Ein Haus oder eine Wohnung zu erben, klingt im ersten Moment wie ein Geschenk. Und ja – es kann ein echter Glücksfall sein. Aber es ist eben auch mit Verantwortung, Papierkram und finanziellen Entscheidungen verbunden, die man nicht auf die leichte Schulter nehmen sollte.
Ich bin Alex, Hausbesitzer und habe in meiner Familie bereits zwei Immobilienerbschaften begleitet. Und ich kann dir sagen: Zwischen dem ersten „Wow, wir erben ein Haus“ und dem endgültigen „Ja, wir behalten es“ liegt ein ganzes Stück Arbeit – und viele Fragen, die geklärt werden wollen. In diesem Beitrag zeige ich dir, worauf es ankommt, wenn du eine Immobilie geerbt hast oder bald erben wirst.

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Schritt 1: Die Erbschaft annehmen – oder ausschlagen?

Was viele nicht wissen: Wenn du eine Immobilie erbst, erbst du nicht nur das Haus – sondern auch die Schulden. Das kann eine Grundschuld sein, ein laufender Kredit oder auch offene Rechnungen, von denen du bisher nichts wusstest.

Deshalb solltest du vor allem prüfen:

• Gibt es Belastungen im Grundbuch?
• Besteht ein laufender Immobilienkredit?
• In welchem Zustand ist das Haus wirklich?
• Gibt es Streit unter Miterben?

Erst danach solltest du entscheiden, ob du die Erbschaft annimmst oder ausschlägst. Dafür hast du in der Regel sechs Wochen Zeit nach Kenntnis des Erbfalls. Klingt knapp – ist es auch. Deshalb: Reagier nicht überstürzt, aber auch nicht zu spät.

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Schritt 2: Grundbuch und Nachlass regeln

Nach der Annahme der Erbschaft musst du dich um die Umschreibung im Grundbuch kümmern. Dazu brauchst du in der Regel:

• Einen Erbschein (vom Nachlassgericht)
• Oder ein notariell beurkundetes Testament

Die Umschreibung ist zwar formell, aber zwingend notwendig, um überhaupt handlungsfähig zu sein – z. B. bei Verkauf oder Vermietung. Und Achtung: Die Frist für die grundbuchkostenfreie Umschreibung beträgt zwei Jahre ab Erbfall. Danach kostet’s extra.

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Schritt 3: Steuerliche Folgen bedenken

Je nach Wert der Immobilie und Verwandtschaftsgrad kann Erbschaftsteuer fällig werden. Die Freibeträge sehen so aus:

• Ehepartner: 500.000 €
• Kinder: 400.000 €
• Enkel: 200.000 €
• Alle anderen: 20.000 €

Liegt der Immobilienwert darüber, musst du zahlen. Die gute Nachricht: Wenn du als Kind oder Ehepartner das Haus selbst bewohnst und es mindestens zehn Jahre behältst, kannst du unter bestimmten Bedingungen steuerfrei erben – selbst wenn der Wert über dem Freibetrag liegt.

Ein Gespräch mit einem Steuerberater ist in jedem Fall ratsam.

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Schritt 4: Was tun mit der Immobilie?

Nach der Bürokratie kommt die große Frage: Behalten, verkaufen oder vermieten?
Das hängt von vielen Faktoren ab:

• Ist das Haus in gutem Zustand?
• Kannst (oder willst) du selbst dort wohnen?
• Gibt es Erbengemeinschaften, bei denen Einigkeit herrschen muss?
• Wie ist die emotionale Bindung – oder die Entfernung zum Objekt?

Ich habe erlebt, wie schwer es manchen fällt, das Elternhaus zu verkaufen – obwohl es wirtschaftlich sinnvoll wäre. Umgekehrt kenne ich auch Fälle, wo geerbte Immobilien langfristig eine tolle Einnahmequelle wurden, weil man sie modernisiert und vermietet hat.

Wichtig ist: Rechne nüchtern durch. Was kostet dich das Haus pro Monat – Instandhaltung, Versicherung, Steuern? Und was bringt es ein, wenn du es behältst?

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Schritt 5: Bei laufendem Kredit – übernehmen oder ablösen?

Wenn auf der Immobilie noch ein Darlehen liegt, hast du als Erbe mehrere Optionen:

• Du übernimmst den Kreditvertrag, sofern die Bank zustimmt (sie prüft deine Bonität).
• Du finanzierst neu, wenn du bessere Konditionen bekommst oder mehr Spielraum brauchst.
• Du verkaufst die Immobilie, um mit dem Erlös das Darlehen abzulösen.

Auch hier gilt: Sprich frühzeitig mit der Bank – und handle nicht erst, wenn Zahlungsfristen ablaufen.

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Eine Immobilienerbschaft ist kein Selbstläufer – aber eine echte Chance

Ein geerbtes Haus kann ein wunderbares Fundament sein – für dich, deine Familie oder deine Altersvorsorge. Aber es braucht klare Entscheidungen, einen kühlen Kopf und oft etwas Beratung, um aus der Erbschaft das Beste zu machen.
Ich habe gelernt: Wer sich nicht drängt, aber auch nicht wegduckt, kommt am weitesten. Und wer sich Hilfe holt, spart am Ende oft Geld und Nerven.

Wenn du gerade geerbt hast oder bald vor dieser Entscheidung stehst – melde dich gern. Ich helfe dir, einen klaren Plan zu entwickeln – Schritt für Schritt, ganz ohne Bürokratie-Frust.

Ich erzähl dir heute von einem Moment, den wahrscheinlich viele kennen: Ich hatte eigentlich gar nicht konkret gesucht, dann sehe ich diese eine Immobilie – perfekte Lage, fairer Preis, guter Zustand. Zack, verliebt.
Problem: Ich hatte noch keinen Kredit fixiert, keine Unterlagen vorbereitet – gar nichts.
Was dann passierte, war Stress pur – aber am Ende ging alles gut. Und daraus ist diese Liste entstanden: Was du tun kannst, wenn’s plötzlich schnell gehen muss.

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Mein Tipp vorab: Bereite dich immer auf den „Immobilienfall“ vor – auch wenn du nur stöberst

Ich hatte damals schon mit dem Gedanken gespielt, zu kaufen – aber nur so locker. Ich war noch in der Phase: „Mal gucken, was der Markt so bietet.“
Dann war’s plötzlich ernst. Und das Exposé sagte klipp und klar: Reservierung nur mit Finanzierungsnachweis.
Ich hatte exakt 48 Stunden, um eine Bestätigung vorzulegen. Klingt unmöglich – war aber machbar.

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Schritt 1: Sofort zur Hausbank oder Finanzierungsvermittler

Ich hab am selben Tag einen Termin bei meinem Finanzierungsvermittler ausgemacht. Vorteil:

• Die haben Zugriff auf Dutzende Banken
• Sie wissen, wer schnell arbeitet und digital abschließen kann
• Ich musste meine Unterlagen nur einmal einreichen

Wichtig war, dass ich Einkommensnachweise, Steuerbescheide und Selbstauskunft griffbereit hatte – das hat enorm Zeit gespart.

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Schritt 2: Vorläufige Finanzierungsbestätigung besorgen

Innerhalb eines Tages hatte mein Berater mir eine unverbindliche Finanzierungszusage über den benötigten Betrag besorgt.
Die Bank prüft dabei zwar noch nicht alles im Detail, aber das Dokument reicht vielen Maklern oder Verkäufern, um die Immobilie erst mal zu reservieren.
Tipp: Unterschätze niemals die Wirkung eines offiziellen Briefkopfs mit Banklogo. Das signalisiert: Ich bin ernsthaft, bereit und kein Zeitverschwender.

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Schritt 3: Objektunterlagen sofort nachliefern

Der Notarentwurf, Grundriss, Lageplan, Energieausweis – das alles lag beim Makler. Ich hab sofort alles digital an die Bank weitergeleitet.
Tipp: Mach das selbst, nicht erst auf Nachfrage. Das zeigt der Bank, dass du organisiert bist. Und es verkürzt die Bearbeitungszeit um Tage.

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Was mir zusätzlich geholfen hat

Vorlage einer Haushaltsrechnung: Ich hatte mir schon Wochen vorher eine Übersicht über Einnahmen/Ausgaben erstellt – die hat mein Vermittler direkt weiterleiten können.

Kommunikation per Mail + Telefon: Kein Papierkram per Post, keine Wartezeit. Wer digital arbeitet, ist schneller.

Flexibilität beim Eigenkapital: Ich konnte meine Rücklagen offenlegen – und sogar kurzfristig Kapital von meinem Tagesgeldkonto umschichten.

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Was ich heute jedem rate

Wenn du auch nur darüber nachdenkst, in den nächsten 12 Monaten eine Immobilie zu kaufen, dann:

Hol dir schon jetzt eine Finanzierungsrahmenbestätigung
Sammle alle wichtigen Unterlagen vorab in einem Ordner oder als PDF
Such dir einen Finanzierungsberater, der schnell reagieren kann
Rechne realistisch – und sei handlungsbereit

Ich hatte Glück – und gute Leute an meiner Seite. Ohne die wär’s nichts geworden.

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Schnelligkeit schlägt Zins – wenn das Traumhaus vor dir steht

Klar, jeder will den besten Zinssatz. Aber wenn die Immobilie passt, zählt vor allem eins: schnell, zuverlässig, vorbereitet sein.
Ich hab durch kluge Vorbereitung den Zuschlag bekommen – und den Kredit später trotzdem noch in Ruhe optimieren können.
Wenn du Fragen hast oder wissen willst, wie du dich am besten vorbereitest – schreib mir einfach. Ich teile gern meine Unterlagen-Checkliste mit dir

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Als ich das erste Mal einen Mieter hatte, der die Miete nicht vollständig oder verspätet gezahlt hat, war ich zunächst unsicher: Ab wann sollte ich reagieren? Wie schreibe ich die Mahnung richtig? Und kann ich das Verhältnis retten, ohne sofort mit Kündigung zu drohen?
Inzwischen habe ich für mich eine klare Linie gefunden – sachlich, freundlich, aber bestimmt. Denn eines ist klar: Ein Mietausfall kann schnell in die Tausende gehen, besonders wenn man nur ein oder zwei vermietete Einheiten hat. Und genau deshalb ist es wichtig, strukturiert und konsequent vorzugehen.

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1. Mietrückstände frühzeitig erkennen – automatisch und verlässlich

Ich nutze ein separates Konto für jede vermietete Immobilie. Das hat den Vorteil, dass ich jeden Monat mit einem Blick sehe: Ist die Miete eingegangen?
Zusätzlich habe ich bei meiner Bank eine automatische E-Mail-Benachrichtigung eingerichtet, wenn am Monatsdritten noch kein Zahlungseingang erfolgt ist. Ich kontrolliere die Zahlungseingänge immer zwischen dem dritten und fünften Kalendertag.

Mein Grundsatz: Keine Mieteingänge ohne Kontrolle. Wer sich auf die Hoffnung „das wird schon kommen“ verlässt, wacht oft zu spät auf.

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2. Erster Verzug: Freundliche Erinnerung

Wenn am fünften Werktag keine Miete eingegangen ist, sende ich eine formlose E-Mail mit dem Hinweis auf die offene Zahlung. Der Ton ist freundlich, lösungsorientiert und ohne juristische Drohungen. Oft klärt sich die Sache mit einer kurzen Antwort („Fehler im Dauerauftrag“, „Neues Konto“).

Beispieltext:

Sehr geehrter Herr/Frau XY,

mir ist aufgefallen, dass die Miete für den Monat [Monat] bisher noch nicht auf meinem Konto eingegangen ist. Möglicherweise handelt es sich um ein technisches Versehen. Ich möchte Sie daher bitten, dies kurzfristig zu überprüfen und die Zahlung gegebenenfalls nachzuholen.

Sollten Sie Fragen haben oder es Schwierigkeiten geben, melden Sie sich bitte.

Mit freundlichen Grüßen

In vielen Fällen ist damit alles geklärt.

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3. Bleibt die Zahlung aus: Schriftliche Mahnung mit Fristsetzung

Kommt keine Reaktion oder Zahlung innerhalb einer Woche, verschicke ich eine formelle Mahnung per Einwurf-Einschreiben, inklusive Fristsetzung und Verweis auf den Zahlungsverzug nach § 286 BGB.
Ich setze eine Frist von sieben Kalendertagen. In der Mahnung kündige ich ausdrücklich an, dass ich bei weiterer Nichtzahlung rechtliche Schritte einleiten muss. Dabei bleibe ich sachlich und verzichte auf jede Form von Drohkulisse.

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4. Zwei Monatsmieten Rückstand: Recht zur Kündigung

Sobald zwei vollständige Monatsmieten offen sind, habe ich als Vermieter laut § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Recht zur fristlosen Kündigung.

Ich habe das bislang nur einmal genutzt – und auch erst, nachdem eine Ratenzahlung gescheitert war. Ich empfehle, diesen Schritt nicht vorschnell zu gehen, aber auch nicht zu zögern, wenn der Mieter sich dauerhaft verweigert.

Wichtig ist:

• Immer alle Mahnungen und Schriftwechsel dokumentieren
• Bei Zweifeln juristische Beratung einholen
• Kündigung formal korrekt aussprechen – im Zweifel durch einen Fachanwalt prüfen lassen

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5. Vorbeugung: Was ich heute anders mache

Um Mietrückstände von vornherein zu vermeiden, habe ich folgende Maßnahmen eingeführt:

• Bonitätsprüfung bei jedem neuen Mieter (Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise, Vormieterauskunft)
• Kautionszahlung vor Übergabe vollständig und schriftlich dokumentiert
• Indexmiete statt Staffelmiete, um Mieterhöhungen an den Lebenshaltungskosten zu orientieren
• Klare Kommunikation bei Vertragsabschluss: Miete bis zum dritten Werktag, Rücklagenpflicht meinerseits, keine Toleranz für längere Zahlungsrückstände

Seit ich konsequent danach handle, habe ich keine ernsthaften Mietausfälle mehr erlebt.

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Mein Fazit: Reagieren ist gut – vorbeugen ist besser

Zahlungsverzug ist ein sensibles Thema. Mieter sind keine Gegner, sondern Vertragspartner. Aber als Vermieter darf und muss ich darauf achten, dass mein Einkommen gesichert ist – gerade wenn ich noch selbst Kredite zu bedienen habe

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„Je mehr, desto besser“ – das ist oft die Antwort, wenn man nach dem nötigen Eigenkapital für den Hauskauf fragt. Aber was bedeutet das konkret? Reichen 20.000 Euro? Oder braucht man gleich 100.000 Euro, um überhaupt einen Fuß in die Tür zu bekommen?
Ich bin Alex, Hausbesitzer seit über 20 Jahren, und ich hab erlebt, wie entscheidend die Frage nach dem Eigenkapital ist – nicht nur beim Verhandeln mit der Bank, sondern auch für das eigene Gefühl von Sicherheit. In diesem Beitrag zeige ich dir, wie viel Eigenkapital du realistischerweise mitbringen solltest, welche Rolle es in der Finanzierung spielt – und wie du auch mit wenig Kapital einen sinnvollen Weg ins Eigenheim finden kannst.

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Was zählt eigentlich alles als Eigenkapital?

Viele denken bei Eigenkapital nur an das Geld auf dem Sparbuch. Aber es gibt mehr:

• Ersparnisse auf dem Konto
• Festgeld oder Tagesgeld
• Aktien, Fonds oder ETFs (wenn kurzfristig verfügbar)
• Bausparguthaben
• Lebensversicherungen mit Rückkaufswert
• Eigenleistungen (z. B. beim Hausbau) – wenn von der Bank anerkannt
• Schenkungen oder Erbschaften
• bereits bezahltes Grundstück

Wichtig ist: Es muss verfügbar sein. Also keine theoretischen Werte oder Vermögen, das in zehn Jahren zur Auszahlung kommt.

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Die 10–20 %-Regel: Solide Basis oder Wunschdenken?

Als Faustregel gilt: 10 bis 20 % des Kaufpreises solltest du als Eigenkapital mitbringen.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 € wären das also:

• 40.000 € (10 %) = untere Grenze
• 80.000 € (20 %) = solide Basis

Diese Beträge decken meist auch die Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, eventuell Makler – das sind allein 10 bis 15 % des Kaufpreises. Wer diese aus Eigenkapital zahlen kann, bekommt bessere Konditionen und wirkt bei der Bank gleich deutlich vertrauenswürdiger.

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Warum Eigenkapital so wichtig für die Bank ist

Je mehr du einbringst, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Denn bei Zahlungsausfall müsste die Bank dein Haus verwerten – und je höher ihre „Sicherheitsmarge“, desto entspannter ist sie.

Das bedeutet für dich:

• Günstigerer Zinssatz
• Bessere Chancen auf Zusage
• Flexiblere Vertragsbedingungen
• Weniger monatliche Belastung

Beispiel: Zwei Käufer mit identischem Einkommen, aber unterschiedlich viel Eigenkapital – die Bank wird demjenigen mit mehr Eigenkapital bessere Konditionen anbieten. Einfach, weil das Risiko kleiner ist.

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Geht’s auch ohne Eigenkapital?

Ja – aber es wird schwieriger. Vollfinanzierungen (100 %) oder sogar Finanzierungen inklusive Nebenkosten (110 %) gibt es, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen:

• Sehr gutes und stabiles Einkommen
• Tadellose SCHUFA
• Gute Bonität allgemein
• Kein großer Sanierungsbedarf beim Objekt

Oft zahlst du dann aber einen deutlich höheren Zinssatz, und deine monatliche Rate ist spürbar belastender. Außerdem steigen die Anforderungen an die Rücklagen – du solltest genug Geld übrig haben, um Reparaturen und Notfälle stemmen zu können.

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Eigenkapital gezielt aufbauen – lieber langsam als planlos

Wenn du gerade noch nicht genug auf der Seite hast, ist das kein Grund, den Traum vom Eigenheim aufzugeben. Aber du solltest einen Plan entwickeln:

• Sparziel definieren (z. B. 50.000 € in drei Jahren)
• Monatlichen Sparbetrag festlegen
• Sinnvolle Anlageformen nutzen (Tagesgeld, ETF-Sparplan, Bausparer)
• Disziplin halten und Meilensteine setzen

Auch Eltern oder Großeltern können mit Schenkungen helfen – oft sogar steuerfrei. Und wer ein Grundstück in der Familie übernehmen kann, bringt einen enormen Eigenkapitalanteil mit, ohne viel Geld bewegen zu müssen.

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Eigenkapital ist dein Hebel für Sicherheit, bessere Zinsen – und ruhigere Nächte

Je mehr du mitbringst, desto stärker ist deine Verhandlungsposition. Aber auch mit weniger Startkapital kann eine Finanzierung gelingen – wenn du ehrlich rechnest, clever kombinierst und dich gut vorbereitest.
Ich habe mein erstes Haus mit 25 % Eigenkapital gekauft – und später erlebt, wie viel leichter das die Gespräche mit der Bank gemacht hat. Heute würde ich sogar sagen: Lieber noch ein Jahr länger sparen, als mit der allerletzten Reserve kaufen.
Wenn du dir unsicher bist, wie viel Eigenkapital du brauchst oder wie du deine Finanzierung aufbauen kannst – schreib mir gern. Ich helfe dir dabei, deinen Spielraum zu erkennen und deinen Weg ins Eigenheim realistisch zu planen.

Wenn du dich gerade mit Immobilienfinanzierung beschäftigst, hast du diesen Begriff garantiert schon zigmal gelesen: Annuitätendarlehen. Es ist die mit Abstand beliebteste Finanzierungsform in Deutschland – und das aus gutem Grund.
Ich hab selbst ein Annuitätendarlehen abgeschlossen – und in diesem Beitrag erkläre ich dir, was das ist, wie es funktioniert und welche Stellschrauben du wirklich verstehen solltest, bevor du unterschreibst.

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Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Annuitätendarlehen ist ein Immobilienkredit, bei dem du monatlich die gleiche Rate zahlst – über Jahre hinweg. Diese Rate setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen:

• Zinsen auf die noch offene Restschuld
• Tilgung, also die Rückzahlung des eigentlichen Kreditbetrags

Der Clou dabei: Die Gesamtrate bleibt gleich, aber der Anteil an Zinsen sinkt mit der Zeit – und der Tilgungsanteil steigt.

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Mein Beispiel: So sah’s bei mir aus

Ich hab 250.000 € finanziert, zu einem Zinssatz von 2,4 % und 2 % Anfangstilgung.
Meine Monatsrate lag bei ca. 916 €.
In den ersten Jahren waren davon knapp 520 € Zinsen und 396 € Tilgung.
Nach 5 Jahren war die Tilgung schon höher als die Zinsen – das hat richtig motiviert.

Warum? Weil du spürst: Der Kredit wird kleiner. Monat für Monat.

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Vorteile eines Annuitätendarlehens

Planungssicherheit: Immer dieselbe Monatsrate. Ideal, wenn du ein stabiles Budget brauchst (Familie, Beruf, Fixkosten).

Transparenz: Du weißt, wann du schuldenfrei bist – je nach Laufzeit und Tilgung.

Zinssicherheit: Du kannst den Zins über 10, 15 oder sogar 20 Jahre festschreiben lassen – gerade in unsicheren Zeiten Gold wert.

Einfachheit: Kein variables Risiko, keine komplexen Rechenmodelle. Du zahlst – und der Kredit wird kleiner.

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Welche Stellschrauben sind entscheidend?

Hier kommen meine wichtigsten Learnings aus eigener Erfahrung:

1. Anfangstilgung

Je höher die anfängliche Tilgung, desto schneller wirst du schuldenfrei. Ich hab mit 2 % Tilgung begonnen – aber rückblickend hätte ich bei 3 % starten sollen. Das hätte mir mehrere Jahre Laufzeit erspart.

Faustregel:

• 1 % Tilgung → ca. 35–40 Jahre Laufzeit
• 2 % → ca. 27–30 Jahre
• 3 % → ca. 20–23 Jahre

2. Zinsbindung

Ich hab mich für 15 Jahre entschieden – das gab mir eine gute Balance aus Sicherheit und Flexibilität.
Aber Achtung: Nach Ablauf der Zinsbindung brauchst du eine Anschlussfinanzierung – und wenn die Zinsen dann gestiegen sind, kann das teuer werden.

3. Sondertilgungsoptionen

Unbedingt verhandeln! Ich hab jährlich bis zu 5 % Sondertilgung vereinbaren können – und das hat mir richtig geholfen, als ich mal einen Bonus ausgezahlt bekam.

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Was viele unterschätzen: Tilgungswechselrecht

Bei manchen Banken kannst du später die Tilgung anpassen – zum Beispiel von 2 % auf 3 % oder auch mal runter auf 1 %, wenn es finanziell eng wird.

Ich hab das zum Glück mit eingebaut – und als ich für ein Jahr in Elternzeit ging, konnte ich meine Rate entsprechend anpassen. Ohne das hätte ich echt Probleme bekommen.

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Mein Fazit: Annuitätendarlehen ist der Goldstandard – wenn du’s richtig einstellst

Für mich war das Annuitätendarlehen die perfekte Lösung: verlässlich, fair, planbar. Aber: Die Details machen den Unterschied. Wer einfach nur „die Rate passt“ denkt, vergibt viel Potenzial.
Deshalb: Rechne nicht nur Monatsraten, sondern versteh das Gesamtpaket – und hol dir Rat, wenn du unsicher bist.
Wenn du wissen willst, ob deine geplante Finanzierung wirklich zu dir passt – schreib mir gern. Ich helf dir, das Darlehen zu deinem Leben passend zu machen – nicht umgekehrt.

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