Als ich meinen ersten Immobilienkredit beantragt habe, war ich ziemlich nervös. Ich dachte: „Was wollen die wohl alles wissen?“
Dann hab ich gemerkt: Wer gut vorbereitet ist, spart sich Wochen an Bearbeitungszeit – und bekommt schneller ein attraktives Angebot.

In diesem Artikel verrate ich dir meine persönliche Unterlagen-Checkliste, die bei mir schon mehrfach zu schnellen Finanzierungszusagen geführt hat.
Und ich sage dir auch ehrlich, was Banken heutzutage WIRKLICH sehen wollen – und was eher Kür ist.

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Persönliche Dokumente

• Kopie Personalausweis (Vorder- und Rückseite)
• Selbstauskunft (gibt’s als Formular von der Bank oder vom Vermittler)
• Mein Tipp: Füll sie vollständig und sauber aus. Keine Lücken, keine „mal schauen“-Antworten.
• SCHUFA-Auskunft (optional, macht aber Eindruck – die Bank holt sie meist selbst ein)

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Einkommensnachweise

• Angestellte:
  • Letzten 3 Gehaltsabrechnungen
  • Letzter Einkommenssteuerbescheid
• Selbstständige/Freiberufler:
  • BWA der letzten 12 Monate
  • Steuerbescheide der letzten 2–3 Jahre
  • ggf. aktuelle Gewinnermittlung oder Einnahmen-Überschuss-Rechnung

Mein Tipp:
Die Bank will Stabilität sehen. Bereite die Unterlagen ordentlich vor – das bringt Pluspunkte.

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Vermögensnachweise

• Aktuelle Kontoauszüge (meist 2–3 Monate)
• Nachweise über Eigenkapital:
  • Sparbuch
  • Tagesgeldkonto
  • Depot (falls du Wertpapiere als Eigenkapital einsetzen willst)
• Nachweise über bestehende Kredite oder Leasingverträge (z. B. Autokredit)

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Haushaltsrechnung

Nicht immer Pflicht – aber sehr gern gesehen:

Übersicht über monatliche Einnahmen und Ausgaben.
Ich habe sie in einer einfachen Excel-Tabelle gemacht – und das kam bei der Bank super an.

Beispiel:

Einnahmen	Betrag €
Gehalt netto	3.200 €
Kindergeld	250 €
Sonstige	100 €
Gesamt	3.550 €

Ausgaben	Betrag €
Miete	800 €
Strom/Heizung	120 €
Versicherungen	150 €
Konsumkredite	0 €
Sonstiges	400 €
Gesamt	1.470 €

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Objektunterlagen

Das unterschätzen viele – dabei hängt es stark davon ab, wie schnell du an diese Dokumente rankommst:

Exposé
Grundriss / Bauzeichnungen
Flurkarte
Energieausweis
Kaufvertragsentwurf
Bei ETW: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen

Mein Tipp:
Besorg dir die Objektunterlagen frühzeitig. Gerade bei Eigentumswohnungen kann es dauern, bis du alle Protokolle bekommst.

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Vorbereitung ist der halbe Kredit

Wer gut vorbereitet zur Bank oder zum Vermittler geht, hat gleich zwei Vorteile:

Schnelle Bearbeitung
Besseres Standing beim Bankgespräch

Ich hab’s selbst erlebt: Die Bank hat mir damals gesagt „Sie sind ja gut organisiert – sowas sehen wir selten“. Und die Zusage kam schneller als gedacht.

Wenn du magst, schick ich dir gern meine aktuelle PDF-Checkliste – die kannst du einfach abhaken und hast alles parat.

Bis bald & viel Erfolg bei deiner Finanzierung

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Ich hatte in meiner Anfangszeit als Vermieter mal den Fall, dass ein Mieter einfach die Miete um 30 % gekürzt hat, weil im Bad ein Lüfter nicht funktionierte. Das war für mich damals ein kleiner Schock – aber vor allem ein Aha-Erlebnis. Seitdem gehe ich mit Mietminderungen deutlich strukturierter um.

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1. Grundsatz: Mängel müssen objektiv vorhanden sein

Nicht jedes Ärgernis ist ein Mangel. Und nicht jeder Mangel berechtigt zur Minderung. Ich prüfe deshalb immer zuerst:

• Liegt wirklich ein Mangel im mietrechtlichen Sinne vor?
• Ist die Wohnnutzung wesentlich beeinträchtigt?
• Wurde mir der Mangel schriftlich angezeigt?

Beispiel:
Ein defekter Rollladengurt im Gästezimmer ist kein Grund für eine Mietminderung von 20 %. Ein mehrtägiger Heizungsausfall im Winter dagegen schon.

Ich dokumentiere alle Meldungen – auch WhatsApp-Nachrichten – und reagiere immer schriftlich, am besten per E-Mail mit Lesebestätigung.

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2. Meine erste Reaktion: Ruhig, sachlich, lösungsorientiert

Wenn ich über einen Mangel informiert werde, ist meine erste Antwort immer:

• Dank für die Mitteilung
• Prüfung und ggf. sofortige Beauftragung einer Fachfirma
• Bitte um Geduld bzw. realistische Termininfo
• Hinweis, dass die Miete ggf. unter Vorbehalt gezahlt werden kann, bis der Mangel behoben ist – aber bitte nicht einfach eigenmächtig kürzen

Das sieht z. B. so aus:

Sehr geehrter Herr/Frau XY,
danke für Ihre Information. Ich beauftrage heute noch eine Fachfirma zur Prüfung. Bitte teilen Sie mir mit, wann ein Termin möglich ist.

Eine Mietminderung ist grundsätzlich möglich, wenn der Mangel erheblich ist. Bitte beachten Sie aber, dass die Miete nicht einseitig ohne Prüfung und Rückmeldung meinerseits gemindert werden sollte.

Damit zeige ich Gesprächsbereitschaft – ohne die eigene Position vorschnell aufzugeben.

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3. Wann ich die Minderung akzeptiere

Wenn die Beeinträchtigung klar und erheblich ist – z. B.:

• Heizungsausfall im Winter
• Ausfall von Warmwasser über mehrere Tage
• massiver Schimmelbefall
• Wasserschaden mit Nutzungseinschränkung

Dann signalisiere ich dem Mieter: „Ich verstehe die Situation, wir klären das gemeinsam.“ Ich orientiere mich an gerichtlichen Richtwerten (z. B. aus Tabellen der Mietervereine oder Haus & Grund) und biete von mir aus einen konkreten Minderungsbetrag an.

Beispiel:

Für den Zeitraum vom 1. bis 7. Februar 2025 erkenne ich eine Mietminderung von 15 % an, entsprechend [Betrag]. Sie können diesen Betrag von der Miete abziehen.

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4. Wann ich widerspreche

Es gibt leider auch Fälle, in denen Mieter die Miete eigenmächtig und ohne nachvollziehbaren Grund kürzen – z. B. wegen:

• kurzfristigem Ausfall eines Lichtschalters
• lauten Nachbarn (ohne objektive Beeinträchtigung)
• subjektiv empfundener Kälte, obwohl Heizung funktioniert

In solchen Fällen widerspreche ich schriftlich und bestimmt – und fordere die ausstehende Miete nach. Ich weise auch darauf hin, dass eine unberechtigte Minderung zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs führen kann.

Bisher hat das in 90 % der Fälle zur vollständigen Nachzahlung geführt.

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5. Was ich juristisch beachte

Wichtig für mich:

• Mietminderung gilt automatisch, wenn der Mangel da ist – auch ohne ausdrückliche Zustimmung. Aber: Der Mieter muss beweisen, dass der Mangel erheblich war.
• Bei Unsicherheit dokumentiere ich alles mit Fotos, E-Mails, ggf. auch Zeugen (z. B. Handwerkerberichte)
• Ich lasse im Zweifel rechtlich prüfen – vor allem, wenn die Minderung über 20 % geht oder sich über Monate zieht

Ich arbeite dafür mit einem Fachanwalt zusammen, der mir im Hintergrund Tipps gibt – das kostet nicht viel, spart aber viel Ärger.

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Mietminderungen sind kein Drama – wenn man vorbereitet ist

Früher haben mich solche Situationen nervös gemacht. Heute sehe ich sie als Teil des Jobs. Wichtig ist:

• Früh reagieren
• Alles dokumentieren
• Ruhig bleiben
• Juristische Grundlagen kennen
• Und: Nicht alles hinnehmen, was der Mieter für einen Mangel hält

Wenn ich das beherzige, lassen sich 90 % aller Fälle einvernehmlich lösen – ohne Gericht, ohne Drama.

Im nächsten Artikel zeige ich dir vielleicht, wie ich bei Neuvermietung die Renovierungskosten kalkuliere, wann ich selbst Hand anlege – und wann ich lieber Profis ranlasse.

Bis bald. Alex

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Als ich meine erste Immobilie finanzieren wollte, war ich fest entschlossen: Ich geh zur Sparkasse – da kenn ich jemanden, da läuft das bestimmt glatt.
Tja, so lief’s nicht.
Ein paar Wochen und viele Nerven später hab ich’s mit einem unabhängigen Finanzierungsvermittler versucht. Und da ging alles ganz anders.

Heute verrate ich dir:

• Was der Unterschied zwischen Hausbank und Vermittler wirklich ist
• Wo du die besseren Konditionen bekommst
• Und warum ich inzwischen weiß: Man muss kein entweder-oder denken – sondern klug kombinieren.

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Variante 1: Die klassische Hausbank – persönlich, aber limitiert

Ich war über zehn Jahre bei meiner Hausbank, alle meine Konten liefen dort. Ich dachte, das hilft.
Der Termin war nett, aber schnell wurde klar:
„Wir prüfen nur intern – und unsere Zinsangebote gelten nach interner Bewertung.“

Was das heißt?
Ich bekomme genau ein Angebot – und das war… okay.
Zinssatz: 3,1 %
Tilgung: 2 %
Sondertilgung möglich: Ja, aber mit Aufpreis

Ich fragte: “Was ist mit KfW-Förderung?” – Antwort: “Müssen wir prüfen.”
Ich fragte: “Gibt’s bessere Konditionen bei längerer Zinsbindung?” – Antwort: “Nicht viel Unterschied.”
Da hatte ich schon ein komisches Gefühl.

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Variante 2: Der Kreditvermittler – breiter Marktvergleich, schnelles Tempo

Ein Freund empfahl mir einen unabhängigen Finanzierungsvermittler – der hatte Zugriff auf über 400 Banken.
Ich hab ihm meine Unterlagen gegeben (digital) und innerhalb von zwei Tagen bekam ich fünf konkrete Angebote – von Onlinebanken, Genossenschaftsbanken, Versicherungen (!).

Bestes Angebot:
Zins: 2,65 %
Sondertilgung: 5 % jährlich ohne Aufpreis
15 Jahre Zinsbindung

Der Vermittler hat mir auch gleich gesagt, welche Banken schneller arbeiten, wie die mit Selbstständigen umgehen (ich bin teils freiberuflich) und welche flexibel tilgbar sind.

Bonus: Er hat die KfW-Förderung direkt mit eingebaut. Die Hausbank hätte das vielleicht irgendwann angeboten.

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Die größten Unterschiede im Überblick

Merkmal	Hausbank	Kreditvermittler
Angebotsvielfalt	1 Bank	100+ Banken
Konditionenvergleich	Nur intern	Marktvergleich
Zinsverhandlung	Meist starr	oft verhandelbar
Beratung	persönlich, aber eingeschränkt	oft digital & unabhängig
Sondertilgungen	teils Aufpreis	häufig inklusive
KfW-Förderung	oft vergessen	meist direkt dabei
Bearbeitungsdauer	1–3 Wochen	2–7 Tage (je nach Bank)

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Aber: Nicht alles ist Gold beim Vermittler

Ein paar Dinge solltest du wissen:

• Du brauchst mehr Eigeninitiative – es ist kein All-Inclusive-Service.
• Nicht jeder Vermittler ist gleich gut – such dir einen mit Erfahrung & Bewertungen.
• Manche Angebote sind online-only – nix für Leute, die lieber mit jemandem persönlich reden.

Ich hatte Glück: Mein Vermittler war super erreichbar, hat verständlich erklärt und sich sogar am Wochenende gemeldet. Aber das ist nicht überall so.

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Hausbank als Vergleich, Vermittler als Werkzeug

Ich bin ehrlich: Ich nutze heute beides. Ich hol mir ein Angebot von meiner Hausbank – einfach, um einen Vergleichswert zu haben.
Und dann frag ich meinen Vermittler, was der Markt aktuell so hergibt.
Meist ist der Vermittler deutlich günstiger – aber manchmal überrascht auch die Hausbank, wenn sie merkt, dass du vergleichen kannst

Wenn du dir unsicher bist, wie du starten sollst, oder einen guten Kontakt brauchst – schreib mir. Ich helf dir gern weiter und geb dir meine ehrliche Einschätzung, auch ganz ohne Verkaufs-Absicht.

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Ich gebe es zu: Die Grundsteuer war für viele Jahre etwas, worüber ich kaum nachgedacht habe. Sie kam einmal im Jahr per Bescheid, wurde brav überwiesen – und das war’s. Doch seit der Grundsteuerreform, die ab 2025 in ganz Deutschland greift, ist plötzlich vieles neu. Und als langjähriger Hausbesitzer musste ich mich gezwungenermaßen mal etwas genauer mit diesem Thema befassen.
In diesem Blogbeitrag will ich dir erzählen, was sich konkret ändert, wie die neue Grundsteuer berechnet wird und warum du dich als Eigentümer nicht einfach zurücklehnen solltest. Denn obwohl es erstmal „nur“ eine Steuer ist, kann sie in Zukunft deinen Geldbeutel deutlich stärker belasten – oder eben auch nicht.

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Warum wurde die Grundsteuer überhaupt reformiert?

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 geurteilt, dass die bisherige Berechnungsgrundlage der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Kurz gesagt: Die alten Einheitswerte, die aus den 60er- bzw. 30er-Jahren stammten, spiegelten den realen Wert der Immobilien längst nicht mehr wider. Ein Haus in München wurde quasi genauso besteuert wie ein gleichwertiges Haus in der Uckermark – völlig aus der Zeit gefallen.
Deshalb mussten neue Bewertungsverfahren her. Und die sorgen jetzt für Bewegung – in den Amtsstuben und auf unseren Kontoauszügen.

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Was ändert sich konkret?

Ab 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Dafür mussten alle Eigentümer in 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben, in der sie verschiedene Daten zur Immobilie angeben mussten – z. B. Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr, Nutzungsart.

Je nach Bundesland kommt jetzt entweder das Bundesmodell zur Anwendung oder ein eigenes Landesmodell (z. B. in Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen oder Baden-Württemberg). Das macht die ganze Sache nicht gerade übersichtlicher.

Aber eines gilt überall: Der Wert deiner Immobilie fließt nun wesentlich stärker in die Berechnung ein als früher. Das kann – je nach Lage und Zustand – zu höheren oder niedrigeren Steuerbeträgen führen.

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Muss ich jetzt mit einer Steuererhöhung rechnen?

Ganz ehrlich: Ja, möglicherweise schon. Gerade in Regionen mit stark gestiegenen Immobilienpreisen kann die neue Bewertung zu einem höheren Grundsteuerwert führen. Allerdings haben die Kommunen auch die Möglichkeit, den sogenannten Hebesatz anzupassen – also den Prozentsatz, mit dem die Steuer letztlich berechnet wird.
Einige Städte haben bereits angekündigt, ihre Hebesätze zu senken, um starke Mehrbelastungen zu vermeiden. Andere halten sich bedeckt. Du solltest also genau hinschauen, wenn der neue Bescheid kommt.

Ich zum Beispiel wohne in einer sächsischen Kleinstadt – da wurde der Hebesatz nur minimal verändert, sodass sich meine Grundsteuer nur leicht erhöht hat. Aber ein Freund von mir aus Köln hat fast 40 % mehr zahlen müssen.

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Kann ich gegen den neuen Bescheid Widerspruch einlegen?

Ja – und das solltest du auch tun, wenn dir der Bescheid fehlerhaft erscheint. Die Grundlage bildet dein Grundsteuerwertbescheid, den du vom Finanzamt bekommst. Hier ist genau angegeben, wie die Berechnung erfolgt ist.
Prüfe diesen Bescheid gründlich. Wenn dort zum Beispiel falsche Flächen, falsche Nutzungsarten oder ein unpassendes Baujahr angegeben sind, kann sich das deutlich auswirken. Der Widerspruch muss fristgerecht erfolgen – am besten mit fachlicher Unterstützung, etwa durch einen Steuerberater.

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Neue Grundsteuer – neues Denken gefragt

Ich sage es mal so: Die Grundsteuer war lange Zeit ein bisschen wie der Beitrag für die Mülltonne – nicht besonders spannend, aber eben da. Jetzt wird sie wieder zu einem Thema, mit dem man sich aktiv beschäftigen sollte. Nicht nur, weil sie teurer werden kann, sondern weil Fehler bei der Bewertung bares Geld kosten.
Wenn du Fragen hast oder Hilfe bei der Prüfung deines Bescheids brauchst – melde dich gern. Ich habe mich mittlerweile durch das Thema durchgeackert und helfe gern dabei, unnötige Kosten zu vermeiden. Denn auch kleine Korrekturen können sich langfristig auszahlen.

Ich gebe zu: Am Anfang habe ich mir darüber wenig Gedanken gemacht. Hauptsache, das Dach ist dicht und die Heizung läuft. Aber spätestens bei der Steuererklärung – und bei der Frage, ob eine Mieterhöhung möglich ist – wurde mir klar: Ohne klare Trennung zwischen Instandhaltung und Modernisierung steht man schnell im Nebel.
Heute habe ich dafür eine Art inneren Kompass entwickelt, den ich dir gern vorstelle.

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1. Die Grundregel: Werterhalt oder Wertverbesserung?

Ganz einfach formuliert:

• Instandhaltung (oder Instandsetzung):
  Dient dem Erhalt des ursprünglichen Zustands.
  Beispiel: Austausch einer defekten Therme durch ein gleichwertiges Modell.
• Modernisierung:
  Führt zu einer dauerhaften Verbesserung – mehr Energieeffizienz, Wohnkomfort oder Nachhaltigkeit.
  Beispiel: Austausch der alten Gasheizung durch eine Wärmepumpe.

Diese Unterscheidung ist nicht nur semantisch wichtig – sie entscheidet über steuerliche Behandlung und über die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 559 BGB.

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2. Steuerlich: Sofort absetzen oder abschreiben?

Wenn ich eine Instandhaltungsmaßnahme durchführe, kann ich die Kosten in der Regel sofort steuerlich als Werbungskosten geltend machen – im Jahr der Ausgabe.

Bei Modernisierungen sieht das anders aus:

• Wertverbessernde Maßnahmen müssen meist über mehrere Jahre (Abschreibung) verteilt werden.
• Nur bei untergeordnetem Umfang oder in bestimmten Fällen (z. B. Energieeinsparung) ist ein Sofortabzug noch möglich.

Das Finanzamt prüft dabei sehr genau, ob es sich wirklich nur um Reparatur oder schon um Wertsteigerung handelt. Ich dokumentiere deshalb jede Maßnahme mit Fotos, Handwerkerrechnungen und einer kurzen Beschreibung, was genau gemacht wurde – und warum.

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3. Mieterhöhung nach Modernisierung: Mein Fahrplan

Wenn ich modernisiere – z. B. durch Einbau einer neuen Heizungsanlage, neue Fenster oder eine bessere Dämmung –, dann prüfe ich, ob ich nach § 559 BGB eine Mieterhöhung geltend machen kann.

Grundsätzlich gilt:

• 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete umgelegt werden
• Die Erhöhung ist gedeckelt: maximal 3 €/m² in 6 Jahren (bzw. 2 €/m² bei günstigen Wohnungen)

Ich gehe dabei wie folgt vor:

1. Kostenermittlung: Nur die Kosten, die tatsächlich modernisieren (nicht reparieren!), dürfen einbezogen werden
2. Ankündigung: Mindestens 3 Monate vorher schriftlich mit Begründung und geschätzten Kosten
3. Durchführung und Dokumentation
4. Erhöhung schriftlich mitteilen nach Abschluss der Maßnahme

Wichtig: Ich kommuniziere mit meinen Mietern offen – und weise auf spätere Energieeinsparung oder verbesserten Wohnkomfort hin. Das erhöht die Akzeptanz enorm.

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4. Typische Beispiele aus meiner Praxis

• Alte Fenster raus, neue 3-fach-verglaste Fenster rein:
  → Modernisierung (Wertverbesserung, energetisch)
• Undichte Silikonfugen im Bad erneuern:
  → Instandhaltung (regelmäßige Pflege)
• Alte Heizkörper durch moderne Flachheizkörper ersetzen:
  → Kommt drauf an: Nur Ersatz = Instandhaltung; deutlich effizienter = anteilig Modernisierung
• Neuer Bodenbelag in Küche nach Wasserschaden:
  → Instandsetzung, sofern gleichwertig ersetzt

Bei Mischmaßnahmen (z. B. neue Heizung plus Rohre plus Thermostate) kläre ich mit meinem Steuerberater, welcher Anteil wie zu behandeln ist – und trenne das in der Buchhaltung sauber.

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5. Mein persönliches Fazit: Ohne klare Trennung zahlst du drauf

Wer pauschal alles als „Reparatur“ absetzt, riskiert Ärger mit dem Finanzamt. Wer pauschal modernisiert, verschenkt womöglich steuerliche Vorteile oder überfordert seine Mieter.
Ich setze daher auf:

• Dokumentation jeder Maßnahme
• Klare Vorab-Planung, ob Wert erhalten oder gesteigert wird
• Professionelle Kommunikation mit Steuerberater und Mietern

Das kostet ein bisschen Zeit – spart aber am Ende Geld, Nerven und Streit.

Im nächsten Beitrag zeige ich dir vielleicht, wie ich mit Mietminderungen umgehe – wann ich sie akzeptiere, wie ich sie prüfe und was ich bei unberechtigten Forderungen mache.

Bis bald. Alex

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