Als ich meinen ersten Immobilienkredit unterschrieben habe, stand ich vor einer der wichtigsten Entscheidungen: Wie hoch soll die Anfangstilgung sein?. Mein Bankberater meinte damals: „Nehmen Sie einfach 1 % Tilgung, das ist Standard.“ Aber ich habe schnell gemerkt: Diese Entscheidung bestimmt darüber, ob ich 30 Jahre lang jeden Monat Schulden schleppe – oder ob ich vielleicht schon nach 20 Jahren durch bin.
Was bedeutet Anfangstilgung überhaupt?
Die Anfangstilgung ist der Tilgungsanteil der monatlichen Rate, den du gleich zu Beginn deiner Finanzierung festlegst. Klassisch sind 1 % oder 2 % pro Jahr.
Beispiel: Bei einem Kredit von 300.000 € wären das 3.000 € (1 %) oder 6.000 € (2 %) im ersten Jahr – verteilt auf die Monatsraten.
Das Entscheidende: Je höher die Anfangstilgung, desto schneller sinkt deine Restschuld.
Warum 1 % Tilgung heute nicht mehr reicht
Früher, als die Zinsen bei 6–8 % lagen, war eine Tilgung von 1 % völlig normal. Durch die hohen Zinsen hat man trotzdem relativ schnell abbezahlt. Heute sieht die Welt anders aus: Bei niedrigen Zinsen läuft der Kredit ohne höhere Tilgung ewig.
Rechenbeispiel:
- 300.000 € Kredit, 3 % Zinsen, 1 % Tilgung → Laufzeit ca. 45 Jahre (!).
- 300.000 € Kredit, 3 % Zinsen, 3 % Tilgung → Laufzeit ca. 25 Jahre.
Das zeigt ziemlich klar, warum man heutzutage lieber höher einsteigen sollte.
Mein persönlicher Weg
Ich habe mich damals für 2,5 % Anfangstilgung entschieden. Klar, die Rate war dadurch spürbar höher, aber es fühlte sich besser an, schneller Schulden abzubauen. Rückblickend war es die richtige Entscheidung – allein schon psychologisch.
Welche Tilgung ist die richtige für dich?
Das hängt vor allem von drei Faktoren ab:
- Deinem Einkommen – Wie hoch darf die monatliche Belastung sein?
- Deiner Lebensplanung – Willst du früh schuldenfrei sein oder reicht dir ein langer, planbarer Abtrag?
- Deiner Risikoneigung – Manche Menschen schlafen besser, wenn sie wissen: In 20 Jahren ist das Haus abbezahlt.
Viele Experten empfehlen heute mindestens 2–3 % Tilgung. Ich persönlich finde: Wer es sich leisten kann, sollte nicht unter 2 % gehen.
Tipp: Tilgungssatzwechsel einbauen
Eine Sache, die viele vergessen: In vielen Verträgen kann man den Tilgungssatz während der Laufzeit anpassen. Das heißt: Heute vielleicht „nur“ 2 %, wenn das Geld knapp ist – aber später, mit höherem Einkommen oder weniger Ausgaben, kannst du auf 4 % oder 5 % hochgehen. Das gibt Flexibilität.
Die richtige Anfangstilgung ist ein Schlüsselfaktor für deine Baufinanzierung. Lass dich nicht einfach mit dem Standardsatz abspeisen. Rechne durch, was dir langfristig wichtig ist: lieber heute etwas höhere Raten und dafür schneller schuldenfrei – oder kleinere Raten und dafür eine ewige Restschuld.