Als Vermieter steht man früher oder später vor der Frage: Wie will ich künftige Mieterhöhungen regeln? Gerade bei Neuvermietung ist das der perfekte Zeitpunkt, eine saubere und planbare Regelung im Mietvertrag zu treffen.
Zwei Optionen bieten sich an:
- Staffelmiete – feste Mieterhöhungen zu definierten Zeitpunkten
- Indexmiete – automatische Anpassung an die Inflation über den Verbraucherpreisindex
Ich habe mich nach gründlicher Abwägung für die Indexmiete entschieden. Und das nicht aus Bequemlichkeit, sondern weil sie mir langfristig mehr Flexibilität und Fairness bietet – für beide Seiten.
Was ist die Staffelmiete?
Bei einer Staffelmiete wird im Mietvertrag genau geregelt, wann und in welcher Höhe sich die Miete erhöht. Zum Beispiel:
- Ab dem 1. Januar 2025: Erhöhung um 20 Euro
- Ab dem 1. Januar 2026: Erhöhung um weitere 20 Euro
Vorteile:
- Klare Planungssicherheit für Mieter und Vermieter
- Kein Streit über Mieterhöhung oder Indexberechnung
- Kein Hinweis oder Begründung nötig – die Erhöhung tritt automatisch ein
Nachteile:
- Keine Flexibilität: Einmal vereinbart, kann nicht angepasst werden – auch nicht bei stark gestiegener Inflation
- Wenn man zu defensiv plant, verschenkt man Einnahmen
- Bei starker Teuerung hinkt die Staffel schnell hinterher
Für mich war die Starre der Staffelmiete letztlich der Hauptgrund, mich dagegen zu entscheiden.
Was ist die Indexmiete?
Die Indexmiete ist an den Verbraucherpreisindex (VPI) gekoppelt, den das Statistische Bundesamt regelmäßig veröffentlicht. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis erhöhen – frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung.
Beispiel:
Wenn die Inflation 4 Prozent beträgt, darf auch die Miete um 4 Prozent steigen – nach schriftlicher Ankündigung.
Vorteile:
- Die Miete entwickelt sich dynamisch mit der Preisentwicklung
- Kein Streit über „ortsübliche Vergleichsmiete“
- Rechtlich klar geregelt, mit einfacher Berechnungsgrundlage
Nachteile:
- Mieterhöhungen müssen schriftlich mit Berechnung angekündigt werden
- Bei niedriger Inflation oder Deflation bleibt die Miete konstant oder sinkt
- Nicht geeignet für wirtschaftlich sehr schwache Phasen mit geringer Preissteigerung
Warum ich mich für die Indexmiete entschieden habe
Ich sehe meine Immobilie als langfristige Kapitalanlage. Und ich möchte, dass die Mieteinnahmen mit der allgemeinen Preisentwicklung Schritt halten – ohne ständige Diskussionen mit Mietern oder Mietspiegel-Analysen.
Die Indexmiete erlaubt mir genau das. Sie ist nachvollziehbar, berechenbar und spiegelt realistische Teuerung wider. Gleichzeitig bleibt sie für Mieter fair – denn wenn die Inflation niedrig ist, steigt die Miete eben nicht.
Außerdem hat die Indexmiete aus meiner Sicht folgende strategische Vorteile:
- Ich kann auf Sonderentwicklungen am Immobilienmarkt verzichten und mich voll auf die betriebswirtschaftliche Planung konzentrieren
- Die Mieter wissen, woran sie sind – das erhöht die Akzeptanz
- Bei moderner Software (z. B. Vermietet.de) lässt sich die Indexentwicklung automatisiert nachverfolgen
Was ich in der Praxis beachte
Ich vereinbare Indexmiete nur bei Neuvermietung – nicht bei laufenden Verträgen, da hier einvernehmliche Änderung nötig wäre.
Im Vertrag nehme ich folgenden Satz auf:
„Die Nettokaltmiete erhöht oder vermindert sich jeweils in dem Verhältnis, in dem sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland gegenüber dem Indexstand zur Zeit des Vertragsabschlusses verändert.“
Außerdem dokumentiere ich im Vertrag den Indexstand bei Mietbeginn – so ist die spätere Berechnung nachvollziehbar.
Indexmiete ist flexibel, fair und langfristig sinnvoll
Wenn du als Vermieter Wert auf Nachvollziehbarkeit, Inflationsausgleich und Planungssicherheit legst, ist die Indexmiete aus meiner Sicht die bessere Wahl.
Die Staffelmiete wirkt auf den ersten Blick einfacher – aber sie kann dir bei stark schwankender Inflation langfristig Rendite kosten oder zu Ungleichgewichten führen.
Mein Rat:
- Sprich mit deinem Steuerberater oder Haus & Grund über die passende Formulierung
- Berechne vorab realistische Szenarien – z. B. bei 2, 4 oder 6 Prozent Inflation
- Nutze Tools, die dir die Indexentwicklung anzeigen