Wenn du dich mit Baufinanzierung beschäftigst – egal ob zum ersten Mal oder zur Anschlussfinanzierung – dann wirst du gerade ziemlich oft mit dem Begriff „Zinswende“ bombardiert.
Die EZB hat im letzten Jahr den Leitzins schrittweise gesenkt, aber Bauzinsen machen trotzdem … irgendwie ihr eigenes Ding.
Also: Was ist da los? Und wie geh ich als privater Käufer damit um?
Ich geb dir heute meine Einschätzung als ganz normaler Immobilienbesitzer – und zeig dir, wie ich meine Strategie angepasst habe, um nicht ins offene Zinsmesser zu laufen.

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2025: Zwischen Hoffnung und Ernüchterung

2022/2023 war brutal. Die Zinsen sind regelrecht explodiert – von unter 1 % auf über 4 % in kürzester Zeit.
2024 hat sich das Ganze langsam wieder beruhigt. Und 2025?
Ich seh eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Die Zinsen liegen je nach Laufzeit und Bonität aktuell bei:

• 3,3 % bis 3,8 % für 10 Jahre Zinsbindung
• 3,6 % bis 4,1 % für 15 Jahre
• 4,2 %+ für 20 Jahre

Und ganz ehrlich? Ich glaube nicht an eine Rückkehr zu 1,x % – und das ist auch okay.

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Was ich daraus mache – meine Strategie 2025

Ich hab mittlerweile zwei Finanzierungen am Laufen – eine Eigennutzung, eine Kapitalanlage. Beide mit unterschiedlichen Restlaufzeiten. Deshalb hab ich meinen Plan für 2025 angepasst.

1. Anschlussfinanzierung? Frühzeitig handeln

Ich beobachte ganz genau, was sich im Bereich Forward-Darlehen tut – aktuell gibt’s gute Angebote mit geringem Aufschlag.
Ich plane: Ab 24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung wird aktiv verglichen – nicht gewartet.

2. Neue Finanzierung? Sicherheit vor Schnäppchenjagd

Klar, 3,5 % wirken hoch – aber wenn die Immobilie solide ist, zahlbar bleibt und die Lage stimmt, dann zögere ich nicht.
Lieber jetzt zu verlässlichen Konditionen finanzieren, als später zu zögern und bei 5 % nachzukaufen.

3. Tilgung flexibel halten

Ich achte darauf, dass ich die Tilgung anpassen kann, um auf Zinsschwankungen reagieren zu können.
Wenn Zinsen sinken? Tilgung hoch!
Wenn’s eng wird? Tilgung runter!

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Was Banken mir 2025 erzählen – und was ich glaube

Bankberater reden gern von „günstiger Einstieg“, „günstiger als Miete“ oder „jetzt sichern, bevor’s wieder steigt“.
Ich hör mir das an – aber ich vertraue lieber auf meine eigene Kalkulation.
Mein Maßstab:

• Rate maximal 30 % vom Nettoeinkommen
• Puffer von 3 Monaten Rate auf der Seite
• Kein blindes Vertrauen auf Prognosen

Weil ganz ehrlich? Keiner weiß, wohin die Zinsen wirklich gehen. Nicht mal die EZB selbst.

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Mein Fazit: 2025 ist kein Jahr für Träumer – aber für Planer

Ich hab meine Hoffnung auf „wird schon wieder billiger“ aufgegeben. Stattdessen fokussier ich mich auf:

Solide Finanzierung
Flexibilität in der Tilgung
Frühzeitige Planung der Anschlussfinanzierung
Und Immobilien, die auch bei 3,5 % noch Sinn machen

Wenn du heute eine gute Finanzierung bekommst, die in dein Leben passt – dann warte nicht auf ein Wunder.
Denn während du wartest, sichern sich andere schon ihren Platz im Markt.

Bis bald – beim nächsten Beitrag geht’s vielleicht darum, wie ich mit zwei Immobilien nicht den Überblick verliere – meine Tools, mein System und was mir fast das Genick gebrochen hätte

Bleib ruhig, rechne gut – und investier mit Verstand! Dein Alex

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Immobilienkredit abbezahlt – was jetzt? Diese Schritte solltest du nicht vergessen

Nach vielen Jahren, zahllosen Raten und einer Menge Disziplin ist es endlich geschafft: Der Immobilienkredit ist komplett getilgt. Herzlichen Glückwunsch – du hast dein Haus nun wirklich ganz für dich. Kein Cent mehr gehört der Bank.
Aber auch wenn man gern meinen würde, dass damit alles erledigt ist, gibt es ein paar wichtige Schritte, die du nach der letzten Zahlung nicht vergessen solltest. Ich bin Alex, seit über 20 Jahren Hausbesitzer, und ich hab’s durch – inklusive kleiner Überraschungen, mit denen ich nicht gerechnet hatte. Damit dir das nicht passiert, zeige ich dir hier, was jetzt zu tun ist.

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1. Bestätigung der Restschuldbefreiung anfordern

Zuerst brauchst du von deiner Bank eine offizielle Bestätigung, dass dein Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. In der Regel bekommst du ein sogenanntes “Darlehens-Erlöschen-Schreiben”, aus dem klar hervorgeht, dass keine Restschuld mehr besteht.
Wichtig: Diese Bescheinigung solltest du gut aufheben, am besten zusammen mit dem ursprünglichen Darlehensvertrag. Sie kann später nützlich sein – zum Beispiel bei einem Hausverkauf oder zur Vorlage beim Grundbuchamt.

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2. Grundschuld löschen lassen – ja oder nein?

Bei fast jeder Immobilienfinanzierung wird zugunsten der Bank eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Die Bank hat damit das Recht, dein Haus zu verwerten, wenn du nicht zahlst. Nach der vollständigen Tilgung bleibt diese Grundschuld bestehen – auch wenn der Kredit weg ist! Sie muss nicht automatisch gelöscht werden, das passiert nur, wenn du aktiv wirst.

Du hast zwei Möglichkeiten:

• Löschung beantragen: Du bekommst eine Löschungsbewilligung von der Bank und gehst damit zum Notar. Die Löschung kostet etwa 300 bis 500 Euro.
• Grundschuld stehen lassen: Manche Eigentümer lassen sie einfach drin, um sich bei einer späteren Finanzierung Kosten zu sparen – etwa bei einer Modernisierung oder einem neuen Kredit.

Wenn du planst, dein Haus langfristig zu behalten und keine neue Finanzierung brauchst, kann eine Löschung sinnvoll sein – schon allein, um das Grundbuch „sauber“ zu halten.

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3. Gebäudeversicherung und sonstige Unterlagen anpassen

Oft ist in der Gebäudeversicherung oder im Versicherungsschein noch deine Bank als “bezugsberechtigte Stelle” eingetragen. Das bedeutet: Im Schadensfall hätte sie das Geld bekommen.

Nach der vollständigen Rückzahlung solltest du der Versicherung mitteilen, dass die Bank nicht mehr beteiligt ist – und dich als alleinigen Bezugsberechtigten eintragen lassen. Auch andere Unterlagen wie die Wohngebäudeversicherung, Hausrat oder Rechtsschutz können jetzt überarbeitet werden – oft lohnt sich ein Tarifvergleich, wenn man schon dabei ist.

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4. Steuern, Rücklagen, Zukunft

Nur weil du schuldenfrei bist, heißt das nicht, dass dein Haus jetzt nichts mehr kostet. Grundsteuer, Reparaturen, Modernisierungen – all das bleibt. Manche Dinge kommen sogar erst jetzt: neue Heizung, Fassadendämmung, Dachsanierung.

Deshalb mein Rat: Richte dir weiterhin eine monatliche Rücklage ein. Auch wenn du keinen Kredit mehr bedienen musst, solltest du regelmäßig Geld fürs Haus zurücklegen. Als Faustregel gelten 1 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat.

Und wenn du magst: Vielleicht kannst du den frei gewordenen Betrag aus der früheren Kreditrate nun gezielt investieren oder fürs Alter nutzen. Schuldenfreiheit ist auch eine gute Gelegenheit, neue Ziele zu planen.

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Mein Fazit: Abbezahlt ist nicht gleich erledigt

Das Gefühl, den Immobilienkredit komplett getilgt zu haben, ist großartig – aber ein paar organisatorische Punkte gehören eben noch dazu. Und wenn du sie gleich in Angriff nimmst, hast du bald wirklich komplett Ruhe.
Ich hab meine Grundschuld damals löschen lassen – einfach für mein eigenes Gefühl. Und ich hab mir einen kleinen Dauerauftrag eingerichtet: 200 Euro im Monat gehen auf ein Extra-Konto für spätere Hausprojekte. Ich nenn’s mein „Dach-und-Fenster-Konto“.

Als ich meinen ersten Immobilienkredit abgeschlossen hab, kam ziemlich schnell die Frage auf: „Wie wollen Sie die Finanzierung absichern?“
Ich so: „Äh, mit einem Helm vielleicht?“
Okay, Spaß beiseite – das Thema ist wichtig. Wenn du plötzlich nicht mehr zahlen kannst, will die Bank natürlich trotzdem ihr Geld. Und zwar jeden Monat.

Heute nehm ich dich mit in meine Gedankenwelt zur Berufsunfähigkeitsversicherung, Restschuldversicherung und Risikolebensversicherung – was davon ich abgeschlossen habe, was ich als unnötig empfunden habe, und worauf du achten musst.

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1. Risikolebensversicherung – mein klarer Favorit

Das war für mich ehrlich gesagt ein No-Brainer. Wenn mir was passiert und ich sterbe, soll meine Familie nicht mit dem Kredit allein dastehen.

Ich hab eine Risikolebensversicherung über 250.000 € abgeschlossen – das deckt meine Restschuld komplett ab.

Mein Tipp:
Such dir einen Tarif mit konstanter oder linear fallender Versicherungssumme, passend zum Tilgungsverlauf deines Kredits – so zahlst du nicht zu viel.

Kostenpunkt bei mir: ca. 12 € pro Monat – ein Witz im Vergleich zum Schutz, den’s bietet.

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2. Restschuldversicherung – hab ich abgelehnt

Klingt erstmal gut: Wenn du arbeitslos wirst oder krank, springt die Versicherung ein und übernimmt die Rate.

ABER:
Ich hab mir die Bedingungen genau angeschaut – und fast rückwärts den Tisch runtergefallen.

• Wartezeiten, Karenzzeiten, Ausschlüsse
• Beiträge, die sich nachträglich erhöhen können
• Und das Beste: Leistungen oft gedeckelt auf 12 Monate

Ich hätte monatlich über 40 € zahlen sollen – bei einer überschaubaren Leistung. Für mich: zu teuer für zu wenig.
Mein Fazit: Wer keine Rücklagen hat und auf Nummer sicher gehen will, kann’s prüfen – ich hab’s gelassen.

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3. Berufsunfähigkeitsversicherung – hatte ich schon vorher

Das ist aus meiner Sicht eine der wichtigsten Versicherungen überhaupt, egal ob mit Kredit oder ohne.

Ich hab schon vor der Finanzierung eine BU abgeschlossen, die mir 1.500 € monatliche Rente zahlt, wenn ich aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr arbeiten kann. Das reicht, um meine Kreditrate + Lebensunterhalt zu decken.

Die Beiträge sind zwar höher (bei mir ca. 65 € monatlich), aber die Leistung ist deutlich umfassender als bei einer Restschuldversicherung.

Wenn du noch keine BU hast: Lass dich beraten – früh abschließen ist günstiger.

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4. Was Banken wollen – und was du wirklich brauchst

Viele Banken fragen aktiv nach einer Absicherung – aber zwingen dürfen sie dich nicht.
Bei mir war’s so:

• Die Risikolebensversicherung hat meine Bank positiv bewertet.
• Eine Restschuldversicherung wurde angeboten – aber ich hab sie abgelehnt, und es war okay.
• BU war kein Thema für die Bank, sondern eher für mich persönlich wichtig.

Am Ende zählt für die Bank: Zahlungssicherheit. Wie du die herstellst, ist erstmal dein Ding – solange’s realistisch ist.

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Mein Fazit: Absichern, ja – aber mit Verstand

Ich hab mich am Ende für zwei Dinge entschieden:

Risikolebensversicherung – für den schlimmsten Fall
Berufsunfähigkeit – für alle, die im echten Leben passieren können

Restschuldversicherung? Nicht mein Ding. Zu teuer, zu undurchsichtig, zu eingeschränkt.

Und ganz ehrlich: Ich schlaf besser, seit ich weiß, dass meine Familie nicht ins Chaos stürzt, wenn mir was passiert.

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Als ich zum ersten Mal ein Haus kaufen wollte, hab ich gedacht: „Ich zahl 350.000 €, also wird die Bank das schon so übernehmen.“
Tja, falsch gedacht. Die Bank hat plötzlich von Beleihungswerten gesprochen – und ich stand da wie ein Anfänger im Mathe-LK. Deshalb erklär ich dir heute ganz einfach:
Was ist der Beleihungswert, warum ist er (leider) nicht der Kaufpreis – und wie beeinflusst das deinen Immobilienkredit?

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Was ist der Beleihungswert überhaupt?

Der Beleihungswert ist der Betrag, den die Bank im schlimmsten Fall für deine Immobilie bekommen würde, wenn du zahlungsunfähig wirst – also eine Art „Worst-Case-Verkaufspreis“.
Dabei ist wichtig:
Der Beleihungswert ist fast immer niedriger als der tatsächliche Kaufpreis oder Marktwert. Warum? Weil Banken vorsichtig kalkulieren. Sie wollen sicherstellen, dass sie im Zweifel nicht draufzahlen.

Typischerweise liegt der Beleihungswert bei etwa 80–90 % des Verkehrswertes – je nach Objekt, Lage und Zustand.

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Beispiel aus meiner Praxis

Ich wollte damals ein Haus für 350.000 € kaufen.
Lage: okay. Zustand: renovierungsbedürftig, aber solide.
Die Bank hat’s geschätzt – und kam auf einen Beleihungswert von 310.000 €.

Das Problem: Ich wollte 330.000 € finanzieren. Und damit mehr als der ermittelte Beleihungswert.
Was dann passiert? Höhere Zinsen, schlechtere Konditionen – oder im schlimmsten Fall: Ablehnung.

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Warum der Beleihungswert so entscheidend ist

Die Bank richtet ihre Konditionen nicht nur nach deinem Einkommen und deiner Bonität, sondern eben auch danach, wie „sicher“ das Objekt ist.
Ein hoher Beleihungsauslauf (also Verhältnis von Darlehenshöhe zu Beleihungswert) bedeutet für die Bank mehr Risiko – und das heißt:

• höherer Zinssatz
• mehr Sicherheiten erforderlich
• eventuell sogar Zinsaufschläge oder Absicherung durch Bürgen

Wenn du hingegen unter 80 % Beleihungsauslauf bleibst, bekommst du meist die besten Konditionen am Markt. Manche Anbieter staffeln sogar ihre Zinsangebote danach:
< 60 %, < 80 %, > 90 %, > 100 %.

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Was kannst du tun, wenn der Beleihungswert zu niedrig ausfällt?

Ich hatte damals Glück – mein Berater hat mir ein paar clevere Optionen gezeigt:

• Mehr Eigenkapital einbringen: Dadurch sinkt der benötigte Finanzierungsanteil.
• Kaufpreis verhandeln: Nicht schön, aber manchmal hilfreich.
• Sanierungsplan vorlegen: Bei energetischer Sanierung kann sich der Beleihungswert erhöhen.
• Teilfinanzierung in zwei Darlehen aufteilen: z. B. ein Teil mit günstigen Konditionen bis 80 %, der Rest mit Zinsaufschlag – aber besser kalkulierbar.

Wichtig ist: Mit der Bank reden, bevor du einfach unterschreibst. Viele erklären dir das nicht freiwillig – aber du hast das Recht auf Transparenz.

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Mein Fazit: Kenne den Beleihungswert – bevor die Bank dich damit überrascht

Wenn du Immobilien finanzierst, dann schau nicht nur auf den Kaufpreis. Schau auf das, was die Bank als realistisch ansieht. Der Beleihungswert entscheidet mit darüber, ob du gute Konditionen bekommst oder tief in die Tasche greifen musst.
Je besser du das im Vorfeld weißt, desto gezielter kannst du deine Finanzierung aufbauen.

Wenn du Fragen hast oder dir unsicher bist, ob dein Objekt „beleihbar“ genug ist – meld dich bei mir. Ich bin kein Banker, aber jemand, der die Sache ehrlich und verständlich erklärt

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Wenn du eine Immobilie kaufst, denkst du wahrscheinlich zuerst an den Preis. Logisch. Aber das dicke Ende kommt oft später – bei den Kaufnebenkosten.
Da fallen schnell mal 10–15 % zusätzlich an – Grunderwerbsteuer, Notar, Makler, Grundbuch. Das kann bei einem Haus für 300.000 € nochmal bis zu 45.000 € extra bedeuten. Autsch.
Ich hab bei meinem letzten Kauf gelernt: Man kann da sehr wohl sparen. Nicht alles, aber deutlich mehr, als viele denken.

Heute zeig ich dir ganz konkret, wie ich’s gemacht hab – und was du bei deinem Kauf unbedingt beachten solltest.

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1. Makler vermeiden – oder mit dem Verkäufer verhandeln

In manchen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerkosten. In anderen zahlst du als Käufer noch immer 100 %.
Ich hab gezielt nach Objekten ohne Makler gesucht – z. B. über eBay Kleinanzeigen, ImmoScout mit Filter „ohne Provision“ oder über Bekannte. Und bei einem Objekt mit Makler hab ich den Verkäufer überzeugt, die Hälfte zu übernehmen. Spart je nach Preis schnell mal 6.000–10.000 €.

Tipp: Auch bei Privatverkäufen lohnt es sich, zu fragen, ob der Verkäufer das Objekt zusätzlich „ohne Provision“ auf anderen Plattformen einstellt.

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2. Grunderwerbsteuer reduzieren – ganz legal

Ich wusste vorher nicht, dass du die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer senken kannst – wenn du bestimmte Dinge separat aufführst.
Beispiel: Die Einbauküche oder das Gartenhaus. Diese Sachen gehören nicht automatisch zur Immobilie – und können im Kaufvertrag separat beziffert werden.

Ich hab bei meinem Kauf etwa 9.000 € für Küche, Markise und Einbauschrank „ausgeklammert“ – Ergebnis: mehrere hundert Euro weniger Grunderwerbsteuer.

Wichtig: Nur realistische Werte ansetzen – das Finanzamt schaut da genau hin.

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3. Notarkosten vergleichen – ja, das geht wirklich

Viele denken: Notar ist Notar, kostet halt. Stimmt nur halb.

Die Gebühren sind gesetzlich geregelt, aber manche Notare berechnen Zusatzleistungen. Ich hab bei drei Kanzleien angefragt – und mich für die entschieden, die transparent ohne versteckte Beratungspakete gearbeitet hat.

Ergebnis: ca. 400 € günstiger.

Tipp: Einfach anrufen und unverbindlich nach einem Kostenvoranschlag fragen – die meisten Notare sind da offen.

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4. Grundbuchkosten senken – mit smarter Vertragsgestaltung

Klingt technisch, aber einfach gesagt: Je schlanker der Vertrag, desto weniger Aufwand fürs Grundbuchamt – und desto günstiger.
Bei mir hat der Notar vorgeschlagen, auf eine Auflassungsvormerkung zu verzichten, weil es keinen Zwischenkäufer gab. Auch wurde keine Finanzierungsbestätigung eingetragen, weil ich das Geld vorab verfügbar hatte.

Gespart: knapp 300 €.

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5. Kombikredit mit Nebenkostenanteil verhandeln

Viele Banken bestehen darauf, dass du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlst. Ich hab aber hartnäckig verhandelt – und eine 110 %-Finanzierung bekommen.

Was das gebracht hat?

Ich konnte mein Eigenkapital behalten
Ich musste keinen teuren Privatkredit aufnehmen
Und ich konnte mit dem gesparten Geld später Sondertilgungen machen

Natürlich war der Zins leicht höher – aber unterm Strich hab ich’s so günstiger gelöst.

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6. Energieausweis frühzeitig klären

Bei einem Objekt, das ich fast gekauft hätte, wollte der Verkäufer keinen Energieausweis vorlegen. Wenn du den nicht hast, kann das später Probleme beim Notar oder der Finanzierung geben – im schlimmsten Fall wird’s teurer oder du zahlst drauf.

Ich hab den Deal damals abgelehnt – und beim nächsten Objekt auf einen gültigen Energieausweis bestanden. Spart Ärger, Zeit und ggf. Zusatzkosten.

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7. Bankgebühren im Auge behalten

Meine erste Bank wollte eine Bereitstellungszinsfreie Zeit von nur 3 Monaten – das hätte mich locker 1.200 € extra gekostet, weil sich die Auszahlung verzögert hat. Ich hab mir ein zweites Angebot eingeholt – mit 12 Monaten bereitstellungszinsfrei. Zack: Keine Zusatzkosten.

Auch Grundschuld-Eintragungen oder Rangänderungen lassen sich manchmal verhandeln.

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Mein Fazit: Wer fragt, spart

Ich hab bei meinem Kauf durch clevere Planung, ein paar Telefonate und ein bisschen Verhandlungsgeschick über 6.000 € gespart – ohne Risiko, ohne Trickserei.

Mein Appell an dich:
Stell Fragen
Vergleiche Angebote
Und trau dich, zu verhandeln – du kaufst hier keine Zahnpasta, sondern dein Zuhause!

Bis bald – beim nächsten Artikel erzähl ich dir, wie ich meine Baufinanzierung gegen Berufsunfähigkeit und Co. abgesichert hab – und ob sich das wirklich lohnt.

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