Vermietete Wohnung kaufen und selbst einziehen: Warum ich den Mietvertrag vor der Kreditrate kläre
Ich würde eine vermietete Eigentumswohnung nicht so finanzieren, als könnte ich am Tag nach dem Kauf mit dem Umzug beginnen. Der Kaufvertrag über die Wohnung und der bestehende Mietvertrag beantworten unterschiedliche Fragen. Wenn ich diesen Unterschied im Budget übersehe, können Kreditrate und meine bisherige Wohnbelastung länger nebeneinanderstehen als gedacht.
Deshalb ist mein erster Schritt keine optimistische Rechnung mit einem baldigen Einzug. Ich möchte wissen, welcher Mietvertrag besteht und auf welcher rechtlich geprüften Grundlage eine spätere Eigennutzung überhaupt geplant werden kann. Ein Wunschdatum im Exposé ersetzt diese Klärung nicht.
Der Eigentümerwechsel beendet den Mietvertrag nicht automatisch
Für vermieteten Wohnraum gilt unter den Voraussetzungen des § 566 BGB: Wird er nach der Überlassung an den Mieter vom Vermieter veräußert, tritt der Erwerber an dessen Stelle in die während seines Eigentums entstehenden Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein. Der Kauf allein macht aus der bewohnten Wohnung also keine frei verfügbare Wohnung.
Ich behandle eine mögliche spätere Beendigung des Mietverhältnisses deshalb als eigene rechtliche Frage. Ob sie im konkreten Fall zulässig ist und welcher Zeitplan realistisch wäre, lässt sich aus dieser Grundregel allein nicht ableiten. Insbesondere würde ich weder einen sicheren Eigenbedarfserfolg noch einen festen Auszugstermin versprechen.
Welche Unterlagen ich für meine Kaufentscheidung brauche
Ich möchte den vollständigen Mietvertrag einschließlich Nachträgen sehen. Dazu gehören für meine Prüfung auch nachvollziehbare Angaben zum aktuellen Stand des Mietverhältnisses. Offene Fragen notiere ich konkret, statt sie mit einer mündlichen Zusammenfassung abzuhaken. Bei einem geplanten eigenen Einzug lasse ich die Unterlagen vor einer bindenden Entscheidung fachkundig prüfen.
Für mich ist dabei entscheidend, was belegt werden kann. Eine Aussage wie „der Mieter findet bestimmt bald etwas anderes“ würde ich nicht als festen Termin in den Finanzierungsplan übertragen. Solange eine solche Annahme ungesichert ist, muss mein Budget auch ohne sie verständlich bleiben.
Ich frage nach dem Zustand bei Übergabe und nach dem späteren Plan
Diese beiden Punkte schreibe ich getrennt auf. Die Wohnung kann bei Übergabe weiterhin vermietet sein, während ich langfristig selbst darin wohnen möchte. Eine Finanzierung, die nur den gewünschten Endzustand abbildet, lässt den Weg dorthin offen. Gerade dieser Übergang kann aber für meine monatliche Belastung maßgeblich sein.
Ich rechne die Übergangszeit ausdrücklich mit
In meinem eigenen Budget stehen die Kreditbelastung und die Kosten meiner bisherigen Wohnung zunächst nebeneinander. Daneben notiere ich die für das gekaufte Objekt belegten Einnahmen und Ausgaben. Ich setze Mieteinnahmen nicht pauschal mit einem frei verfügbaren Überschuss gleich und prüfe, welche Belastung auch in einem ungünstigeren Verlauf tragbar wäre.
Für einen hypothetischen Vergleich reicht mir schon die Frage: Bleibt die Finanzierung nachvollziehbar, wenn der eigene Einzug später erfolgt als erhofft? Muss ich dafür sofort sämtliche Reserven einsetzen, wäre das für mich ein Anlass, die Kaufrechnung zu überarbeiten. Die Reserve darf nicht nur auf dem Papier existieren.
Mietvertrag und andere Nutzungsrechte verwechsle ich nicht
Ein bestehender Mietvertrag ist etwas anderes als ein im Grundbuch zu prüfendes Wohnungsrecht. Beide können für meine Nutzungsplanung wichtig sein, brauchen aber jeweils ihre eigene Prüfung. Den zweiten Fall erläutert mein Beitrag zum Hauskauf mit Wohnungsrecht und den tatsächlich nutzbaren Räumen.
Ich möchte deshalb nicht nur wissen, welche Fläche ich erwerbe. Ich möchte verstehen, welche Nutzung ich zu welchem Zeitpunkt tatsächlich einplanen kann. Erst danach vergleiche ich Finanzierungsangebote auf Basis desselben, nachvollziehbaren Szenarios.
Meine nächste Rückfrage vor dem Kauf
Ich lasse den bestehenden Vertrag und die geplante Eigennutzung konkret prüfen und passe anschließend meinen Zeit- und Kostenplan an. Bleibt ein Einzugstermin offen, kennzeichne ich ihn als offen. So hängt meine Kreditentscheidung nicht unbemerkt von der Annahme ab, dass ein Eigentümerwechsel automatisch einen Umzug des Mieters auslöst.