Wenn du das erste Mal eine Immobilie kaufst, schaust du wahrscheinlich erstmal auf den Kaufpreis. Logisch. Aber was die meisten vergessen – und was auch bei mir fast zu einem echten Problem geworden wäre – sind die ganzen Nebenkosten.

Ich red von:

• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• Grundbucheintrag
• Und ggf. auch Maklergebühren

Und die knallen richtig rein – je nach Bundesland sind das schnell mal 10 bis 15 Prozent vom Kaufpreis. Bei einem 300.000 € Objekt also nochmal bis zu 45.000 € obendrauf. Autsch.

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Mein Problem: Ich hatte kein Eigenkapital für die Nebenkosten

Klassisch läuft’s ja so: Die Bank finanziert den Kaufpreis, du bringst die Nebenkosten aus eigener Tasche mit.
Aber bei mir war’s eben nicht klassisch. Ich hatte mein Erspartes in mein Business gesteckt – und wollte trotzdem kaufen.

Also hab ich mich informiert, rumtelefoniert, Anbieter verglichen – und einen Weg gefunden, auch die Nebenkosten zu finanzieren. Hier kommt meine Lösung – Schritt für Schritt.

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Variante 1: Die 110%-Finanzierung (ja, das geht!)

Die sogenannte 110%-Finanzierung bedeutet: Die Bank finanziert nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten mit.

Das ist selten – aber machbar. Und genau das hab ich gemacht.

Was ich dafür brauchte:

• Eine wertstabile Immobilie (meins war ein Reihenhaus mit Marktwert über dem Kaufpreis)
• Eine saubere Bonität (Schufa, Einkommen, keine Spielchen)
• Einen guten Vermittler, der wusste, welche Banken sowas mitmachen

Ich hab’s letztlich über Creditweb geregelt, die mir zwei Banken vorgeschlagen haben – eine davon war tatsächlich bereit, 110 % zu finanzieren, mit einem kleinen Zinsaufschlag (ca. 0,4 %).
Konditionen waren fair, der Deal war sauber – und ich musste keinen Cent Eigenkapital einbringen.

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Variante 2: Kaufpreis reduzieren – Nebenkosten intern abdecken

Das ist ein Trick, den mir ein Bekannter aus der Branche verraten hat: Wenn du die Nebenkosten nicht extra finanzieren willst, kannst du auch versuchen, den Kaufpreis etwas zu drücken – und mit dem eingesparten Betrag z. B. die Grunderwerbsteuer zahlen.
Natürlich klappt das nicht immer – aber bei Privatverkäufen ist da oft mehr Verhandlungsspielraum, als man denkt. Und die Grunderwerbsteuer richtet sich am Ende auch nur nach dem beurkundeten Kaufpreis.

Ich hab’s zwar nicht gemacht, aber es lohnt sich auf jeden Fall, diesen Ansatz mal im Hinterkopf zu behalten – gerade bei freien Verkäufen.

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Variante 3: Privatdarlehen oder Zwischenkredit für Nebenkosten

Bevor ich die 110%-Finanzierung hatte, hatte ich einen Plan B: Ich hätte mir einen günstigen Privatkredit über 25.000 € geholt – z. B. über Smava, Check24 oder direkt bei meiner Hausbank.
Das geht meist schneller, die Anforderungen sind nicht so streng – und die Laufzeiten sind flexibel. Klar, der Zins ist etwas höher, aber dafür bekommst du die Finanzierung fürs Haus trotzdem durch, weil du offiziell Eigenkapital mitbringst.

Ich hätt’s gemacht, wenn die 110%-Finanzierung nicht geklappt hätte.

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Mein Fazit: Auch die Nebenkosten kannst du finanzieren – wenn du weißt, wie

Ich sag’s dir ganz ehrlich: Ohne die Möglichkeit, die Nebenkosten mitfinanzieren zu können, hätte ich mein Traumhaus damals nicht bekommen. Aber es geht – du brauchst die richtigen Infos, musst aktiv werden und offen mit der Bank kommunizieren.

Und: Hol dir Hilfe. Allein ist das ein echter Dschungel – aber mit einem erfahrenen Finanzierungsvermittler an der Seite findest du fast immer einen Weg.

Wenn du gerade mitten im Kaufprozess steckst und nicht weißt, wie du die 30.000 Euro für Notar & Co. aufbringen sollst – bleib ruhig. Es gibt Lösungen. Ich hab’s geschafft – und du kannst das auch.

Bis zum nächsten Mal – da zeig ich dir, wie ich mit einem Tilgungssatzwechsel plötzlich 250 Euro im Monat gespart hab. War ein echter Lebensretter während meiner Elternzeit!

Bleib flexibel! Dein Alex

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Als ich meinen neuen Job angefangen hab, war ich überglücklich. Endlich mehr Gehalt, mehr Verantwortung, ein echter Karriereschritt. Und weil es einfach perfekt passte, hatte ich gleichzeitig auch noch die passende Immobilie im Blick. Tja – Problem: Ich war in der Probezeit.
Und wenn du schon mal versucht hast, in der Probezeit einen Immobilienkredit zu bekommen, weißt du, wie das läuft: Die meisten Banken zucken nicht mal mit der Wimper, sondern sagen direkt: „Nein, kein Kredit in der Probezeit.“

Aber ich wäre nicht ich, wenn ich’s nicht trotzdem versucht hätte – und genau darüber will ich dir heute erzählen. Wie ich’s am Ende doch geschafft hab, warum es kein Spaziergang war und was du beachten musst, wenn du in einer ähnlichen Situation steckst.

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Warum Banken bei Probezeit so empfindlich reagieren

Für die Bank bedeutet Probezeit: Unsicherheit. Du kannst theoretisch morgen wieder ohne Angabe von Gründen gekündigt werden. Und dann? Zahlungsausfall. Risiko.

Deshalb verlangen die meisten Banken:

• Eine unbefristete Festanstellung
• Und: Probezeit beendet – idealerweise mit ein paar Monaten im Job

Das war bei mir halt noch nicht so weit. Ich war frisch im neuen Unternehmen – aber ich wusste auch: Die Immobilie, die ich mir ausgesucht hatte, war ein echter Glücksgriff. Wenn ich jetzt nicht zuschlage, ist sie weg.

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Wie ich es trotzdem geschafft habe

Ich hab nicht aufgegeben. Stattdessen hab ich mein ganzes Verhandlungsgeschick ausgepackt – und folgende Strategien angewandt:

1. Offene Kommunikation mit dem Arbeitgeber

Ich hab ganz ehrlich mit meinem neuen Arbeitgeber gesprochen und gefragt, ob sie mir eine Bestätigung über eine geplante Übernahme nach der Probezeit ausstellen würden. War zwar etwas unangenehm – aber sie waren total offen und haben’s gemacht.

Diese schriftliche Zusage war für meine Bank am Ende Gold wert.

2. Zusätzliche Sicherheiten eingebracht

Ich hab ein bisschen was auf der hohen Kante gehabt – nicht viel, aber genug, um zu zeigen: Ich hab Rücklagen. Zusätzlich hab ich meinen Bürgen (mein Bruder, danke dafür! ) ins Boot geholt, um das Ganze abzusichern.

3. Finanzvermittler eingeschaltet

Ich hab’s über einen unabhängigen Vermittler gemacht – konkret über Dr. Klein. Die hatten direkt eine Idee, welche Banken trotzdem offen sind – nämlich:

• Volksbanken (regional unterschiedlich)
• Debeka
• Sparda-Banken
• MLP (insbesondere für Akademiker in Probezeit)

Am Ende hab ich ein Angebot bekommen – mit leicht erhöhtem Zinssatz (0,3 % Aufschlag), aber ich konnte die Finanzierung sichern. Jackpot!

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Alternativen, wenn es gar nicht klappt

Falls deine Bank komplett blockt, hier ein paar Wege, wie du trotzdem eine Chance hast:

• Zwischenfinanzierung über Privatkredit (z. B. Smava, Auxmoney)
• Kauf über Lebenspartner mit unbefristetem Arbeitsvertrag
• Eigenkapital aufstocken durch Familie oder stille Beteiligung
• Angebot mit Rücktrittsrecht: Immobilie reservieren, Finanzierung nach Probezeit absichern

Ich hab’s selbst mit einer cleveren Kombination aus Arbeitgeberzusage, Bürgschaft und gutem Vermittler geschafft. Und glaub mir: Die Arbeit hat sich gelohnt.

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Mein Fazit: Es ist nicht leicht – aber möglich

Wenn du gerade in der Probezeit bist und denkst, „das wird eh nix mit dem Kredit“, dann lass dir sagen: Es kann klappen.

Aber: Du brauchst gute Argumente. Gute Vorbereitung. Und am besten jemanden an deiner Seite, der weiß, wie man solche Fälle aufbereitet. Für mich war’s ein bisschen wie Bewerbungsgespräch Nummer 2 – diesmal halt bei der Bank.
Ich hoffe, du konntest aus meinem Erfahrungsbericht was mitnehmen. Beim nächsten Mal geht’s dann darum, wie ich mit einem Tilgungssatzwechsel meine monatliche Rate in der Elternzeit an mein neues Leben angepasst hab. Echt ein Lebensretter!

Bis dahin – bleib mutig! Dein Alex

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Hey, ich bin Alex – und wenn ich eines in den letzten Jahren über Baufinanzierung gelernt habe, dann ist es das: Die Wahl der Zinsbindung ist fast genauso wichtig wie der Zinssatz selbst. Ich hab das bei meiner ersten Finanzierung ehrlich gesagt ziemlich unterschätzt… und das hat mir ein paar graue Haare eingebracht
Deshalb möchte ich dir heute zeigen, worauf es bei der Zinsbindung ankommt, wie du die richtige Laufzeit für deinen Kredit findest – und was ich beim nächsten Mal definitiv anders machen werde.

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Was bedeutet Zinsbindung eigentlich?

Ganz einfach: Wenn du einen Immobilienkredit aufnimmst, vereinbarst du mit der Bank, für wie viele Jahre dein Zinssatz festgeschrieben wird. Die gängigen Varianten sind 5, 10, 15 oder auch 20 Jahre – manchmal sogar 30 Jahre.
Während dieser Zeit bleibt der Zins, den du zahlst, gleich. Das bringt Planungssicherheit. Nach Ablauf der Zinsbindung brauchst du eine Anschlussfinanzierung – und dann kann’s richtig teuer werden, wenn die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen sind.

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Mein erster Fehler: Zu kurz gedacht

Ich hatte mich damals – das war 2016 – für eine Zinsbindung von 10 Jahren entschieden. Damals lag der Zinssatz bei 1,7 %. Ich dachte: „Warum länger festschreiben? Vielleicht werden die Zinsen ja noch niedriger.“

Tja. Heute – 2025 – würde ich mir dafür gern eine scheuern. Die Zinsen liegen aktuell bei rund 3,5 %. Und meine Anschlussfinanzierung wird wohl doppelt so teuer wie meine ursprüngliche Rate. Das schmerzt.

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Kurze vs. lange Zinsbindung: Was sind die Vor- und Nachteile?

Kurze Zinsbindung (5–10 Jahre):
➤ Vorteil: Du bekommst meist einen etwas niedrigeren Zinssatz.
➤ Nachteil: Du hast keine Sicherheit, wie hoch deine Anschlussrate wird.

Lange Zinsbindung (15–30 Jahre):
➤ Vorteil: Du sicherst dir für lange Zeit stabile Konditionen.
➤ Nachteil: Der Zinssatz ist oft etwas höher – aber die Differenz ist oft kleiner, als man denkt.

Für mich persönlich ist inzwischen klar: Langfristige Planung schlägt kurzfristige Zinsvorteile.

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Wann lohnt sich eine lange Zinsbindung?

Ich würde sagen: Immer dann, wenn…

• du weiß, dass du die Immobilie langfristig behalten willst,
• du Sicherheit vor Zinsanstiegen brauchst (z. B. mit Familie, wenig Puffer etc.),
• oder wenn du gerade einen relativ niedrigen Zinssatz erwischt hast.

Gerade in einem volatilen Zinsumfeld wie aktuell (2025) kann eine 15- oder 20-jährige Zinsbindung ein echter Schutzschild sein.

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Mein Tipp: Sondertilgung nicht vergessen!

Egal ob kurze oder lange Zinsbindung – achte darauf, dass du Sondertilgungsrechte vereinbaren kannst. Ich habe z. B. jedes Jahr bis zu 5 % der Restschuld extra abbezahlen dürfen – und das hat mir später sehr geholfen, als ich mal einen kleinen Bonus bekam.

So kannst du Schulden schneller abbauen – ohne extra Gebühren.

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Was ich heute tun würde

Wenn ich heute nochmal finanzieren würde, würde ich folgendes tun:

1. Mindestens 15 Jahre Zinsbindung wählen – selbst bei leicht höherem Zinssatz.
2. Eine Kombination aus Planungssicherheit und Flexibilität suchen.
3. Frühzeitig (!) Angebote für die Anschlussfinanzierung prüfen – am besten schon 1–2 Jahre vor Ablauf.

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Fazit: Die Zinsbindung ist mehr als eine Zahl

Viele schauen beim Immobilienkredit nur auf die Höhe des Zinssatzes. Dabei ist es oft die Zinsbindung, die über die echte Finanzierbarkeit entscheidet. Wer heute zu kurz plant, zahlt später womöglich doppelt.

Denk langfristig. Und wenn du unsicher bist: Lass dich beraten – oder schreib mir gern. Ich teil gern meine Erfahrungen, auch die teuren.

Wenn du wie ich das erste Mal eine Baufinanzierung in Angriff nimmst, bist du irgendwann an dem Punkt, wo dein Bankberater sagt: „Und wie lange hätten Sie gern die Zinsbindung?“
Ganz ehrlich? Beim ersten Mal hatte ich keinen Plan, was das überhaupt bedeutet. Heute weiß ich’s besser – und darum nehm ich dich jetzt mit in meinen Entscheidungsprozess. Vielleicht bewahr ich dich damit vor dem gleichen Fehler, den ich gemacht hab

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Was ist eigentlich Zinsbindung?

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz für deinen Immobilienkredit gilt. In dieser Zeit ändert sich an deinem Zinssatz nichts – egal, wie sich die Marktzinsen entwickeln.

Nach Ablauf dieser Bindung brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Und da wird’s spannend: Wenn die Zinsen dann höher sind als heute, zahlst du plötzlich deutlich mehr. Wenn sie niedriger sind – naja, Pech gehabt, dann hast du zu lange festgelegt.

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Meine Entscheidung damals: 10 Jahre – aus reiner Angst

Ich hab mich beim ersten Kredit für 10 Jahre Zinsbindung entschieden. Warum?

• Weil die Bank mir gesagt hat, das sei „üblich“.
• Weil der Zinssatz bei 10 Jahren am niedrigsten war.
• Und weil ich irgendwie dachte: In 10 Jahren bin ich eh längst durch mit dem Kredit.

Tja. Heute weiß ich: Das war ganz schön naiv

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Was ich heute anders machen würde

Zehn Jahre später stand ich vor der Anschlussfinanzierung – und die Zinsen waren viel höher als damals. Ich hab mich echt geärgert, dass ich nicht wenigstens 15 Jahre genommen hab. Der Zinsunterschied damals lag bei 0,2 Prozentpunkten – auf den ganzen Zeitraum hätte sich das locker gerechnet.

Wär ich noch mutiger gewesen, hätt ich sogar 20 Jahre fix gemacht. Hätte mir jede Menge Nerven gespart.

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So geh ich heute an die Entscheidung ran

Beim zweiten Objekt hab ich’s anders gemacht. Ich hab’s mir ausrechnen lassen – für 10, 15 und 20 Jahre. Die Unterschiede waren (ungefähr):

• 10 Jahre: 3,5 % Zins
• 15 Jahre: 3,7 %
• 20 Jahre: 3,95 %

Klar – auf den ersten Blick ist 3,5 % attraktiver. Aber wenn du durchrechnest, was passiert, wenn du danach bei 5 oder 6 % weitermachen musst, dann sieht die Welt ganz anders aus.

Ich hab mich am Ende für 15 Jahre entschieden. Ein guter Kompromiss aus Sicherheit und Flexibilität. Und diesmal hab ich’s nicht bereut.

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Wann welche Zinsbindung Sinn macht (meine Faustregeln)

• 10 Jahre: Wenn du sicher weißt, dass du das Objekt bald verkaufen willst oder sowieso bald umfinanzieren willst.
• 15 Jahre: Für die meisten ideal – gute Planungssicherheit, aber nicht zu unflexibel.
• 20 Jahre oder mehr: Wenn du das Objekt langfristig halten willst, die Zinsen niedrig sind und du auf Nummer sicher gehen willst.

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Mein Fazit: Lieber eine Zinsbindung zu lang als zu kurz

Wenn ich’s noch mal machen müsste, würd ich fast immer 15 oder sogar 20 Jahre wählen – einfach wegen der Planungssicherheit. Klar, der Zins ist minimal höher – aber was sind schon 0,2 %, wenn du dafür zehn Jahre lang ruhig schlafen kannst?
Und: Die Anschlussfinanzierung ist immer eine Wundertüte. Keiner weiß, wo die Zinsen in 5, 10 oder 15 Jahren stehen. Aber du kannst dich vorbereiten – mit einer klugen Entscheidung heute.

Wenn du grad überlegst, welche Laufzeit für dich passt: Lass dir die Szenarien durchrechnen. Und frag dich ehrlich: Willst du in zehn Jahren neu verhandeln? Oder lieber jetzt schon wissen, woran du bist?

Ich hoffe, mein Erfahrungsbericht hat dir geholfen. Im nächsten Beitrag zeig ich dir, wie ich mit einem Tilgungssatzwechsel meine monatliche Rate an mein Leben angepasst hab – und warum das ein echter Joker ist, wenn’s mal eng wird.

Bis bald! Dein Alex

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Möchtest du als Nächstes den Artikel zu Tilgungssatzwechsel oder lieber etwas wie Kredit trotz Probezeit – klappt das wirklich? Oder hast du eine Idee für ein Spezialthema oder einen Anbietervergleich? Sag einfach Bescheid!

Ich weiß noch genau, wie ich vor ein paar Monaten beim Frühstück saß, die Nachrichten las – und plötzlich hieß es: „EZB hebt Leitzins erneut an.“ Zack, wieder gestiegene Bauzinsen. Und ich? Ich hab eine laufende Immobilienfinanzierung, bei der in zwei Jahren die Zinsbindung endet. Was also tun?
Ich hab mich dann ziemlich intensiv mit dem Thema Forward-Darlehen beschäftigt. Klingt erstmal nach Finanzkonstrukten für Profis – ist aber gar nicht so kompliziert. Und es kann richtig, richtig viel Geld sparen. Heute erklär ich dir, wie ich’s gemacht hab – Schritt für Schritt.

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Was ist ein Forward-Darlehen überhaupt?

Ein Forward-Darlehen ist im Grunde ein Anschlusskredit, den du dir lange vor Ende deiner aktuellen Zinsbindung sichern kannst – meist bis zu 5 Jahre im Voraus.

Konkret: Du hast jetzt z. B. noch zwei Jahre Restlaufzeit auf deinen Kredit. Aber du willst dir schon heute die aktuellen Zinsen sichern, weil du glaubst, dass sie in zwei Jahren höher sein werden. Dann schließt du ein Forward-Darlehen ab, das erst 2027 startet – aber mit den Konditionen von heute.

Genau das hab ich gemacht.

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Warum ich mich dafür entschieden habe

Ich hab lang hin und her überlegt. Klar, man weiß nie genau, wie sich die Zinsen entwickeln. Aber für mich war klar: Die Wahrscheinlichkeit, dass die Zinsen weiter steigen, war sehr hoch. Und da wollte ich einfach nicht auf Risiko spielen.
Ich hab mir also Angebote eingeholt – und festgestellt: Der Aufschlag für ein Forward-Darlehen war überschaubar. Bei meiner Bank: etwa 0,02 % pro Monat Vorlaufzeit.

Klingt wenig – aber über 24 Monate sind das knapp 0,5 Prozentpunkte Zinsaufschlag. Trotzdem günstiger als das, was ich in zwei Jahren vermutlich zahlen würde.

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So lief’s bei mir ab – Schritt für Schritt

1. Zinsbindung geprüft: Meine aktuelle Finanzierung läuft bis Oktober 2027. Ich hab also noch Zeit – aber genau jetzt ist der richtige Zeitpunkt, weil der Vorlauf nicht zu groß ist.
2. Anbieter verglichen: Ich hab Angebote von mehreren Banken eingeholt. Wichtig war mir, dass keine doppelte Vorfälligkeitsentschädigung anfällt.
3. Konditionen fixiert: Ich hab mich für eine Zinsbindung von weiteren 15 Jahren entschieden – bei 3,9 % effektivem Jahreszins.
4. Abschluss gemacht: Der Kredit startet automatisch im Oktober 2027 – bis dahin zahl ich weiterhin mein aktuelles Darlehen.

Und das Beste: Ich hab jetzt Planungssicherheit. Keine Überraschungen mehr.

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Worauf du beim Forward-Darlehen achten musst

Ich hab bei meiner Recherche einiges gelernt – und ein paar Dinge solltest du unbedingt im Hinterkopf behalten:

• Vorlaufzeit kostet Aufschlag: Je früher du abschließt, desto höher der Zinsaufschlag. Manchmal lohnt es sich, ein paar Monate zu warten.
• Keine kostenlose Kündigung möglich: Ein abgeschlossenes Forward-Darlehen ist verbindlich. Du kannst nicht einfach abspringen, wenn die Zinsen wider Erwarten sinken.
• Vergleichen lohnt sich richtig! Die Unterschiede zwischen den Banken waren bei mir teils über 0,4 % – das macht auf 10 Jahre mehrere tausend Euro aus.
• Flexible Tilgung prüfen: Ich hab extra drauf geachtet, dass ich auch Sondertilgungen machen darf.

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Mein Fazit – lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Für mich ganz klar: Ja. Es ist ein bisschen wie eine Versicherung gegen steigende Zinsen. Und es fühlt sich verdammt gut an, zu wissen, dass ich 2027 nicht plötzlich 6 % zahlen muss.
Aber: Es ist nicht für jeden der richtige Weg. Du musst wissen, wie lange du in der Immobilie bleiben willst. Du musst vergleichen. Und du musst bereit sein, dich frühzeitig zu kümmern. Aber wenn du’s richtig machst, kannst du dir eine Menge Geld sparen – und schlaflose Nächte.

Ich hoffe, mein Erfahrungsbericht hat dir ein bisschen Klarheit gebracht. Wenn du mehr über Zinsstrategien, clevere Tilgung oder Anbieter-Vergleiche wissen willst – bleib dran. Beim nächsten Mal erzähl ich dir, wie ich meine monatliche Rate durch einen Tilgungssatzwechsel an mein Leben angepasst hab.

Bis dahin – bleib neugierig! Dein Alex

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