Wenn du ein Haus finanzierst, dreht sich am Anfang alles um Zinsen, Monatsraten und den Kaufpreis. Aber ein entscheidender Punkt gerät dabei oft in den Hintergrund: Wie lange willst (oder kannst) du deinen Kredit eigentlich zurückzahlen?
Ich bin Alex, Hausbesitzer seit über 20 Jahren, und ich habe mein erstes Darlehen damals mit einer sehr langen Laufzeit abgeschlossen – einfach, weil ich dachte: Je niedriger die Rate, desto besser. Heute sehe ich das anders. Denn die Tilgungsdauer hat einen riesigen Einfluss darauf, wie viel du insgesamt zahlst, wie sicher du planst – und wie viel dir am Ende vom Leben bleibt.

In diesem Beitrag schauen wir gemeinsam auf die Frage: Welche Tilgungsdauer ist wirklich sinnvoll – und wie findest du die, die zu dir passt?

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Was bedeutet Tilgungsdauer überhaupt?

Ganz einfach: Die Tilgungsdauer beschreibt, wie lange du brauchst, um dein Darlehen vollständig zurückzuzahlen – also bis deine Restschuld bei null liegt. Das hängt direkt davon ab, wie hoch deine monatliche Tilgung ist.

Beispiel:

• Tilgung 1 % → 40–45 Jahre Laufzeit
• Tilgung 2 % → ca. 30 Jahre
• Tilgung 3 % → ca. 25 Jahre
• Tilgung 4 % → ca. 20 Jahre
• Tilgung 5 % → unter 18 Jahre

Je höher du tilgst, desto kürzer ist die Laufzeit – logisch. Aber: Deine monatliche Rate steigt entsprechend. Und hier beginnt das Abwägen zwischen Komfort und Effektivität.

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Geringe Tilgung = niedrige Rate, aber lange Schulden

Wenn du nur wenig tilgst, bleibt deine monatliche Belastung klein – das kann gerade zu Beginn hilfreich sein, etwa wenn du Kinder hast oder beruflich noch nicht auf deinem Höchststand bist.
Aber: Du zahlst über viele Jahre hinweg Zinsen. Und du bleibst lange in der Abhängigkeit von Zinsentwicklungen. Besonders riskant wird das bei kurzer Zinsbindung: Wenn du nach zehn Jahren noch eine hohe Restschuld hast und die Zinsen steigen, kann das richtig teuer werden.

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Höhere Tilgung = schneller schuldenfrei, aber weniger Puffer

Wer sich eine höhere Tilgung leisten kann, ist klar im Vorteil: Du bist schneller fertig, zahlst insgesamt weniger Zinsen – und kommst schneller in den Genuss echter finanzieller Freiheit.
Doch Achtung: Eine zu hohe Rate kann zur Belastung werden, wenn dein Einkommen mal schwankt. Deshalb sollte die monatliche Belastung auch bei höherer Tilgung immer zu deinem Leben passen – auch bei Elternzeit, Krankheit oder Jobwechsel.

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Was ist die „richtige“ Tilgungsdauer?

Es gibt keine perfekte Zahl – aber ein paar bewährte Richtwerte:

• Tilgung unter 2 % nur in Ausnahmefällen (z. B. bei sehr lang laufenden Zinsbindungen oder geringem Einkommen)
• 2–3 % Tilgung ist heute ein vernünftiger Standard, mit dem du nicht ewig an der Finanzierung hängst
• 4 % oder mehr ist ideal, wenn du dir das leisten kannst – so bist du nach 20 Jahren oder weniger durch

Wenn du zum Beispiel mit 35 Jahren finanzierst und spätestens mit 60 schuldenfrei sein willst, solltest du auf eine Laufzeit unter 25 Jahren hinarbeiten.

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Tilgung anpassen: Flexibilität einbauen

Viele Banken bieten dir heute an, während der Laufzeit den Tilgungssatz zu ändern – zum Beispiel zwischen 2 und 5 Prozent. Das kostet oft keinen Aufpreis, bringt dir aber enorme Freiheit.
Auch Sondertilgungen (z. B. einmal im Jahr 5 % extra) helfen, die Laufzeit aktiv zu verkürzen, wenn es finanziell mal besser läuft.

Mein Tipp: Achte bei der Vertragsgestaltung unbedingt darauf, dass Tilgungsanpassung und Sondertilgungen möglich sind – das ist oft mehr wert als ein minimal besserer Zinssatz.

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Tilgungsdauer bewusst wählen – nicht nur die Rate anschauen

Die richtige Tilgungsdauer hängt nicht nur davon ab, was rechnerisch möglich ist, sondern auch davon, wie du leben willst. Willst du dir Spielraum erhalten? Oder möglichst schnell frei von Schulden sein?
Ich habe mich damals für 2,5 % entschieden – und später, als die Kinder größer waren, auf 3,5 % erhöht. Heute bin ich froh, dass ich flexibel geblieben bin und gleichzeitig frühzeitig an die Entschuldung gedacht habe.

Wenn du gerade über deine Tilgungsdauer nachdenkst und unsicher bist, wie du das richtig einschätzt: Melde dich gern. Ich helfe dir, den passenden Mittelweg zu finden – zwischen Sicherheit, Tempo und Lebensqualität.

Als ich meine erste Immobilie gekauft hab, war alles noch relativ simpel: Eine Rate, eine Nebenkostenabrechnung, ein Haushaltsbuch. Fertig.

Aber dann kam die zweite. Eine vermietete Wohnung. Und plötzlich hatte ich:

• Zwei Kreditverträge mit unterschiedlichen Zinsbindungen
• Zwei Kalender mit Fristen (Zahlung, Tilgung, Steuer)
• Einnahmen, Ausgaben, Rücklagen, Kleinreparaturen
• Und ein Steuerberater, der plötzlich ganz neue Fragen stellte

Heute zeig ich dir, wie ich das alles strukturiert habe – ohne Excel-Wahnsinn, aber mit einem klaren System, das auch im Alltag funktioniert.

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1. Getrennte Konten – aber nicht übertreiben

Ich hab für jede Immobilie ein eigenes Unterkonto angelegt – bei der gleichen Bank, kostenlos.

Warum?

• Alle Kosten, Einnahmen und Rücklagen laufen klar getrennt
• Ich seh sofort: Was gehört zur Wohnung, was zum Haus?
• Und: Ich muss nicht raten, wo eine Abbuchung herkommt

Ein weiteres Vorteil: Der Steuerberater liebt es, wenn’s saubere Strukturen gibt. Spart Zeit – und Geld.

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2. Finanzkalender: Mein wichtigstes Tool

Ich hab einen simplen, aber effektiven Finanzkalender. Digital – per Google Kalender.

Darin stehen:

Kreditraten (Zahlungstermine & Restschuldentwicklung)
Sondertilgungsfristen
Fristen für Grundsteuer, Nebenkosten, Jahresabrechnung
Steuertermine (z. B. Dokumente für Anlage V)

Ich hab mir Erinnerungen gesetzt – teilweise vier Wochen vorher, um Zeitpuffer zu haben.

Das hat mir 2023 den A**** gerettet, als ich beinahe die Frist zur Meldung der Grunderwerbsteueränderung verpennt hätte.

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3. Rücklagen automatisieren – und strikt trennen

Gerade bei der vermieteten Wohnung ist mir wichtig: Ich verbrauche die Miete nicht einfach so.

Ich hab’s so gelöst:

• Jeden Monat wird automatisch ein fixer Anteil der Miete auf ein Tagesgeldkonto für Rücklagen überwiesen.
• Ziel: 3.000–5.000 € Reserve, z. B. für Reparaturen, Mieterwechsel, Sonderumlage

Das läuft automatisch – und ich muss mich nicht drum kümmern. Und wenn der Wasserhahn tropft, ist das Geld da. Ohne Stress.

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4. Excel + App = mein Traumduo

Ich nutze eine einfache Excel-Datei, um jedes Jahr Einnahmen/Ausgaben je Objekt zu tracken.
Aber für den Alltag nutze ich die App Outbank – dort hab ich alle Immobilienkonten drin, mit Kategorisierung. Funktioniert super.

Am Ende des Jahres werf ich beides zusammen – Excel für die Übersicht, App für den Alltag.
Kostet mich 10 Minuten pro Monat, aber spart mir Stunden beim Steuerberater.

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5. Mein größter Fehler: Alles im Kopf behalten wollen

2022 hab ich gedacht: Ach, ich merk mir das schon. Steuerbelege, Kontoauszüge, Rücklagen – alles irgendwo im E-Mail-Postfach, auf dem Konto oder im Hirn.
Ende vom Lied: Ich hab eine Sondertilgung nicht fristgerecht gemeldet – und musste sie ein Jahr später nachholen. Ärgerlich, weil Zinsvorteil verschenkt.

Heute gilt: Was nicht dokumentiert ist, ist nicht erledigt. Punkt.

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Mein Fazit: Überblick ist alles

Zwei Immobilien klingen nach „Wow, läuft bei dir!“ – aber nur, wenn du den Überblick behältst.
Sonst wird’s ganz schnell ungesund – finanziell und nervlich.

Meine Grundregeln:

Alles trennen – aber schlank
Fristen pflegen – mit System
Apps und Tools nutzen – aber keine App-Flut
Und: Rücklagen nicht vergessen. Nie.

Wenn du das sauber aufziehst, kann dich kaum was überraschen. Und genau das brauchst du, wenn du entspannt und langfristig investieren willst.
Beim nächsten Mal geht’s dann vielleicht um „Steuern sparen mit vermieteter Wohnung – mein Gespräch mit dem Steuerberater und was ich daraus gelernt habe.“
Bis dahin – bleib sortiert! Alex

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Hi, ich bin’s, Alex – und ich sag’s dir ehrlich: Ich hab schon vieles in Sachen Finanzierung ausprobiert, aber ein variabler Zinssatz? Das war für mich lange Zeit so ein „Nur-für-Profis“-Thema.
Trotzdem hab ich mich damit beschäftigt – und dabei gelernt: Der variable Immobilienkredit kann richtig Sinn ergeben. Oder eben richtig nach hinten losgehen.
In diesem Artikel erzähl ich dir, wie so ein Kredit funktioniert, für wen er sich eignet – und in welchen Fällen ich persönlich einen großen Bogen drum machen würde.

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Was ist ein variabler Immobilienkredit?

Im Gegensatz zum klassischen Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz, passt sich beim variablen Darlehen der Zinssatz alle drei Monate an den aktuellen Referenzzinssatz an – meist den 3-Monats-Euribor.

Heißt konkret:
Wenn die Zinsen am Markt steigen → dein Kredit wird teurer.
Wenn die Zinsen fallen → du zahlst weniger.

Klingt nach Zinslotto, oder?

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Warum nehmen Leute überhaupt sowas?

Ich hab’s erst nicht verstanden. Aber dann kamen die Argumente:

• Aktuell niedrigere Einstiegskosten: Variabel verzinste Darlehen haben oft zu Beginn deutlich niedrigere Zinssätze.
• Maximale Flexibilität: Du kannst den Kredit meist jederzeit mit 3 Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung!
• Ideal für kurze Finanzierungen oder Zwischenlösungen: Z. B. wenn du bald ein Erbe erwartest, eine Immobilie verkaufst oder umschulden willst.

Ich kenne Leute, die damit strategisch spekulieren – sie setzen auf sinkende Zinsen und tilgen in großen Brocken.

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Und die Risiken?

Tja, die sind real. Ich erklär’s dir anhand eines Rechenbeispiels:

• Darlehen: 200.000 €
• Variabler Startzins: 2,8 % → Rate ca. 467 € monatlich (bei 2 % Tilgung)
• Steigt der Zins auf 5,0 % → Rate: ca. 700 €

Das ist eine Steigerung von 233 € monatlich – und zwar ohne Vorwarnung. Wenn dein Budget nicht flexibel ist, kann das ganz schön wehtun.

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Mein persönliches Fazit (aus der Nähe, aber nicht aus eigener Tasche)

Ich hab damals bewusst kein variables Darlehen genommen, weil ich längerfristig finanzieren wollte und mir die Zinssicherheit wichtig war.

Aber: Ich hab’s im Bekanntenkreis erlebt, wie es funktionieren kann. Ein Freund hat sich mit einem variablen Kredit ein Grundstück gesichert, das er nach einem Jahr wieder verkauft hat.
Die niedrigen Zinsen haben ihm damals geholfen, Kosten zu sparen – weil er wusste, dass er schnell wieder raus ist.

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Wann ein variabler Zinssatz Sinn ergeben kann:

• Du brauchst nur eine kurzfristige Zwischenlösung (z. B. Überbrückung).
• Du hast genügend Eigenkapital und bist nicht auf maximale Planbarkeit angewiesen.
• Du beobachtest den Markt aktiv und kannst ggf. in ein Festzinsdarlehen wechseln.
• Du willst von sinken Zinsen profitieren und gehst bewusst das Risiko ein.

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Wann du besser die Finger davon lässt:

• Du brauchst maximale Planungssicherheit (z. B. Familie, festes Haushaltsbudget).
• Du finanzierst auf lange Sicht (>10 Jahre).
• Du bist nervös bei Zinsschwankungen und willst nachts ruhig schlafen.
• Du willst kein aktives Zinsmanagement betreiben.

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Mein Tipp: Kombimodelle oder Umschuldungsstrategie

Wenn du denkst, ein variabler Kredit könnte zu dir passen – aber du hast trotzdem Bauchschmerzen:
Kombiniere! Es gibt Modelle, bei denen du z. B. die Hälfte fest verzinst, die andere Hälfte variabel. Oder du nutzt den variablen Kredit für 1–2 Jahre und wechselst dann (Forward-Umschuldung!) in eine Festzinsbindung, sobald du den Markt besser einschätzen kannst.
Aber: Bitte lass dich beraten, wenn du sowas planst. Ohne gute Planung ist der variable Zins ein Spiel mit dem Feuer.

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Freiheit hat ihren Preis – und er heißt Risiko

Ein variabler Immobilienkredit ist nichts für schwache Nerven. Aber er kann für die richtige Situation ein cleverer Move sein – wenn du weißt, worauf du dich einlässt.
Ich persönlich bin Fan von Planungssicherheit – aber wer flexibel ist, einen Plan hat und den Markt im Blick behält, kann damit richtig sparen.

Wenn du Fragen dazu hast oder gerade überlegst, sowas zu machen – meld dich gern. Ich geb dir gern meine ehrliche Einschätzung, ganz ohne Banken-Sprech.

Bis bald! Alex

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Wenn du dich mit Baufinanzierung beschäftigst – egal ob zum ersten Mal oder zur Anschlussfinanzierung – dann wirst du gerade ziemlich oft mit dem Begriff „Zinswende“ bombardiert.
Die EZB hat im letzten Jahr den Leitzins schrittweise gesenkt, aber Bauzinsen machen trotzdem … irgendwie ihr eigenes Ding.
Also: Was ist da los? Und wie geh ich als privater Käufer damit um?
Ich geb dir heute meine Einschätzung als ganz normaler Immobilienbesitzer – und zeig dir, wie ich meine Strategie angepasst habe, um nicht ins offene Zinsmesser zu laufen.

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2025: Zwischen Hoffnung und Ernüchterung

2022/2023 war brutal. Die Zinsen sind regelrecht explodiert – von unter 1 % auf über 4 % in kürzester Zeit.
2024 hat sich das Ganze langsam wieder beruhigt. Und 2025?
Ich seh eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Die Zinsen liegen je nach Laufzeit und Bonität aktuell bei:

• 3,3 % bis 3,8 % für 10 Jahre Zinsbindung
• 3,6 % bis 4,1 % für 15 Jahre
• 4,2 %+ für 20 Jahre

Und ganz ehrlich? Ich glaube nicht an eine Rückkehr zu 1,x % – und das ist auch okay.

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Was ich daraus mache – meine Strategie 2025

Ich hab mittlerweile zwei Finanzierungen am Laufen – eine Eigennutzung, eine Kapitalanlage. Beide mit unterschiedlichen Restlaufzeiten. Deshalb hab ich meinen Plan für 2025 angepasst.

1. Anschlussfinanzierung? Frühzeitig handeln

Ich beobachte ganz genau, was sich im Bereich Forward-Darlehen tut – aktuell gibt’s gute Angebote mit geringem Aufschlag.
Ich plane: Ab 24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung wird aktiv verglichen – nicht gewartet.

2. Neue Finanzierung? Sicherheit vor Schnäppchenjagd

Klar, 3,5 % wirken hoch – aber wenn die Immobilie solide ist, zahlbar bleibt und die Lage stimmt, dann zögere ich nicht.
Lieber jetzt zu verlässlichen Konditionen finanzieren, als später zu zögern und bei 5 % nachzukaufen.

3. Tilgung flexibel halten

Ich achte darauf, dass ich die Tilgung anpassen kann, um auf Zinsschwankungen reagieren zu können.
Wenn Zinsen sinken? Tilgung hoch!
Wenn’s eng wird? Tilgung runter!

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Was Banken mir 2025 erzählen – und was ich glaube

Bankberater reden gern von „günstiger Einstieg“, „günstiger als Miete“ oder „jetzt sichern, bevor’s wieder steigt“.
Ich hör mir das an – aber ich vertraue lieber auf meine eigene Kalkulation.
Mein Maßstab:

• Rate maximal 30 % vom Nettoeinkommen
• Puffer von 3 Monaten Rate auf der Seite
• Kein blindes Vertrauen auf Prognosen

Weil ganz ehrlich? Keiner weiß, wohin die Zinsen wirklich gehen. Nicht mal die EZB selbst.

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Mein Fazit: 2025 ist kein Jahr für Träumer – aber für Planer

Ich hab meine Hoffnung auf „wird schon wieder billiger“ aufgegeben. Stattdessen fokussier ich mich auf:

Solide Finanzierung
Flexibilität in der Tilgung
Frühzeitige Planung der Anschlussfinanzierung
Und Immobilien, die auch bei 3,5 % noch Sinn machen

Wenn du heute eine gute Finanzierung bekommst, die in dein Leben passt – dann warte nicht auf ein Wunder.
Denn während du wartest, sichern sich andere schon ihren Platz im Markt.

Bis bald – beim nächsten Beitrag geht’s vielleicht darum, wie ich mit zwei Immobilien nicht den Überblick verliere – meine Tools, mein System und was mir fast das Genick gebrochen hätte

Bleib ruhig, rechne gut – und investier mit Verstand! Dein Alex

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Immobilienkredit abbezahlt – was jetzt? Diese Schritte solltest du nicht vergessen

Nach vielen Jahren, zahllosen Raten und einer Menge Disziplin ist es endlich geschafft: Der Immobilienkredit ist komplett getilgt. Herzlichen Glückwunsch – du hast dein Haus nun wirklich ganz für dich. Kein Cent mehr gehört der Bank.
Aber auch wenn man gern meinen würde, dass damit alles erledigt ist, gibt es ein paar wichtige Schritte, die du nach der letzten Zahlung nicht vergessen solltest. Ich bin Alex, seit über 20 Jahren Hausbesitzer, und ich hab’s durch – inklusive kleiner Überraschungen, mit denen ich nicht gerechnet hatte. Damit dir das nicht passiert, zeige ich dir hier, was jetzt zu tun ist.

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1. Bestätigung der Restschuldbefreiung anfordern

Zuerst brauchst du von deiner Bank eine offizielle Bestätigung, dass dein Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. In der Regel bekommst du ein sogenanntes “Darlehens-Erlöschen-Schreiben”, aus dem klar hervorgeht, dass keine Restschuld mehr besteht.
Wichtig: Diese Bescheinigung solltest du gut aufheben, am besten zusammen mit dem ursprünglichen Darlehensvertrag. Sie kann später nützlich sein – zum Beispiel bei einem Hausverkauf oder zur Vorlage beim Grundbuchamt.

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2. Grundschuld löschen lassen – ja oder nein?

Bei fast jeder Immobilienfinanzierung wird zugunsten der Bank eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen. Die Bank hat damit das Recht, dein Haus zu verwerten, wenn du nicht zahlst. Nach der vollständigen Tilgung bleibt diese Grundschuld bestehen – auch wenn der Kredit weg ist! Sie muss nicht automatisch gelöscht werden, das passiert nur, wenn du aktiv wirst.

Du hast zwei Möglichkeiten:

• Löschung beantragen: Du bekommst eine Löschungsbewilligung von der Bank und gehst damit zum Notar. Die Löschung kostet etwa 300 bis 500 Euro.
• Grundschuld stehen lassen: Manche Eigentümer lassen sie einfach drin, um sich bei einer späteren Finanzierung Kosten zu sparen – etwa bei einer Modernisierung oder einem neuen Kredit.

Wenn du planst, dein Haus langfristig zu behalten und keine neue Finanzierung brauchst, kann eine Löschung sinnvoll sein – schon allein, um das Grundbuch „sauber“ zu halten.

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3. Gebäudeversicherung und sonstige Unterlagen anpassen

Oft ist in der Gebäudeversicherung oder im Versicherungsschein noch deine Bank als “bezugsberechtigte Stelle” eingetragen. Das bedeutet: Im Schadensfall hätte sie das Geld bekommen.

Nach der vollständigen Rückzahlung solltest du der Versicherung mitteilen, dass die Bank nicht mehr beteiligt ist – und dich als alleinigen Bezugsberechtigten eintragen lassen. Auch andere Unterlagen wie die Wohngebäudeversicherung, Hausrat oder Rechtsschutz können jetzt überarbeitet werden – oft lohnt sich ein Tarifvergleich, wenn man schon dabei ist.

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4. Steuern, Rücklagen, Zukunft

Nur weil du schuldenfrei bist, heißt das nicht, dass dein Haus jetzt nichts mehr kostet. Grundsteuer, Reparaturen, Modernisierungen – all das bleibt. Manche Dinge kommen sogar erst jetzt: neue Heizung, Fassadendämmung, Dachsanierung.

Deshalb mein Rat: Richte dir weiterhin eine monatliche Rücklage ein. Auch wenn du keinen Kredit mehr bedienen musst, solltest du regelmäßig Geld fürs Haus zurücklegen. Als Faustregel gelten 1 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat.

Und wenn du magst: Vielleicht kannst du den frei gewordenen Betrag aus der früheren Kreditrate nun gezielt investieren oder fürs Alter nutzen. Schuldenfreiheit ist auch eine gute Gelegenheit, neue Ziele zu planen.

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Mein Fazit: Abbezahlt ist nicht gleich erledigt

Das Gefühl, den Immobilienkredit komplett getilgt zu haben, ist großartig – aber ein paar organisatorische Punkte gehören eben noch dazu. Und wenn du sie gleich in Angriff nimmst, hast du bald wirklich komplett Ruhe.
Ich hab meine Grundschuld damals löschen lassen – einfach für mein eigenes Gefühl. Und ich hab mir einen kleinen Dauerauftrag eingerichtet: 200 Euro im Monat gehen auf ein Extra-Konto für spätere Hausprojekte. Ich nenn’s mein „Dach-und-Fenster-Konto“.