Immobilienmakler oder Hausverwaltung?
Teil I: Der Immobilienmakler – provisionsstark, aber volatil
Der klassische Immobilienmakler arbeitet erfolgsabhängig.
Umsätze entstehen nicht kontinuierlich, sondern punktuell – mit teilweise hohen Einzelprovisionen, dazwischen jedoch längeren Leerlaufphasen.
Einnahmenlogik
- Provisionen nach Verkauf oder Vermietung
- starke Abhängigkeit von Marktzyklen
- kein Umsatz ohne Abschluss
Ein sehr gutes Jahr kann von einem deutlich schwächeren abgelöst werden.
Für Banken ist das schwer planbar – selbst bei hohem Durchschnittseinkommen.
Kostenstruktur
- vergleichsweise geringe Fixkosten
- Marketing (Portale, Anzeigen)
- Fahrzeug & Büro
- kaum materielle Assets
➡️ Hohe Erträge, geringe Besicherung.
Finanzierung aus Banksicht
Makler gelten als:
- einkommensstark
- cashflow-unstet
- sicherheitenarm
Typische Finanzierungen beschränken sich auf:
- kleine Betriebsmittelkredite
- Kontokorrentlinien
- gelegentlich Investitionskredite für Büro / IT
Größere Kredite sind selten – nicht wegen des Berufs, sondern wegen der Zyklizität.
Teil II: Die Hausverwaltung – margenschwach, aber berechenbar
Hausverwaltungen arbeiten anders.
Sie verkaufen keine Leistung, sondern verwalten Verantwortung – und werden dafür regelmäßig vergütet.
Einnahmenlogik
- monatliche Verwaltungsgebühren
- langfristige Verträge
- geringe Schwankungen
- hohe Wiederholbarkeit
Ein einzelner Auftrag ist klein – in Summe entsteht jedoch planbarer Cashflow.
Kostenstruktur
- Personal (Verwaltung, Buchhaltung)
- IT-Systeme
- Büro
- kaum Marketing
➡️ Geringe Marge, hohe Stabilität.
Finanzierung aus Banksicht
Hausverwaltungen gelten als:
- strukturell stabil
- gut planbar
- kreditfähig bei sauberer Organisation
Banken finanzieren hier eher:
- Wachstum (Zukauf von Objekten / Mandaten)
- Digitalisierung
- Personalaufbau
Auch Förderprogramme – etwa über die
KfW – lassen sich besser integrieren, da die Planung belastbarer ist.
Der direkte Vergleich
| Kriterium | Immobilienmakler | Hausverwaltung |
|---|---|---|
| Einnahmen | unregelmäßig | regelmäßig |
| Margen | hoch | niedrig |
| Planbarkeit | gering | hoch |
| Sicherheiten | kaum | indirekt (Verträge) |
| Kreditwürdigkeit | schwankend | stabil |
| Wachstum | marktabhängig | strukturell |
➡️ Banken bevorzugen Berechenbarkeit vor Höhe.
Typische Finanzierungsanlässe
Beim Makler:
- Marketing & Leadgenerierung
- Überbrückung schwacher Phasen
- Büro / Fahrzeug
Bei der Hausverwaltung:
- Software & Digitalisierung
- Personalaufbau
- Übernahme kleiner Verwaltungen
Die Summen sind ähnlich – die Begründung ist es nicht.
Häufige Missverständnisse
- „Makler verdienen viel, also bekommen sie Kredit.“
→ Banken finanzieren nicht das Potenzial, sondern den Verlauf. - „Hausverwaltungen sind klein, also uninteressant.“
→ Banken mögen Monatsumsätze mehr als Einmalprovisionen.
Immobilienmakler und Hausverwaltungen arbeiten im selben Markt – aber in zwei finanziellen Welten.
Der eine lebt von Abschluss und Timing, der andere von Struktur und Wiederholung.
Fazit:
Kreditwürdigkeit entsteht nicht durch hohe Provisionen, sondern durch Planbarkeit.
Wer das eigene Geschäftsmodell realistisch einordnet, wählt auch die passende Finanzierung – und vermeidet Ablehnung aus falschen Erwartungen.