Als ich meinen ersten Immobilienkredit abgeschlossen habe, war mir die Tilgung ehrlich gesagt nicht so wichtig. Hauptsache, die Rate passte ins Budget. Erst Jahre später habe ich verstanden, wie viel Geld ich hätte sparen können, wenn ich von Anfang an eine bessere Tilgungsstrategie gewählt hätte. Deshalb möchte ich dir heute zeigen, welche Optionen es gibt – und welche Erfahrungen ich damit gemacht habe.

Standard: die klassische Annuitätentilgung

Das ist die Form, die fast jeder kennt. Du zahlst eine gleichbleibende Rate, die sich aus Zins + Tilgung zusammensetzt.
Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, mit der Zeit sinkt er, während die Tilgung steigt.

Mein erster Kredit war genau so aufgebaut: 2 % Anfangstilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Das fühlte sich überschaubar an – aber ich habe kaum an die Restschuld gedacht, die danach noch übrigbleibt.

Hohe Anfangstilgung – der Turbo für deine Entschuldung

Später habe ich gemerkt: Wenn ich die Anfangstilgung auf 3 oder 4 % hochsetze, bin ich nicht nur schneller schuldenfrei, sondern spare auch richtig Zinsen.
Beispiel aus meiner eigenen Finanzierung:

• Kredit: 200.000 €
• Zins: 3,2 %
• Tilgung: 2 % → Restschuld nach 10 Jahren: ca. 170.000 €
• Tilgung: 4 % → Restschuld nach 10 Jahren: ca. 130.000 €

Allein dieser Unterschied hätte mir fast 40.000 € Restschuld erspart – und das nur durch 2 % mehr Tilgung.

Sondertilgungen – mein liebstes Werkzeug

Ich hab immer versucht, meine Kredite mit Sondertilgungen zu kombinieren. Mal waren es 5.000 €, mal nur 1.000 € extra im Jahr – aber jedes Mal hat es die Restschuld deutlich gedrückt.

Wichtig: Nicht jede Bank erlaubt hohe Sondertilgungen. Achte darauf, dass du mindestens 5 % pro Jahr ohne Strafgebühr leisten darfst.

Flexible Tilgungssätze – mein Gamechanger

Bei meiner letzten Finanzierung habe ich mich bewusst für ein Modell entschieden, bei dem ich den Tilgungssatz während der Laufzeit anpassen kann.
Warum? Weil das Leben nicht planbar ist. Mal hatte ich mehr Einkommen, mal weniger – und ich konnte flexibel entscheiden, ob ich 2 %, 3 % oder 5 % tilge. Das hat mir enorme Freiheit gegeben.

Die etwas exotischen Varianten

Es gibt auch Strategien, die ich persönlich getestet, aber verworfen habe:

• Endfällige Darlehen + Lebensversicherung – war mir zu unsicher und abhängig von Kapitalmärkten.
• Kombination mit Bausparvertrag – hab ich im letzten Artikel beschrieben, funktioniert in bestimmten Konstellationen, war für mich aber nicht die Hauptstrategie.

Wenn ich heute einen Kredit starte, dann achte ich auf drei Dinge:

1. Hohe Anfangstilgung, damit ich nicht ewig an der Restschuld knabbere.
2. Sondertilgungen, weil selbst kleine Beträge über die Jahre eine riesige Wirkung haben.
3. Flexibilität bei den Tilgungssätzen, damit ich nicht in Stein gemeißelt bin.

Mein Tipp: Rechne dir verschiedene Szenarien durch. Viele Banken zeigen dir nur das „Standardmodell“ – aber wenn du deine Tilgung aktiv steuerst, kannst du locker 5–10 Jahre früher schuldenfrei sein.

Als ich meinen ersten Kreditvertrag in den Händen hielt, bin ich über das Wort Annuitätendarlehen gestolpert. Ehrlich gesagt, ich wusste nicht, ob das jetzt ein besonders kompliziertes Finanzkonstrukt ist oder einfach nur Bankerdeutsch. Heute kann ich sagen: Es ist der Standard bei fast allen Immobilienfinanzierungen – und wenn man einmal verstanden hat, wie es funktioniert, wirkt es plötzlich gar nicht mehr so kompliziert.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Kurz gesagt: Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat die gleiche Rate. Diese Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

1. Zinsanteil – also das Geld, das die Bank für das geliehene Kapital bekommt.
2. Tilgungsanteil – das Geld, das direkt deine Restschuld reduziert.

Mit der Zeit verschiebt sich die Gewichtung. Am Anfang zahlst du fast nur Zinsen und wenig Tilgung. Doch je länger der Kredit läuft, desto mehr wandert der Anteil Richtung Tilgung. Das sorgt dafür, dass der Kredit nach und nach immer schneller kleiner wird.

Warum ist das so beliebt?

Ich glaube, die Beliebtheit liegt an der Planbarkeit. Du weißt von Tag 1 an, was du jeden Monat zahlst. Keine bösen Überraschungen. Gerade bei einer langen Finanzierung über 20 oder 30 Jahre gibt dir das Sicherheit.
Ein weiterer Punkt: Das Modell ist flexibel. Du kannst die Anfangstilgung selbst bestimmen (meist zwischen 1 % und 5 %). Je höher die Tilgung, desto schneller bist du schuldenfrei – allerdings auch mit einer höheren Rate.

Ein Beispiel aus der Praxis

Stell dir vor, du nimmst einen Kredit über 300.000 € mit einem Zinssatz von 3 % und einer Tilgung von 2 %.

• Monatliche Rate: ca. 1.250 €
• Davon gehen anfangs 750 € in die Zinsen und nur 500 € in die Tilgung.
• Nach 10 Jahren hat sich das Verhältnis verschoben – vielleicht zahlst du dann nur noch 450 € Zinsen, aber schon 800 € Tilgung.

Das bedeutet: Die Rate bleibt gleich, aber der Kredit wird schneller weniger.

Der große Vorteil: Sicherheit

Gerade in Zeiten schwankender Zinsen hat das Annuitätendarlehen den Vorteil, dass du dir den Zins für viele Jahre festschreiben kannst. Ich persönlich nehme immer mindestens 15 Jahre Zinsbindung, weil ich damit einfach besser schlafen kann. Manche Banken bieten sogar 20 oder 30 Jahre.

Die Tücke: Restschuld

Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt fast immer eine Restschuld übrig. Dann brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Wenn die Zinsen bis dahin stark gestiegen sind, kann es unangenehm teuer werden. Deshalb ist es wichtig, gleich am Anfang über Sondertilgungen oder ein Forward-Darlehen nachzudenken.

Das Annuitätendarlehen ist zwar ein alter Klassiker, aber genau deshalb so beliebt. Es ist berechenbar, einfach verständlich und passt zu fast jedem Immobilienkredit. Wer clever plant, kombiniert es mit Sondertilgungen oder einer langen Zinsbindung – und hat so eine sehr solide Basis für seine Baufinanzierung.

Als ich das erste Mal vom „klassischen Bausparvertrag“ gehört habe, musste ich ehrlich gesagt lachen. Ich dachte: „Das ist doch so ein Ding aus den 80ern, macht das heute überhaupt noch Sinn?“ Aber als ich mich dann intensiver mit meiner Immobilienfinanzierung auseinandergesetzt habe, hab ich gemerkt: In Kombination mit einem normalen Immobilienkredit kann ein Bausparvertrag richtig clever sein. Und genau darum soll’s heute gehen – inklusive meiner persönlichen Erfahrung.

Was steckt hinter der Kombination?

Die Idee ist eigentlich simpel:

• Du nimmst einen Immobilienkredit auf, um sofort deine Immobilie zu finanzieren.
• Parallel dazu läuft ein Bausparvertrag, den du regelmäßig besparst.
• Sobald der Bausparvertrag „zuteilungsreif“ ist, löst er einen Teil deines teuren Kredits ab oder sichert dir einen günstigen Anschlusszins.

Mit anderen Worten: Du kombinierst kurzfristige Flexibilität mit langfristiger Zinssicherheit.

Meine persönliche Erfahrung mit der Kombi

Bei meiner zweiten Finanzierung war die Lage so: Ich brauchte sofort 250.000 € Kredit, hatte aber Angst vor steigenden Zinsen in 10 oder 15 Jahren. Mein Berater schlug mir deshalb vor, 150.000 € als Annuitätendarlehen aufzunehmen und gleichzeitig einen Bausparvertrag über 100.000 € abzuschließen.

Klingt erstmal nach mehr Aufwand, aber es hatte zwei Vorteile:

1. Ich wusste schon jetzt, dass ich später einen fixen Zins für den Bauspardarlehensteil bekomme.
2. Ich konnte den Kredit flexibler steuern, weil ich Teile mit Sondertilgung und Teile mit Bausparvertrag kombiniert habe.

Die Vorteile dieser Strategie

• Planungssicherheit: Gerade in unsicheren Zinszeiten gibt dir der Bausparvertrag Ruhe.
• Flexibilität: Du kannst schon heute festlegen, dass du in 10 Jahren einen bestimmten Kredit ablöst.
• Förderungen: Viele Bausparverträge bieten staatliche Förderungen (Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage).

Die Nachteile darf man nicht verschweigen

Ich hab auch gemerkt: Ganz ohne Haken ist das nicht.

• Kosten: Abschlussgebühren für den Bausparvertrag (oft 1 % der Bausparsumme).
• Disziplin nötig: Du musst regelmäßig einzahlen, sonst wird das Modell wacklig.
• Nicht immer günstiger: Wenn die Zinsen langfristig niedrig bleiben, war der Bausparvertrag manchmal „zu teuer“.

Für wen lohnt sich die Kombi?

Meiner Erfahrung nach vor allem für Leute, die langfristig denken. Wenn du in 8–15 Jahren noch eine hohe Restschuld hast, aber schon jetzt weißt, dass du keine böse Überraschung willst, ist die Kombi aus Immobilienkredit + Bausparvertrag super.
Wenn du dagegen flexibel bleiben un auf fallende Zinsen hoffen willst, bist du mit einem reinen Annuitätendarlehen besser dran.

Ich hab die Kombi damals nicht bereut. Klar, es kostet ein bisschen mehr Disziplin und am Anfang auch zusätzliche Gebühren – aber das Gefühl, schon heute einen Teil der Zukunftszinsen abgesichert zu haben, war für mich Gold wert.
Wenn du also gerade überlegst, wie du deine Finanzierung langfristig stabil aufstellst, dann unterschätze den Bausparvertrag als Ergänzung nicht. Er ist nicht altmodisch, sondern in der richtigen Konstellation extrem nützlich.

Als ich meine erste Immobilie finanziert habe, habe ich die KfW-Förderprogramme ehrlich gesagt völlig unterschätzt. Ich dachte: „Ach, das ist doch nur ein kleiner Zuschuss, macht den Kohl nicht fett.“ Heute weiß ich: Wer die KfW clever einsetzt, kann tausende Euro sparen und gleichzeitig seine Immobilie nachhaltiger und wertvoller machen.

Was ist die KfW überhaupt?

Die KfW ist die Kreditanstalt für Wiederaufbau, also eine staatliche Förderbank. Sie vergibt keine Kredite direkt, sondern arbeitet mit deiner Hausbank zusammen. Der Vorteil: Du bekommst günstige Zinsen, Tilgungszuschüsse oder direkte Zuschüsse, wenn deine Immobilie bestimmte Kriterien erfüllt.

Welche Programme gibt es 2025?

Die KfW passt ihre Förderungen regelmäßig an, vor allem wenn es um Energieeffizienz geht. 2025 sind besonders interessant:

• KfW 261 – Wohngebäude Kredit: Förderkredit für Neubauten oder Sanierungen mit hohen energetischen Standards (Effizienzhaus).
• KfW 124 – Wohneigentumsprogramm: Bis zu 100.000 € Kredit für den Kauf oder Bau von selbstgenutztem Wohneigentum.
• KfW 159 – Altersgerecht Umbauen: Förderungen für barrierefreie Umbauten, oft mit Zuschüssen.
• Direkte Zuschüsse für energetische Einzelmaßnahmen: z. B. Wärmedämmung, Heizungstausch, Fenster.

Ich habe Bekannte, die allein durch das Effizienzhaus-Programm bis zu 25 % Tilgungszuschuss bekommen haben – das sind zehntausende Euro.

Wie funktioniert die Beantragung?

Wichtig: Den Antrag musst du stellen, bevor du mit der Maßnahme beginnst. Das war bei mir fast ein Stolperstein – ich wollte schon Handwerker beauftragen, bevor der Antrag durch war. Zum Glück hat mich mein Bankberater noch gebremst.

Der Ablauf:

1. Beratung bei Bank oder Energieberater
2. Antragstellung über die Bank bei der KfW
3. Zusage abwarten
4. Erst danach starten

Gerade bei energetischen Sanierungen brauchst du fast immer einen zugelassenen Energieberater, der die Maßnahmen bestätigt.

Mein persönlicher Tipp

Ich habe die KfW-Förderung damals für den Umbau auf eine neue Heizung genutzt. Der Tilgungszuschuss von 15 % hat mir fast 8.000 € gespart.
Mein Fehler: Ich habe nicht gleich auch die Fenster mit saniert, sonst hätte ich in ein höheres Effizienzhaus-Programm gepasst und noch mehr Förderung bekommen.

Also: Immer das Gesamtpaket prüfen, bevor man sich für einzelne Maßnahmen entscheidet.

Worauf du achten solltest

• KfW-Programme ändern sich ständig – also immer die aktuellen Bedingungen checken
• Kombi mit regionalen Förderungen (z. B. Bundesländer, Kommunen) ist oft möglich
• Zuschüsse sind nicht steuerpflichtig – sie gehen direkt in deine Finanzierung

Wer beim Immobilienkredit die KfW außen vor lässt, lässt bares Geld liegen. Es lohnt sich, schon vor der Finanzierungsanfrage zu schauen, welche Programme passen.
Ich plane im nächsten Artikel einmal einen konkreten Leitfaden „Schritt für Schritt zur KfW-Förderung 2025“, damit du genau weißt, wie du an die Zuschüsse kommst – von den Unterlagen bis zur Auszahlung.