Ich gebe es zu: Die Grundsteuer war für viele Jahre etwas, worüber ich kaum nachgedacht habe. Sie kam einmal im Jahr per Bescheid, wurde brav überwiesen – und das war’s. Doch seit der Grundsteuerreform, die ab 2025 in ganz Deutschland greift, ist plötzlich vieles neu. Und als langjähriger Hausbesitzer musste ich mich gezwungenermaßen mal etwas genauer mit diesem Thema befassen.
In diesem Blogbeitrag will ich dir erzählen, was sich konkret ändert, wie die neue Grundsteuer berechnet wird und warum du dich als Eigentümer nicht einfach zurücklehnen solltest. Denn obwohl es erstmal „nur“ eine Steuer ist, kann sie in Zukunft deinen Geldbeutel deutlich stärker belasten – oder eben auch nicht.

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Warum wurde die Grundsteuer überhaupt reformiert?

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 geurteilt, dass die bisherige Berechnungsgrundlage der Grundsteuer verfassungswidrig ist. Kurz gesagt: Die alten Einheitswerte, die aus den 60er- bzw. 30er-Jahren stammten, spiegelten den realen Wert der Immobilien längst nicht mehr wider. Ein Haus in München wurde quasi genauso besteuert wie ein gleichwertiges Haus in der Uckermark – völlig aus der Zeit gefallen.
Deshalb mussten neue Bewertungsverfahren her. Und die sorgen jetzt für Bewegung – in den Amtsstuben und auf unseren Kontoauszügen.

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Was ändert sich konkret?

Ab 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Dafür mussten alle Eigentümer in 2022 eine Grundsteuererklärung abgeben, in der sie verschiedene Daten zur Immobilie angeben mussten – z. B. Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr, Nutzungsart.

Je nach Bundesland kommt jetzt entweder das Bundesmodell zur Anwendung oder ein eigenes Landesmodell (z. B. in Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen oder Baden-Württemberg). Das macht die ganze Sache nicht gerade übersichtlicher.

Aber eines gilt überall: Der Wert deiner Immobilie fließt nun wesentlich stärker in die Berechnung ein als früher. Das kann – je nach Lage und Zustand – zu höheren oder niedrigeren Steuerbeträgen führen.

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Muss ich jetzt mit einer Steuererhöhung rechnen?

Ganz ehrlich: Ja, möglicherweise schon. Gerade in Regionen mit stark gestiegenen Immobilienpreisen kann die neue Bewertung zu einem höheren Grundsteuerwert führen. Allerdings haben die Kommunen auch die Möglichkeit, den sogenannten Hebesatz anzupassen – also den Prozentsatz, mit dem die Steuer letztlich berechnet wird.
Einige Städte haben bereits angekündigt, ihre Hebesätze zu senken, um starke Mehrbelastungen zu vermeiden. Andere halten sich bedeckt. Du solltest also genau hinschauen, wenn der neue Bescheid kommt.

Ich zum Beispiel wohne in einer sächsischen Kleinstadt – da wurde der Hebesatz nur minimal verändert, sodass sich meine Grundsteuer nur leicht erhöht hat. Aber ein Freund von mir aus Köln hat fast 40 % mehr zahlen müssen.

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Kann ich gegen den neuen Bescheid Widerspruch einlegen?

Ja – und das solltest du auch tun, wenn dir der Bescheid fehlerhaft erscheint. Die Grundlage bildet dein Grundsteuerwertbescheid, den du vom Finanzamt bekommst. Hier ist genau angegeben, wie die Berechnung erfolgt ist.
Prüfe diesen Bescheid gründlich. Wenn dort zum Beispiel falsche Flächen, falsche Nutzungsarten oder ein unpassendes Baujahr angegeben sind, kann sich das deutlich auswirken. Der Widerspruch muss fristgerecht erfolgen – am besten mit fachlicher Unterstützung, etwa durch einen Steuerberater.

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Neue Grundsteuer – neues Denken gefragt

Ich sage es mal so: Die Grundsteuer war lange Zeit ein bisschen wie der Beitrag für die Mülltonne – nicht besonders spannend, aber eben da. Jetzt wird sie wieder zu einem Thema, mit dem man sich aktiv beschäftigen sollte. Nicht nur, weil sie teurer werden kann, sondern weil Fehler bei der Bewertung bares Geld kosten.
Wenn du Fragen hast oder Hilfe bei der Prüfung deines Bescheids brauchst – melde dich gern. Ich habe mich mittlerweile durch das Thema durchgeackert und helfe gern dabei, unnötige Kosten zu vermeiden. Denn auch kleine Korrekturen können sich langfristig auszahlen.

Ich gebe zu: Am Anfang habe ich mir darüber wenig Gedanken gemacht. Hauptsache, das Dach ist dicht und die Heizung läuft. Aber spätestens bei der Steuererklärung – und bei der Frage, ob eine Mieterhöhung möglich ist – wurde mir klar: Ohne klare Trennung zwischen Instandhaltung und Modernisierung steht man schnell im Nebel.
Heute habe ich dafür eine Art inneren Kompass entwickelt, den ich dir gern vorstelle.

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1. Die Grundregel: Werterhalt oder Wertverbesserung?

Ganz einfach formuliert:

• Instandhaltung (oder Instandsetzung):
  Dient dem Erhalt des ursprünglichen Zustands.
  Beispiel: Austausch einer defekten Therme durch ein gleichwertiges Modell.
• Modernisierung:
  Führt zu einer dauerhaften Verbesserung – mehr Energieeffizienz, Wohnkomfort oder Nachhaltigkeit.
  Beispiel: Austausch der alten Gasheizung durch eine Wärmepumpe.

Diese Unterscheidung ist nicht nur semantisch wichtig – sie entscheidet über steuerliche Behandlung und über die Möglichkeit einer Mieterhöhung nach § 559 BGB.

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2. Steuerlich: Sofort absetzen oder abschreiben?

Wenn ich eine Instandhaltungsmaßnahme durchführe, kann ich die Kosten in der Regel sofort steuerlich als Werbungskosten geltend machen – im Jahr der Ausgabe.

Bei Modernisierungen sieht das anders aus:

• Wertverbessernde Maßnahmen müssen meist über mehrere Jahre (Abschreibung) verteilt werden.
• Nur bei untergeordnetem Umfang oder in bestimmten Fällen (z. B. Energieeinsparung) ist ein Sofortabzug noch möglich.

Das Finanzamt prüft dabei sehr genau, ob es sich wirklich nur um Reparatur oder schon um Wertsteigerung handelt. Ich dokumentiere deshalb jede Maßnahme mit Fotos, Handwerkerrechnungen und einer kurzen Beschreibung, was genau gemacht wurde – und warum.

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3. Mieterhöhung nach Modernisierung: Mein Fahrplan

Wenn ich modernisiere – z. B. durch Einbau einer neuen Heizungsanlage, neue Fenster oder eine bessere Dämmung –, dann prüfe ich, ob ich nach § 559 BGB eine Mieterhöhung geltend machen kann.

Grundsätzlich gilt:

• 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten dürfen auf die Jahresmiete umgelegt werden
• Die Erhöhung ist gedeckelt: maximal 3 €/m² in 6 Jahren (bzw. 2 €/m² bei günstigen Wohnungen)

Ich gehe dabei wie folgt vor:

1. Kostenermittlung: Nur die Kosten, die tatsächlich modernisieren (nicht reparieren!), dürfen einbezogen werden
2. Ankündigung: Mindestens 3 Monate vorher schriftlich mit Begründung und geschätzten Kosten
3. Durchführung und Dokumentation
4. Erhöhung schriftlich mitteilen nach Abschluss der Maßnahme

Wichtig: Ich kommuniziere mit meinen Mietern offen – und weise auf spätere Energieeinsparung oder verbesserten Wohnkomfort hin. Das erhöht die Akzeptanz enorm.

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4. Typische Beispiele aus meiner Praxis

• Alte Fenster raus, neue 3-fach-verglaste Fenster rein:
  → Modernisierung (Wertverbesserung, energetisch)
• Undichte Silikonfugen im Bad erneuern:
  → Instandhaltung (regelmäßige Pflege)
• Alte Heizkörper durch moderne Flachheizkörper ersetzen:
  → Kommt drauf an: Nur Ersatz = Instandhaltung; deutlich effizienter = anteilig Modernisierung
• Neuer Bodenbelag in Küche nach Wasserschaden:
  → Instandsetzung, sofern gleichwertig ersetzt

Bei Mischmaßnahmen (z. B. neue Heizung plus Rohre plus Thermostate) kläre ich mit meinem Steuerberater, welcher Anteil wie zu behandeln ist – und trenne das in der Buchhaltung sauber.

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5. Mein persönliches Fazit: Ohne klare Trennung zahlst du drauf

Wer pauschal alles als „Reparatur“ absetzt, riskiert Ärger mit dem Finanzamt. Wer pauschal modernisiert, verschenkt womöglich steuerliche Vorteile oder überfordert seine Mieter.
Ich setze daher auf:

• Dokumentation jeder Maßnahme
• Klare Vorab-Planung, ob Wert erhalten oder gesteigert wird
• Professionelle Kommunikation mit Steuerberater und Mietern

Das kostet ein bisschen Zeit – spart aber am Ende Geld, Nerven und Streit.

Im nächsten Beitrag zeige ich dir vielleicht, wie ich mit Mietminderungen umgehe – wann ich sie akzeptiere, wie ich sie prüfe und was ich bei unberechtigten Forderungen mache.

Bis bald. Alex

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Du sitzt da, hast deine Traumimmobilie gefunden, alle Unterlagen eingereicht – und jetzt heißt es: warten.
Doch wie lange dauert das Ganze eigentlich? 2 Tage? 2 Wochen? Einen Monat?
Ich sag’s dir gleich: Es kommt darauf an.
Aber keine Sorge – ich hab’s selbst durchgemacht und teile mit dir meine ganz persönlichen Erfahrungen, wie lange die Bank wirklich braucht, was du beschleunigen kannst – und woran’s bei mir fast gescheitert wäre.

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Phase 1: Unterlagen einreichen – wie du den Turbo zündest

Ich hatte meine Finanzierung über einen unabhängigen Vermittler auf den Weg gebracht – super Entscheidung, wie sich rausstellte.
Denn: Der wusste genau, welche Bank welche Unterlagen wie schnell verarbeitet.
Ich hatte alle Dokumente (Gehaltsnachweise, Selbstauskunft, Objektunterlagen etc.) schon vorbereitet und sauber eingescannt. Das hat Zeit gespart.

Dauer: 1 Tag
Noch am selben Tag wurden die Unterlagen an zwei Banken weitergeleitet.

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Phase 2: Erste Prüfung & Rückfragen

Die erste Rückmeldung kam tatsächlich schon nach 48 Stunden.
Eine Bank hatte Nachfragen zur Teilungserklärung und zum energetischen Zustand des Hauses (Baujahr 1991, ohne Wärmedämmung). Ich hab alles direkt nachgeliefert.
Die zweite Bank hat sich mehr Zeit gelassen – und dann einen Haken bei der Eigenkapitalquote gemacht. Ergebnis: abgelehnt.

Dauer: 3–5 Werktage
Wenn du deine Unterlagen parat hast und schnell auf Rückfragen antwortest, geht’s flott. Wenn du schlampst: Verzögerung garantiert.

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Phase 3: Kreditentscheidung

Bank 1 hat mir nach 7 Tagen eine verbindliche Finanzierungszusage geschickt – per Mail, mit vorläufigem Konditionsblatt.
Bank 2 war raus.
Und ich? Happy. Weil ich vorbereitet war – und weil mein Vermittler jeden Tag für mich nachgehakt hat.
Das hat richtig was ausgemacht.

Dauer: Insgesamt 7–9 Tage bis zur Zusage.

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Wovon hängt die Dauer ab?

Hier mal ein paar Faktoren aus meiner Sicht:

Bankinterne Abläufe: Manche Banken prüfen digital, andere noch halb auf Papier. Das macht einen Unterschied.

Vollständigkeit der Unterlagen: Wer hier schlampt, verliert locker eine Woche.

Objektart: Eigentumswohnungen mit vielen Unterlagen (WEG, Protokolle etc.) dauern meist länger als freistehende Einfamilienhäuser.

Beratungsweg: Über einen freien Vermittler geht’s oft schneller als über die klassische Filialbank – meine Erfahrung.

Eigenkapitalquote: Je mehr du selbst mitbringst, desto weniger Fragen stellen die Banken – und desto schneller läuft’s.

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Zwischen 3 und 14 Tagen ist alles möglich

Wenn du gut vorbereitet bist, kannst du innerhalb einer Woche eine Zusage bekommen.
Wenn du trödelst, unvollständig einreichst oder an die falsche Bank gerätst, kann’s auch 3 Wochen oder länger dauern.

Mein persönlicher Rekord: 6 Tage von Erstkontakt bis verbindlicher Kreditvertrag – aber nur, weil ich alles parat hatte.

Wenn du gerade mitten in der Finanzierung steckst und nicht weißt, woran’s hakt – schreib mir gern. Ich kann dir sagen, worauf Banken gerade besonders achten und wie du das Ganze beschleunigst.

Wenn du ein Haus kaufen oder bauen willst, stehst du irgendwann vor der Frage: Nehme ich einen klassischen Immobilienkredit bei der Bank – oder nutze ich ein zinsgünstiges KfW-Darlehen? Beides hat seine Vorteile, und die richtige Mischung kann dir nicht nur bessere Konditionen bringen, sondern auch echte Planungssicherheit.
Ich bin Alex, Hausbesitzer seit über 20 Jahren, und ich habe in meinen Finanzierungsphasen mit beiden Modellen gearbeitet – mal mit, mal ohne KfW. Und ich kann dir sagen: Wer die KfW nicht prüft, lässt möglicherweise Geld liegen. Aber: Man muss wissen, wie’s funktioniert. In diesem Beitrag zeige ich dir, worin sich KfW-Darlehen und normale Bankkredite unterscheiden – und wie du die ideale Kombination für dich findest.

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Was ist die KfW überhaupt?

Die KfW – also die „Kreditanstalt für Wiederaufbau“ – ist eine staatliche Förderbank. Sie bietet zinsgünstige Kredite und Zuschüsse für verschiedene Vorhaben an – vom energieeffizienten Neubau über altersgerechtes Umbauen bis hin zum Erwerb von Wohneigentum.
KfW-Darlehen bekommst du nicht direkt bei der KfW, sondern über deine finanzierende Bank – als Teil deiner Gesamtfinanzierung.

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Was unterscheidet ein KfW-Darlehen von einem normalen Bankkredit?

Zinsen
KfW-Kredite haben meist niedrigere Zinssätze als klassische Bankdarlehen – besonders in Förderprogrammen mit staatlicher Unterstützung, z. B. bei klimafreundlichen Neubauten.

Tilgungsfreiheit zu Beginn
Viele KfW-Programme gewähren ein oder mehrere Jahre tilgungsfreie Anlaufzeit. Das heißt: Du zahlst zunächst nur die Zinsen, was deine monatliche Belastung in der Anfangszeit senkt.

Zuschüsse und Boni
In manchen Programmen bekommst du Tilgungszuschüsse – also einen Teil des Kredits, den du nicht zurückzahlen musst. Das gibt’s bei normalen Bankkrediten nicht.

Zweckbindung
KfW-Darlehen sind immer zweckgebunden. Du kannst sie also nicht einfach für alles einsetzen, sondern nur für das geförderte Vorhaben (z. B. Neubau, Sanierung, altersgerechter Umbau).

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Wann ist ein KfW-Darlehen sinnvoll?

Besonders lohnend ist die KfW-Förderung bei:

• Energieeffizientem Neubau (z. B. Effizienzhaus 40)
• Energetischer Sanierung (neue Fenster, Heizung, Dämmung etc.)
• Kauf von selbstgenutztem Wohneigentum (z. B. Programm 124)
• Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen

Wenn du also z. B. ein älteres Haus kaufst und modernisierst, kannst du gleich mehrere Programme kombinieren – und so einen Teil deiner Finanzierung zu besonders guten Konditionen abwickeln.

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Was ist mit der klassischen Bankfinanzierung?

Ein normales Bankdarlehen bietet dir:

• Freie Verwendung (z. B. für Grundstück, Kaufpreis, Garage, Küche, etc.)
• Flexible Gestaltung bei Tilgung, Sonderzahlungen und Zinsbindung
• Schnellere Abwicklung (oft weniger Papierkram als bei Förderkrediten)

In der Praxis brauchst du meistens beides: Ein klassisches Annuitätendarlehen für den „Hauptteil“ deiner Finanzierung – und ein KfW-Darlehen für den geförderten Anteil.

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Kombination aus beidem – so klappt’s

Die beste Strategie ist oft eine Mischung:

1. Hauptdarlehen über die Bank (z. B. 70–80 % der Finanzierungssumme)
2. KfW-Darlehen für förderfähige Bauteile (z. B. 20–30 %)
3. Eigenkapital für Nebenkosten und Sonderausgaben

So sicherst du dir günstige Zinsen, Förderungen – und behältst dennoch die Flexibilität bei der restlichen Finanzierung. Wichtig ist nur: Die KfW-Förderung muss vor dem Kauf oder Baubeginn beantragt werden. Wer zu spät kommt, hat Pech gehabt.

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KfW ist kein Ersatz – sondern ein Turbo für deine Finanzierung

Ein KfW-Darlehen ersetzt keine Bankfinanzierung, aber es kann sie deutlich verbessern. Die Zinsen sind oft günstiger, du bekommst mehr Spielraum und im besten Fall sogar Geld geschenkt. Aber du musst dich kümmern, rechtzeitig beantragen – und gut planen.
Ich hab bei meiner letzten Finanzierung einen KfW-Anteil genutzt – und mir damit nicht nur bessere Konditionen gesichert, sondern auch einen Tilgungszuschuss von über 6.000 €. Das war keine Raketenwissenschaft, aber man musste dranbleiben.
Wenn du wissen willst, ob sich ein KfW-Darlehen für dein Vorhaben lohnt – oder wie du es am besten kombinierst: Schreib mir gern. Ich helfe dir, die passenden Programme zu finden – ohne Förderdschungel.

Als ich meine erste Wohnung vermietet habe, war ich von der Idee einer Betriebskostenpauschale begeistert. Keine Abrechnung, kein Streit, keine Diskussion um Wasserzähler oder Hausstrom. Einfach ein fester Betrag pro Monat – fertig.
Doch nach ein paar Jahren und einigen Erfahrungen mit gestiegenen Energiepreisen, Nachfragen der Mieter und juristischen Unsicherheiten habe ich meine Meinung differenziert. Heute nutze ich beide Modelle – aber gezielt und mit klarer Strategie.

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1. Was ist was? Kurz zur Unterscheidung

Vorauszahlung mit Abrechnung:
Der Mieter zahlt monatlich eine kalkulierte Vorauszahlung. Am Jahresende erfolgt eine Betriebskostenabrechnung. Nachzahlungen oder Rückerstattungen sind möglich.

Pauschale:
Der Mieter zahlt einen festen monatlichen Betrag – unabhängig von den tatsächlichen Kosten. Es erfolgt keine Abrechnung. Der Vermieter trägt das Risiko steigender Kosten, darf aber auch nicht rückwirkend erhöhen.
Beide Varianten müssen im Mietvertrag klar vereinbart sein – sonst gilt im Zweifel die Abrechnungspflicht nach § 556 BGB.

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2. Warum ich bei Wohnraumvermietung meist auf Vorauszahlung setze

Die Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung ist rechtlich klar, transparent und flexibel. Das schätzen nicht nur Mieter, sondern auch ich als Vermieter – vor allem in unsicheren Zeiten wie aktuell.

Vorteile:

• Anpassung möglich bei gestiegenen Kosten (§ 560 BGB)
• Keine Haftung für Mehrkosten, wenn Verbrauch steigt
• Möglichkeit zur genauen Kostenverteilung bei mehreren Mietparteien
• Juristisch eindeutiger Rahmen, insbesondere bei späteren Auseinandersetzungen

Nachteile:

• Abrechnungsaufwand einmal im Jahr
• Kommunikationsaufwand bei Rückfragen oder Nachzahlungen
• Man muss Zählerstände, Belege und Umlageschlüssel sauber führen

Ich arbeite mit digitalen Vorlagen und Tools, sodass mich die jährliche Abrechnung kaum mehr als einen Abend kostet. Der Aufwand ist also für mich überschaubar – und die Vorteile überwiegen deutlich.

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3. Wann ich eine Betriebskostenpauschale vereinbare

Bei möblierten Kurzzeitmietverhältnissen – etwa bei beruflich befristeten Aufenthalten oder Zwischenvermietung während eines Leerstands – ist die Pauschale für mich das Mittel der Wahl.

Beispiel:
Ich habe eine möblierte Ein-Zimmer-Wohnung für sechs Monate vermietet. Die Nebenkosten waren mit 120 Euro pauschal angesetzt, inklusive Strom, Heizung, Internet, Müll. Keine Abrechnung, keine Nachforderung.

Vorteile:

• Einfachheit für beide Seiten
• Kalkulierbarer Gesamtmietpreis
• Kein Abrechnungsaufwand
• Ideal bei unklarer Verbrauchslage (z. B. Mieter mit unregelmäßiger Nutzung)

Nachteile:

• Keine Nachforderung möglich, auch bei deutlich gestiegenen Kosten
• Pauschale darf nicht unangemessen hoch angesetzt werden
• Risiko liegt vollständig beim Vermieter

In solchen Fällen kalkuliere ich die Pauschale bewusst konservativ, mit kleinem Sicherheitspuffer. Ich kommuniziere klar: Die Pauschale gilt für den vereinbarten Zeitraum, eine Nachberechnung erfolgt nicht.

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4. Typische Fehler vermeiden

Ein häufiger Fehler ist es, eine „Mischform“ zu verwenden – z. B. pauschale Abrechnung ohne entsprechende Formulierung im Mietvertrag. Dann entsteht rechtlich schnell Streit, weil der Mieter Nachweise verlangen kann oder der Vermieter keine Nachzahlung verlangen darf.

Mein Tipp:
Im Mietvertrag immer klar und eindeutig benennen:

• „Die Betriebskosten werden pauschal mit … Euro monatlich abgegolten. Eine Abrechnung erfolgt nicht.“
• oder
• „Der Mieter zahlt monatlich eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von … Euro. Es erfolgt eine jährliche Abrechnung gemäß § 556 BGB.“

Einmal sauber formuliert, verhindert späteren Ärger.

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Flexibilität schlägt Einfachheit – zumindest langfristig

Für dauerhafte Mietverhältnisse mit Standardwohnraum bevorzuge ich eindeutig die Vorauszahlung mit Abrechnung. Sie ist rechtlich sicher, wirtschaftlich flexibel und schützt beide Seiten vor Überraschungen.

Die Betriebskostenpauschale ist für mich ein Instrument für Spezialfälle – kurzzeitig, möbliert, besonders unkompliziert. Dort erfüllt sie ihren Zweck. Aber als generelles Modell für klassische Wohnraumvermietung ist sie mir zu starr und zu risikobehaftet.

Im nächsten Beitrag zeige ich dir vielleicht, wie ich Modernisierungen und Instandhaltung sinnvoll voneinander trenne – auch steuerlich und im Verhältnis zum Mieter.

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