Als ich das erste Mal einen Mieter hatte, der die Miete nicht vollständig oder verspätet gezahlt hat, war ich zunächst unsicher: Ab wann sollte ich reagieren? Wie schreibe ich die Mahnung richtig? Und kann ich das Verhältnis retten, ohne sofort mit Kündigung zu drohen?
Inzwischen habe ich für mich eine klare Linie gefunden – sachlich, freundlich, aber bestimmt. Denn eines ist klar: Ein Mietausfall kann schnell in die Tausende gehen, besonders wenn man nur ein oder zwei vermietete Einheiten hat. Und genau deshalb ist es wichtig, strukturiert und konsequent vorzugehen.
1. Mietrückstände frühzeitig erkennen – automatisch und verlässlich
Ich nutze ein separates Konto für jede vermietete Immobilie. Das hat den Vorteil, dass ich jeden Monat mit einem Blick sehe: Ist die Miete eingegangen?
Zusätzlich habe ich bei meiner Bank eine automatische E-Mail-Benachrichtigung eingerichtet, wenn am Monatsdritten noch kein Zahlungseingang erfolgt ist. Ich kontrolliere die Zahlungseingänge immer zwischen dem dritten und fünften Kalendertag.
Mein Grundsatz: Keine Mieteingänge ohne Kontrolle. Wer sich auf die Hoffnung „das wird schon kommen“ verlässt, wacht oft zu spät auf.
2. Erster Verzug: Freundliche Erinnerung
Wenn am fünften Werktag keine Miete eingegangen ist, sende ich eine formlose E-Mail mit dem Hinweis auf die offene Zahlung. Der Ton ist freundlich, lösungsorientiert und ohne juristische Drohungen. Oft klärt sich die Sache mit einer kurzen Antwort („Fehler im Dauerauftrag“, „Neues Konto“).
Beispieltext:
Sehr geehrter Herr/Frau XY,
mir ist aufgefallen, dass die Miete für den Monat [Monat] bisher noch nicht auf meinem Konto eingegangen ist. Möglicherweise handelt es sich um ein technisches Versehen. Ich möchte Sie daher bitten, dies kurzfristig zu überprüfen und die Zahlung gegebenenfalls nachzuholen.
Sollten Sie Fragen haben oder es Schwierigkeiten geben, melden Sie sich bitte.
Mit freundlichen Grüßen
In vielen Fällen ist damit alles geklärt.
3. Bleibt die Zahlung aus: Schriftliche Mahnung mit Fristsetzung
Kommt keine Reaktion oder Zahlung innerhalb einer Woche, verschicke ich eine formelle Mahnung per Einwurf-Einschreiben, inklusive Fristsetzung und Verweis auf den Zahlungsverzug nach § 286 BGB.
Ich setze eine Frist von sieben Kalendertagen. In der Mahnung kündige ich ausdrücklich an, dass ich bei weiterer Nichtzahlung rechtliche Schritte einleiten muss. Dabei bleibe ich sachlich und verzichte auf jede Form von Drohkulisse.
4. Zwei Monatsmieten Rückstand: Recht zur Kündigung
Sobald zwei vollständige Monatsmieten offen sind, habe ich als Vermieter laut § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Recht zur fristlosen Kündigung.
Ich habe das bislang nur einmal genutzt – und auch erst, nachdem eine Ratenzahlung gescheitert war. Ich empfehle, diesen Schritt nicht vorschnell zu gehen, aber auch nicht zu zögern, wenn der Mieter sich dauerhaft verweigert.
Wichtig ist:
- Immer alle Mahnungen und Schriftwechsel dokumentieren
- Bei Zweifeln juristische Beratung einholen
- Kündigung formal korrekt aussprechen – im Zweifel durch einen Fachanwalt prüfen lassen
5. Vorbeugung: Was ich heute anders mache
Um Mietrückstände von vornherein zu vermeiden, habe ich folgende Maßnahmen eingeführt:
- Bonitätsprüfung bei jedem neuen Mieter (Schufa-Auskunft, Gehaltsnachweise, Vormieterauskunft)
- Kautionszahlung vor Übergabe vollständig und schriftlich dokumentiert
- Indexmiete statt Staffelmiete, um Mieterhöhungen an den Lebenshaltungskosten zu orientieren
- Klare Kommunikation bei Vertragsabschluss: Miete bis zum dritten Werktag, Rücklagenpflicht meinerseits, keine Toleranz für längere Zahlungsrückstände
Seit ich konsequent danach handle, habe ich keine ernsthaften Mietausfälle mehr erlebt.
Mein Fazit: Reagieren ist gut – vorbeugen ist besser
Zahlungsverzug ist ein sensibles Thema. Mieter sind keine Gegner, sondern Vertragspartner. Aber als Vermieter darf und muss ich darauf achten, dass mein Einkommen gesichert ist – gerade wenn ich noch selbst Kredite zu bedienen habe