Ich arbeite grundsätzlich mit einem aktuellen Formularmietvertrag (z. B. Haus & Grund), aber ich ändere oder ergänze bestimmte Passagen regelmäßig. Warum? Weil nicht jede Wohnung gleich ist – und weil ich aus Schaden klug geworden bin.
1. Schönheitsreparaturen – die häufigste Fehlerquelle
Einer der größten Streitpunkte. Früher stand bei mir: „Der Mieter ist verpflichtet, alle Schönheitsreparaturen turnusmäßig durchzuführen.“
Das Problem: Solche starren Fristenklauseln sind oft unwirksam. Wenn ich Pech habe, ist die gesamte Regelung nichtig – und ich bleibe auf allem sitzen.
Heute schreibe ich:
„Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume während der Mietzeit in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen erfolgen bei Bedarf.“
Diese flexible Formulierung ist rechtlich besser abgesichert – und fair. Ich dokumentiere bei Auszug einfach den Zustand, und falls nötig, wird anteilig renoviert (oder aus der Kaution verrechnet).
2. Kleinreparaturklausel – aber mit Deckel
Ich will nicht für jeden tropfenden Wasserhahn den Installateur bezahlen. Deshalb ist mir diese Klausel wichtig – aber mit klaren Grenzen.
Ich formuliere:
„Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von 120 Euro je Einzelfall, maximal jedoch 300 Euro pro Jahr.“
So bin ich rechtlich auf der sicheren Seite – und die Mieter wissen, dass ich keine übertriebenen Forderungen stelle.
3. Untervermietung – klare Bedingungen von Anfang an
Gerade bei jungen Mietern oder Wohngemeinschaften ist das Thema Untervermietung immer wieder ein Thema. Ich formuliere heute bewusst so:
„Eine Untervermietung bedarf der ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Diese Zustimmung wird erteilt, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht und die Person benannt ist.“
Damit verhindere ich, dass mir jemand plötzlich ohne mein Wissen fremde Untermieter ins Haus setzt. Gleichzeitig gebe ich dem Mieter aber eine gewisse Rechtssicherheit, wenn er mal vorübergehend weg muss (z. B. Auslandssemester).
4. Befristungen – nur mit konkretem Grund
Ich hatte früher einen Fall, da wollte ich auf Vorrat „nur für 1 Jahr“ vermieten. Ergebnis: unwirksam.
Eine befristete Vermietung ist laut Gesetz nur zulässig, wenn ich den Eigenbedarf oder eine geplante Sanierung konkret nachweisen kann.
Daher schreibe ich bei befristeten Verträgen heute immer ganz konkret:
„Der Mietvertrag endet am 30.06.2026, da die Wohnung anschließend durch den Eigentümer für seine Tochter genutzt wird. Eine Verlängerung ist ausgeschlossen.“
So ist das rechtlich sauber – und vermeidet spätere Diskussionen.
5. Weitere Klauseln, die ich regelmäßig einbaue
- Tierhaltung: Nur mit Zustimmung – aber nicht pauschal verboten
- Hausordnung: Ich lege immer eine aktuelle Version bei (kein loses Blatt, sondern Anlage mit Unterschrift)
- Rückgabe der Wohnung: Genaue Formulierung, dass „besenrein“ nicht bedeutet „grundgereinigt“ – um Konflikte zu vermeiden
- Frühere Vertragsüberschreibungen: Bei WG-Wechseln achte ich auf saubere Nachträge mit neuer Unterschrift – sonst wird’s juristisch wacklig
Mietverträge brauchen Köpfchen – nicht nur Formulare
Ein guter Mietvertrag schützt beide Seiten – und vermeidet Streit, Missverständnisse und teure Fehler. Ich habe über die Jahre gelernt:
- Nie blind ausfüllen
- Immer individuell denken
- Lieber 10 Minuten länger feilen – statt später 10 Wochen streiten
Wenn du öfter vermietest, lohnt es sich, mit einem Mietrechtsanwalt oder Haus & Grund zusammenzuarbeiten – da gibt’s gute Vorlagen und Beratung.