Wenn man sich das erste Mal ernsthaft mit dem Gedanken trägt, ein Haus zu kaufen, dann rechnet man meistens mit dem Kaufpreis – logisch. Man schaut auf den Preis auf dem Exposé, rechnet vielleicht noch ein bisschen Modernisierung drauf – und denkt: „Okay, das krieg ich irgendwie gestemmt.“ Genau da hab ich früher auch gesessen, mit Taschenrechner in der Hand, voller Euphorie. Bis dann die Realität der Nebenkosten kam. Die können einem nämlich die Kalkulation ordentlich durcheinanderwirbeln – und das sogar ziemlich schnell.
In diesem Beitrag zeige ich dir, welche Nebenkosten beim Hauskauf auf dich zukommen, warum du sie keinesfalls unterschätzen darfst und wie du böse Überraschungen vermeidest. Ich sprech aus Erfahrung, glaub mir.

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Grunderwerbsteuer – der unsichtbare Klopper

Einer der größten Posten, den viele Käufer im ersten Moment unterschätzen, ist die Grunderwerbsteuer. Die fällt immer dann an, wenn du ein Grundstück oder eine Immobilie kaufst – und zwar je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % vom Kaufpreis.
Ich lebe in Sachsen, da sind es 3,5 %. Klingt erstmal okay – aber bei einem Haus für 350.000 € sind das schon mal über 12.000 € extra. In Nordrhein-Westfalen wärst du da übrigens mit über 22.000 € dabei. Kein Pappenstiel, oder?

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Notar und Grundbuch – Pflicht und Preis zugleich

Kein Kaufvertrag ohne Notar – das weiß inzwischen jeder. Aber was viele nicht wissen: Der Notar kassiert nicht schlecht. Rechne mal mit rund 1,5 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuchamt zusammen.

Das deckt nicht nur den Kaufvertrag ab, sondern auch die Auflassungsvormerkung, die Eigentumsumschreibung und, wenn du einen Kredit aufnimmst, auch die Grundschuldbestellung. Das geht alles über den Notar, der dafür Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz verlangt – ganz ohne Verhandlungsspielraum.

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Maklergebühren – teuer und regional sehr unterschiedlich

Wenn ein Makler im Spiel ist, kommt nochmal ein ordentlicher Brocken obendrauf. In vielen Bundesländern wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt – also 3,57 % für jede Seite. Aber es gibt auch Ecken, wo der Käufer die gesamte Provision zahlen muss.
Ich hatte einmal ein Haus im Auge, bei dem 7,14 % Käuferprovision fällig gewesen wären – das hätte mich fast umgehauen. Am Ende hab ich’s nicht genommen, nicht zuletzt deshalb.

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Renovierung, Umzug & Co. – der unterschätzte Kostenblock

Kaum jemand zieht in ein gekauftes Haus ein, ohne irgendwas zu renovieren. Mal sind’s nur die Wände, mal das Bad, manchmal gleich das Dach. Je nachdem, was du machen willst (oder musst), können da schnell noch mal 10.000 bis 50.000 Euro fällig werden.
Und der Umzug? Der kostet auch. Sei es durch eine Spedition oder einfach durch viele kleine Posten wie Mietwagen, Verpackungsmaterial, neue Möbel oder doppelte Mieten, falls sich der Einzug verzögert.

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Mein Tipp: Reserve einplanen – und zwar ordentlich

Wenn ich heute nochmal ein Haus kaufen würde, würde ich von Anfang an mit mindestens 10–15 % Nebenkosten rechnen – lieber etwas mehr. Und obendrauf würde ich mir noch einen Sicherheitspuffer für Unvorhergesehenes gönnen. Denn eines ist sicher: Irgendwas kommt immer.
Ich sag’s mal so: Der Hauskauf ist kein Wocheneinkauf. Wer hier knapp kalkuliert, kann böse auf die Nase fallen – und dann wird aus dem Traumhaus schnell ein Sorgenkind.

Wenn du dir unsicher bist, wie du die Nebenkosten richtig kalkulierst oder wie du sie vielleicht sogar etwas senken kannst – meld dich bei mir. Ich helfe dir gern, damit dein Hauskauf nicht zur Kostenfalle wird.

Als privater Vermieter steckt man oft in einem Spagat: Einerseits will man als Mensch fair und rücksichtsvoll handeln, andererseits muss man manchmal Entscheidungen treffen, die für den Mieter unbequem sind. So war es bei mir auch, als ich mich entschloss, eine Wohnung wegen Eigenbedarfs für meine Tochter zu kündigen.
Ich habe diesen Schritt nicht leichtfertig gemacht – aber ich wusste: Wenn ich’s tue, dann muss es rechtlich wasserdicht sein und menschlich fair.

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1. Rechtlich sauber: Was der Gesetzgeber verlangt

Eine Eigenbedarfskündigung ist laut § 573 BGB möglich, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt. Dazu zählen:

• Kinder und Enkel
• Eltern und Schwiegereltern
• Geschwister in Ausnahmefällen
• Ehe- und Lebenspartner

Wichtig: Der Bedarf muss konkret und nachvollziehbar sein – ein „vielleicht irgendwann mal“ reicht nicht.

Ich habe in meinem Fall alles dokumentiert:

• Studium der Tochter in der Stadt
• Aktuell überteuertes WG-Zimmer
• Wunsch nach einem stabilen Wohnumfeld für Prüfungsphasen

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2. Die Kündigung – schriftlich, konkret, begründet

Ich habe die Kündigung schriftlich auf Papier verfasst – mit eigenhändiger Unterschrift, per Einwurf-Einschreiben verschickt.

Der Inhalt war klar gegliedert:

1. Nennung des Kündigungsgrundes (Eigenbedarf für meine Tochter)
2. Genaue Person mit Verwandtschaftsgrad
3. Klarer Bedarf mit Zeitangabe („Einzug zum 01.10.2024 geplant“)
4. Angebot zum Gespräch über Alternativen oder Aufschub

Ich habe die gesetzlichen Kündigungsfristen beachtet – in meinem Fall 6 Monate, da das Mietverhältnis über 5 Jahre bestand.

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3. Persönliche Kommunikation – mein wichtigster Hebel

Trotz des formellen Schreibens habe ich den persönlichen Kontakt gesucht. Ich wollte vermeiden, dass der Mieter sich „hinausgeworfen“ fühlt.
Ich habe ein Gespräch angeboten, persönlich erläutert, warum ich den Schritt gehe, und betont, dass ich keine andere Möglichkeit sehe, meiner Tochter ein sicheres und bezahlbares Zuhause zu bieten.
Ergebnis: Zwar war der Mieter nicht begeistert – verständlich. Aber durch die klare Kommunikation und ein faires Zeitfenster verlief der Auszug ohne Streit und ohne juristischen Ärger.

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4. Was ich dem Mieter angeboten habe

Um den Übergang zu erleichtern, habe ich zusätzlich angeboten:

• Hilfe bei der Wohnungssuche über mein Netzwerk
• Mieterhöhung für die letzten Monate ausgesetzt
• Flexible Übergabe, falls er früher auszieht

Das war kein Muss – aber ich wusste: So nehme ich die Schärfe aus der Situation. Und ja, es hat sich gelohnt.

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5. Häufige Fehler – die ich bewusst vermieden habe

• Unklare Begründung: „Eigenbedarf irgendwann“ zieht nicht
• Keine namentliche Benennung: Immer angeben, WER einziehen soll
• Fristen falsch berechnet: Immer Mietdauer prüfen
• Formfehler: Kündigung muss schriftlich erfolgen – E-Mail reicht nicht

Ich habe mir vorab einen Fachartikel und ein Musteranschreiben von Haus & Grund besorgt – das hat enorm geholfen.

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Eigenbedarf ist heikel – aber mit Respekt machbar

Ja, es ist ein schwieriges Thema. Niemand kündigt gern. Aber wenn man’s tun muss, dann sollte man es rechtlich fundiert, menschlich fair und klar nachvollziehbar machen.
Für mich war es am Ende die richtige Entscheidung – meine Tochter konnte einziehen, der Mieter fand dank etwas Unterstützung zügig eine neue Wohnung, und der gesamte Ablauf verlief ohne Anwalt und ohne Streit.
Im nächsten Beitrag zeige ich dir vielleicht, wie ich Besichtigungen bei Neuvermietungen effizient organisiere – ohne Stress, ohne Massenandrang, aber mit Top-Ergebnissen.

Als ich vor zwei Jahren mein Haus finanzieren wollte, war eigentlich alles klar: Kaufpreis stand, Eigenkapital war da, Kreditangebot war in Aussicht. Und dann kam’s:
„Leider können wir den gewünschten Darlehensbetrag nicht freigeben, da der ermittelte Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt.“
Ich war erstmal sprachlos. Doch dann hab ich verstanden, wie die Banken rechnen – und was man tun kann, wenn diese Zahl zum Problem wird. In diesem Artikel erzähle ich dir, wie es bei mir lief, worauf du achten solltest und welche Auswege du hast, wenn es bei dir ähnlich läuft.

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Was ist der Beleihungswert überhaupt?

Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank deiner Immobilie beimisst – und nicht zu verwechseln mit dem Kaufpreis oder dem Marktwert.
Banken denken konservativ: Sie fragen sich, wie viel sie im Notfall bekommen würden, wenn sie die Immobilie verkaufen müssten. Und dieser Wert liegt fast immer unter dem Marktpreis. Bei mir waren das damals rund 10 Prozent Unterschied.
Wenn du also ein Haus für 400.000 Euro kaufst, aber die Bank sagt: „Beleihungswert 360.000 Euro“, dann berechnet sie ihr Risiko auf Basis dieser 360.000 – und das beeinflusst direkt die Höhe des Kredits und den Zinssatz.

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Was bedeutet ein zu niedriger Beleihungswert für dich?

In meinem Fall bedeutete es konkret:

• Die Bank wollte mir weniger Kredit geben als ursprünglich zugesagt.
• Ich sollte mehr Eigenkapital einbringen.
• Alternativ hätte ich einen Teilbetrag über einen teureren Privatkredit aufnehmen müssen.

Es war frustrierend – weil ich ja dachte, alles passt.

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Warum fällt der Beleihungswert manchmal zu niedrig aus?

Es gibt mehrere Gründe:

1. Kaufpreis über Marktniveau
   Gerade bei beliebten Lagen zahlen Käufer oft über dem „objektiven“ Wert. Das erkennt die Bank, kalkuliert aber vorsichtiger.
2. Zustand der Immobilie
   Wenn Modernisierungen fehlen oder bekannte Mängel bestehen, mindert das den Beleihungswert – auch wenn du sanieren willst.
3. Wertansätze des Gutachters
   Die Bank schickt meist eigene Gutachter oder Bewertungsverfahren los – und die arbeiten mit strengen Standards. Auch emotionale Faktoren wie „schöner Garten“ oder „ruhige Lage“ fallen dabei oft durchs Raster.

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Was habe ich getan?

Ich war ehrlich gesagt kurz davor, das ganze Projekt aufzugeben. Aber dann habe ich es so gelöst:

1. Zweitmeinung einholen
   Ich habe einen unabhängigen Finanzierungsvermittler eingeschaltet. Der hat mir drei Banken gezeigt, die andere Bewertungsverfahren nutzen. Eine davon hat denselben Beleihungswert wie der Kaufpreis angesetzt – weil sie auf Erfahrungswerte und Lageanalysen gesetzt hat.
2. Bank gewechselt
   Ich habe mich für die zweite Bank entschieden. Der Zinssatz war zwar 0,1 Prozentpunkte höher – aber ich musste kein zusätzliches Eigenkapital aufbringen und konnte mein Projekt so umsetzen, wie geplant.
3. Option: Nachverhandlung mit Verkäufer
   Das kam bei mir nicht in Frage – aber manchmal kann man mit dem Verkäufer über den Preis sprechen, wenn der Beleihungswert deutlich darunter liegt. Gerade bei privaten Verkäufern ist das manchmal möglich.

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Was kannst du tun, wenn es dir ähnlich geht?

Wenn deine Bank den Beleihungswert zu niedrig ansetzt, hast du drei Möglichkeiten:

• Du akzeptierst die höhere Eigenkapitalanforderung und finanzierst ggf. über mehrere Bausteine.
• Du holst dir ein Zweitangebot von einer anderen Bank oder einem Vermittler.
• Du versuchst, mit dem Verkäufer zu verhandeln oder durch Sanierungspläne den Wert besser darzustellen.

Wichtig ist: Lass dich nicht entmutigen. Ich habe gelernt, dass unterschiedliche Banken ganz unterschiedlich bewerten – und dass es sich lohnt, ruhig nochmal zwei, drei Schritte zurückzugehen, um am Ende die bessere Lösung zu finden.

Ein niedriger Beleihungswert kann nerven – aber er ist kein KO-Kriterium.
Es ist wichtig, frühzeitig darüber zu sprechen, sich die Bewertungsmethoden erklären zu lassen und bei Bedarf Alternativen zu prüfen.
Ich hätte damals fast aufgegeben – und bin heute froh, dass ich nochmal die Perspektive gewechselt habe.

Wenn du in einer ähnlichen Situation bist und unsicher, wie du das Thema angehen sollst, schreib mir gern. Ich kenne die Fallstricke – und die Schlupflöcher.

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