Der Traum vom Eigenheim wird manchmal Realität – aber nicht immer für die Ewigkeit. Vielleicht willst du umziehen, deine berufliche Situation ändert sich oder das Haus passt einfach nicht mehr zum Leben. Doch was passiert dann mit dem laufenden Immobilienkredit? Kann man den einfach kündigen? Mitnehmen? Oder wird es teuer?
Ich bin Alex, Hausbesitzer seit über 20 Jahren, und ich habe es schon erlebt: Ein Haus verkaufen, während der Kredit noch läuft – das geht, aber man muss wissen, wie. In diesem Beitrag erkläre ich dir, welche Möglichkeiten du hast, worauf du achten solltest und wie du teure Fehler vermeidest, wenn du mit dem Gedanken spielst, dein Haus vorzeitig zu verkaufen.
Möglichkeit 1: Kredit vorzeitig kündigen – mit Vorfälligkeitsentschädigung
Wenn du dein Haus verkaufen willst, aber der Kredit noch läuft, ist die erste Option meist: Du löst den Kredit ab.
Das geht grundsätzlich immer, allerdings verlangt die Bank in der Regel eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Damit macht sie den finanziellen Schaden wett, der durch den vorzeitigen Zinsverlust entsteht. Wie hoch diese Zahlung ausfällt, hängt ab von:
- deiner Restschuld
- der verbleibenden Zinsbindung
- dem aktuellen Marktzins
Bei hohen Zinssätzen im Vertrag und niedrigen aktuellen Zinsen kann das richtig teuer werden – mehrere Tausend bis Zehntausend Euro sind keine Seltenheit. Deshalb solltest du diese Möglichkeit genau durchrechnen lassen, bevor du den Verkauf unterschreibst.
Möglichkeit 2: Gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren
Die gute Nachricht: Wenn dein Darlehen seit mehr als 10 Jahren vollständig ausgezahlt ist, kannst du jederzeit mit einer Frist von 6 Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB).
Das bedeutet: Wenn du dein Haus z. B. 2013 gekauft und die Finanzierung damals komplett ausgezahlt hast, kannst du heute ohne Strafzahlung verkaufen und den Kredit ablösen. Diese Regelung kennen viele nicht – sie kann dir aber eine Menge Geld sparen.
Möglichkeit 3: Kredit „mitnehmen“ – Pfandtausch
Ein interessanter, oft übersehener Weg: Du nimmst den Kredit mit zur nächsten Immobilie.
Das geht, wenn du direkt nach dem Verkauf eine neue Immobilie kaufst. Dabei wird der bestehende Kreditvertrag auf das neue Objekt übertragen – die sogenannte Grundschuld wird getauscht.
Vorteil: Du behältst deinen alten Zinssatz (oft günstiger als heute) und musst keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
Nachteil: Die neue Immobilie muss im Wert und der Bankbewertung zum alten Darlehen passen – und nicht jede Bank spielt mit.
Sprich das frühzeitig an, wenn du planst, bald neu zu kaufen.
Möglichkeit 4: Der Käufer übernimmt deinen Kredit
Klingt unüblich – aber manchmal klappt’s: Der Käufer übernimmt deinen laufenden Kreditvertrag, inkl. aller Bedingungen. Das setzt allerdings voraus:
- die Bank stimmt zu
- der Käufer hat eine ausreichende Bonität
- die Konditionen sind für beide Seiten attraktiv
Das Modell heißt offiziell Vertragsübernahme oder Schuldnerwechsel. Es ist selten, aber in speziellen Fällen (z. B. bei sehr günstigen Zinssätzen) eine denkbare Lösung.
Was musst du beachten, wenn du verkaufen willst?
- Vor dem Verkauf zur Bank gehen: Frag nach, welche Optionen du hast und wie hoch die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung wäre.
- Nicht vorschnell kündigen: Ein einmal gekündigter Kredit kann nicht wieder aufgenommen werden – deshalb erst verhandeln, dann handeln.
- Konditionen schriftlich einholen: Lass dir alle Aussagen deiner Bank schwarz auf weiß geben, vor allem zur Höhe einer möglichen Entschädigung.
- Rechtsberatung einholen: Bei großen Summen lohnt sich der Gang zum Experten – z. B. ein Fachanwalt für Bankrecht oder ein unabhängiger Finanzierungsberater.
Mein Fazit: Haus verkaufen trotz Kredit – möglich, aber gut vorbereiten
Der Verkauf eines Hauses mit laufendem Kredit ist keine Katastrophe – aber auch kein Selbstläufer. Es gibt Wege, elegant aus der Finanzierung rauszukommen oder sogar Teile davon mitzunehmen. Entscheidend ist, frühzeitig zu planen, sauber zu kalkulieren und nicht vorschnell zu kündigen.
Ich hab’s erlebt: Ein guter Plan spart Nerven – und bares Geld.
Wenn du gerade über einen Hausverkauf nachdenkst und nicht weißt, wie du’s mit deinem Kredit am besten anstellst – schreib mir gern. Ich helfe dir, die Optionen durchzuspielen und eine Lösung zu finden, die zu dir passt.