Wenn du eine Immobilie kaufst, denkst du wahrscheinlich zuerst an den Preis. Logisch. Aber das dicke Ende kommt oft später – bei den Kaufnebenkosten.
Da fallen schnell mal 10–15 % zusätzlich an – Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch. Das kann bei einem Haus für 300.000 € nochmal bis zu 45.000 € extra bedeuten. Autsch.
Ich hab bei meinem letzten Kauf gelernt: Man kann da sehr wohl sparen. Nicht alles, aber deutlich mehr, als viele denken.
Heute zeig ich dir ganz konkret, wie ich’s gemacht hab – und was du bei deinem Kauf unbedingt beachten solltest.
1. Makler vermeiden – oder mit dem Verkäufer verhandeln
In manchen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten. In anderen zahlst du als Käufer noch immer 100 %.
Ich hab gezielt nach Objekten ohne Makler gesucht – z. B. über eBay Kleinanzeigen, ImmoScout mit Filter „ohne Provision“ oder über Bekannte. Und bei einem Objekt mit Makler hab ich den Verkäufer überzeugt, die Hälfte zu übernehmen. Spart je nach Preis schnell mal 6.000–10.000 €.
Tipp: Auch bei Privatverkäufen lohnt es sich, zu fragen, ob der Verkäufer das Objekt zusätzlich „ohne Provision“ auf anderen Plattformen einstellt.
2. Grunderwerbsteuer reduzieren – ganz legal
Ich wusste vorher nicht, dass du die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer senken kannst – wenn du bestimmte Dinge separat aufführst.
Beispiel: Die Einbauküche oder das Gartenhaus. Diese Sachen gehören nicht automatisch zur Immobilie – und können im Kaufvertrag separat beziffert werden.
Ich hab bei meinem Kauf etwa 9.000 € für Küche, Markise und Einbauschrank „ausgeklammert“ – Ergebnis: mehrere hundert Euro weniger Grunderwerbsteuer.
Wichtig: Nur realistische Werte ansetzen – das Finanzamt schaut da genau hin.
3. Notarkosten vergleichen – ja, das geht wirklich
Viele denken: Notar ist Notar, kostet halt. Stimmt nur halb.
Die Gebühren sind gesetzlich geregelt, aber manche Notare berechnen Zusatzleistungen. Ich hab bei drei Kanzleien angefragt – und mich für die entschieden, die transparent ohne versteckte Beratungspakete gearbeitet hat.
Ergebnis: ca. 400 € günstiger.
Tipp: Einfach anrufen und unverbindlich nach einem Kostenvoranschlag fragen – die meisten Notare sind da offen.
4. Grundbuchkosten senken – mit smarter Vertragsgestaltung
Klingt technisch, aber einfach gesagt: Je schlanker der Vertrag, desto weniger Aufwand fürs Grundbuchamt – und desto günstiger.
Bei mir hat der Notar vorgeschlagen, auf eine Auflassungsvormerkung zu verzichten, weil es keinen Zwischenkäufer gab. Auch wurde keine Finanzierungsbestätigung eingetragen, weil ich das Geld vorab verfügbar hatte.
Gespart: knapp 300 €.
5. Kombikredit mit Nebenkostenanteil verhandeln
Viele Banken bestehen darauf, dass du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlst. Ich hab aber hartnäckig verhandelt – und eine 110 %-Finanzierung bekommen.
Was das gebracht hat?
Ich konnte mein Eigenkapital behalten
Ich musste keinen teuren Privatkredit aufnehmen
Und ich konnte mit dem gesparten Geld später Sondertilgungen machen
Natürlich war der Zins leicht höher – aber unterm Strich hab ich’s so günstiger gelöst.
6. Energieausweis frühzeitig klären
Bei einem Objekt, das ich fast gekauft hätte, wollte der Verkäufer keinen Energieausweis vorlegen. Wenn du den nicht hast, kann das später Probleme beim Notar oder der Finanzierung geben – im schlimmsten Fall wird’s teurer oder du zahlst drauf.
Ich hab den Deal damals abgelehnt – und beim nächsten Objekt auf einen gültigen Energieausweis bestanden. Spart Ärger, Zeit und ggf. Zusatzkosten.
7. Bankgebühren im Auge behalten
Meine erste Bank wollte eine Bereitstellungszinsfreie Zeit von nur 3 Monaten – das hätte mich locker 1.200 € extra gekostet, weil sich die Auszahlung verzögert hat. Ich hab mir ein zweites Angebot eingeholt – mit 12 Monaten bereitstellungszinsfrei. Zack: Keine Zusatzkosten.
Auch Grundschuld-Eintragungen oder Rangänderungen lassen sich manchmal verhandeln.
Mein Fazit: Wer fragt, spart
Ich hab bei meinem Kauf durch clevere Planung, ein paar Telefonate und ein bisschen Verhandlungsgeschick über 6.000 € gespart – ohne Risiko, ohne Trickserei.
Mein Appell an dich:
Stell Fragen
Vergleiche Angebote
Und trau dich, zu verhandeln – du kaufst hier keine Zahnpasta, sondern dein Zuhause!
Bis bald – beim nächsten Artikel erzähl ich dir, wie ich meine Baufinanzierung gegen Berufsunfähigkeit und Co. abgesichert hab – und ob sich das wirklich lohnt.