Als ich meine erste Immobilie gekauft hab, war alles noch relativ simpel: Eine Rate, eine Nebenkostenabrechnung, ein Haushaltsbuch. Fertig.
Aber dann kam die zweite. Eine vermietete Wohnung. Und plötzlich hatte ich:
- Zwei Kreditverträge mit unterschiedlichen Zinsbindungen
- Zwei Kalender mit Fristen (Zahlung, Tilgung, Steuer)
- Einnahmen, Ausgaben, Rücklagen, Kleinreparaturen
- Und ein Steuerberater, der plötzlich ganz neue Fragen stellte
Heute zeig ich dir, wie ich das alles strukturiert habe – ohne Excel-Wahnsinn, aber mit einem klaren System, das auch im Alltag funktioniert.
1. Getrennte Konten – aber nicht übertreiben
Ich hab für jede Immobilie ein eigenes Unterkonto angelegt – bei der gleichen Bank, kostenlos.
Warum?
- Alle Kosten, Einnahmen und Rücklagen laufen klar getrennt
- Ich seh sofort: Was gehört zur Wohnung, was zum Haus?
- Und: Ich muss nicht raten, wo eine Abbuchung herkommt
Ein weiteres Vorteil: Der Steuerberater liebt es, wenn’s saubere Strukturen gibt. Spart Zeit – und Geld.
2. Finanzkalender: Mein wichtigstes Tool
Ich hab einen simplen, aber effektiven Finanzkalender. Digital – per Google Kalender.
Darin stehen:
Kreditraten (Zahlungstermine & Restschuldentwicklung)
Sondertilgungsfristen
Fristen für Grundsteuer, Nebenkosten, Jahresabrechnung
Steuertermine (z. B. Dokumente für Anlage V)
Ich hab mir Erinnerungen gesetzt – teilweise vier Wochen vorher, um Zeitpuffer zu haben.
Das hat mir 2023 den A**** gerettet, als ich beinahe die Frist zur Meldung der Grunderwerbsteueränderung verpennt hätte.
3. Rücklagen automatisieren – und strikt trennen
Gerade bei der vermieteten Wohnung ist mir wichtig: Ich verbrauche die Miete nicht einfach so.
Ich hab’s so gelöst:
- Jeden Monat wird automatisch ein fixer Anteil der Miete auf ein Tagesgeldkonto für Rücklagen überwiesen.
- Ziel: 3.000–5.000 € Reserve, z. B. für Reparaturen, Mieterwechsel, Sonderumlage
Das läuft automatisch – und ich muss mich nicht drum kümmern. Und wenn der Wasserhahn tropft, ist das Geld da. Ohne Stress.
4. Excel + App = mein Traumduo
Ich nutze eine einfache Excel-Datei, um jedes Jahr Einnahmen/Ausgaben je Objekt zu tracken.
Aber für den Alltag nutze ich die App Outbank – dort hab ich alle Immobilienkonten drin, mit Kategorisierung. Funktioniert super.
Am Ende des Jahres werf ich beides zusammen – Excel für die Übersicht, App für den Alltag.
Kostet mich 10 Minuten pro Monat, aber spart mir Stunden beim Steuerberater.
5. Mein größter Fehler: Alles im Kopf behalten wollen
2022 hab ich gedacht: Ach, ich merk mir das schon. Steuerbelege, Kontoauszüge, Rücklagen – alles irgendwo im E-Mail-Postfach, auf dem Konto oder im Hirn.
Ende vom Lied: Ich hab eine Sondertilgung nicht fristgerecht gemeldet – und musste sie ein Jahr später nachholen. Ärgerlich, weil Zinsvorteil verschenkt.
Heute gilt: Was nicht dokumentiert ist, ist nicht erledigt. Punkt.
Mein Fazit: Überblick ist alles
Zwei Immobilien klingen nach „Wow, läuft bei dir!“ – aber nur, wenn du den Überblick behältst.
Sonst wird’s ganz schnell ungesund – finanziell und nervlich.
Meine Grundregeln:
Alles trennen – aber schlank
Fristen pflegen – mit System
Apps und Tools nutzen – aber keine App-Flut
Und: Rücklagen nicht vergessen. Nie.
Wenn du das sauber aufziehst, kann dich kaum was überraschen. Und genau das brauchst du, wenn du entspannt und langfristig investieren willst.
Beim nächsten Mal geht’s dann vielleicht um „Steuern sparen mit vermieteter Wohnung – mein Gespräch mit dem Steuerberater und was ich daraus gelernt habe.“
Bis dahin – bleib sortiert! Alex