Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Eine eigene Immobilie zu besitzen ist der Traum vieler – und manchmal wird dieser Traum ganz unerwartet wahr: durch eine Erbschaft. Klingt erstmal gut, oder? Aber ganz so einfach ist es nicht. Eine geerbte Immobilie bringt neben Chancen auch einige Pflichten, Kosten und mögliche Steuerfallen mit sich.
In diesem Artikel zeige ich dir, was du tun solltest, wenn du ein Haus oder eine Wohnung geerbt hast – und worauf du unbedingt achten musst, bevor du eine Entscheidung triffst.
1. Immobilie geerbt – und jetzt? Die ersten Schritte
Wenn du eine Immobilie geerbt hast, solltest du erstmal tief durchatmen. Es gibt ein paar Dinge, die du sofort klären solltest:
- Erbschein beantragen – falls du im Testament nicht eindeutig benannt bist.
- Grundbuchumschreibung beim Amtsgericht beantragen – das kann einige Wochen dauern.
- Wert der Immobilie ermitteln lassen, zum Beispiel durch einen Gutachter oder Makler.
- Prüfen, ob Schulden oder Hypotheken auf der Immobilie lasten.
- Frist für Ausschlagung prüfen: Du hast nur 6 Wochen Zeit, um das Erbe abzulehnen – auch bei Schulden!
Mein Rat: Nimm dir Hilfe von einem Notar oder Anwalt, wenn du unsicher bist. Gerade bei Erbengemeinschaften kann es schnell unübersichtlich werden.
2. Behalten, verkaufen oder vermieten? Drei Optionen
Je nach Lage, Zustand und persönlicher Situation hast du mehrere Möglichkeiten:
Behalten und selbst nutzen
- Ideal, wenn du selbst einziehen willst oder die Immobilie langfristig in der Familie halten möchtest.
- Du solltest die Instandhaltung, Modernisierung und laufenden Kosten gut kalkulieren.
Verkaufen
- Sinnvoll, wenn du kein Interesse an der Immobilie hast oder die Kosten zu hoch sind.
- Ein Verkauf kann aber dauern – je nach Lage und Zustand.
Tipp: Ein aktuelles Verkehrswertgutachten hilft beim realistischen Verkaufspreis.
Vermieten
- Wenn du die Immobilie nicht selbst brauchst, aber Einnahmen erzielen willst.
- Achte auf Mietpreise, Zustand der Immobilie, und steuerliche Aspekte bei Mieteinnahmen.
Achtung: Eine vermietete Immobilie bedeutet Aufwand – Verwaltung, Instandhaltung, mögliche Mieterprobleme.
3. Die Erbschaftsteuer – was wird fällig?
Ob du Erbschaftsteuer zahlen musst, hängt vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad ab.
Freibeträge:
- Ehepartner: 500.000 Euro
- Kinder: 400.000 Euro
- Enkel: 200.000 Euro
- Geschwister: 20.000 Euro
Beispiel:
- Du erbst von deinem Vater ein Haus im Wert von 450.000 Euro.
- Dein Freibetrag liegt bei 400.000 Euro.
- Du musst auf 50.000 Euro Erbschaftsteuer zahlen – je nach Steuersatz (zwischen 7 und 30 Prozent).
Wichtig: Wenn du als Kind in die Immobilie einziehst und mindestens zehn Jahre selbst darin wohnst, kannst du die Erbschaftsteuer komplett vermeiden.
4. Vorsicht bei bestehenden Krediten und Sanierungsstau
Nicht selten sind geerbte Immobilien mit Schulden oder Modernisierungsbedarf belastet.
Folgende Punkte solltest du prüfen:
- Gibt es eine Grundschuld oder einen laufenden Kredit?
- Besteht ein Sanierungsstau (Heizung, Dach, Leitungen)?
- Wie hoch sind die laufenden Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Nebenkosten)?
Was viele nicht wissen: Du erbst auch die Schulden – das heißt, du haftest mit deinem eigenen Vermögen, wenn du das Erbe annimmst.
Mein Tipp: Lass dir vom Nachlassgericht oder einem Fachanwalt die finanzielle Situation genau erklären.
5. Erbengemeinschaft – eine echte Herausforderung
Wenn du gemeinsam mit Geschwistern oder anderen Verwandten erbst, bildet ihr automatisch eine Erbengemeinschaft. Und die kann kompliziert werden.
Typische Probleme:
- Uneinigkeit über Verkauf oder Nutzung
- Ein Miterbe blockiert Entscheidungen
- Streit über Renovierungen oder Mietverhältnisse
Lösungsmöglichkeiten:
- Einen Miterben auszahlen
- Gemeinsamer Verkauf
- Teilungsversteigerung (letzter Ausweg – oft mit Verlusten verbunden)
Mein Rat: Möglichst früh offen miteinander sprechen – und notfalls einen Mediator oder Anwalt einschalten.
6. Die Immobilie modernisieren oder verkaufen – was rechnet sich mehr?
Oft sind geerbte Immobilien alt und renovierungsbedürftig. Dann stellt sich die Frage: Lohnt es sich, zu modernisieren – oder ist der Verkauf lukrativer?
Was du dabei bedenken solltest:
- Wie hoch sind die Renovierungskosten?
- Ist energetisches Sanieren erforderlich (z. B. Dämmung, neue Heizung)?
- Gibt es Fördermittel, z. B. von der KfW?
- Wie ist die Lage? Lässt sich die Immobilie nach der Sanierung besser verkaufen oder vermieten?
Faustregel: Wenn die Sanierungskosten mehr als 30–40 Prozent des Immobilienwerts ausmachen, ist ein Verkauf oft sinnvoller.
7. Fazit: Geerbte Immobilie – Chancen erkennen, Risiken vermeiden
✔ Eine geerbte Immobilie kann ein echter Glücksfall sein – aber nur, wenn man rechtzeitig alle Fakten prüft
✔ Die ersten Schritte sind entscheidend: Wert ermitteln, Lasten prüfen, Erbe ggf. ausschlagen
✔ Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen – jede Option will gut durchgerechnet sein
✔ Erbschaftsteuer, laufende Kosten, Sanierungsbedarf und Erbengemeinschaften nicht unterschätzen
Mein Rat: Nimm dir Zeit für deine Entscheidung und lass dich im Zweifel beraten. Ein geerbtes Haus ist mehr als nur ein Geschenk – es ist auch Verantwortung.
Habt ihr schon mal eine Immobilie geerbt oder darüber nachgedacht, was dann zu tun wäre? Ich freue mich auf eure Erfahrungen!