aufbringen und konnte mein Projekt so umsetzen, wie geplant. - Option: Nachverhandlung mit Verkäufer
Das kam bei mir nicht in Frage – aber manchmal kann man mit dem Verkäufer über den Preis sprechen, wenn der Beleihungswert deutlich darunter liegt. Gerade bei privaten Verkäufern ist das manchmal möglich.
Was kannst du tun, wenn es dir ähnlich geht?
Wenn deine Bank den Beleihungswert zu niedrig ansetzt, hast du drei Möglichkeiten:
- Du akzeptierst die höhere Eigenkapitalanforderung und finanzierst ggf. über mehrere Bausteine.
- Du holst dir ein Zweitangebot von einer anderen Bank oder einem Vermittler.
- Du versuchst, mit dem Verkäufer zu verhandeln oder durch Sanierungspläne den Wert besser darzustellen.
Wichtig ist: Lass dich nicht entmutigen. Ich habe gelernt, dass unterschiedliche Banken ganz unterschiedlich bewerten – und dass es sich lohnt, ruhig nochmal zwei, drei Schritte zurückzugehen, um am Ende die bessere Lösung zu finden.
Ein niedriger Beleihungswert kann nerven – aber er ist kein KO-Kriterium.
Es ist wichtig, frühzeitig darüber zu sprechen, sich die Bewertungsmethoden erklären zu lassen und bei Bedarf Alternativen zu prüfen.
Ich hätte damals fast aufgegeben – und bin heute froh, dass ich nochmal die Perspektive gewechselt habe.
Wenn du in einer ähnlichen Situation bist und unsicher, wie du das Thema angehen sollst, schreib mir gern. Ich kenne die Fallstricke – und die Schlupflöcher.