Mehrgenerationenhaus finanzieren: Ich trenne Kredit, Eigentum und Wohnrecht
Ein Mehrgenerationenhaus klingt nach einem gemeinsamen Vorhaben: mehrere Menschen, ein Objekt, eine Finanzierung. Ich würde die drei Dinge jedoch von Anfang an auseinanderhalten. Wer Eigentümer wird, wer den Kredit unterschreibt und wer dauerhaft in welchem Teil des Hauses wohnen darf, sind unterschiedliche Fragen. Eine mündliche Absprache am Küchentisch beantwortet sie nicht automatisch alle.
Genau diese Trennung macht den Finanzierungsplan belastbarer. Ich beginne deshalb mit einer Übersicht der Personen und Rollen, bevor ich mich auf eine Monatsrate konzentriere.
Eigentum, Kredit und Nutzung stehen in verschiedenen Verträgen
Ich notiere zunächst, wer welchen Anteil am Objekt erwerben soll und wer eigenes Geld oder laufende Raten beiträgt. Danach kommt separat die Liste der vorgesehenen Darlehensnehmer. Zum Schluss beschreibe ich, wer welche Räume nutzt und ob daraus ein dauerhaftes Wohnrecht entstehen soll. Diese Listen können sich überschneiden, müssen es aber nicht.
Wichtig ist, eine Zahlung nicht stillschweigend mit einem Eigentumsanteil gleichzusetzen. Wenn etwa die jüngere Generation den Kredit trägt, während Eltern Geld beisteuern oder einziehen, halte ich vor dem Notartermin fest, ob eine Zahlung Eigenkapital, ein privates Darlehen, eine Schenkung oder eine andere Vereinbarung sein soll. Welche Gestaltung passt, sollte das Notariat mit allen Beteiligten klären.
Wer den Kredit gemeinsam unterschreibt, sollte die Außenhaftung prüfen
Bei einem Immobilienkredit zählt nicht nur, wer intern die Hälfte der Rate übernehmen will. Ich lese die Kreditunterlagen daraufhin, wer tatsächlich Schuldner wird und ob eine gesamtschuldnerische Haftung vereinbart ist. In diesem Fall kann ein Kreditgeber nach § 421 BGB grundsätzlich die ganze geschuldete Leistung von jedem einzelnen Gesamtschuldner verlangen. Eine Familienabsprache, nach der die Kosten intern anders verteilt werden, ersetzt nicht automatisch diese Vereinbarung mit der Bank.
Das ist besonders relevant, wenn Einkommen, Alter und Eigenkapital der Generationen stark unterschiedlich sind oder weitere Geschwister beteiligt sein könnten. Ich frage die Bank vorab, welche Personen sie als Darlehensnehmer akzeptiert, wessen Einkommen sie für ihre Haushaltsrechnung berücksichtigt und welche Sicherheiten sie verlangt. Eine Zusage für eine bestimmte Konstellation leite ich daraus nicht ab: Die Prüfung bleibt Sache des Kreditgebers.
Ein Wohnrecht muss zum Grundbuch und zur Finanzierung passen
Sollen Eltern oder Großeltern auch dann in einem Teil des Hauses wohnen bleiben, wenn sich Eigentum oder Lebensumstände ändern, formuliere ich nicht nur „sie dürfen dort wohnen“. Ich kläre mit dem Notariat, ob ein dingliches Wohnungsrecht gewünscht ist, welche Räume es umfasst, wer Nebenkosten und Instandhaltung trägt und was bei Pflegebedarf oder einem späteren Umzug gelten soll. Ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB hat einen konkreten gesetzlichen Inhalt; die genaue Ausgestaltung hängt aber vom Vertrag und der Immobilie ab.
Vor der Beurkundung bekommt auch der Finanzierungspartner die geplante Regelung zu sehen. Ein Recht, das im Grundbuch steht, kann für die Bank bei ihrer Sicherheit und deren Rangfolge wichtig sein. Ich lasse mir daher schriftlich bestätigen, ob die konkrete Gestaltung mit der beantragten Finanzierung vereinbar ist. Ich plane nicht erst eine Eintragung und hoffe danach auf eine passende Kreditentscheidung.
Die Monatsrate ist nur ein Teil des gemeinsamen Budgets
Ich mache eine Haushaltsrechnung pro Generation und eine gemeinsame Übersicht. Neben Kreditrate und laufenden Wohnkosten gehören Rücklagen für Reparaturen, Energie und mögliche Umbauten hinein. Wenn eine Partei einen größeren Einmalbetrag beisteuert, halte ich fest, ob sie dafür einen Eigentumsanteil, Rückzahlung oder ein Nutzungsrecht erhält. So kann ich Angebote vergleichen, ohne unterschiedliche Familienzahlungen als scheinbar gleichwertige Anzahlung zusammenzurechnen.
Zusätzlich rechne ich ein einfaches Stressszenario: Was wäre, wenn eine Person auszieht, weniger beitragen kann oder die Immobilie verkauft werden muss? Ich muss die Zukunft nicht sicher vorhersagen. Aber ich kann vermeiden, dass die Familie erst im Konfliktfall über die Grundfragen spricht.
Meine Fragen vor dem gemeinsamen Hauskauf
- Wer soll laut Kaufvertrag und Grundbuch Eigentümer werden, und mit welchen Anteilen?
- Wer unterschreibt den Kredit, wer haftet nach dem Wortlaut des Darlehensvertrags und wer zahlt intern welche Rate?
- Sind Zahlungen von Eltern oder Großeltern Darlehen, Schenkung, Eigenkapital oder Gegenleistung für ein Wohnrecht?
- Ist ein Wohnrecht vorgesehen, welche Räume und Kosten umfasst es und akzeptiert der Finanzierungspartner die Regelung?
- Was gilt bei Umzug, Pflegebedarf, Tod, Verkauf oder wenn eine beteiligte Person nicht mehr zahlen kann?
Ich würde diese Punkte zuerst mit allen Beteiligten sammeln, danach getrennt mit Bank und Notariat durchgehen und erst dann Angebote vergleichen. Für den Ablauf zwischen Kaufpreisfälligkeit und Kreditauszahlung habe ich außerdem eine Unterlagenliste für den Auszahlungstermin veröffentlicht. Sie ersetzt keine Prüfung der Familienverträge, hilft aber beim zeitlichen Plan der Finanzierung.
Ein Mehrgenerationenhaus kann viele Wohnwünsche verbinden. Vor der Unterschrift möchte ich dennoch eine klare Antwort darauf haben, wer Eigentümer wird, wer gegenüber der Bank haftet und welches Wohnrecht im Grundbuch stehen soll. Wenn diese Antworten nicht zusammenpassen, ist es besser, die Struktur vor dem Kreditvertrag zu ändern und fachlich prüfen zu lassen.