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Immobilienkredit mit Sondertilgung – So sparst du Jahre und Tausende Euro Zinsen

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Ich kann mich noch gut an mein erstes Gespräch mit meiner Bank erinnern, als ich damals meinen Immobilienkredit beantragt habe. Alles war so aufregend – und gleichzeitig eine Mischung aus Fachbegriffen, Zinsberechnungen und Klauseln, die mir zunächst wie eine Fremdsprache vorkamen. Ein Thema, das damals nur am Rande erwähnt wurde, sich aber später als echter Gamechanger herausgestellt hat, war die Sondertilgung.
Viele unterschätzen, wie stark diese Option den gesamten Verlauf der Finanzierung beeinflussen kann. Dabei geht es nicht nur um ein paar Euro im Monat – es kann wirklich den Unterschied machen, ob du 30 Jahre lang abzahlst oder vielleicht schon nach 20 Jahren komplett schuldenfrei bist.

Was ist eine Sondertilgung überhaupt?

Ganz einfach gesagt: Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung auf deinen Immobilienkredit – außerhalb der regulären Raten. Das kann einmal im Jahr sein oder mehrmals, je nachdem, was im Kreditvertrag vereinbart wurde.
Diese Beträge werden direkt von der Restschuld abgezogen. Dadurch sinkt nicht nur die Laufzeit, sondern du sparst auch jede Menge Zinsen, weil die Zinsen immer nur auf die noch offene Summe berechnet werden.
Ich habe damals beispielsweise im Vertrag verankert, dass ich bis zu 10 % der ursprünglichen Kreditsumme pro Jahr sondertilgen darf. Das war Gold wert – denn jedes Mal, wenn ich einen Bonus, Steuererstattung oder einfach einen Überschuss auf dem Konto hatte, habe ich diese Option genutzt.

Warum Banken Sondertilgungen begrenzen

Natürlich klingt das für dich als Kreditnehmer traumhaft, aber für die Bank ist es weniger attraktiv. Die verdienen schließlich an den Zinsen – und je schneller du zurückzahlst, desto weniger kassieren sie. Deshalb setzen viele Banken eine jährliche Obergrenze, z. B. 5 % oder 10 % der Kreditsumme.
Mein Tipp: Schon beim Vertragsabschluss hart verhandeln!
Es ist viel einfacher, eine großzügige Sondertilgungsregelung gleich am Anfang reinzuschreiben, als später Änderungen durchzuboxen.

Rechenbeispiel: So viel kannst du sparen

Nehmen wir an, du hast einen Immobilienkredit über 300.000 Euro mit einem Zinssatz von 3 % und einer Laufzeit von 30 Jahren.

  • Ohne Sondertilgung: Du zahlst am Ende etwa 155.000 Euro an Zinsen.
  • Mit 5.000 Euro Sondertilgung pro Jahr: Die Laufzeit reduziert sich auf rund 22 Jahre, und die Zinsen sinken um ca. 60.000 Euro.

Das ist bares Geld, das du dir ins eigene Haus stecken kannst – oder in deine Altersvorsorge.

Wann Sondertilgungen besonders Sinn machen

Ich persönlich nutze sie am liebsten dann, wenn:

  • Ein Bonus oder eine Gehaltserhöhung reinkommt
  • Steuerrückzahlungen vom Finanzamt auf dem Konto landen
  • Ich Erbschaften oder Geschenke erhalte (ja, auch das passiert)
  • Ich bewusst auf einen teuren Urlaub oder Autokauf verzichte und das Geld lieber ins Haus investiere

Es fühlt sich einfach gut an, wenn die Restschuld jedes Jahr spürbar kleiner wird.

Flexibilität ist Trumpf

Es gibt übrigens auch Kredite, die unbegrenzte Sondertilgungen erlauben – meistens bei variablen Zinsen oder in speziellen Online-Angeboten. Ich habe mich damals dagegen entschieden, weil der Zinssatz etwas höher war. Aber wer weiß, vielleicht würde ich heute anders kalkulieren.

Die Sondertilgung ist kein kleines Detail, sondern ein mächtiges Werkzeug in deiner Immobilienfinanzierung. Wer clever plant, kann sich Jahre der Rückzahlung ersparen und gleichzeitig enorm viel Geld bei den Zinsen sparen.
Mein Rat: Frag beim nächsten Kreditgespräch nicht nur nach dem Zins – sondern vor allem nach den Sondertilgungsoptionen.

Und falls du schon einen laufenden Kredit hast: Schau sofort in deinen Vertrag, welche Möglichkeiten du hast. Jeder Euro, den du heute zusätzlich zurückzahlst, spart dir morgen Zinsen – und bringt dich schneller in dein schuldenfreies Leben.

Immobilienfinanzierung leicht gemacht – Mein Weg zum besten Kredit und wie du ihn auch findest

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Ich erinnere mich noch genau an meinen ersten Immobilienkredit. Damals dachte ich, das wird ein simples Gespräch mit der Bank, ein paar Zahlen hin- und hergeschoben, Vertrag unterschreiben – fertig. Aber schnell hab ich gemerkt: Das ist ein Dschungel. Und wenn du nicht weißt, wo du hintrittst, verlierst du nicht nur Zeit, sondern im schlimmsten Fall auch richtig viel Geld. Heute erzähle ich dir, wie ich vorgegangen bin, worauf ich geachtet habe – und wie du denselben Weg gehen kannst, ohne die typischen Anfängerfehler zu machen.

Schritt 1: Klare Ziele festlegen – noch bevor du mit einer Bank sprichst

Bevor ich auch nur ein Angebot eingeholt habe, hab ich mir die wichtigste Frage gestellt: Was will ich eigentlich genau finanzieren – und mit welchem Zeitplan?
Eine Eigentumswohnung, ein Haus mit Garten oder eine Kapitalanlage – das macht einen riesigen Unterschied. Ich habe mir damals eine Liste gemacht: Kaufpreis, Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbsteuer), geplante Renovierung und natürlich ein kleines Polster für „Upps-Momente“.

Mein Tipp: Schreib alles realistisch auf. Viele vergessen die Kaufnebenkosten, die in Deutschland locker bei 10–15 % des Kaufpreises liegen können.

Schritt 2: Bonität optimieren – der unterschätzte Erfolgsfaktor

Ich kann’s nicht oft genug sagen: Deine Bonität ist der Schlüssel. Die Bank schaut zuerst auf deine Kreditwürdigkeit, bevor sie über Zinsen redet. Ich habe damals vor der Kreditanfrage meine Schufa gecheckt und kleine Einträge bereinigt. Sogar eine alte, längst bezahlte Handyrechnung stand noch drin – und ja, so etwas kann deine Zinsen um mehrere zehntel Prozentpunkte nach oben treiben.

Schritt 3: Mehrere Angebote einholen – nicht nur bei der Hausbank

Viele denken, ihre Hausbank ist automatisch die beste Wahl. Ich hab den Fehler einmal gemacht – nie wieder. Bei meinem zweiten Immobilienkredit hab ich über ein Baufinanzierungsportal über 20 Angebote eingeholt. Die Unterschiede waren enorm:
Bei derselben Kreditsumme lag der niedrigste Zins bei 3,1 %, der höchste bei 3,8 %. Das mag wenig klingen, bedeutet aber bei 300.000 € Kredit eine Mehrbelastung von über 12.000 € über die Laufzeit.

Mein Favorit wurde am Ende ein überregionaler Anbieter, den ich vorher nicht mal kannte – aber der war einfach am flexibelsten, was Sondertilgungen anging.

Schritt 4: Sondertilgungen & Flexibilität einplanen

Ich plane immer so, dass ich Sondertilgungen leisten kann. Selbst wenn ich sie nicht jedes Jahr nutze, gibt mir das ein gutes Gefühl. In meinem Fall hat mir die Möglichkeit, bis zu 10 % pro Jahr ohne Zusatzkosten zurückzuzahlen, mehrere Jahre Laufzeit erspart.

Pro-Tipp: Achte nicht nur auf den Sollzins, sondern auch auf den effektiven Jahreszins und die Flexibilitätsoptionen.

Schritt 5: Zinsbindung – wie lange ist sinnvoll?

Das Thema Zinsbindung ist immer heiß. Ich habe mich bei meinem letzten Kredit für 15 Jahre entschieden. Warum? Weil ich Sicherheit wollte – und die Zinsen zu diesem Zeitpunkt noch relativ niedrig waren.
Wenn du dich fragst, was gerade sinnvoll ist: Schau dir an, wie sich der Markt entwickelt. Ein langer Zins gibt Planungssicherheit, ein kürzerer kann günstiger sein, birgt aber das Risiko steigender Zinsen.

Mein Fazit nach zwei Immobilienkrediten

  • Vorbereitung ist alles. Ohne klare Kalkulation tappst du im Dunkeln.
  • Vergleichen lohnt sich immer. Nicht nur die großen Banken, auch kleinere Anbieter und Online-Portale können Top-Konditionen bieten.
  • Flexibilität spart dir später Geld. Sondertilgungen sind Gold wert.

Heute kann ich sagen: Wenn du dir Zeit nimmst, deine Bonität checkst und dir die Mühe machst, mehrere Angebote einzuholen, kannst du nicht nur tausende Euro sparen – du schläfst auch ruhiger.

Falls du gerade selbst vor der Entscheidung stehst, welche Finanzierung die richtige ist, lass dir nicht einreden, dass es nur „den einen Weg“ gibt. Dein perfekter Immobilienkredit ist so individuell wie deine Pläne. Und genau deshalb macht es Sinn, sich tief reinzulesen – und vielleicht auch hier im Blog ein bisschen zu stöbern.

Alex (Der Typ, der gelernt hat, dass der erste Kredit nicht perfekt sein muss – aber der zweite verdammt nah dran sein kann.)

Modernisierung statt Abriss – warum ich mein altes Haus nicht aufgegeben habe

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Vor ein paar Jahren stand ich vor einer Entscheidung, die viele Hausbesitzer irgendwann treffen müssen: Abreißen und neu bauen – oder modernisieren und erhalten? Mein Haus, Baujahr 1968, hatte seine besten Zeiten hinter sich. Die Fenster waren zugig, die Heizung ineffizient, das Bad eine Zeitreise in die 80er. Einige meiner Freunde meinten: „Reiß das Ding ab, das lohnt sich doch nicht mehr!“ Aber ich hab mich dagegen entschieden. Und bis heute nicht bereut.

In diesem Beitrag erzähle ich dir, warum ich mich für die Modernisierung entschieden habe, welche Herausforderungen das mit sich brachte – und welche überraschenden Vorteile es am Ende hatte.

Der emotionale Faktor: Ein Haus mit Geschichte

Dieses Haus war nicht irgendein Haus. Es war mein erstes Eigenheim. Hier haben meine Kinder laufen gelernt, hier standen die Geburtstagskuchen auf dem Küchentisch, hier lag ich im Sommer mit dem Gartenschlauch auf der Lauer, wenn es mal zu heiß wurde. Ich konnte und wollte das nicht einfach plattmachen.
Mir wurde klar: Ein Haus ist mehr als nur Beton, Dach und Fenster. Es ist ein Stück Leben. Und genau deshalb habe ich mich entschlossen, es in die Zukunft zu holen – statt es aufzugeben.

Die Herausforderungen: Kein Spaziergang

Natürlich war die Entscheidung zur Modernisierung nicht die bequemere. Wir mussten das Haus Schritt für Schritt auf den neuesten Stand bringen. Neue Fenster, neue Dämmung, neue Heizung, neue Elektrik – alles kam auf den Prüfstand. Und manches war schwieriger als gedacht, vor allem, wenn die Substanz nicht so ganz mitspielte, wie man es gehofft hatte.

Ich sag’s ehrlich: Es gab Phasen, da habe ich nachts wach gelegen und mich gefragt, ob das wirklich die richtige Entscheidung war. Gerade, wenn das Budget knapp wurde und die Angebote der Handwerker reinkamen, die einem die Sprache verschlagen haben.

Die finanziellen Aspekte: Teuer, aber steuerlich interessant

Modernisieren kostet Geld, keine Frage. Aber ein kompletter Neubau wäre auch kein Schnäppchen gewesen. Ich habe zudem einige Förderprogramme nutzen können – vor allem für energetische Maßnahmen wie neue Fenster und die Wärmepumpe. Auch die KfW hat damals noch bezuschusst, was das Ganze etwas entspannter gemacht hat.
Ein Vorteil: Ich konnte die Arbeiten nach und nach machen. Ein Neubau wäre eine große Summe auf einmal gewesen – so konnte ich Stück für Stück modernisieren, in Absprache mit den Handwerkern und meinem Geldbeutel.

Der größte Vorteil: Bestandsschutz und kein neuer Bebauungsplan

Ein Punkt, den viele unterschätzen: Bei einem Abriss beginnt man oft bei null. Neue Vorschriften, neue Abstände, neue Auflagen – und manchmal darf man plötzlich gar nicht mehr so bauen, wie das alte Haus stand. Ich hingegen konnte mein Haus so erhalten, wie es war – nur eben technisch und energetisch auf neuem Niveau.

Das hat mir viel Ärger mit Behörden erspart und den Umbau wesentlich einfacher gemacht, als es ein Neubau je gewesen wäre.

Alt muss nicht schlecht sein

Wenn ich heute durch mein modernisiertes Zuhause gehe, sehe ich immer noch das alte Haus – aber in neuem Glanz. Es hat seinen Charakter behalten, aber ist komfortabler, sparsamer und zukunftsfähiger geworden.
Ich sage nicht, dass Modernisieren immer die beste Lösung ist. Aber wenn das Haus noch solide steht und du bereit bist, Zeit und Energie zu investieren, dann kann es sich sehr lohnen – finanziell, emotional und auch aus Sicht der Nachhaltigkeit.
Falls du auch vor der Frage stehst: Abriss oder Sanierung? Denk noch mal drüber nach. Manchmal lohnt sich der zweite Blick – und ein bisschen Herzblut.

Mietvertrag anpassen – welche Klauseln ich immer individuell gestalte

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Ich arbeite grundsätzlich mit einem aktuellen Formularmietvertrag (z. B. Haus & Grund), aber ich ändere oder ergänze bestimmte Passagen regelmäßig. Warum? Weil nicht jede Wohnung gleich ist – und weil ich aus Schaden klug geworden bin.

1. Schönheitsreparaturen – die häufigste Fehlerquelle

Einer der größten Streitpunkte. Früher stand bei mir: „Der Mieter ist verpflichtet, alle Schönheitsreparaturen turnusmäßig durchzuführen.“
Das Problem: Solche starren Fristenklauseln sind oft unwirksam. Wenn ich Pech habe, ist die gesamte Regelung nichtig – und ich bleibe auf allem sitzen.

Heute schreibe ich:

„Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume während der Mietzeit in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu erhalten. Schönheitsreparaturen erfolgen bei Bedarf.“

Diese flexible Formulierung ist rechtlich besser abgesichert – und fair. Ich dokumentiere bei Auszug einfach den Zustand, und falls nötig, wird anteilig renoviert (oder aus der Kaution verrechnet).

2. Kleinreparaturklausel – aber mit Deckel

Ich will nicht für jeden tropfenden Wasserhahn den Installateur bezahlen. Deshalb ist mir diese Klausel wichtig – aber mit klaren Grenzen.

Ich formuliere:

„Der Mieter trägt die Kosten für Kleinreparaturen bis zu einem Betrag von 120 Euro je Einzelfall, maximal jedoch 300 Euro pro Jahr.“

So bin ich rechtlich auf der sicheren Seite – und die Mieter wissen, dass ich keine übertriebenen Forderungen stelle.

3. Untervermietung – klare Bedingungen von Anfang an

Gerade bei jungen Mietern oder Wohngemeinschaften ist das Thema Untervermietung immer wieder ein Thema. Ich formuliere heute bewusst so:

„Eine Untervermietung bedarf der ausdrücklichen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Diese Zustimmung wird erteilt, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht und die Person benannt ist.“

Damit verhindere ich, dass mir jemand plötzlich ohne mein Wissen fremde Untermieter ins Haus setzt. Gleichzeitig gebe ich dem Mieter aber eine gewisse Rechtssicherheit, wenn er mal vorübergehend weg muss (z. B. Auslandssemester).

4. Befristungen – nur mit konkretem Grund

Ich hatte früher einen Fall, da wollte ich auf Vorrat „nur für 1 Jahr“ vermieten. Ergebnis: unwirksam.
Eine befristete Vermietung ist laut Gesetz nur zulässig, wenn ich den Eigenbedarf oder eine geplante Sanierung konkret nachweisen kann.

Daher schreibe ich bei befristeten Verträgen heute immer ganz konkret:

„Der Mietvertrag endet am 30.06.2026, da die Wohnung anschließend durch den Eigentümer für seine Tochter genutzt wird. Eine Verlängerung ist ausgeschlossen.“

So ist das rechtlich sauber – und vermeidet spätere Diskussionen.

5. Weitere Klauseln, die ich regelmäßig einbaue

  • Tierhaltung: Nur mit Zustimmung – aber nicht pauschal verboten
  • Hausordnung: Ich lege immer eine aktuelle Version bei (kein loses Blatt, sondern Anlage mit Unterschrift)
  • Rückgabe der Wohnung: Genaue Formulierung, dass „besenrein“ nicht bedeutet „grundgereinigt“ – um Konflikte zu vermeiden
  • Frühere Vertragsüberschreibungen: Bei WG-Wechseln achte ich auf saubere Nachträge mit neuer Unterschrift – sonst wird’s juristisch wacklig

Mietverträge brauchen Köpfchen – nicht nur Formulare

Ein guter Mietvertrag schützt beide Seiten – und vermeidet Streit, Missverständnisse und teure Fehler. Ich habe über die Jahre gelernt:

  • Nie blind ausfüllen
  • Immer individuell denken
  • Lieber 10 Minuten länger feilen – statt später 10 Wochen streiten

Wenn du öfter vermietest, lohnt es sich, mit einem Mietrechtsanwalt oder Haus & Grund zusammenzuarbeiten – da gibt’s gute Vorlagen und Beratung.

Bereitstellungszinsen beim Immobilienkredit: Wann sie fällig werden und wie ich sie umgehen konnte

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Als ich meinen Immobilienkredit abgeschlossen habe, war ich froh, dass endlich alles durch war. Die Zusage lag vor, die Bank hatte alles genehmigt – ich war bereit für den Kauf.
Was ich damals nicht wusste: Die Zeit zwischen der Kreditzusage und der tatsächlichen Auszahlung kann teuer werden, wenn man nicht aufpasst.
Stichwort: Bereitstellungszinsen.

In diesem Artikel erkläre ich dir, was es damit auf sich hat, wann sie anfallen und wie ich es geschafft habe, diese Extrakosten zu vermeiden.

Was sind Bereitstellungszinsen überhaupt?

Bereitstellungszinsen sind eine Art Nutzungsgebühr, die Banken verlangen, wenn ein genehmigter Kredit nicht rechtzeitig abgerufen wird.
Die Bank hält das Geld für dich bereit – du rufst es aber noch nicht ab, zum Beispiel weil der Bau sich verzögert oder der Notartermin noch nicht war.
Und für diese „Geld-Bereithaltung“ will die Bank eine Entschädigung – meist ab dem dritten oder sechsten Monat nach Vertragsabschluss.
Typischer Satz: 0,25 Prozent pro Monat, also 3 Prozent im Jahr. Klingt wenig – aber bei einem Kredit von 300.000 Euro sind das immerhin 750 Euro pro Monat.

Wann beginnen Bereitstellungszinsen?

Das ist von Bank zu Bank unterschiedlich – und steht in deinem Kreditvertrag.
Die wichtigsten Punkte:

  • Freistellungsfrist: Zeitraum, in dem du das Darlehen abrufen kannst, ohne Bereitstellungszinsen zu zahlen
  • Berechnung: Nach Ablauf dieser Frist fallen die Zinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag an
  • Häufige Fristen: 3 Monate bei vielen Banken, manche bieten auch 6 oder sogar 12 Monate (gegen Aufpreis)

Bei mir war es so: Die Bank gewährte 6 Monate frei – ab dem 7. Monat wären 0,25 Prozent pro Monat fällig geworden.

Warum fallen sie so oft an?

Gerade bei Neubauten oder Sanierungen verzögert sich vieles:

  • Bauanträge dauern länger
  • Handwerker kommen nicht wie geplant
  • Notartermine verzögern sich
  • Eigentumswohnungen sind noch nicht fertiggestellt

Das Problem: Du brauchst das Geld stückweise, nicht sofort. Aber der Vertrag läuft – und die Uhr tickt.

Wie ich Bereitstellungszinsen vermieden habe

Ich habe mit dem Bauunternehmen früh gesprochen und erfahren, dass sich der Bau um drei Monate verzögert.
Also bin ich direkt zur Bank und habe gefragt, ob wir die Freistellungsfrist verlängern können. Die Antwort: Nur gegen Aufpreis.

Ich habe stattdessen Folgendes getan:

  1. Kreditvertrag angepasst, sodass die erste Auszahlung schon zum Kaufpreisabruf (für das Grundstück) genutzt wurde
  2. Auszahlungsplan gestaffelt, in Abstimmung mit dem Bauträger – so konnte ich immer rechtzeitig kleine Beträge abrufen
  3. Zügige Unterlagenbereitstellung, damit die Bank sofort auszahlungsfähig war, wenn der nächste Bauabschnitt anstand

Mit dieser Planung habe ich es geschafft, keine Bereitstellungszinsen zu zahlen – und die Bank war zufrieden, weil alles sauber organisiert war.

Was kannst du tun?

Hier ein paar Tipps aus meiner Erfahrung:

  • Lies die Freistellungsfrist genau im Vertrag – das ist entscheidend
  • Sprich mit dem Bauträger oder Makler, um realistische Zeitpläne zu bekommen
  • Plane den Kredit flexibel, wenn du weißt, dass du später abrufen musst
  • Verhandle mit der Bank, ob sie dir mehr freistellt – manchmal geht das ohne Aufpreis, wenn das Projekt plausibel ist
  • Ziehe eine Zwischenfinanzierung in Betracht, wenn es nur um kurze Zeiträume geht

Bereitstellungszinsen sind vermeidbar – wenn man weiß, dass sie existieren.
Sie sind kein Trick der Banken, sondern eine logische Konsequenz aus der Kapitalbindung. Aber wer gut plant, kann sie komplett umgehen oder zumindest deutlich begrenzen.
Ich bin froh, dass ich früh nachgefragt und clever strukturiert habe – so blieb mehr Geld für das Haus selbst.

Wenn du Hilfe brauchst beim Durchblick durch deinen Finanzierungsvertrag oder eine zweite Meinung zu den Fristen suchst – melde dich gern. Ich schaue mir das mit dir gemeinsam an.