Warum Immobilienkäufer systematisch zu optimistisch rechnen
Ich habe viele Finanzierungsrechnungen gesehen. Eigene. Von Freunden. Von Lesern.
Und fast alle haben eines gemeinsam: Sie sind zu optimistisch.
Nicht, weil Menschen dumm sind. Sondern, weil unser Gehirn so funktioniert. Immobilienkäufe sind selten rein rational. Sie sind Entscheidungen unter Unsicherheit – mit viel Hoffnung.
Und Hoffnung rechnet besser als Realität.
1. Der Einkommens-Bias
„Mein Einkommen steigt ja noch.“
Das ist der häufigste Denkfehler.
Wir projizieren lineares Wachstum in eine nicht-lineare Welt.
Karriere verläuft selten wie Excel-Tabellen.
Was wird ignoriert?
- Branchenrisiken
- Gesundheit
- Familienplanung
- Wirtschaftliche Abschwünge
Optimismus beim Einkommen macht die Finanzierung künstlich tragfähig.
2. Der Reparatur-Blindfleck
Kaum jemand kalkuliert Reparaturen realistisch. In der Excel steht vielleicht:
„Instandhaltung: 150 € pro Monat.“
In der Realität:
- Neue Heizung: 15.000 €
- Dachsanierung: 25.000 €
- Unerwartete Schäden: jederzeit
Große Kosten kommen nicht regelmäßig.
Sie kommen plötzlich.
Und genau das wird unterschätzt.
3. Der Zins-Anker
Viele rechnen mit dem aktuellen Zinssatz – und ignorieren Szenarien.
Selbst bei langen Zinsbindungen bleibt Restschuld.
Und Anschlusszinsen können anders aussehen.
Optimistische Rechnung:
„Die Zinsen bleiben moderat.“
Realistische Rechnung:
„Was passiert, wenn sie es nicht tun?“
4. Der Vergleichsfehler
„Andere schaffen das doch auch.“
Das ist kein Argument.
Das ist sozialer Druck.
Nur weil dein Umfeld kauft, heißt das nicht, dass es für dich passt.
Jede Einkommensstruktur, jede Lebensplanung ist anders.
5. Der emotionale Verzerrungsfaktor
Sobald wir uns eine Immobilie vorstellen, verändert sich unsere Bewertung.
Wir sehen:
- die Küche
- das Licht
- den Balkon
Und unterschätzen:
- die Rate
- die Laufzeit
- die Gesamtkosten
Emotionen verzerren Risiko.
Mein persönlicher Gegenansatz
Heute rechne ich nicht mit dem besten Szenario.
Ich rechne mit:
- stagnierendem Einkommen
- leicht steigenden Kosten
- realistischen Reparaturannahmen
Wenn die Immobilie unter diesen Bedingungen noch tragfähig ist –
erst dann passt sie.
Optimismus ist wichtig im Leben. Aber nicht in der Finanzierungsrechnung. Ein Immobilienkauf sollte nicht auf dem besten Fall basieren – sondern auf einem robusten Fall.
Denn Häuser stehen lange. Und Finanzierung auch.
Alex