Nachdem mein erstes Hausprojekt für den Eigenbedarf stand, wurde mein Interesse an einer zweiten Immobilie immer größer. Nicht zum Selberwohnen diesmal – sondern als Kapitalanlage. Monatliche Mieteinnahmen, langfristiger Vermögensaufbau, steuerliche Vorteile – klang alles super.
Aber so einfach wie’s klingt, ist es nicht. Vor allem die Finanzierung ist eine ganz eigene Nummer. Ich nehm dich heute mit durch meinen kompletten Weg – von der Objektsuche bis zur Finanzierungszusage – mit allen Höhen, Tiefen und Aha-Momenten.
Der Unterschied zur Eigennutzung? Riesig!
Bei der ersten Immobilie hab ich gedacht: „Ich kenn das ja jetzt – einfach wieder zur Bank gehen, Kredit holen, fertig.“
Pustekuchen.
Sobald du sagst, dass du nicht selbst einziehst, sondern die Immobilie vermieten willst, ticken Banken ganz anders:
- Die prüfen strenger.
- Die fordern mehr Eigenkapital.
- Und sie rechnen anders – nämlich mit dem Ertragswert, nicht nur dem Verkehrswert.
Aber: Es geht! Und es kann sich richtig lohnen – wenn du weißt, wie du’s angehst.
So hab ich meine Kapitalanlage finanziert
1. Objekt gesucht – mit Fokus auf Rendite, nicht Romantik
Beim Eigenheim war’s die Küche, die Lage zur Kita, das Gefühl.
Bei der Kapitalanlage war’s:
Kaltmiete pro Quadratmeter, Lagepotenzial, Sanierungsstand.
Klingt unsexy? Ist aber das, was zählt.
Ich hab am Ende eine 2-Zimmer-Wohnung in Leipzig gekauft – gut vermietet, stabile Gegend, 5,2 % Bruttorendite.
2. Eigenkapital eingeplant – mindestens 20 %
Die Bank wollte hier mehr Sicherheit als bei der Eigennutzung. Ich hab rund 25 % Eigenkapital eingebracht, also ca. 30.000 € bei einem Kaufpreis von 120.000 €. Die Kaufnebenkosten hab ich aus eigener Tasche bezahlt.
3. Finanzierung abgestimmt – mit Mieteinnahmen gerechnet
Bei der Kalkulation wurde die Miete direkt berücksichtigt. Heißt: Die monatliche Miete senkt rechnerisch meine Belastung, was meine Bonität verbessert.
Ich hab mich für einen Kredit bei der Commerzbank entschieden – die war ziemlich offen für Kapitalanleger, solange die Zahlen stimmen.
Diese Stolperfallen hätt ich fast übersehen
Sanierungsrücklage der WEG
Die Wohnung war in einem Mehrfamilienhaus. Die Rücklage war niedrig – das hätte mir fast die Finanzierung versaut.
Tipp: Immer die Protokolle der Eigentümerversammlungen checken.
Vermietung nicht garantiert
Die Bank rechnet zwar mit der aktuellen Miete – aber du musst selbst sicherstellen, dass das auch dauerhaft realistisch ist. Ich hab mir Mietpreisspiegel und Nachfrageberichte der Stadt angeschaut.
Steuern nicht vergessen!
Die Mieteinnahmen musst du versteuern – aber du kannst auch Abschreibungen, Zinsen und Kosten gegenrechnen. Ich hab mir dafür einen Steuerberater geholt. War Gold wert.
Mein Fazit: Kapitalanlage ja – aber nur mit Plan
Ich bin froh, dass ich’s gemacht hab. Die Wohnung ist seit 2 Jahren stabil vermietet, bringt mir jeden Monat einen kleinen Überschuss – und ich tilge nebenbei mein Darlehen. Win-win.
Aber: Das war kein Selbstläufer. Ich hab mich richtig reingefuchst, gerechnet, verhandelt – und manchmal gezweifelt.
Mein Rat an dich:
Nicht von Emotionen leiten lassen.
Rendite sauber durchrechnen.
Objekt und Lage nüchtern bewerten.
Und niemals ohne Rücklagen!
Beim nächsten Mal geht’s vielleicht um das Thema:
„Mietausfall, Schäden, Bürokratie – lohnt sich Vermieten überhaupt?“
Bis dahin – bleib renditestark! Dein Alex