Hausbau oder Hauskauf: Welche Option passt besser zu euch?

Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Eine geerbte Immobilie kann ein wertvolles Geschenk sein, aber auch zur Herausforderung werden. Viele wissen nach einer Erbschaft nicht, ob sie das Haus behalten, verkaufen oder vermieten sollen. Dazu kommen rechtliche, steuerliche und finanzielle Fragen, die schnell überwältigend sein können.

In diesem Artikel zeige ich euch, welche Schritte ihr nach einer Immobilienerbschaft unternehmen müsst, welche Optionen ihr habt und worauf ihr achten solltet, um die beste Entscheidung zu treffen.


1. Erste Schritte nach der Erbschaft

Eine geerbte Immobilie bringt zunächst viele Fragen mit sich. Bevor ihr eine Entscheidung trefft, solltet ihr folgende Punkte klären:

1. Erbschein beantragen:

  • Der Erbschein bestätigt, dass ihr rechtmäßiger Erbe seid.
  • Beantragung beim Nachlassgericht (beim Amtsgericht des Wohnorts des Verstorbenen).
  • Kosten abhängig vom Immobilienwert (z. B. ca. 500 € bei 250.000 € Immobilienwert).

2. Grundbuchänderung:

  • Ihr müsst euch als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen.
  • Innerhalb von zwei Jahren ist die Änderung gebührenfrei.

3. Wert der Immobilie ermitteln:

  • Ein Gutachter oder Immobilienmakler kann euch eine realistische Einschätzung geben.
  • Online-Bewertungsportale bieten eine erste Orientierung.

4. Erbschaftssteuer prüfen:

  • Abhängig vom Verwandtschaftsgrad und Wert der Immobilie.
  • Steuerfreibeträge:
    • Ehepartner & Kinder: 500.000 € bzw. 400.000 €
    • Enkel: 200.000 €
    • Geschwister, Neffen/Nichten: 20.000 €

Mein Tipp:
Lasst euch nicht unter Druck setzen – eine geerbte Immobilie sollte erst genau geprüft werden, bevor ihr eine Entscheidung trefft.


2. Was tun mit der geerbten Immobilie?

Nach der Klärung der ersten Formalitäten habt ihr drei Hauptoptionen: Selbst nutzen, verkaufen oder vermieten. Jede hat ihre Vor- und Nachteile.

Option 1: Selbst einziehen

Wenn die Immobilie zu eurem Lebensstil passt, kann ein Einzug eine gute Lösung sein.

✅ Vorteile:

  • Keine Miete mehr zahlen.
  • Keine Erbschaftssteuer, wenn ihr mindestens 10 Jahre darin wohnt.
  • Emotionale Verbundenheit bleibt erhalten.

❌ Nachteile:

  • Modernisierungskosten können hoch sein.
  • Eventuelle Erbengemeinschaften müssen ausgezahlt werden.
  • Laufende Kosten wie Grundsteuer und Instandhaltung.

Mein Tipp:
Prüft, ob das Haus wirklich zu euren Bedürfnissen passt oder ob eine andere Option sinnvoller wäre.


Option 2: Immobilie verkaufen

Wenn ihr mit der Immobilie nichts anfangen könnt oder das Geld lieber anderweitig nutzen möchtet, ist der Verkauf eine gute Wahl.

✅ Vorteile:

  • Schnelle Liquidität.
  • Keine laufenden Kosten oder Instandhaltung.
  • Kein Aufwand mit Mietern.

❌ Nachteile:

  • Eventuell Spekulationssteuer, wenn die Immobilie nicht lange genug im Familienbesitz war.
  • Verkauf kann emotional schwierig sein.

Wichtige Schritte beim Verkauf:

  1. Wert der Immobilie ermitteln: Makler oder Gutachter beauftragen.
  2. Makler oder Privatverkauf: Entscheidet, ob ihr selbst verkauft oder einen Makler beauftragt.
  3. Dokumente bereithalten: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne.
  4. Steuern beachten: Spekulationssteuer fällt an, wenn die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb verkauft wird – es sei denn, der Verstorbene oder ihr selbst habt darin gewohnt.

Mein Tipp:
Lasst euch Zeit beim Verkauf und holt mehrere Angebote ein, um den besten Preis zu erzielen.


Option 3: Immobilie vermieten

Wenn ihr die Immobilie als Kapitalanlage behalten wollt, kann Vermietung eine langfristige Einnahmequelle sein.

✅ Vorteile:

  • Monatliche Mieteinnahmen als zusätzliches Einkommen.
  • Immobilienwerte steigen oft langfristig.
  • Steuerliche Vorteile durch Abschreibungen und Werbungskosten.

❌ Nachteile:

  • Verantwortung für Instandhaltung und Verwaltung.
  • Risiken durch Mietausfälle oder Problem-Mieter.
  • Laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen und Rücklagen.

Mein Tipp:
Prüft, ob die Mieteinnahmen eure laufenden Kosten und eventuelle Kredite decken. Falls nicht, ist der Verkauf vielleicht die bessere Wahl.


3. Geerbte Immobilie in einer Erbengemeinschaft

Wenn mehrere Erben beteiligt sind, kann die Entscheidungsfindung schwierig werden.

Mögliche Lösungen:

  1. Einer übernimmt die Immobilie:
    • Die anderen Erben werden ausgezahlt (Verkehrswert der Immobilie ermitteln).
  2. Verkauf an Dritte:
    • Einnahmen werden unter den Erben aufgeteilt.
  3. Vermietung:
    • Gemeinsame Verwaltung und Einnahmenverteilung.

Mein Tipp:
Falls sich die Erben nicht einig sind, kann eine Mediation helfen, Streitigkeiten zu vermeiden.


4. Häufige Fehler vermeiden

Hektisch verkaufen:

  • Viele unterschätzen den Marktwert oder verkaufen zu schnell.
  • Lösung: Immobilie bewerten lassen und nicht unter Zeitdruck verkaufen.

Steuern übersehen:

  • Die Erbschaftssteuer oder Spekulationssteuer wird oft vergessen.
  • Lösung: Steuerberater einschalten und Freibeträge prüfen.

Unterschätzte Kosten:

  • Eine geerbte Immobilie kann hohe Instandhaltungskosten mit sich bringen.
  • Lösung: Lasst eine technische Prüfung durchführen.

Streit in der Erbengemeinschaft:

  • Ohne klare Kommunikation eskalieren Konflikte schnell.
  • Lösung: Frühzeitig eine faire Lösung für alle finden.

Mein Tipp:
Erbstreitigkeiten lassen sich vermeiden, wenn frühzeitig alle Optionen besprochen werden.


5. Fazit: Geerbte Immobilie klug nutzen

Eine geerbte Immobilie kann eine wertvolle Chance sein, aber auch Herausforderungen mit sich bringen. Ob Selbstnutzung, Verkauf oder Vermietung – die Entscheidung sollte gut überlegt sein.

Mein Rat:

  • Prüft alle rechtlichen und steuerlichen Aspekte genau.
  • Lasst euch bei Unsicherheiten von Experten beraten.
  • Trefft eine Entscheidung, die langfristig für euch am besten passt.

Habt ihr schon Erfahrungen mit einer geerbten Immobilie gemacht oder steht vor einer Entscheidung? Teilt eure Gedanken – ich freue mich auf den Austausch!

 

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