Als ich meinen ersten Immobilienkredit abgeschlossen habe, war mir die Tilgung ehrlich gesagt nicht so wichtig. Hauptsache, die Rate passte ins Budget. Erst Jahre später habe ich verstanden, wie viel Geld ich hätte sparen können, wenn ich von Anfang an eine bessere Tilgungsstrategie gewählt hätte. Deshalb möchte ich dir heute zeigen, welche Optionen es gibt – und welche Erfahrungen ich damit gemacht habe.
Standard: die klassische Annuitätentilgung
Das ist die Form, die fast jeder kennt. Du zahlst eine gleichbleibende Rate, die sich aus Zins + Tilgung zusammensetzt.
Am Anfang ist der Zinsanteil hoch, mit der Zeit sinkt er, während die Tilgung steigt.
Mein erster Kredit war genau so aufgebaut: 2 % Anfangstilgung, 10 Jahre Zinsbindung. Das fühlte sich überschaubar an – aber ich habe kaum an die Restschuld gedacht, die danach noch übrigbleibt.
Hohe Anfangstilgung – der Turbo für deine Entschuldung
Später habe ich gemerkt: Wenn ich die Anfangstilgung auf 3 oder 4 % hochsetze, bin ich nicht nur schneller schuldenfrei, sondern spare auch richtig Zinsen.
Beispiel aus meiner eigenen Finanzierung:
- Kredit: 200.000 €
- Zins: 3,2 %
- Tilgung: 2 % → Restschuld nach 10 Jahren: ca. 170.000 €
- Tilgung: 4 % → Restschuld nach 10 Jahren: ca. 130.000 €
Allein dieser Unterschied hätte mir fast 40.000 € Restschuld erspart – und das nur durch 2 % mehr Tilgung.
Sondertilgungen – mein liebstes Werkzeug
Ich hab immer versucht, meine Kredite mit Sondertilgungen zu kombinieren. Mal waren es 5.000 €, mal nur 1.000 € extra im Jahr – aber jedes Mal hat es die Restschuld deutlich gedrückt.
Wichtig: Nicht jede Bank erlaubt hohe Sondertilgungen. Achte darauf, dass du mindestens 5 % pro Jahr ohne Strafgebühr leisten darfst.
Flexible Tilgungssätze – mein Gamechanger
Bei meiner letzten Finanzierung habe ich mich bewusst für ein Modell entschieden, bei dem ich den Tilgungssatz während der Laufzeit anpassen kann.
Warum? Weil das Leben nicht planbar ist. Mal hatte ich mehr Einkommen, mal weniger – und ich konnte flexibel entscheiden, ob ich 2 %, 3 % oder 5 % tilge. Das hat mir enorme Freiheit gegeben.
Die etwas exotischen Varianten
Es gibt auch Strategien, die ich persönlich getestet, aber verworfen habe:
- Endfällige Darlehen + Lebensversicherung – war mir zu unsicher und abhängig von Kapitalmärkten.
- Kombination mit Bausparvertrag – hab ich im letzten Artikel beschrieben, funktioniert in bestimmten Konstellationen, war für mich aber nicht die Hauptstrategie.
Wenn ich heute einen Kredit starte, dann achte ich auf drei Dinge:
- Hohe Anfangstilgung, damit ich nicht ewig an der Restschuld knabbere.
- Sondertilgungen, weil selbst kleine Beträge über die Jahre eine riesige Wirkung haben.
- Flexibilität bei den Tilgungssätzen, damit ich nicht in Stein gemeißelt bin.
Mein Tipp: Rechne dir verschiedene Szenarien durch. Viele Banken zeigen dir nur das „Standardmodell“ – aber wenn du deine Tilgung aktiv steuerst, kannst du locker 5–10 Jahre früher schuldenfrei sein.