Als ich meine erste vermietete Wohnung gekauft hab, war ich euphorisch: Mieteinnahmen, Wertzuwachs, Schuldenabbau. Jackpot!
Und dann kam der erste Brief vom Finanzamt: „Bitte reichen Sie Ihre Anlage V ein.“
Ich so: „Anlage wer?“
Zum Glück hab ich mir einen Steuerberater genommen – und der hat mir nicht nur den Papierkram abgenommen, sondern auch gezeigt, wie ich als privater Vermieter echtes Geld zurückholen kann. Heute erzähl ich dir genau, wie wir vorgegangen sind – und welche Fehler du vermeiden solltest.
1. Anlage V: Das Finanzamt will alles wissen
Wenn du eine Wohnung vermietest, musst du die Anlage V (Vermietung und Verpachtung) ausfüllen. Darin gibst du an:
- Mieteinnahmen (warm und kalt)
- Werbungskosten (dazu gleich mehr)
- Rücklagen, Abschreibungen, Kreditzinsen
Mein Tipp: Führ über das ganze Jahr ein Einnahmen-Ausgaben-Protokoll – egal ob per App, Excel oder handschriftlich.
Ich nutze seitdem eine einfache Tabelle mit drei Spalten: Datum – Ausgabe – Kategorie. Der Steuerberater freut sich. Und ich auch.
2. Was du alles absetzen kannst – und solltest!
Jetzt wird’s spannend. Viele wissen gar nicht, was man als Vermieter alles steuerlich geltend machen kann. Hier ein paar Posten, die ich regelmäßig absetze:
- Zinsen für den Immobilienkredit (ACHTUNG: Nur die Zinsen, nicht die Tilgung!)
- Hausgeld-Anteil für umlageunfähige Kosten (Verwalter, Instandhaltung)
- Versicherungen (z. B. Wohngebäude, Haftpflicht)
- Fahrtkosten zur Wohnung (0,30 €/km – auch bei Mietergesprächen)
- Anteilige Steuerberatungskosten
- Anschaffungen unter 800 € netto (z. B. Rauchmelder, Werkzeug, Kleinmöbel)
- AfA (Abschreibung): Gebäudeanteil linear über 2 % pro Jahr (bei Altbauten), ab 2023 bei Neubauten 3 %
Mein Learning: Kleinvieh macht hier wirklich Mist! Ich hab durch konsequente Dokumentation und gute Beratung über 2.100 € Steuerrückerstattung bekommen – allein im zweiten Jahr!
3. Was nicht geht – oder gefährlich wird
Natürlich gibt’s auch No-Gos – oder Dinge, bei denen das Finanzamt sehr genau hinschaut:
Renovierungen direkt nach dem Kauf: Wenn du zu viel renovierst (über 15 % der Anschaffungskosten in den ersten 3 Jahren), wird das als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ gewertet – und muss abgeschrieben werden, statt sofort abgesetzt zu werden.
Eigenleistungen: Du hast selbst gestrichen oder verlegt? Toll! Aber das kannst du steuerlich leider nicht ansetzen – nur Materialkosten.
Gemischte Nutzung: Wenn du Teile der Wohnung privat nutzt (z. B. Airbnb mit Eigennutzung), wird’s schnell kompliziert. Klär das vorab.
4. Was mir der Steuerberater geraten hat
Ich bin kein Steuerprofi – aber mein Berater ist’s. Und das war Gold wert. Seine Top-Tipps:
Jedes Jahr prüfen, ob die Abschreibung korrekt ist – bei Neubauten gibt’s mehr als 2 %
Nebenkostenabrechnungen prüfen und speichern – sie enthalten viele absetzbare Positionen
Alle Ausgaben sofort einscannen oder digital erfassen – auch Kleinbeträge
Fahrtkosten konsequent erfassen – auch wenn’s nur 5 Fahrten im Jahr sind
Und: Niemals ohne Rücksprache mit dem Steuerberater modernisieren, wenn du steuerlich optimieren willst. Kann dir sonst Vorteile kosten.
Mein Fazit: Steuerrecht ist keine Kür – es ist Pflicht mit Potenzial
Ich hätte nie gedacht, dass ich durch saubere Buchführung und etwas Beratung mehrere Tausend Euro zurückholen kann. Aber es geht – und zwar ganz legal und nachvollziehbar.
Wenn du vermietest oder bald vermietest:
Fang sofort an, Belege zu sammeln
Hol dir einen Steuerberater, der sich mit Immobilien auskennt
Und nutz jede Möglichkeit, um deine Rendite zu optimieren – auch auf dem Papier
Beim nächsten Mal geht’s vielleicht um das Thema:
„Vermieten an Familie – lohnt sich das oder bringt’s nur Ärger?“
Bis dahin – bleib dokumentiert und absetzfreudig! Alex