Das teuerste Vorlesen meines Lebens: Grundbuch & Notar – Ein Wegweiser durch den Paragrafen-Dschungel

6. Februar 2026 | Immobilien-Ratgeber

Ich werde diesen Tag nie vergessen. Ich saß in einem holzgetäfelten Raum, mir gegenüber ein älterer Herr im Anzug, und neben mir meine Frau, die nervös an ihrem Kugelschreiber herumspielte.
Es war der Notartermin.
Eine Stunde lang las dieser Herr einen 20-seitigen Vertrag vor. Monoton. Schnell. Ohne Punkt und Komma.
Am Ende setzten wir unsere Unterschrift darunter.
Kostenpunkt für dieses „Vorlesen“ und ein bisschen Papierkram: Rund 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises.
Bei einem Haus für 400.000 € sind das mal eben 6.000 bis 8.000 Euro. Autsch.

Viele fragen mich: „Alex, ist das nicht Abzocke? Warum brauche ich den Notar überhaupt?“ Und: „Was zur Hölle ist eine Auflassungsvormerkung?“

Heute entwirren wir mal das juristische Knäuel. Denn wenn ihr versteht, was im Grundbuch steht, könnt ihr euch vor bösen Überraschungen schützen (und glaubt mir, da lauern einige).

Warum der Notar (leider) sein Geld wert ist

In Deutschland gilt: Ohne Notar kein Haus.

Man kann ein Auto per Handschlag kaufen. Man kann Aktien per Klick kaufen. Aber bei Immobilien will der Staat absolute Sicherheit. Der Notar ist neutral. Er schützt nicht euch, er schützt nicht den Verkäufer, er sorgt einfach dafür, dass alles rechtlich sauber ist.

Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt (Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG). Da lässt sich nix verhandeln. Der Notar darf euch gar keinen Rabatt geben.

Was ihr zahlt:

Kaufvertrags-Beurkundung: Der größte Batzen.
Grundschuldbestellung: Die Sicherheit für die Bank (dazu gleich mehr).
Grundbuchamt: Die Gebühren für die Eintragung beim Amtsgericht.

Rechnet grob mit 1,5 % für Notar und Grundbuchamt zusammen. Legt das Geld beiseite. Ihr könnt es nicht finanzieren (bzw. Banken mögen das nicht).

Das heilige Buch: Das Grundbuch

Das Grundbuch ist quasi der Personalausweis eures Hauses. Es liegt beim Amtsgericht. Bevor ihr ein Haus kauft, MÜSST ihr (oder euer Makler/Notar) da reinschauen. Es ist in drei wichtige Abteilungen („Abt.“) unterteilt. Hier müsst ihr hinschauen:

Abteilung I: Wer ist der Boss?

Hier steht der Eigentümer.

Klingt banal, ist aber wichtig. Verkauft euch wirklich derjenige das Haus, der hier drinsteht? Oder ist es eine Erbengemeinschaft von 5 Leuten, und einer weiß noch gar nichts davon? Wenn hier nicht alle unterschreiben, platzt der Deal.

Abteilung II: Die versteckten Fallen (Lasten & Beschränkungen)

Hier wird es spannend. Hier stehen Dinge drin, die den Wert der Immobilie massiv drücken können.

Wegerechte: Darf der Nachbar über euer Grundstück fahren, um zu seiner Garage zu kommen? Nervig!
Wohnrechte: Hat die Oma des Verkäufers ein lebenslanges Wohnrecht im Erdgeschoss? Vorsicht! Das Wohnrecht bleibt bestehen, auch wenn ihr das Haus kauft. Ihr kauft die Oma quasi mit.
Nießbrauch: Jemand anderes darf die Miete kassieren.

Mein Tipp: Ein „sauberes“ Grundbuch in Abteilung II ist Gold wert. Wenn da was drinsteht: Klärt ganz genau, was das bedeutet, BEVOR ihr zum Notar geht.

Abteilung III: Die Schulden (Grundpfandrechte)

Hier stehen die Banken drin. Wenn der Vorbesitzer sein Haus noch nicht abbezahlt hat, steht hier z.B. „Grundschuld für die Sparkasse über 200.000 Euro“.

Keine Panik: Das wird im Zuge des Kaufes gelöscht (der Notar kümmert sich darum, dass der Vorbesitzer seine Schulden aus eurem Kaufpreis ablöst).

Grundschuld vs. Hypothek: Der ewige Irrtum

Im Volksmund sagen wir immer: „Ich nehme eine Hypothek auf.“

Juristisch ist das fast immer falsch. Was ihr heute macht, ist eine Grundschuld.

Der Unterschied:

Hypothek: Ist streng an den Kredit gekoppelt. Wenn der Kredit abbezahlt ist, erlischt die Hypothek automatisch.
Grundschuld: Ist flexibler. Sie bleibt im Grundbuch stehen, auch wenn der Kredit abbezahlt ist.

Warum wollen Banken die Grundschuld?

Weil sie die Grundschuld später wiederverwenden können („Revalutierung“).

Beispiel: Ihr habt nach 15 Jahren alles abbezahlt. Die Grundschuld steht noch über 300.000 € im Buch. Jetzt wollt ihr das Dach neu machen und braucht 50.000 €.

Da die Grundschuld schon da ist, spart ihr euch neue Notarkosten für die Kreditsicherung. Die Bank nimmt einfach die alte Grundschuld wieder als Sicherheit. Clever, oder?

Der mysteriöse Ablauf: Die „Auflassungsvormerkung“

Diesen Begriff liebt jeder Scrabble-Spieler. Die Auflassungsvormerkung ist im Grunde eine Reservierung. Stellt euch vor: Ihr unterschreibt heute beim Notar den Kaufvertrag. Aber bis ihr wirklich im Grundbuch als Eigentümer steht, vergehen oft Monate (deutsche Ämter sind langsam). In dieser Zeit könnte der fiese Verkäufer das Haus einfach nochmal an jemand anderen verkaufen, der mehr bietet. Oder er geht pleite und das Haus wird gepfändet. Damit das nicht passiert, trägt der Notar sofort nach Unterschrift die Auflassungsvormerkung ein.

Das ist das Signal an alle anderen: „Stopp! Dieses Haus ist für Alex reserviert. Finger weg!“

Erst wenn diese Vormerkung drin ist, seid ihr sicher. Und erst dann fordert der Notar euch auf, den Kaufpreis zu überweisen. Überweist NIEMALS vorher Geld!

Die „Grundschuldbestellung“: Jetzt gehört ihr der Bank

Das ist meistens ein separates Dokument, das ihr beim Notar unterschreibt (oft im gleichen Termin wie der Kaufvertrag).

Mit der Grundschuldbestellung erlaubt ihr der Bank:

Sich ins Grundbuch einzutragen (Abt. III).
Das Haus sofort zu zwangsversteigern, wenn ihr die Raten nicht zahlt (ohne erst langwierig klagen zu müssen – das nennt sich „Sofortige Zwangsvollstreckung“).

Das klingt brutal, ist aber Standard. Ohne Unterschrift hierunter gibt es kein Geld von der Bank.

Augen zu und durch (aber mit Lesebrille!)

Der Notartermin ist der Moment, an dem es ernst wird. Mein Rat an euch: Der Notar schickt euch den Kaufvertragsentwurf meistens 2 Wochen vor dem Termin zu.

LEST IHN!

Auch wenn es trockenes Deutsch ist. Legt ihn notfalls unter das Kopfkissen. Versteht ihr einen Absatz nicht? Ruft beim Notar an (die Beratung im Vorfeld ist in den Gebühren schon drin!).

Fragt Dinge wie:

„Wann genau geht der Besitz über?“ (Schlüsselübergabe meist erst nach voller Kaufpreiszahlung).
„Was passiert mit der Einbauküche?“ (Tipp: Wenn ihr die extra im Vertrag ausweist, spart ihr darauf Grunderwerbsteuer!).

Der Notar ist zwar teuer, aber er ist der Schiedsrichter, der dafür sorgt, dass ihr am Ende auch wirklich stolze Eigentümer seid und nicht über den Tisch gezogen werdet. Im nächsten Artikel schauen wir uns dann genau diesen Vertrag nochmal an. Was muss rein, was darf nicht rein? Und wie spart man mit dem „Küchen-Trick“ legal Steuern? Der Kaufvertrags-Check steht an.

Bis dahin, übt schonmal eure Unterschrift!