Als ich zum ersten Mal ein Haus kaufen wollte, hab ich gedacht: „Ich zahl 350.000 €, also wird die Bank das schon so übernehmen.“
Tja, falsch gedacht. Die Bank hat plötzlich von Beleihungswerten gesprochen – und ich stand da wie ein Anfänger im Mathe-LK. Deshalb erklär ich dir heute ganz einfach:
Was ist der Beleihungswert, warum ist er (leider) nicht der Kaufpreis – und wie beeinflusst das deinen Immobilienkredit?
Was ist der Beleihungswert überhaupt?
Der Beleihungswert ist der Betrag, den die Bank im schlimmsten Fall für deine Immobilie bekommen würde, wenn du zahlungsunfähig wirst – also eine Art „Worst-Case-Verkaufspreis“.
Dabei ist wichtig:
Der Beleihungswert ist fast immer niedriger als der tatsächliche Kaufpreis oder Marktwert. Warum? Weil Banken vorsichtig kalkulieren. Sie wollen sicherstellen, dass sie im Zweifel nicht draufzahlen.
Typischerweise liegt der Beleihungswert bei etwa 80–90 % des Verkehrswertes – je nach Objekt, Lage und Zustand.
Beispiel aus meiner Praxis
Ich wollte damals ein Haus für 350.000 € kaufen.
Lage: okay. Zustand: renovierungsbedürftig, aber solide.
Die Bank hat’s geschätzt – und kam auf einen Beleihungswert von 310.000 €.
Das Problem: Ich wollte 330.000 € finanzieren. Und damit mehr als der ermittelte Beleihungswert.
Was dann passiert? Höhere Zinsen, schlechtere Konditionen – oder im schlimmsten Fall: Ablehnung.
Warum der Beleihungswert so entscheidend ist
Die Bank richtet ihre Konditionen nicht nur nach deinem Einkommen und deiner Bonität, sondern eben auch danach, wie „sicher“ das Objekt ist.
Ein hoher Beleihungsauslauf (also Verhältnis von Darlehenshöhe zu Beleihungswert) bedeutet für die Bank mehr Risiko – und das heißt:
- höherer Zinssatz
- mehr Sicherheiten erforderlich
- eventuell sogar Zinsaufschläge oder Absicherung durch Bürgen
Wenn du hingegen unter 80 % Beleihungsauslauf bleibst, bekommst du meist die besten Konditionen am Markt. Manche Anbieter staffeln sogar ihre Zinsangebote danach:
< 60 %, < 80 %, > 90 %, > 100 %.
Was kannst du tun, wenn der Beleihungswert zu niedrig ausfällt?
Ich hatte damals Glück – mein Berater hat mir ein paar clevere Optionen gezeigt:
- Mehr Eigenkapital einbringen: Dadurch sinkt der benötigte Finanzierungsanteil.
- Kaufpreis verhandeln: Nicht schön, aber manchmal hilfreich.
- Sanierungsplan vorlegen: Bei energetischer Sanierung kann sich der Beleihungswert erhöhen.
- Teilfinanzierung in zwei Darlehen aufteilen: z. B. ein Teil mit günstigen Konditionen bis 80 %, der Rest mit Zinsaufschlag – aber besser kalkulierbar.
Wichtig ist: Mit der Bank reden, bevor du einfach unterschreibst. Viele erklären dir das nicht freiwillig – aber du hast das Recht auf Transparenz.
Mein Fazit: Kenne den Beleihungswert – bevor die Bank dich damit überrascht
Wenn du Immobilien finanzierst, dann schau nicht nur auf den Kaufpreis. Schau auf das, was die Bank als realistisch ansieht. Der Beleihungswert entscheidet mit darüber, ob du gute Konditionen bekommst oder tief in die Tasche greifen musst.
Je besser du das im Vorfeld weißt, desto gezielter kannst du deine Finanzierung aufbauen.
Wenn du Fragen hast oder dir unsicher bist, ob dein Objekt „beleihbar“ genug ist – meld dich bei mir. Ich bin kein Banker, aber jemand, der die Sache ehrlich und verständlich erklärt