Immobilienkredit frühzeitig zurückzahlen: Lohnt sich die Sondertilgung?

Hallo zusammen, hier ist wieder Alex! Eine Trennung oder Scheidung ist emotional schon schwierig genug – doch wenn eine gemeinsame Immobilie im Spiel ist, wird es oft noch komplizierter. Wer bleibt im Haus? Muss es verkauft werden? Und was passiert mit laufenden Krediten?

In diesem Artikel zeige ich euch, welche Möglichkeiten es gibt, was rechtlich zu beachten ist und wie ihr kostspielige Fehler vermeiden könnt.


1. Wem gehört die Immobilie nach der Scheidung?

Die wichtigste Frage: Wer hat welche Ansprüche auf die Immobilie?

Gütertrennung:

  • Jeder behält, was ihm gehört – wenn einer Alleineigentümer ist, bleibt das Haus bei ihm.

Zugewinngemeinschaft (Standardfall in Deutschland):

  • Beide Partner haben Anspruch auf den Wertzuwachs während der Ehe.
  • Falls nur einer im Grundbuch steht, kann der andere trotzdem Ausgleichszahlungen fordern.

Beide stehen im Grundbuch:

  • Beide sind rechtlich Eigentümer – das Haus kann nur gemeinsam verkauft oder geregelt werden.

Mein Tipp:
Prüft als Erstes das Grundbuch – das ist entscheidend für die weitere Vorgehensweise.


2. Welche Möglichkeiten gibt es mit der Immobilie?

Es gibt mehrere Wege, was mit der Immobilie nach der Trennung passieren kann.

Option 1: Einer übernimmt die Immobilie

  • Einer kauft den anderen aus und übernimmt das Haus.
  • Notwendig: Finanzielle Mittel oder Kreditumschreibung auf eine Person.

Vorteile:

  • Immobilie bleibt im Familienbesitz, besonders wichtig mit Kindern.
  • Kein Stress mit Verkauf oder neuen Wohnverhältnissen.

Nachteile:

  • Hohe finanzielle Belastung für den Übernehmenden.
  • Banken müssen einer Umschreibung des Kredits zustimmen.

Mein Tipp:
Lasst den Immobilienwert professionell ermitteln – das vermeidet Streit über den „richtigen“ Kaufpreis.


Option 2: Verkauf der Immobilie

  • Beide einigen sich auf den Verkauf und teilen den Erlös.
  • Besonders sinnvoll, wenn keiner die Immobilie alleine finanzieren kann.

Vorteile:

  • Keine weiteren finanziellen Verpflichtungen zwischen Ex-Partnern.
  • Flexibler Neustart für beide.

Nachteile:

  • Emotional oft schwierig, besonders mit Kindern.
  • Mögliche Spekulationssteuer, falls die Immobilie noch keine 10 Jahre gehalten wurde.

Mein Tipp:
Einigt euch auf einen Makler und klärt vorab, wie der Verkaufserlös aufgeteilt wird.


Option 3: Vermietung der Immobilie

  • Statt eines Verkaufs wird das Haus oder die Wohnung vermietet, und die Einnahmen werden geteilt.
  • Besonders sinnvoll, wenn der Immobilienmarkt gerade schlecht ist oder beide Partner noch keine neue Wohnlösung haben.

Vorteile:

  • Langfristige Wertsteigerung der Immobilie bleibt erhalten.
  • Mieteinnahmen als zusätzliche Einnahmequelle.

Nachteile:

  • Beide Ex-Partner bleiben finanziell und organisatorisch verbunden.
  • Risiko von Streitigkeiten über Verwaltung, Instandhaltung oder Mieterauswahl.

Mein Tipp:
Nur eine Option, wenn das Verhältnis zwischen den Ex-Partnern weiterhin funktioniert – sonst kann es später zu Konflikten kommen.


3. Was passiert mit dem laufenden Immobilienkredit?

Wer zahlt die Kreditraten nach der Trennung?

  • Wenn beide als Kreditnehmer eingetragen sind, haften beide weiter – unabhängig davon, wer auszieht.
  • Falls nur einer im Vertrag steht, bleibt der Kredit seine alleinige Verantwortung.

Möglichkeiten zur Regelung:
Einer übernimmt den Kredit: Banken müssen einer Umschreibung zustimmen.
Kredit bleibt bestehen, Mieteinnahmen decken die Raten: Falls vermietet wird.
Hausverkauf, um den Kredit abzubezahlen: Die einfachste Lösung, wenn keine Einigung erzielt wird.

Mein Tipp:
Sprecht frühzeitig mit der Bank – sie kann Möglichkeiten aufzeigen, um eine tragfähige Lösung zu finden.


4. Was passiert, wenn nur einer im Haus bleibt?

Falls einer vorübergehend im Haus wohnen bleibt, während eine endgültige Regelung gesucht wird:

Der andere kann Nutzungsentschädigung verlangen:

  • Wer das Haus alleine nutzt, muss oft eine Art „Miete“ an den anderen zahlen.
  • Höhe hängt vom Immobilienwert und den Unterhaltsregelungen ab.

Regelungen im Trennungsjahr:

  • Meist bleibt ein Partner erst mal dort, bis endgültige Vereinbarungen getroffen sind.
  • Besonders mit Kindern wird oft eine einvernehmliche Lösung gesucht.

Mein Tipp:
Trefft eine schriftliche Vereinbarung, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.


5. Steuerliche Aspekte nicht vergessen!

Spekulationssteuer:

  • Falls die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkauft wird, kann eine Spekulationssteuer anfallen.
  • Ausnahme: Selbst genutzte Immobilien sind steuerfrei, wenn sie in den letzten zwei Jahren vor Verkauf bewohnt wurden.

Grundbuchkosten & Notarkosten:

  • Bei einer Übertragung der Immobilie fallen Notar- und Grundbuchgebühren an (ca. 1,5 % des Immobilienwerts).
  • Falls ein Partner den anderen auszahlt, ist keine Grunderwerbsteuer fällig.

Mein Tipp:
Lasst euch von einem Steuerberater beraten, bevor ihr eine endgültige Entscheidung trefft.


6. Häufige Fehler vermeiden

Spontane Entscheidungen:

  • Viele treffen emotionale Entscheidungen, die sie später bereuen.
  • Lösung: Erst analysieren, dann handeln.

Finanzielle Folgen unterschätzen:

  • Ein Partner übernimmt das Haus, kann es sich aber langfristig nicht leisten.
  • Lösung: Realistische Finanzplanung machen.

Unklare Regelungen:

  • Mündliche Absprachen führen später oft zu Streit.
  • Lösung: Immer schriftliche Vereinbarungen treffen.

Mein Tipp:
Holt euch rechtliche und finanzielle Beratung – Immobilien in der Scheidung sind ein sensibles Thema, das gut durchdacht sein muss.


7. Fazit: Die richtige Entscheidung für eure Immobilie treffen

Eine Immobilie in der Scheidung erfordert kühle Köpfe und klare Absprachen. Ob Verkauf, Vermietung oder Übernahme durch einen Partner – die beste Lösung ist die, die finanziell tragbar und für beide Seiten fair ist.

Sprecht frühzeitig mit Experten: Notar, Anwalt und Finanzberater helfen, eine gute Entscheidung zu treffen.
Lasst euch Zeit: Eine überhastete Entscheidung kann teuer werden.
Denkt langfristig: Was ist die beste Lösung für die nächsten Jahre, nicht nur für den Moment?

Mein Rat:
Seid offen für Kompromisse und versucht, eine Lösung zu finden, die für beide Seiten funktioniert. So wird die Trennung zumindest finanziell fair geregelt.

Habt ihr Erfahrungen mit Immobilien in der Scheidung oder Fragen zu diesem Thema? Teilt eure Gedanken – ich freue mich auf den Austausch!

 

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