Wie ich meine monatliche Immobilienrate realistisch berechne (und warum ich mir früher selbst in die Tasche gelogen habe)
Ich sag’s direkt:
Früher habe ich meine Immobilienrate schöngerechnet.
Nicht absichtlich.
Nicht mit böser Absicht.
Sondern mit Optimismus.
„Das passt schon.“
„Die Rate krieg ich locker hin.“
„Im Zweifel spare ich halt woanders.“
Heute rechne ich anders. Und zwar brutal ehrlich.
Schritt 1: Nicht nur den Kredit rechnen
Viele rechnen so:
Kaufpreis → Zinssatz → Rate → fertig.
Das ist gefährlich.
Denn deine monatliche Immobilienbelastung besteht nicht nur aus:
- Zins
- Tilgung
Sondern auch aus:
- Hausgeld (bei Eigentumswohnungen)
- Rücklagen
- Grundsteuer
- Versicherungen
- Wartungskosten
- Instandhaltung
Ich habe früher nur die Kreditrate betrachtet.
Heute weiß ich: Das war naiv.
Schritt 2: Die 1%-Regel für Instandhaltung
Meine wichtigste Erkenntnis:
Eine Immobilie kostet dich jedes Jahr etwa 1 % des Kaufpreises an Instandhaltung.
Bei einem Haus für 400.000 € sind das:
4.000 € im Jahr
→ rund 330 € im Monat
Und das ist kein Luxus, sondern Realität. Dach, Heizung, Fenster, Elektrik – irgendwas kommt immer.
Schritt 3: Stress-Test statt Wunschrechnung
Heute stelle ich mir drei Fragen:
- Was passiert, wenn die Zinsen steigen?
- Was passiert, wenn mein Einkommen 20 % sinkt?
- Kann ich die Rate noch zahlen, ohne meinen Lebensstil komplett zu zerstören?
Wenn ich eine dieser Fragen mit „Das wird eng“ beantworte, weiß ich:
Die Finanzierung ist zu aggressiv.
Schritt 4: Die ehrliche Monatsbelastung
Ein Beispiel aus meiner letzten Finanzierung:
Kreditrate: 1.450 €
Instandhaltungsrücklage: 300 €
Versicherungen + Grundsteuer: 150 €
Realistische Monatsbelastung:
1.900 €
Nicht 1.450 €.
Und dieser Unterschied verändert alles.
Schritt 5: Die 35%-Regel
Meine persönliche Grenze:
Die gesamte Wohnbelastung sollte nicht mehr als 35 % meines Nettoeinkommens ausmachen.
Warum? Weil ich leben will. Nicht nur wohnen.
Eine Immobilienrate ist kein Zahlenspiel. Sie ist ein Lebensstil-Entscheider.
Früher wollte ich wissen, ob ich mir ein Haus leisten kann. Heute frage ich mich, ob ich es mir leisten will.
Das ist ein Unterschied.