Als Vermieter freue ich mich ehrlich gesagt über langfristige Mietverhältnisse. Sie bringen Stabilität, weniger Aufwand, keine Inserate. Aber irgendwann kommt er doch, der Tag: Ein Mieter zieht aus.
Ich erinnere mich an meinen ersten Mieterwechsel. Unsicherheit pur. Was ist mit Schönheitsreparaturen? Wann muss ich die Kaution zurückzahlen? Was gehört ins Übergabeprotokoll? Und wie finde ich einen neuen, zuverlässigen Nachmieter?
Heute, einige Wechsel später, habe ich meinen Ablauf gefunden – klar, effizient und mit möglichst wenig Leerstand dazwischen.
1. Die Kündigung: Fristen, Bestätigung, Fahrplan
Wenn ein Mieter kündigt, gilt in der Regel die gesetzliche Frist von drei Monaten, sofern im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist.
Wichtig ist: Ich bestätige die Kündigung schriftlich, nenne den letzten Miettag, erkläre, wann die Wohnungsbesichtigung beginnt und was ich zum Zustand der Wohnung erwarte. Das schaffe ich meist in einer freundlichen, sachlichen E-Mail – mit dem Hinweis auf das anstehende Übergabeprotokoll.
Ich bitte auch immer darum, mir etwaige Schäden oder Besonderheiten frühzeitig mitzuteilen, damit ich nicht am Übergabetag überrascht werde.
2. Vorbereitung auf die Übergabe
Etwa vier Wochen vor dem Auszug gehe ich mit dem Mieter durch die Wohnung. Ziel: Vorab klären, welche Wände noch gestrichen werden müssen, ob Löcher zu verspachteln sind oder ob es Streitpunkte geben könnte.
Ich schicke dann eine Zusammenfassung per E-Mail – keine juristische Belehrung, aber eine dokumentierte Erwartungshaltung. Das hat mir schon oft Diskussionen am letzten Tag erspart.
Zwei Wochen vor dem Auszug setze ich den Übergabetermin schriftlich fest – möglichst zum Monatsende oder Wochenanfang, damit ich noch Zeit für kleine Renovierungen habe.
3. Besichtigungen mit potenziellen Nachmietern
Sobald der alte Mieter einverstanden ist, beginne ich mit der Nachmietersuche – in der Regel über ImmoScout oder eBay Kleinanzeigen. Ich fotografiere die Wohnung so, wie sie tatsächlich aussieht – kein Homestaging, kein Weitwinkel.
Ich vereinbare maximal zwei Sammelbesichtigungen, die ich effizient takte – pro Interessent etwa zehn Minuten. Wer ernsthaft interessiert ist, bekommt ein standardisiertes Selbstauskunftsformular, Schufa-Nachweis und Einkommensnachweise geschickt.
Ich bewerte die Kandidaten nach:
- Zuverlässigkeit in der Kommunikation
- Beruflicher und finanzieller Stabilität
- Gesamteindruck beim Termin
Und ich nehme mir nach der Besichtigung 48 Stunden Zeit, um nichts überstürzt zu entscheiden.
4. Die Wohnungsübergabe: Protokoll, Schlüssel, Kaution
Am Auszugstag nehme ich mir mindestens eine Stunde Zeit. Ich bringe mit:
- Ausdruck des Übergabeprotokolls
- Kamera für Fotos (Zählerstände, Wände, Zustand)
- Schlüsselübersicht
- Ordner mit dem ursprünglichen Mietvertrag
Ich dokumentiere alles genau – inklusive Zählerstände für Strom, Wasser, Heizung. Der Mieter unterschreibt das Protokoll, und ich mache zur Sicherheit eine Kopie für beide Seiten.
Die Kaution behalte ich bis zur Nebenkostenabrechnung zurück – rechtlich ist das zulässig. Wenn alles abgerechnet ist und keine Schäden vorliegen, überweise ich innerhalb von zwei bis drei Wochen.
5. Neuer Mietvertrag: Sorgfalt schlägt Schnelligkeit
Ich erstelle den neuen Mietvertrag mit aktuellen Vorlagen – in der Regel vom Haus & Grund-Verein oder über Vermietet.de. Der Vertrag enthält:
- Indexmiete oder Staffelmiete, je nach Objekt
- Modernisierte Angaben zu Nebenkosten
- Details zu Schönheitsreparaturen, Gartenpflege etc.
Ich lasse mir den Vertrag immer zuerst unterschrieben zurücksenden, bevor ich selbst unterzeichne. Erst dann gilt er als abgeschlossen.
Den neuen Mieter lade ich zudem ein, eine Woche vor Einzug einen kurzen Check der Wohnung vorzunehmen – das schafft Vertrauen.
Mein Fazit: Mieterwechsel ist kein Chaos, wenn man vorbereitet ist
Früher hat mich ein Mieterwechsel Nerven gekostet. Heute sehe ich es als Chance zur Aktualisierung: Mietzins anpassen, Nebenkosten strukturieren, Zustand der Wohnung dokumentieren.
Der Schlüssel zum Erfolg liegt in:
- Frühzeitiger Kommunikation
- Klarem Zeitplan
- Klare Trennung von Emotion und Sachlichkeit
Und: Je besser du dokumentierst, desto geringer die Konflikte – auch rechtlich.
Im nächsten Artikel zeige ich dir vielleicht, wie ich meine Nebenkostenabrechnung selbst erstelle, ohne Hausverwalter – und worauf ich bei Abrechnungsfristen und Umlageschlüsseln achten muss.
Bis bald