Balkon in der Wohnfläche: Was ich vor der Immobilienfinanzierung nachrechne
Im Exposé steht eine großzügige Wohnfläche, aber der Balkon scheint fast vollständig eingerechnet zu sein. Vor einer Immobilienfinanzierung prüfe ich dann nicht nur die Gesamtzahl, sondern auch die Berechnungsmethode. Ein paar Quadratmeter Unterschied entscheiden nicht automatisch über den Kredit – sie können aber Fragen zur Bewertung und zu den Unterlagen auslösen.
Ich trenne dabei drei Dinge: die angegebene Wohnfläche, die dafür verwendete Berechnung und die Bewertung des Objekts. Das ist wichtig, weil eine Wohnflächenzahl aus dem Verkaufsprospekt nicht automatisch dem Beleihungswert oder dem späteren Darlehensbetrag entspricht.
Was die Wohnflächenverordnung zum Balkon sagt
Wenn eine Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet wird, werden Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen in der Regel zu einem Viertel berücksichtigt, höchstens jedoch zur Hälfte. Eine sechs Quadratmeter große Balkonfläche würde bei der Regelanrechnung also rechnerisch 1,5 Quadratmeter zur Wohnfläche beitragen. Bis zur Hälfte ist möglich, aber das ist keine automatische Standardannahme für jedes Inserat.
Die WoFlV bestimmt auch, wie Grundflächen zu ermitteln sind. Sie sieht grundsätzlich Messungen nach lichten Maßen vor. Wurde anhand einer Bauzeichnung gerechnet und ist das Gebäude abweichend davon gebaut worden, muss die Fläche nach den dafür geltenden Vorgaben neu ermittelt werden. Für mich ist das ein Anlass, bei größeren Abweichungen nicht nur auf die Exposé-Zahl zu vertrauen.
Welche Unterlagen ich vor der Finanzierung abgleiche
- Exposé und Kaufvertrag: Steht dort eine Fläche, eine Berechnungsmethode oder ein ausdrücklicher Hinweis auf eine ungefähre Angabe?
- Wohnflächenberechnung: Ist sie als eigenes Dokument beigefügt und wird die Balkonfläche darin nachvollziehbar behandelt?
- Bauzeichnung und baulicher Zustand: Stimmen die zugrunde gelegten Pläne noch mit dem fertigen Objekt überein, etwa nach einem Dachausbau oder einer Veränderung des Grundrisses?
- Bankunterlagen: Welche Flächenangabe und welche weiteren Objektdaten verlangt der Finanzierungspartner für seine Prüfung?
Ich gleiche nicht nur die Summe ab, sondern frage nach, ob Innenfläche, Balkon und gegebenenfalls Dachschrägen getrennt ausgewiesen sind. So lässt sich eher erkennen, ob zwei Dokumente wirklich verschiedene Flächen angeben oder bloß unterschiedliche Rechenwege verwenden.
Wohnfläche ist nicht gleich Immobilienwert
Hier lohnt sich Genauigkeit: Die WoFlV ist eine Regel zur Wohnflächenberechnung. Sie ist keine Preisliste für Wohnungen und legt nicht allein fest, welchen Wert eine Bank einer Immobilie beimisst. Für eine Kreditentscheidung können weitere Objekt- und Finanzierungsdaten wichtig sein; die jeweilige Bank erklärt, welche Unterlagen sie für ihre Wertermittlung benötigt.
Darum leite ich aus einem Balkonanteil nicht selbst eine Kredithöhe ab. Wenn die angegebene Fläche deutlich von einer nachvollziehbaren Berechnung abweicht, lasse ich zunächst klären, welche Zahl im Kaufvertrag steht und auf welcher Grundlage sie zustande kommt. Bei Zweifeln kann eine fachkundige Vermessung oder rechtliche Prüfung sinnvoll sein.
Mein nächster Schritt bei einer Abweichung
Ich notiere zuerst die Flächenangaben aus Exposé, Berechnung und Vertragsentwurf nebeneinander. Dann bitte ich Verkäufer oder Makler um die Berechnungsunterlage und frage den Finanzierungspartner, welche Angaben er für die Kreditprüfung verwendet. Eine Abweichung ist nicht automatisch ein Grund, den Kauf abzubrechen – ungeklärte Zahlen möchte ich aber vor der Unterschrift verstehen.
Auch andere Besonderheiten am Objekt können für die Finanzierung Unterlagen erfordern. Beim Erbbaurecht prüfe ich zum Beispiel, ob Restlaufzeit und Darlehensdauer zueinander passen. Jeder dieser Punkte gehört einzeln auf den Prüfzettel, statt dass ich alles in eine einzige Wohnflächenzahl hineinlese. Mehr dazu in meinem Beitrag zur Finanzierung mit Erbbaurecht.
Wenn du eine Wohnung finanzierst, bitte vor der Kreditanfrage um die Wohnflächenberechnung und gleiche darin Balkon oder Terrasse mit dem Exposé ab. So kannst du konkrete Rückfragen stellen und vermeidest, eine nicht erklärte Flächenangabe einfach als gesicherte Grundlage zu übernehmen.