Als ich meinen ersten Kreditvertrag in den Händen hielt, bin ich über das Wort Annuitätendarlehen gestolpert. Ehrlich gesagt, ich wusste nicht, ob das jetzt ein besonders kompliziertes Finanzkonstrukt ist oder einfach nur Bankerdeutsch. Heute kann ich sagen: Es ist der Standard bei fast allen Immobilienfinanzierungen – und wenn man einmal verstanden hat, wie es funktioniert, wirkt es plötzlich gar nicht mehr so kompliziert.
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Kurz gesagt: Bei einem Annuitätendarlehen zahlst du jeden Monat die gleiche Rate. Diese Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen:
- Zinsanteil – also das Geld, das die Bank für das geliehene Kapital bekommt.
- Tilgungsanteil – das Geld, das direkt deine Restschuld reduziert.
Mit der Zeit verschiebt sich die Gewichtung. Am Anfang zahlst du fast nur Zinsen und wenig Tilgung. Doch je länger der Kredit läuft, desto mehr wandert der Anteil Richtung Tilgung. Das sorgt dafür, dass der Kredit nach und nach immer schneller kleiner wird.
Warum ist das so beliebt?
Ich glaube, die Beliebtheit liegt an der Planbarkeit. Du weißt von Tag 1 an, was du jeden Monat zahlst. Keine bösen Überraschungen. Gerade bei einer langen Finanzierung über 20 oder 30 Jahre gibt dir das Sicherheit.
Ein weiterer Punkt: Das Modell ist flexibel. Du kannst die Anfangstilgung selbst bestimmen (meist zwischen 1 % und 5 %). Je höher die Tilgung, desto schneller bist du schuldenfrei – allerdings auch mit einer höheren Rate.
Ein Beispiel aus der Praxis
Stell dir vor, du nimmst einen Kredit über 300.000 € mit einem Zinssatz von 3 % und einer Tilgung von 2 %.
- Monatliche Rate: ca. 1.250 €
- Davon gehen anfangs 750 € in die Zinsen und nur 500 € in die Tilgung.
- Nach 10 Jahren hat sich das Verhältnis verschoben – vielleicht zahlst du dann nur noch 450 € Zinsen, aber schon 800 € Tilgung.
Das bedeutet: Die Rate bleibt gleich, aber der Kredit wird schneller weniger.
Der große Vorteil: Sicherheit
Gerade in Zeiten schwankender Zinsen hat das Annuitätendarlehen den Vorteil, dass du dir den Zins für viele Jahre festschreiben kannst. Ich persönlich nehme immer mindestens 15 Jahre Zinsbindung, weil ich damit einfach besser schlafen kann. Manche Banken bieten sogar 20 oder 30 Jahre.
Die Tücke: Restschuld
Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt fast immer eine Restschuld übrig. Dann brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Wenn die Zinsen bis dahin stark gestiegen sind, kann es unangenehm teuer werden. Deshalb ist es wichtig, gleich am Anfang über Sondertilgungen oder ein Forward-Darlehen nachzudenken.
Das Annuitätendarlehen ist zwar ein alter Klassiker, aber genau deshalb so beliebt. Es ist berechenbar, einfach verständlich und passt zu fast jedem Immobilienkredit. Wer clever plant, kombiniert es mit Sondertilgungen oder einer langen Zinsbindung – und hat so eine sehr solide Basis für seine Baufinanzierung.