Als ich meine dritte Finanzierung plante, stand plötzlich die ING ganz oben auf meiner Liste. Ich hatte vorher schon viel gehört: gute Zinsen, einfache Abwicklung, und vor allem ein starkes Online-Angebot. Aber ich wollte wissen, wie es wirklich läuft, wenn man bei der ING eine Baufinanzierung abschließt. Also hab ich’s ausprobiert – und heute erzähle ich dir ganz ehrlich, wie es war.

Der erste Eindruck – schnell und digital

Schon die Online-Anfrage bei der ING war anders als bei vielen anderen Banken. Kein ewiges Ausfüllen von Papierkram, sondern ein klar strukturiertes Formular. Innerhalb von Minuten hatte ich meine Eckdaten eingegeben – und am selben Tag kam der Rückruf.
Was mir gefallen hat: Die ING setzt stark auf digitale Prozesse. Dokumente hochladen, Kommunikation per Mail oder Telefon, alles ziemlich unkompliziert. Für jemanden wie mich, der nicht gerne mit Ordnern voller Papierkram hantiert, war das ein Pluspunkt.

Das konkrete Angebot

Bei meiner Anfrage ging es um eine Finanzierung von 220.000 €. Die ING hat mir damals (noch in einer Niedrigzinsphase) ein Angebot von 1,6 % Sollzins mit 15 Jahren Zinsbindung gemacht. Im Vergleich zu anderen Banken lag das am unteren Ende – also ziemlich attraktiv.
Besonders interessant war: Die ING bietet standardmäßig flexible Tilgungssätze zwischen 2 und 10 % an, die man während der Laufzeit ändern kann. Für mich ein echter Vorteil, weil sich meine Einnahmen als Selbstständiger nicht jedes Jahr gleich entwickeln.

Die Vorteile, die mir sofort aufgefallen sind

• Transparente Kommunikation: Ich hatte immer klare Infos, keine versteckten Klauseln.
• Digitale Abwicklung: Vom Antrag bis zur Vertragsunterzeichnung war fast alles online möglich.
• Flexibilität: Tilgungssatzänderung und bis zu 5 % Sondertilgung pro Jahr waren im Paket enthalten.
• Preislich fair: Die Zinsen waren wirklich konkurrenzfähig.

Wo es gehakt hat

Natürlich war auch nicht alles perfekt.

• Wenig persönliche Beratung: Die ING ist keine klassische Filialbank. Wer ein Gespräch am Tisch mit einem Berater braucht, ist hier falsch.
• Strenge Unterlagenprüfung: Ich musste teilweise doppelt Nachweise nachreichen, gerade als Selbstständiger war das ziemlich anstrengend.
• Standardisierte Abläufe: Die ING arbeitet sehr effizient – aber eben auch nach Schema F. Auf individuelle Sonderwünsche reagieren sie nicht so flexibel wie kleine Banken.

Für wen ist die ING Baufinanzierung geeignet?

Meiner Erfahrung nach passt die ING perfekt zu Menschen, die:

• gerne digital arbeiten,
• ihre Unterlagen gut im Griff haben,
• Wert auf niedrige Zinsen + Flexibilität legen,
• und nicht unbedingt auf persönliche Dauerbetreuung setzen.

Wer dagegen das Rundum-sorglos-Paket mit persönlicher Begleitung sucht, fühlt sich wahrscheinlich bei regionalen Banken oder Vermittlern wie Dr. Klein wohler.

Für mich war die ING eine super Wahl. Ich konnte alles schnell und digital abwickeln, bekam ein gutes Angebot und hatte mit der Tilgungsflexibilität genau die Freiheit, die ich gebraucht habe. Klar, es ist nicht der Anbieter für jeden – aber wer strukturiert ist und keine Angst vor digitaler Abwicklung hat, wird hier richtig glücklich.

Ich würde sagen: Preis-Leistung top, Beratung eher standardisiert. Aber unterm Strich würde ich jederzeit wieder überlegen, mit der ING zu finanzieren.

Als ich meinen ersten Immobilienkredit unterschrieben habe, stand ich vor einer der wichtigsten Entscheidungen: Wie hoch soll die Anfangstilgung sein?. Mein Bankberater meinte damals: „Nehmen Sie einfach 1 % Tilgung, das ist Standard.“ Aber ich habe schnell gemerkt: Diese Entscheidung bestimmt darüber, ob ich 30 Jahre lang jeden Monat Schulden schleppe – oder ob ich vielleicht schon nach 20 Jahren durch bin.

Was bedeutet Anfangstilgung überhaupt?

Die Anfangstilgung ist der Tilgungsanteil der monatlichen Rate, den du gleich zu Beginn deiner Finanzierung festlegst. Klassisch sind 1 % oder 2 % pro Jahr.
Beispiel: Bei einem Kredit von 300.000 € wären das 3.000 € (1 %) oder 6.000 € (2 %) im ersten Jahr – verteilt auf die Monatsraten.
Das Entscheidende: Je höher die Anfangstilgung, desto schneller sinkt deine Restschuld.

Warum 1 % Tilgung heute nicht mehr reicht

Früher, als die Zinsen bei 6–8 % lagen, war eine Tilgung von 1 % völlig normal. Durch die hohen Zinsen hat man trotzdem relativ schnell abbezahlt. Heute sieht die Welt anders aus: Bei niedrigen Zinsen läuft der Kredit ohne höhere Tilgung ewig.

Rechenbeispiel:

• 300.000 € Kredit, 3 % Zinsen, 1 % Tilgung → Laufzeit ca. 45 Jahre (!).
• 300.000 € Kredit, 3 % Zinsen, 3 % Tilgung → Laufzeit ca. 25 Jahre.

Das zeigt ziemlich klar, warum man heutzutage lieber höher einsteigen sollte.

Mein persönlicher Weg

Ich habe mich damals für 2,5 % Anfangstilgung entschieden. Klar, die Rate war dadurch spürbar höher, aber es fühlte sich besser an, schneller Schulden abzubauen. Rückblickend war es die richtige Entscheidung – allein schon psychologisch.

Welche Tilgung ist die richtige für dich?

Das hängt vor allem von drei Faktoren ab:

1. Deinem Einkommen – Wie hoch darf die monatliche Belastung sein?
2. Deiner Lebensplanung – Willst du früh schuldenfrei sein oder reicht dir ein langer, planbarer Abtrag?
3. Deiner Risikoneigung – Manche Menschen schlafen besser, wenn sie wissen: In 20 Jahren ist das Haus abbezahlt.

Viele Experten empfehlen heute mindestens 2–3 % Tilgung. Ich persönlich finde: Wer es sich leisten kann, sollte nicht unter 2 % gehen.

Tipp: Tilgungssatzwechsel einbauen

Eine Sache, die viele vergessen: In vielen Verträgen kann man den Tilgungssatz während der Laufzeit anpassen. Das heißt: Heute vielleicht „nur“ 2 %, wenn das Geld knapp ist – aber später, mit höherem Einkommen oder weniger Ausgaben, kannst du auf 4 % oder 5 % hochgehen. Das gibt Flexibilität.

Die richtige Anfangstilgung ist ein Schlüsselfaktor für deine Baufinanzierung. Lass dich nicht einfach mit dem Standardsatz abspeisen. Rechne durch, was dir langfristig wichtig ist: lieber heute etwas höhere Raten und dafür schneller schuldenfrei – oder kleinere Raten und dafür eine ewige Restschuld.

Als ich meinen ersten Immobilienkredit abgeschlossen habe, war mir die Tilgung ehrlich gesagt nicht so wichtig. Hauptsache, die Rate passte ins Budget. Erst Jahre später habe ich verstanden, wie viel Geld ich hätte sparen können, wenn ich von Anfang an eine bessere Tilgungsstrategie gewählt hätte. Deshalb möchte ich dir heute zeigen, welche Optionen es gibt – und welche Erfahrungen ich damit gemacht habe.

Standard: die klassische Annuitätentilgung

Das ist die Form, die fast jeder kennt. Du zahlst eine gleichbleibende Rate, die sich aus Zins + Tilgung zusammensetzt.
Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, mit der Zeit sinkt er, während die Tilgung steigt.

Mein erster Kredit war genau so aufgebaut: 2 % Anfangstilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Das fühlte sich überschaubar an – aber ich habe kaum an die Restschuld gedacht, die danach noch übrigbleibt.

Hohe Anfangstilgung – der Turbo für deine Entschuldung

Später habe ich gemerkt: Wenn ich die Anfangstilgung auf 3 oder 4 % hochsetze, bin ich nicht nur schneller schuldenfrei, sondern spare auch richtig Zinsen.
Beispiel aus meiner eigenen Finanzierung:

• Kredit: 200.000 €
• Zins: 3,2 %
• Tilgung: 2 % → Restschuld nach 10 Jahren: ca. 170.000 €
• Tilgung: 4 % → Restschuld nach 10 Jahren: ca. 130.000 €

Allein dieser Unterschied hätte mir fast 40.000 € Restschuld erspart – und das nur durch 2 % mehr Tilgung.

Sondertilgungen – mein liebstes Werkzeug

Ich hab immer versucht, meine Kredite mit Sondertilgungen zu kombinieren. Mal waren es 5.000 €, mal nur 1.000 € extra im Jahr – aber jedes Mal hat es die Restschuld deutlich gedrückt.

Wichtig: Nicht jede Bank erlaubt hohe Sondertilgungen. Achte darauf, dass du mindestens 5 % pro Jahr ohne Strafgebühr leisten darfst.

Flexible Tilgungssätze – mein Gamechanger

Bei meiner letzten Finanzierung habe ich mich bewusst für ein Modell entschieden, bei dem ich den Tilgungssatz während der Laufzeit anpassen kann.
Warum? Weil das Leben nicht planbar ist. Mal hatte ich mehr Einkommen, mal weniger – und ich konnte flexibel entscheiden, ob ich 2 %, 3 % oder 5 % tilge. Das hat mir enorme Freiheit gegeben.

Die etwas exotischen Varianten

Es gibt auch Strategien, die ich persönlich getestet, aber verworfen habe:

• Endfällige Darlehen + Lebensversicherung – war mir zu unsicher und abhängig von Kapitalmärkten.
• Kombination mit Bausparvertrag – hab ich im letzten Artikel beschrieben, funktioniert in bestimmten Konstellationen, war für mich aber nicht die Hauptstrategie.

Wenn ich heute einen Kredit starte, dann achte ich auf drei Dinge:

1. Hohe Anfangstilgung, damit ich nicht ewig an der Restschuld knabbere.
2. Sondertilgungen, weil selbst kleine Beträge über die Jahre eine riesige Wirkung haben.
3. Flexibilität bei den Tilgungssätzen, damit ich nicht in Stein gemeißelt bin.

Mein Tipp: Rechne dir verschiedene Szenarien durch. Viele Banken zeigen dir nur das „Standardmodell“ – aber wenn du deine Tilgung aktiv steuerst, kannst du locker 5–10 Jahre früher schuldenfrei sein.

Als ich meinen ersten Kreditvertrag in den Händen hielt, bin ich über das Wort Annuitätendarlehen gestolpert. Ehrlich gesagt, ich wusste nicht, ob das jetzt ein besonders kompliziertes Finanzkonstrukt ist oder einfach nur Bankerdeutsch. Heute kann ich sagen: Es ist der Standard bei fast allen Immobilienfinanzierungen – und wenn man einmal verstanden hat, wie es funktioniert, wirkt es plötzlich gar nicht mehr so kompliziert.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Kurz gesagt: Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat die gleiche Rate. Diese Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen:

1. Zinsanteil – also das Geld, das die Bank für das geliehene Kapital bekommt.
2. Tilgungsanteil – das Geld, das direkt deine Restschuld reduziert.

Mit der Zeit verschiebt sich die Gewichtung. Am Anfang zahlst du fast nur Zinsen und wenig Tilgung. Doch je länger der Kredit läuft, desto mehr wandert der Anteil Richtung Tilgung. Das sorgt dafür, dass der Kredit nach und nach immer schneller kleiner wird.

Warum ist das so beliebt?

Ich glaube, die Beliebtheit liegt an der Planbarkeit. Du weißt von Tag 1 an, was du jeden Monat zahlst. Keine bösen Überraschungen. Gerade bei einer langen Finanzierung über 20 oder 30 Jahre gibt dir das Sicherheit.
Ein weiterer Punkt: Das Modell ist flexibel. Du kannst die Anfangstilgung selbst bestimmen (meist zwischen 1 % und 5 %). Je höher die Tilgung, desto schneller bist du schuldenfrei – allerdings auch mit einer höheren Rate.

Ein Beispiel aus der Praxis

Stell dir vor, du nimmst einen Kredit über 300.000 € mit einem Zinssatz von 3 % und einer Tilgung von 2 %.

• Monatliche Rate: ca. 1.250 €
• Davon gehen anfangs 750 € in die Zinsen und nur 500 € in die Tilgung.
• Nach 10 Jahren hat sich das Verhältnis verschoben – vielleicht zahlst du dann nur noch 450 € Zinsen, aber schon 800 € Tilgung.

Das bedeutet: Die Rate bleibt gleich, aber der Kredit wird schneller weniger.

Der große Vorteil: Sicherheit

Gerade in Zeiten schwankender Zinsen hat das Annuitätendarlehen den Vorteil, dass du dir den Zins für viele Jahre festschreiben kannst. Ich persönlich nehme immer mindestens 15 Jahre Zinsbindung, weil ich damit einfach besser schlafen kann. Manche Banken bieten sogar 20 oder 30 Jahre.

Die Tücke: Restschuld

Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt fast immer eine Restschuld übrig. Dann brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Wenn die Zinsen bis dahin stark gestiegen sind, kann es unangenehm teuer werden. Deshalb ist es wichtig, gleich am Anfang über Sondertilgungen oder ein Forward-Darlehen nachzudenken.

Das Annuitätendarlehen ist zwar ein alter Klassiker, aber genau deshalb so beliebt. Es ist berechenbar, einfach verständlich und passt zu fast jedem Immobilienkredit. Wer clever plant, kombiniert es mit Sondertilgungen oder einer langen Zinsbindung – und hat so eine sehr solide Basis für seine Baufinanzierung.

Als ich das erste Mal vom „klassischen Bausparvertrag“ gehört habe, musste ich ehrlich gesagt lachen. Ich dachte: „Das ist doch so ein Ding aus den 80ern, macht das heute überhaupt noch Sinn?“ Aber als ich mich dann intensiver mit meiner Immobilienfinanzierung auseinandergesetzt habe, hab ich gemerkt: In Kombination mit einem normalen Immobilienkredit kann ein Bausparvertrag richtig clever sein. Und genau darum soll’s heute gehen – inklusive meiner persönlichen Erfahrung.

Was steckt hinter der Kombination?

Die Idee ist eigentlich simpel:

• Du nimmst einen Immobilienkredit auf, um sofort deine Immobilie zu finanzieren.
• Parallel dazu läuft ein Bausparvertrag, den du regelmäßig besparst.
• Sobald der Bausparvertrag „zuteilungsreif“ ist, löst er einen Teil deines teuren Kredits ab oder sichert dir einen günstigen Anschlusszins.

Mit anderen Worten: Du kombinierst kurzfristige Flexibilität mit langfristiger Zinssicherheit.

Meine persönliche Erfahrung mit der Kombi

Bei meiner zweiten Finanzierung war die Lage so: Ich brauchte sofort 250.000 € Kredit, hatte aber Angst vor steigenden Zinsen in 10 oder 15 Jahren. Mein Berater schlug mir deshalb vor, 150.000 € als Annuitätendarlehen aufzunehmen und gleichzeitig einen Bausparvertrag über 100.000 € abzuschließen.

Klingt erstmal nach mehr Aufwand, aber es hatte zwei Vorteile:

1. Ich wusste schon jetzt, dass ich später einen fixen Zins für den Bauspardarlehensteil bekomme.
2. Ich konnte den Kredit flexibler steuern, weil ich Teile mit Sondertilgung und Teile mit Bausparvertrag kombiniert habe.

Die Vorteile dieser Strategie

• Planungssicherheit: Gerade in unsicheren Zinszeiten gibt dir der Bausparvertrag Ruhe.
• Flexibilität: Du kannst schon heute festlegen, dass du in 10 Jahren einen bestimmten Kredit ablöst.
• Förderungen: Viele Bausparverträge bieten staatliche Förderungen (Wohnungsbauprämie, Arbeitnehmersparzulage).

Die Nachteile darf man nicht verschweigen

Ich hab auch gemerkt: Ganz ohne Haken ist das nicht.

• Kosten: Abschlussgebühren für den Bausparvertrag (oft 1 % der Bausparsumme).
• Disziplin nötig: Du musst regelmäßig einzahlen, sonst wird das Modell wacklig.
• Nicht immer günstiger: Wenn die Zinsen langfristig niedrig bleiben, war der Bausparvertrag manchmal „zu teuer“.

Für wen lohnt sich die Kombi?

Meiner Erfahrung nach vor allem für Leute, die langfristig denken. Wenn du in 8–15 Jahren noch eine hohe Restschuld hast, aber schon jetzt weißt, dass du keine böse Überraschung willst, ist die Kombi aus Immobilienkredit + Bausparvertrag super.
Wenn du dagegen flexibel bleiben un auf fallende Zinsen hoffen willst, bist du mit einem reinen Annuitätendarlehen besser dran.

Ich hab die Kombi damals nicht bereut. Klar, es kostet ein bisschen mehr Disziplin und am Anfang auch zusätzliche Gebühren – aber das Gefühl, schon heute einen Teil der Zukunftszinsen abgesichert zu haben, war für mich Gold wert.
Wenn du also gerade überlegst, wie du deine Finanzierung langfristig stabil aufstellst, dann unterschätze den Bausparvertrag als Ergänzung nicht. Er ist nicht altmodisch, sondern in der richtigen Konstellation extrem nützlich.