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Was passiert mit dem Kredit, wenn ich mein Haus verkaufen will?

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Der Traum vom Eigenheim wird manchmal Realität – aber nicht immer für die Ewigkeit. Vielleicht willst du umziehen, deine berufliche Situation ändert sich oder das Haus passt einfach nicht mehr zum Leben. Doch was passiert dann mit dem laufenden Immobilienkredit? Kann man den einfach kündigen? Mitnehmen? Oder wird es teuer?
Ich bin Alex, Hausbesitzer seit über 20 Jahren, und ich habe es schon erlebt: Ein Haus verkaufen, während der Kredit noch läuft – das geht, aber man muss wissen, wie. In diesem Beitrag erkläre ich dir, welche Möglichkeiten du hast, worauf du achten solltest und wie du teure Fehler vermeidest, wenn du mit dem Gedanken spielst, dein Haus vorzeitig zu verkaufen.

Möglichkeit 1: Kredit vorzeitig kündigen – mit Vorfälligkeitsentschädigung

Wenn du dein Haus verkaufen willst, aber der Kredit noch läuft, ist die erste Option meist: Du löst den Kredit ab.

Das geht grundsätzlich immer, allerdings verlangt die Bank in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Damit macht sie den finanziellen Schaden wett, der durch den vorzeitigen Zinsverlust entsteht. Wie hoch diese Zahlung ausfällt, hängt ab von:

  • deiner Restschuld
  • der verbleibenden Zinsbindung
  • dem aktuellen Marktzins

Bei hohen Zinssätzen im Vertrag und niedrigen aktuellen Zinsen kann das richtig teuer werden – mehrere Tausend bis Zehntausend Euro sind keine Seltenheit. Deshalb solltest du diese Möglichkeit genau durchrechnen lassen, bevor du den Verkauf unterschreibst.

Möglichkeit 2: Gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren

Die gute Nachricht: Wenn dein Darlehen seit mehr als 10 Jahren vollständig ausgezahlt ist, kannst du jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB).

Das bedeutet: Wenn du dein Haus z. B. 2013 gekauft und die Finanzierung damals komplett ausgezahlt hast, kannst du heute ohne Strafzahlung verkaufen und den Kredit ablösen. Diese Regelung kennen viele nicht – sie kann dir aber eine Menge Geld sparen.

Möglichkeit 3: Kredit „mitnehmen“ – Pfandtausch

Ein interessanter, oft übersehener Weg: Du nimmst den Kredit mit zur nächsten Immobilie.

Das geht, wenn du direkt nach dem Verkauf eine neue Immobilie kaufst. Dabei wird der bestehende Kreditvertrag auf das neue Objekt übertragen – die sogenannte Grundschuld wird getauscht.
Vorteil: Du behältst deinen alten Zinssatz (oft günstiger als heute) und musst keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
Nachteil: Die neue Immobilie muss im Wert und der Bankbewertung zum alten Darlehen passen – und nicht jede Bank spielt mit.

Sprich das frühzeitig an, wenn du planst, bald neu zu kaufen.

Möglichkeit 4: Der Käufer übernimmt deinen Kredit

Klingt unüblich – aber manchmal klappt’s: Der Käufer übernimmt deinen laufenden Kreditvertrag, inkl. aller Bedingungen. Das setzt allerdings voraus:

  • die Bank stimmt zu
  • der Käufer hat eine ausreichende Bonität
  • die Konditionen sind für beide Seiten attraktiv

Das Modell heißt offiziell Vertragsübernahme oder Schuldnerwechsel. Es ist selten, aber in speziellen Fällen (z. B. bei sehr günstigen Zinssätzen) eine denkbare Lösung.

Was musst du beachten, wenn du verkaufen willst?

  • Vor dem Verkauf zur Bank gehen: Frag nach, welche Optionen du hast und wie hoch die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung wäre.
  • Nicht vorschnell kündigen: Ein einmal gekündigter Kredit kann nicht wieder aufgenommen werden – deshalb erst verhandeln, dann handeln.
  • Konditionen schriftlich einholen: Lass dir alle Aussagen deiner Bank schwarz auf weiß geben, vor allem zur Höhe einer möglichen Entschädigung.
  • Rechtsberatung einholen: Bei großen Summen lohnt sich der Gang zum Experten – z. B. ein Fachanwalt für Bankrecht oder ein unabhängiger Finanzierungsberater.

Mein Fazit: Haus verkaufen trotz Kredit – möglich, aber gut vorbereiten

Der Verkauf eines Hauses mit laufendem Kredit ist keine Katastrophe – aber auch kein Selbstläufer. Es gibt Wege, elegant aus der Finanzierung rauszukommen oder sogar Teile davon mitzunehmen. Entscheidend ist, frühzeitig zu planen, sauber zu kalkulieren und nicht vorschnell zu kündigen.
Ich hab’s erlebt: Ein guter Plan spart Nerven – und bares Geld.

Wenn du gerade über einen Hausverkauf nachdenkst und nicht weißt, wie du’s mit deinem Kredit am besten anstellst – schreib mir gern. Ich helfe dir, die Optionen durchzuspielen und eine Lösung zu finden, die zu dir passt.

Wie viel Eigenkapital braucht man wirklich beim Immobilienkauf? – Meine ehrlichen Erfahrungen

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Als ich mich zum ersten Mal ernsthaft mit dem Thema Hauskauf beschäftigt habe, wurde mir von allen Seiten eingetrichtert: „Ohne Eigenkapital brauchst du es gar nicht versuchen!“
Tja, ich hab’s trotzdem versucht. Und tatsächlich: Es ging. Aber es war nicht einfach – und es gab einiges, was ich im Nachhinein besser oder zumindest bewusster gemacht hätte.
Heute erzähl ich dir, was wirklich Sache ist beim Thema Eigenkapital – ohne Banken-BlaBla, sondern aus meiner eigenen Erfahrung.

Was Banken offiziell empfehlen

Fragt man Banken oder klassische Ratgeber, bekommt man meistens folgende Faustregeln:

  • Mindestens 20 % Eigenkapital des Kaufpreises
  • Plus die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler)

Heißt im Klartext:
Willst du ein Haus für 300.000 € kaufen, solltest du etwa 90.000 € bis 100.000 € Eigenkapital mitbringen.

Ganz ehrlich: Diese Zahlen haben mich damals erstmal komplett entmutigt.

Wie es bei mir wirklich war

Ich hatte damals gerade mal etwa 8.000 € Erspartes. Viel zu wenig, um Kaufpreis + Nebenkosten zu decken.

Also hab ich folgendes gemacht:

  • Ich habe eine 100 %-Finanzierung des Kaufpreises ausgehandelt.
  • Die Nebenkosten hab ich über einen separaten Privatkredit finanziert.
  • Zusätzlich hatte ich eine kleine Rücklage als Sicherheit, damit die Bank überhaupt mitgespielt hat.

Die Zinsen waren etwas höher als bei klassischer Finanzierung – aber ich konnte trotzdem kaufen, während andere noch Jahre gespart haben.

War es stressig? Ja.
Würde ich’s wieder so machen? Vielleicht.
Würde ich heute anders an die Sache rangehen? Auf jeden Fall bewusster.

Warum Eigenkapital trotzdem eine riesige Rolle spielt

Auch wenn’s ohne geht: Eigenkapital gibt dir massiv bessere Konditionen.

Hier ein paar knallharte Vorteile:

  • Niedrigere Zinsen: Je mehr Eigenkapital, desto besser dein Zinssatz.
  • Weniger Risiko: Bei Wertschwankungen der Immobilie bist du besser abgesichert.
  • Mehr Auswahl an Banken: Viele Institute finanzieren nur, wenn Eigenkapital da ist.

Eine Hausnummer:
Mit 20 % Eigenkapital bekommst du oft 0,3 bis 0,7 % bessere Zinsen als ohne. Das kann auf 30 Jahre Laufzeit locker 20.000 € oder mehr Unterschied machen.

Mein Tipp: Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist

Hier meine persönliche Einschätzung – basierend auf Erfahrung, nicht auf Lehrbuch:

  • Mindestens die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen.
  • Besser: Kaufpreis + Nebenkosten minus ca. 10–20 % Fremdfinanzierung.
  • Optimal: 20–30 % Eigenkapital, dann bekommst du die besten Angebote.

Wenn du gerade erst anfängst zu sparen: Setz dir lieber ein kleineres Ziel („erstmal 15.000 €“) als gleich die Mega-Summe – und schau parallel trotzdem nach Objekten. Märkte ändern sich schnell.

ital möglich“ oder „Wie viel Eigenkapital für Neubau“ performen super.

Mein ehrliches Fazit: Ohne Eigenkapital geht’s – aber nicht ohne Risiko

Ich bin froh, dass ich damals nicht gewartet habe, bis ich „genug“ Eigenkapital zusammenhatte. Wer weiß, ob ich heute noch zu dem Preis eine Immobilie gefunden hätte.

Aber: Wenn ich nochmal von vorn anfangen würde, würde ich bewusst ein kleines Polster aufbauen, um flexibler zu sein – für Notfälle, Renovierungen oder einfach, um ruhig schlafen zu können.

Also mein Rat an dich:
Wenn du wenig Eigenkapital hast – trau dich.
Wenn du Zeit hast zu sparen – nutz sie.
Und in jedem Fall: Lass dir mehrere Finanzierungsmodelle durchrechnen. Mehr Auswahl = bessere Entscheidung.

Bis bald – und viel Erfolg auf deinem Weg zum eigenen Zuhause!

Was tun, wenn die Baufinanzierung abgelehnt wird? Mein Weg durch die Krise

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Heute erzähle ich dir von einer Situation, die ich ehrlich gesagt niemandem wünsche: Die Baufinanzierung wird abgelehnt. Mir selbst ist das passiert – und ich kann dir sagen, im ersten Moment fühlt es sich an, als würde der Traum vom Eigenheim einfach zerplatzen. Aber: Es gibt Auswege! Und manchmal sogar bessere als gedacht.
In diesem Artikel teile ich meine Erfahrungen und gebe dir Tipps, wie du aus dieser Situation gestärkt hervorgehen kannst.

Der Schockmoment: Kredit abgelehnt – und jetzt?

Als ich damals meinen ersten Baukredit beantragt hatte, war ich noch voller Hoffnung. Einkommen: stabil. Objekt: solide. SCHUFA: sauber. Und trotzdem: Ablehnung.

Begründung der Bank? Mein Eigenkapital war ihnen zu knapp bemessen. Sie wollten mindestens 20 % vom Kaufpreis, ich hatte nur etwa 10 % plus Nebenkosten. Tja. So schnell kann’s gehen.

Schritt 1: Ruhig bleiben und Ursachen verstehen

Das Wichtigste zuerst: Nicht gleich in Panik verfallen.
Ablehnung heißt nicht, dass du nie ein Haus kaufen kannst. Es heißt nur, dass die aktuelle Konstellation für diese eine Bank nicht passt.

Was ich gemacht habe: Ich habe freundlich nach einer schriftlichen Begründung gefragt. Die Banken müssen dir nicht immer einen detaillierten Bericht liefern, aber oft sagen sie dir zumindest die Hauptgründe.

Typische Ablehnungsgründe sind:

  • Zu wenig Eigenkapital
  • Zu hohe laufende Belastungen (z.B. Kredite, Leasing)
  • Schwankendes Einkommen (gerade bei Selbstständigen)
  • SCHUFA-Einträge oder negative Bonität
  • Zweifel am Wert oder Zustand der Immobilie

Schritt 2: Strategie anpassen

Nach der ersten Enttäuschung habe ich meine Finanzierungsstrategie angepasst:

Mehr Eigenkapital sammeln

Ich habe kurzerhand mein Auto verkauft, das sowieso mehr Kosten als Freude gemacht hat, und konnte damit mein Eigenkapital aufstocken.

Laufende Kredite ablösen

Ich hatte noch einen kleinen Ratenkredit laufen, den ich mit Hilfe meiner Ersparnisse komplett getilgt habe. Dadurch sah meine monatliche Belastung deutlich entspannter aus.

Anderes Objekt wählen

In meinem Fall war es auch das Haus, das problematisch war – ein altes Bauernhaus auf dem Land. Banken mögen lieber Objekte in stabilen Lagen mit guter Wiederverkäuflichkeit.
Also hab ich meine Suche auf neuere Immobilien und Stadtnahe Lagen verlagert. Und siehe da: Die nächste Bank war sofort interessierter.

Schritt 3: Andere Finanzierungswege prüfen

Es muss nicht immer die Hausbank sein! Ich habe nach der ersten Ablehnung:

  • einen unabhängigen Finanzierungsvermittler eingeschaltet
  • alternative Banken und Direktbanken angefragt
  • und sogar ein Bauspardarlehen als Mischfinanzierung in Betracht gezogen

Je nach Anbieter gibt es unterschiedliche Bewertungsmaßstäbe. Manche Banken sind lockerer bei Selbstständigen, andere mögen Beamte lieber, wieder andere nehmen kleinere Immobiliengesellschaften als Sicherheit.
Mein Tipp: Vergleiche unbedingt mehrere Angebote. Und lass dich nicht von der ersten Absage entmutigen!

Schritt 4: Bessere Vorbereitung

Beim zweiten Anlauf hatte ich alles sauber aufbereitet:

  • eine komplette Haushaltsrechnung (Einnahmen / Ausgaben)
  • Steuerbescheide der letzten drei Jahre
  • aktuelle Kontoauszüge
  • Aufstellung aller Sicherheiten (Lebensversicherungen, Bausparverträge)

Damit konnte ich der Bank zeigen: „Ich bin ein sicheres Investment.“ Und das hat gewirkt.

Fazit: Eine abgelehnte Finanzierung ist nicht das Ende!

Wenn deine Baufinanzierung abgelehnt wird, ist das hart – keine Frage. Aber in vielen Fällen liegt es an Kleinigkeiten, die du mit ein bisschen Strategie beheben kannst.
Manchmal führt genau diese Krise dazu, dass du am Ende eine bessere Finanzierung bekommst – und finanziell sicherer dastehst als vorher.

Mein Rat: Bleib ruhig, analysiere genau und gib nicht auf.
Wenn du Fragen hast oder nicht weißt, wie du deine Unterlagen besser aufstellen kannst, schreib mir gerne. Ich helfe dir gern weiter, damit dein Traum vom Eigenheim doch noch wahr wird!

Sondertilgung bei Immobilienkrediten – wie ich mir damit mehrere Tausend Euro gespart habe

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Als ich meinen ersten Immobilienkredit abgeschlossen hab, war mir ehrlich gesagt nicht ganz klar, was eine Sondertilgung überhaupt bringt. Ich hab einfach unterschrieben, weil mein Berater meinte: „Das ist gut, das nehmen wir mit.“
Heute – Jahre später – weiß ich: Das war eine der besten Entscheidungen überhaupt. Ohne die Möglichkeit zur Sondertilgung hätte ich bis heute locker ein paar Tausender mehr an die Bank überwiesen.
Und genau deshalb will ich dir heute erklären, was Sondertilgungen sind, wie sie funktionieren und warum sie dein geheimer Joker beim Immobilienkredit sind.

Was ist überhaupt eine Sondertilgung?

Kurz und knackig:
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung auf deinen Immobilienkredit außerhalb der normalen Raten.

Beispiel: Du zahlst normalerweise 1.000 € im Monat. Aber jetzt bekommst du ein kleines Erbe, einen Bonus oder hast einfach etwas zusammengespart. Dann kannst du – je nach Vertrag – z. B. einmal im Jahr 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme zusätzlich auf den Kredit einzahlen.

Das bringt zwei riesige Vorteile:

  • Deine Restschuld sinkt schneller
  • Du sparst Zinsen, weil die Bank auf die gesunkene Schuld weniger Zinsen berechnet

Wie ich Sondertilgungen für mich genutzt habe

Ich hatte das Glück, dass mein Vertrag jährlich bis zu 5 % Sondertilgung erlaubt hat – ohne Zusatzkosten.

Jedes Mal, wenn ich ein bisschen was übrig hatte (Steuerrückzahlung, Weihnachtsgeld, Bonus), hab ich’s nicht verprasst, sondern direkt in den Kredit gesteckt. Keine Riesenbeträge – manchmal 1.000 €, manchmal 3.000 €.

Aber über die Jahre hat sich das richtig geläppert:

  • Kürzere Laufzeit (statt 30 Jahre jetzt knapp 24 Jahre)
  • Zinsersparnis von über 7.800 € (ja, wirklich!)

Und das Beste: Das Ganze lief komplett unkompliziert. Einmal im Jahr die Bank informiert, Betrag überwiesen – fertig.

Wichtige Punkte, die du beachten musst

  • Nicht jeder Kredit erlaubt Sondertilgungen! Oder sie sind gedeckelt (z. B. maximal 5 % oder 10 % pro Jahr).
  • Manche Banken verlangen Zinsaufschläge, wenn du Sondertilgungen vereinbaren willst. Trotzdem oft günstiger als später hohe Zinsen zu zahlen.
  • Fristen beachten! Meistens musst du deine Sondertilgung bis zu einem bestimmten Datum im Jahr leisten (z. B. bis 31.12.).

Ich hab mir angewöhnt, jedes Jahr beim Finanzcheck im Herbst zu schauen: „Haben wir was übrig für die Sondertilgung?“ Und wenn ja – ab damit auf den Kredit.

Mein Fazit: Kleine Beträge, große Wirkung

Wenn ich eins aus meiner eigenen Finanzierung gelernt hab, dann das: Sondertilgungen sind ein Turbo für deine Schuldenfreiheit.
Es müssen keine riesigen Summen sein. Aber wenn du konsequent jedes Jahr ein bisschen was extra zahlst, verkürzt du die Laufzeit deines Kredits massiv – und sparst gleichzeitig richtig viel Zinsen.
Und ganz ehrlich: Es fühlt sich richtig gut an, wenn du weißt, dass du der Bank ein Stück schneller entkommst

Also mein Tipp an dich: Wenn du einen Immobilienkredit abschließt, achte unbedingt auf Sondertilgungsrechte – und nutz sie dann auch aktiv.

Bis bald – und bleib finanziell clever! Dein Alex

Forward-Darlehen: Wie ich meine Anschlussfinanzierung auf Nummer sicher gebracht habe

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Hey, ich bin Alex – und heute erzähl ich dir von meiner persönlichen Erfahrung mit einem Forward-Darlehen. Vielleicht hast du davon schon gehört, vielleicht auch nicht. Aber wenn deine Zinsbindung bald ausläuft, solltest du dich unbedingt damit beschäftigen. Ehrlich: Das hat mir echt den Hintern gerettet.

Was ist ein Forward-Darlehen eigentlich?

Ganz simpel gesagt: Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir heute schon die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in ein, zwei oder sogar drei Jahren beginnt.
Klingt erst mal komisch, oder? Aber gerade in Zeiten, in denen die Bauzinsen schwanken oder steigen könnten (so wie jetzt 2025), kann das ein echter Gamechanger sein.

Ich hab mein Forward-Darlehen damals 24 Monate vor Ablauf meiner Zinsbindung abgeschlossen – und ich bin heute mega froh darüber.

Warum ich mich für ein Forward-Darlehen entschieden habe

Als ich gesehen hab, dass die Zinsen langsam aber sicher anziehen, hab ich Panik bekommen. Kein Witz. Ich hab ausgerechnet, dass mich ein Zinsanstieg von nur 1 % bei meiner Restschuld von 180.000 € satte 150 € mehr im Monat kosten würde.

Und da ich eh nicht der Typ für Zinslotterie bin, hab ich gesagt: Sicherheit vor Spekulation.

Also hab ich mir ein Forward-Darlehen gesucht, mit dem ich mir damals noch einen Zinssatz von 2,2 % gesichert habe – obwohl mein Anschlusskredit erst 1,5 Jahre später starten sollte.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen konkret?

Eigentlich ganz easy:

  1. Du schließt heute einen neuen Kreditvertrag ab, der aber erst startet, wenn deine aktuelle Zinsbindung endet.
  2. Je weiter der Startzeitpunkt in der Zukunft liegt, desto höher ist meist der Zinssatz. Man zahlt quasi einen „Zinsaufschlag“ für die lange Reservierung.
  3. Wichtig: Nach Abschluss bist du verpflichtet, den Kredit auch wirklich abzunehmen – egal, ob sich die Zinsen zwischenzeitlich verbessern oder nicht.

Was sind die Vorteile?

  • Zinssicherheit: Keine bösen Überraschungen, wenn die Zinsen plötzlich durch die Decke gehen.
  • Frühzeitige Planung: Du weißt genau, wie hoch deine künftige Rate sein wird.
  • Entspannung: Kein Stress kurz vor Ende der Zinsbindung.

Für mich persönlich war das ein riesiger Pluspunkt: Ich konnte in Ruhe planen, ohne jeden Monat panisch die Zinsentwicklung zu stalken

Und die Nachteile?

  • Teurer als aktueller Marktzins: Klar, du bezahlst oft einen kleinen Aufpreis im Vergleich zu heutigen Zinsen.
  • Bindung ist bindend: Du kannst das Forward-Darlehen nicht mehr kündigen, wenn du plötzlich andere Pläne hast.
  • Wenn die Zinsen fallen (was selten ist, aber möglich): Dann sitzt du auf einem höheren Zinssatz.

Mein Tipp aus Erfahrung

Wenn du über ein Forward-Darlehen nachdenkst, solltest du drei Dinge prüfen:

  1. Wie hoch ist der Forward-Aufschlag? Gute Angebote liegen oft bei 0,01 % bis 0,03 % pro Monat „Vorlaufzeit“.
  2. Wie sicher ist deine Lebensplanung? Also: Bleibst du wirklich in der Immobilie? Planst du vielleicht einen Verkauf?
  3. Vergleiche mehrere Anbieter! Nicht jede Bank ist gleich kulant bei Sondertilgungen oder flexiblen Ratenanpassungen.

Ich selbst hab damals verschiedene Angebote verglichen – und am Ende locker 0,2 % Zinsen gespart.

Forward-Darlehen – eine kluge Absicherung, wenn die Zeit passt

Wenn du bald eine Anschlussfinanzierung brauchst und die Zinsen am Markt steigen könnten, dann ist ein Forward-Darlehen echt Gold wert.
Ich persönlich würde es wieder machen – und diesmal vielleicht noch ein bisschen früher anfangen, zu vergleichen.
Wenn du Fragen hast oder nicht sicher bist, wann der richtige Zeitpunkt ist – schreib mir einfach! Ich helfe gern mit meiner Erfahrung weiter.

Bis bald! Dein Alex