Vor ein paar Jahren stand ich vor einer Entscheidung, die viele Hausbesitzer irgendwann treffen müssen: Abreißen und neu bauen – oder modernisieren und erhalten? Mein Haus, Baujahr 1968, hatte seine besten Zeiten hinter sich. Die Fenster waren zugig, die Heizung ineffizient, das Bad eine Zeitreise in die 80er. Einige meiner Freunde meinten: „Reiß das Ding ab, das lohnt sich doch nicht mehr!“ Aber ich hab mich dagegen entschieden. Und bis heute nicht bereut.

In diesem Beitrag erzähle ich dir, warum ich mich für die Modernisierung entschieden habe, welche Herausforderungen das mit sich brachte – und welche überraschenden Vorteile es am Ende hatte.

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Der emotionale Faktor: Ein Haus mit Geschichte

Dieses Haus war nicht irgendein Haus. Es war mein erstes Eigenheim. Hier haben meine Kinder laufen gelernt, hier standen die Geburtstagskuchen auf dem Küchentisch, hier lag ich im Sommer mit dem Gartenschlauch auf der Lauer, wenn es mal zu heiß wurde. Ich konnte und wollte das nicht einfach plattmachen.
Mir wurde klar: Ein Haus ist mehr als nur Beton, Dach und Fenster. Es ist ein Stück Leben. Und genau deshalb habe ich mich entschlossen, es in die Zukunft zu holen – statt es aufzugeben.

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Die Herausforderungen: Kein Spaziergang

Natürlich war die Entscheidung zur Modernisierung nicht die bequemere. Wir mussten das Haus Schritt für Schritt auf den neuesten Stand bringen. Neue Fenster, neue Dämmung, neue Heizung, neue Elektrik – alles kam auf den Prüfstand. Und manches war schwieriger als gedacht, vor allem, wenn die Substanz nicht so ganz mitspielte, wie man es gehofft hatte.

Ich sag’s ehrlich: Es gab Phasen, da habe ich nachts wach gelegen und mich gefragt, ob das wirklich die richtige Entscheidung war. Gerade, wenn das Budget knapp wurde und die Angebote der Handwerker reinkamen, die einem die Sprache verschlagen haben.

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Die finanziellen Aspekte: Teuer, aber steuerlich interessant

Modernisieren kostet Geld, keine Frage. Aber ein kompletter Neubau wäre auch kein Schnäppchen gewesen. Ich habe zudem einige Förderprogramme nutzen können – vor allem für energetische Maßnahmen wie neue Fenster und die Wärmepumpe. Auch die KfW hat damals noch bezuschusst, was das Ganze etwas entspannter gemacht hat.
Ein Vorteil: Ich konnte die Arbeiten nach und nach machen. Ein Neubau wäre eine große Summe auf einmal gewesen – so konnte ich Stück für Stück modernisieren, in Absprache mit den Handwerkern und meinem Geldbeutel.

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Der größte Vorteil: Bestandsschutz und kein neuer Bebauungsplan

Ein Punkt, den viele unterschätzen: Bei einem Abriss beginnt man oft bei null. Neue Vorschriften, neue Abstände, neue Auflagen – und manchmal darf man plötzlich gar nicht mehr so bauen, wie das alte Haus stand. Ich hingegen konnte mein Haus so erhalten, wie es war – nur eben technisch und energetisch auf neuem Niveau.

Das hat mir viel Ärger mit Behörden erspart und den Umbau wesentlich einfacher gemacht, als es ein Neubau je gewesen wäre.

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Alt muss nicht schlecht sein

Wenn ich heute durch mein modernisiertes Zuhause gehe, sehe ich immer noch das alte Haus – aber in neuem Glanz. Es hat seinen Charakter behalten, aber ist komfortabler, sparsamer und zukunftsfähiger geworden.
Ich sage nicht, dass Modernisieren immer die beste Lösung ist. Aber wenn das Haus noch solide steht und du bereit bist, Zeit und Energie zu investieren, dann kann es sich sehr lohnen – finanziell, emotional und auch aus Sicht der Nachhaltigkeit.
Falls du auch vor der Frage stehst: Abriss oder Sanierung? Denk noch mal drüber nach. Manchmal lohnt sich der zweite Blick – und ein bisschen Herzblut.

Ich arbeite grundsätzlich mit einem aktuellen Formularmietvertrag (z. B. Haus & Grund), aber ich ändere oder ergänze bestimmte Passagen regelmäßig. Warum? Weil nicht jede Wohnung gleich ist – und weil ich aus Schaden klug geworden bin.

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1. Schönheitsreparaturen – die häufigste Fehlerquelle

Einer der größten Streitpunkte. Früher stand bei mir: „Der Mieter ist verpflichtet, alle Schönheitsreparaturen turnusmäßig durchzuführen.“
Das Problem: Solche starren Fristenklauseln sind oft unwirksam. Wenn ich Pech habe, ist die gesamte Regelung nichtig – und ich bleibe auf allem sitzen.

Heute schreibe ich:

„Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume während der Mietzeit in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen erfolgen bei Bedarf.“

Diese flexible Formulierung ist rechtlich besser abgesichert – und fair. Ich dokumentiere bei Auszug einfach den Zustand, und falls nötig, wird anteilig renoviert (oder aus der Kaution verrechnet).

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2. Kleinreparaturklausel – aber mit Deckel

Ich will nicht für jeden tropfenden Wasserhahn den Installateur bezahlen. Deshalb ist mir diese Klausel wichtig – aber mit klaren Grenzen.

Ich formuliere:

„Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von 120 Euro je Einzelfall, maximal jedoch 300 Euro pro Jahr.“

So bin ich rechtlich auf der sicheren Seite – und die Mieter wissen, dass ich keine übertriebenen Forderungen stelle.

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3. Untervermietung – klare Bedingungen von Anfang an

Gerade bei jungen Mietern oder Wohngemeinschaften ist das Thema Untervermietung immer wieder ein Thema. Ich formuliere heute bewusst so:

„Eine Untervermietung bedarf der ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Diese Zustimmung wird erteilt, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht und die Person benannt ist.“

Damit verhindere ich, dass mir jemand plötzlich ohne mein Wissen fremde Untermieter ins Haus setzt. Gleichzeitig gebe ich dem Mieter aber eine gewisse Rechtssicherheit, wenn er mal vorübergehend weg muss (z. B. Auslandssemester).

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4. Befristungen – nur mit konkretem Grund

Ich hatte früher einen Fall, da wollte ich auf Vorrat „nur für 1 Jahr“ vermieten. Ergebnis: unwirksam.
Eine befristete Vermietung ist laut Gesetz nur zulässig, wenn ich den Eigenbedarf oder eine geplante Sanierung konkret nachweisen kann.

Daher schreibe ich bei befristeten Verträgen heute immer ganz konkret:

„Der Mietvertrag endet am 30.06.2026, da die Wohnung anschließend durch den Eigentümer für seine Tochter genutzt wird. Eine Verlängerung ist ausgeschlossen.“

So ist das rechtlich sauber – und vermeidet spätere Diskussionen.

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5. Weitere Klauseln, die ich regelmäßig einbaue

• Tierhaltung: Nur mit Zustimmung – aber nicht pauschal verboten
• Hausordnung: Ich lege immer eine aktuelle Version bei (kein loses Blatt, sondern Anlage mit Unterschrift)
• Rückgabe der Wohnung: Genaue Formulierung, dass „besenrein“ nicht bedeutet „grundgereinigt“ – um Konflikte zu vermeiden
• Frühere Vertragsüberschreibungen: Bei WG-Wechseln achte ich auf saubere Nachträge mit neuer Unterschrift – sonst wird’s juristisch wacklig

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Mietverträge brauchen Köpfchen – nicht nur Formulare

Ein guter Mietvertrag schützt beide Seiten – und vermeidet Streit, Missverständnisse und teure Fehler. Ich habe über die Jahre gelernt:

• Nie blind ausfüllen
• Immer individuell denken
• Lieber 10 Minuten länger feilen – statt später 10 Wochen streiten

Wenn du öfter vermietest, lohnt es sich, mit einem Mietrechtsanwalt oder Haus & Grund zusammenzuarbeiten – da gibt’s gute Vorlagen und Beratung.

Als ich meinen Immobilienkredit abgeschlossen habe, war ich froh, dass endlich alles durch war. Die Zusage lag vor, die Bank hatte alles genehmigt – ich war bereit für den Kauf.
Was ich damals nicht wusste: Die Zeit zwischen der Kreditzusage und der tatsächlichen Auszahlung kann teuer werden, wenn man nicht aufpasst.
Stichwort: Bereitstellungszinsen.

In diesem Artikel erkläre ich dir, was es damit auf sich hat, wann sie anfallen und wie ich es geschafft habe, diese Extrakosten zu vermeiden.

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Was sind Bereitstellungszinsen überhaupt?

Bereitstellungszinsen sind eine Art Nutzungsgebühr, die Banken verlangen, wenn ein genehmigter Kredit nicht rechtzeitig abgerufen wird.
Die Bank hält das Geld für dich bereit – du rufst es aber noch nicht ab, zum Beispiel weil der Bau sich verzögert oder der Notartermin noch nicht war.
Und für diese „Geld-Bereithaltung“ will die Bank eine Entschädigung – meist ab dem dritten oder sechsten Monat nach Vertragsabschluss.
Typischer Satz: 0,25 Prozent pro Monat, also 3 Prozent im Jahr. Klingt wenig – aber bei einem Kredit von 300.000 Euro sind das immerhin 750 Euro pro Monat.

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Wann beginnen Bereitstellungszinsen?

Das ist von Bank zu Bank unterschiedlich – und steht in deinem Kreditvertrag.
Die wichtigsten Punkte:

• Freistellungsfrist: Zeitraum, in dem du das Darlehen abrufen kannst, ohne Bereitstellungszinsen zu zahlen
• Berechnung: Nach Ablauf dieser Frist fallen die Zinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag an
• Häufige Fristen: 3 Monate bei vielen Banken, manche bieten auch 6 oder sogar 12 Monate (gegen Aufpreis)

Bei mir war es so: Die Bank gewährte 6 Monate frei – ab dem 7. Monat wären 0,25 Prozent pro Monat fällig geworden.

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Warum fallen sie so oft an?

Gerade bei Neubauten oder Sanierungen verzögert sich vieles:

• Bauanträge dauern länger
• Handwerker kommen nicht wie geplant
• Notartermine verzögern sich
• Eigentumswohnungen sind noch nicht fertiggestellt

Das Problem: Du brauchst das Geld stückweise, nicht sofort. Aber der Vertrag läuft – und die Uhr tickt.

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Wie ich Bereitstellungszinsen vermieden habe

Ich habe mit dem Bauunternehmen früh gesprochen und erfahren, dass sich der Bau um drei Monate verzögert.
Also bin ich direkt zur Bank und habe gefragt, ob wir die Freistellungsfrist verlängern können. Die Antwort: Nur gegen Aufpreis.

Ich habe stattdessen Folgendes getan:

1. Kreditvertrag angepasst, sodass die erste Auszahlung schon zum Kaufpreisabruf (für das Grundstück) genutzt wurde
2. Auszahlungsplan gestaffelt, in Abstimmung mit dem Bauträger – so konnte ich immer rechtzeitig kleine Beträge abrufen
3. Zügige Unterlagenbereitstellung, damit die Bank sofort auszahlungsfähig war, wenn der nächste Bauabschnitt anstand

Mit dieser Planung habe ich es geschafft, keine Bereitstellungszinsen zu zahlen – und die Bank war zufrieden, weil alles sauber organisiert war.

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Was kannst du tun?

Hier ein paar Tipps aus meiner Erfahrung:

• Lies die Freistellungsfrist genau im Vertrag – das ist entscheidend
• Sprich mit dem Bauträger oder Makler, um realistische Zeitpläne zu bekommen
• Plane den Kredit flexibel, wenn du weißt, dass du später abrufen musst
• Verhandle mit der Bank, ob sie dir mehr freistellt – manchmal geht das ohne Aufpreis, wenn das Projekt plausibel ist
• Ziehe eine Zwischenfinanzierung in Betracht, wenn es nur um kurze Zeiträume geht

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Bereitstellungszinsen sind vermeidbar – wenn man weiß, dass sie existieren.
Sie sind kein Trick der Banken, sondern eine logische Konsequenz aus der Kapitalbindung. Aber wer gut plant, kann sie komplett umgehen oder zumindest deutlich begrenzen.
Ich bin froh, dass ich früh nachgefragt und clever strukturiert habe – so blieb mehr Geld für das Haus selbst.

Wenn du Hilfe brauchst beim Durchblick durch deinen Finanzierungsvertrag oder eine zweite Meinung zu den Fristen suchst – melde dich gern. Ich schaue mir das mit dir gemeinsam an.

Als ich damals meine erste Immobilie finanziert habe, war ich jung, motiviert – und, naja, auch ein bisschen naiv. Ich dachte, eine Hypothek ist eine Hypothek. Geld leihen, zurückzahlen, fertig. Dass hinter dem Begriff „Immobilienfinanzierung“ ein halber Dschungel steckt, wusste ich damals nicht. Heute, mit über 20 Jahren Erfahrung als Hausbesitzer, sehe ich das deutlich klarer. Und genau deshalb will ich heute mal einen ehrlichen Blick zurückwerfen – auf meine erste Finanzierung. Und dir sagen, was ich heute besser machen würde.

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Der Zins war top – dachte ich zumindest

Damals hatte ich einen Zins von 4,25 %. Das war für die damalige Zeit gar nicht schlecht. Und ich war happy, dass ich überhaupt einen Kredit bekommen habe – ohne Eigenkapital, frisch verheiratet, mit eher dünnem Einkommen. Ich habe sofort unterschrieben, ohne groß zu vergleichen. Ich hatte ja einen Bankberater, der meinte, das sei ein gutes Angebot.
Heute würde ich das nicht mehr so machen. Ich würde mir mindestens drei Angebote einholen, einen unabhängigen Finanzierungsvermittler einbeziehen und auch mal Onlineportale durchstöbern. Man glaubt gar nicht, was für Unterschiede es da geben kann – beim Zinssatz, bei Sondertilgungen, bei der Flexibilität.

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Sondertilgungen? Hatte ich nicht auf dem Schirm

Ein Punkt, der mir später wirklich auf die Füße gefallen ist, war das Thema Sondertilgung. Mein Vertrag sah keine kostenlosen Sondertilgungen vor – alles über die vereinbarte Tilgung hinaus hätte Gebühren gekostet. Und das, obwohl ich später finanziell besser dastand und gerne mal eine größere Summe auf den Kredit gehauen hätte.
Wenn du heute finanzierst: Achte darauf, dass du Sondertilgungen kostenlos machen kannst – möglichst jedes Jahr. Das spart dir auf lange Sicht tausende Euro an Zinsen. Ich habe das leider zu spät verstanden.

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Tilgung zu niedrig – Laufzeit zu lang

Ich war froh, dass ich eine geringe monatliche Rate hatte. Ich dachte, so bleib ich flexibel. Aber was ich nicht bedacht hatte: Eine zu niedrige Tilgung verlängert die Laufzeit unnötig – und die Zinsen summieren sich über die Jahre.
Heute würde ich eine Anfangstilgung von mindestens 2–3 % wählen. Vielleicht sogar mehr, wenn’s das Budget hergibt. Denn je schneller man das Darlehen tilgt, desto früher ist man schuldenfrei – und desto weniger zahlt man insgesamt.

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Beratung? Besser unabhängig

Mein damaliger Berater war freundlich. Aber er war eben auch Angestellter der Bank – und hatte Ziele. Heute weiß ich: Ein unabhängiger Finanzberater, der nicht an ein Institut gebunden ist, kann dir oft neutralere Angebote machen. Gerade, wenn du keine 08/15-Finanzierung willst, sondern etwas auf deine Lebenssituation zugeschnittenes.

Ich selbst habe mir beim zweiten Objekt einen unabhängigen Berater geholt – und das war eine ganz andere Nummer. Plötzlich ging’s nicht nur um „ob“ ich finanzieren kann, sondern „wie ich es am besten mache“. Und das war Gold wert.

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Ich bereue den Hauskauf von damals nicht – kein bisschen. Aber die Finanzierung hätte ich besser planen können. Heute weiß ich, worauf ich achten muss. Und das gebe ich gerne weiter.
Wenn du vor deiner ersten Finanzierung stehst: Informier dich, hol dir Vergleichsangebote, denk langfristig – und trau dich, auch mal „Nein“ zu einem Angebot zu sagen, das sich nicht richtig anfühlt. Es geht um viel Geld, oft um Jahrzehnte deines Lebens. Da lohnt es sich, ein paar Wochen länger zu planen.

Wenn die Miete ausbleibt, steigt bei vielen Vermietern sofort der Puls. Verständlich – schließlich läuft der eigene Kredit weiter, und die Betriebskosten sowieso. Aber überstürztes Handeln bringt gar nichts. Ich habe mir über die Jahre einen Plan zurechtgelegt, wie ich mit Mietrückständen umgehe – ruhig, rechtssicher und mit klarem Ablauf.

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1. Stufe: Freundliche Erinnerung nach wenigen Tagen

Die Miete kommt bei mir per Dauerauftrag – das ist mit fast allen Mietern so vereinbart. Wenn am 5. Werktag des Monats kein Zahlungseingang da ist, verschicke ich eine kurze, freundliche Erinnerung:

„Hallo Herr/Frau XY,
leider konnte ich bisher keinen Eingang der Miete für [Monat] feststellen. Vielleicht gab es ein Versehen? Bitte prüfen Sie den Zahlungsausgang und melden Sie sich kurz zurück.
Viele Grüße,
Alex“

In 80 % der Fälle ist es dann schon erledigt. Manchmal war’s ein Zahlendreher oder eine vergessene Umstellung.

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2. Stufe: Schriftliche Mahnung mit Fristsetzung

Wenn nach der freundlichen Erinnerung keine Reaktion oder Zahlung erfolgt, geht es weiter mit einer förmlichen Mahnung per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung. Wichtig ist für mich:

• Klarer Betrag nennen (z. B. „offen sind 820 € Kaltmiete + 180 € NK“)
• Konkrete Frist setzen (meist 7 Tage)
• Hinweis, dass im Falle der Nichtzahlung eine Kündigung droht

Beispieltext:

„Sehr geehrter Herr/Frau XY,
trotz Erinnerung vom [Datum] konnte ich bis heute keinen Zahlungseingang verzeichnen. Ich fordere Sie daher auf, die ausstehende Miete in Höhe von [Betrag] bis spätestens zum [Datum] zu begleichen.
Andernfalls sehe ich mich gezwungen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (§ 543 Abs. 2 BGB).“

Diese Nachricht ist zwar deutlich, aber noch nicht juristisch formal – das ist für mich bewusst so gewählt.

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3. Stufe: Kündigung und gerichtliches Mahnverfahren

Bleibt auch die Mahnung ohne Erfolg, wird es ernst. Ich arbeite in solchen Fällen mit einem Fachanwalt zusammen – damit die fristlose Kündigung rechtssicher erfolgt.

Voraussetzung dafür:

• Zwei Monatsmieten offen
• Oder einmal mehr als eine volle Monatsmiete und länger als einen Monat im Rückstand
• Idealerweise schriftliche Beweise (Mahnungen, Kontoauszüge)

Die Kündigung erfolgt dann schriftlich mit Begründung und Nachweis – und parallel beantragen wir ein gerichtliches Mahnverfahren, wenn keine Zahlung erfolgt.

Wichtig: Der Mieter hat die Chance zur Abwendung, wenn er innerhalb von zwei Monaten nach Klageeinreichung alles bezahlt. Ich informiere den Mieter darüber ebenfalls – ganz transparent.

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Warum ich trotzdem auf Kommunikation setze

Auch wenn der rechtliche Weg möglich ist, versuche ich bis zuletzt, eine Einigung ohne Gericht zu erzielen:

• Ratenzahlung
• Vereinbarung über Auszug gegen Mietverzicht
• Hilfe bei Kontakt zur Schuldnerberatung

Das klappt nicht immer – aber öfter als man denkt. Und es spart allen Seiten Zeit, Nerven und Geld.

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Mietrückstand ist unangenehm – aber lösbar

Ich bin kein Fan von Druck, aber auch kein Freund von ewiger Geduld. Wenn die Miete nicht kommt, habe ich heute einen klaren Ablauf, der mir Sicherheit gibt und Eskalationen vermeidet:

• Stufe 1: Freundliche Erinnerung
• Stufe 2: Schriftliche Mahnung mit Frist
• Stufe 3: Kündigung und gerichtliche Schritte

Dazwischen versuche ich immer wieder zu reden – solange ich das Gefühl habe, dass es was bringt.