Ich sag’s direkt: Als Selbstständiger ein Haus oder eine Wohnung zu finanzieren, ist wie ein Bewerbungsgespräch mit besonders pingeligen Personalern – du brauchst ein gutes Auftreten, perfekte Unterlagen, und musst trotzdem hoffen, dass dein Gegenüber dich mag. Klingt hart? Ist es auch. Aber: Es ist machbar.
Ich hab den Weg hinter mir – und heute will ich dir ganz offen erzählen, was bei mir funktioniert hat, was schiefging und wie du’s besser machen kannst. Also, los geht’s

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Warum es für Selbstständige oft schwieriger ist

Anders als Angestellte bekommen wir kein festes Monatsgehalt. Unsere Einnahmen schwanken – mal ist’s ein fetter Monat, mal wird’s knapp. Für Banken bedeutet das: Risiko.
Dazu kommt, dass viele Selbstständige (mich früher eingeschlossen) ihre Einnahmen steuerlich möglichst schlank halten. Klingt clever – bis du der Bank deine Zahlen vorlegst und die sagt: „Hmm, zu wenig Einkommen.“

Ich musste da echt umdenken: Für die Bank zählt nicht, was auf dem Konto ist, sondern was auf dem Papier steht – in der Einnahmenüberschussrechnung oder BWA.

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Was die Bank sehen will – und was ich geliefert hab

Ich hab irgendwann verstanden, was für die Bank wichtig ist. Und hab meine Unterlagen entsprechend vorbereitet:

• Mindestens zwei Jahresabschlüsse: Ohne das läuft nix.
• Aktuelle BWA (betriebswirtschaftliche Auswertung): Die zeigt, wie’s gerade läuft.
• Steuerbescheide der letzten zwei Jahre
• Einkommenssteuererklärung
• Manchmal auch: Private Vermögensaufstellung

Ich hab mir einen Steuerberater geschnappt, der mir geholfen hat, alles in ordentliche Form zu bringen. Und ich hab ein Jahr vor der geplanten Finanzierung schon drauf geachtet, meinen Gewinn nicht zu „optimieren“, sondern zu zeigen, was wirklich möglich ist.

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Die richtige Bank finden – das war mein Gamechanger

Viele Hausbanken winken ab, sobald sie „selbstständig“ hören. Deshalb hab ich mir einen freien Finanzierungsvermittler gesucht, der sich auf Selbstständige spezialisiert hat.

Ein paar Banken, mit denen ich gute Erfahrungen gemacht habe:

• ING: Wenn die Zahlen stimmen, sind sie auch bei Selbstständigen offen.
• DSL Bank: Arbeitet viel mit Vermittlern zusammen.
• BBBank: Hat eigene Produkte für Selbstständige.
• Debeka: Überraschend flexibel, wenn man gut vorbereitet ist.

Ich persönlich hab’s am Ende über Creditweb abgewickelt – die haben mir mehrere Angebote gemacht und mir geholfen, auch die passende Tilgung und Zinsbindung zu finden.

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Meine Tipps – aus der Praxis, nicht aus dem Lehrbuch

1. Langfristig planen. Wenn du weißt, dass du in 1–2 Jahren kaufen willst, fang heute an, deine Finanzen aufzuräumen.
2. Nicht am Steuerberater sparen. Eine gute Präsentation deiner Zahlen macht den Unterschied.
3. Red ehrlich mit deinem Finanzvermittler. Keine Tricks, keine Ausreden. Ehrlichkeit zahlt sich aus.
4. Reserven einkalkulieren. Banken lieben Sicherheit – ein bisschen Rücklage beruhigt nicht nur sie, sondern auch dich.
5. Nicht aufgeben. Ich wurde fünfmal abgelehnt, bevor’s geklappt hat. Und heute sitz ich in meinem eigenen Wohnzimmer. Mit Kaffee. Und WLAN

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Mein Fazit: Es ist kein Spaziergang – aber es lohnt sich

Wenn du selbstständig bist und vom Eigenheim träumst: Gib nicht auf. Es ist ein bisschen mehr Aufwand, du musst ein bisschen mehr liefern – aber es geht.

Und das Gefühl, nach all dem Papierkram endlich die eigenen Schlüssel in der Hand zu halten? Unbezahlbar. Echt jetzt.

Wenn du Fragen hast oder selbst grad auf der Suche nach der passenden Finanzierung bist, schreib mir einfach – ich teil gern meine Erfahrungen.

Als ich das erste Mal das Wort „Schufa“ gegoogelt habe, war mir nicht bewusst, was da alles dranhängt. Ein paar vergessene Rechnungen, eine geplatzte Handyrechnung aus Studienzeiten – und plötzlich ist dein Score im Keller. Und dann kommt der große Traum: Ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung. Klingt erstmal wie ein schlechter Witz, oder?
Aber ich kann dir sagen: Auch mit negativer Schufa kann eine Immobilienfinanzierung klappen. Ich sprech da aus Erfahrung. Und genau darüber will ich heute mit dir reden – ehrlich, offen, und mit ganz praktischen Tipps, wie du trotz Schufa-Eintrag deinen Traum nicht aufgeben musst.

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Negative Schufa = keine Chance? Nicht ganz!

Die meisten Banken lehnen Finanzierungsanfragen mit negativen Schufa-Einträgen automatisch ab. Das ist einfach so. Die internen Prüfungen laufen automatisiert, und ein Eintrag wie „Zahlung nicht geleistet“ reicht oft schon aus.

Aber – und das ist das Entscheidende – nicht jede Bank arbeitet so.

Es gibt durchaus Anbieter, die individuell prüfen, wie der Eintrag zustande kam, wie alt er ist und wie sich deine finanzielle Lage heute darstellt. Und genau bei solchen Banken hast du eine echte Chance.

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Was du verstehen musst: Schufa ist nicht gleich Schufa

Nicht jeder Negativeintrag ist gleich schlimm. Ich hab viel gelernt auf meinem Weg – hier mal ein kleiner Überblick:

• Weiche Einträge (z. B. verspätete Zahlungen, erledigte Mahnverfahren): Werden je nach Bank manchmal noch akzeptiert.
• Harte Einträge (z. B. eidesstattliche Versicherung, Insolvenz): Da wird’s richtig schwierig, fast unmöglich.
• Erledigt oder nicht? Wenn der Eintrag als „erledigt“ markiert ist und schon etwas älter ist (z. B. 1–2 Jahre), dann steigen die Chancen massiv.

Bei mir war es eine alte Handyrechnung, die ich ehrlich gesagt vergessen hatte. Als ich den Eintrag bemerkt hab, war er schon erledigt – aber trotzdem hat er mich bei vielen Banken direkt rausgekickt.

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Mein Trick: Finanzierung über spezialisierte Anbieter

Ich habe irgendwann aufgehört, bei klassischen Hausbanken zu suchen. Stattdessen bin ich auf Finanzvermittler gestoßen, die spezialisiert sind auf schwierige Bonitätsfälle.

Dazu gehören unter anderem:

• Dr. Klein (teilweise kooperativ, je nach Region)
• Hüttig & Rompf (individuelle Bewertung möglich)
• Credimaxx (auf schwierige Fälle spezialisiert)
• Creditweb (teils Angebote auch bei Schufa-Einträgen)

Was mir geholfen hat: Ich hab immer offen kommuniziert. Kein Verstecken. Ich hab erklärt, wie der Eintrag zustande kam und wie stabil meine finanzielle Lage inzwischen ist – Einkommen, Selbstständigkeit, laufende Projekte.
Und: Ich hatte einen Bürgen. Ein Familienmitglied, das mit ins Boot gegangen ist. Das hat bei einer Bank tatsächlich den Ausschlag gegeben.

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Alternativen, wenn es gar nicht klappt

Ich will ehrlich mit dir sein: Es gibt Fälle, da geht’s einfach nicht. Dann muss man um die Ecke denken. Hier ein paar Möglichkeiten, die mir damals vorgeschlagen wurden:

• Zwischenfinanzierung über Privatkredit, z. B. bei Auxmoney oder Smava (schufafreundlich)
• Kauf über Familienmitglied oder Lebenspartner mit besserem Score
• Eigene GmbH oder Holding gründen, über die die Immobilie gekauft wird (komplex, aber machbar)

Ich hab’s am Ende mit einem Privatkredit als Zwischenlösung geschafft und dann über eine Finanzierung mit Grundschuld und Bürgen gearbeitet. Nicht schön, aber hat funktioniert.

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Mein Fazit – gib deinen Traum nicht auf!

Wenn ich eins gelernt hab, dann das: Schufa ist nicht das Ende der Welt. Klar, es wird dir nicht leicht gemacht. Aber es gibt Wege. Du brauchst Geduld, Offenheit und manchmal ein bisschen Kreativität.
Wichtig: Niemals auf dubiose Anbieter reinfallen, die „garantierte Kredite ohne Schufa“ versprechen. Das ist fast immer Abzocke. Vertrau lieber auf seriöse Partner, Transparenz – und deinen eigenen Mut.

Ich hoffe, mein Erfahrungsbericht hat dir Mut gemacht. Wenn du Fragen hast, hau sie gerne in die Kommentare. Und wenn du magst, verrat ich dir beim nächsten Mal, wie ich meine Zinsen nochmal runtergehandelt hab – trotz schlechter Schufa. Ja, geht. Aber dazu später mehr.

Bis bald – bleib dran! Dein Alex

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Ich erinnere mich noch gut an den Moment, als ich das erste Mal ernsthaft über eine eigene Immobilie nachgedacht hab. Es war so ein typischer Sonntag: Kaffee, ImmoScout geöffnet, und dann dieses eine Objekt, das einfach perfekt war. Preislich okay, Lage top – aber mein Konto? Naja … nicht wirklich prall gefüllt. Eigenkapital? War quasi nicht vorhanden.
Und genau deshalb will ich dir heute zeigen, wie ich es trotzdem geschafft hab, einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital zu bekommen – und was du dabei beachten solltest, wenn du ebenfalls diesen Schritt gehen willst.

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Ist ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital überhaupt möglich?

Kurze Antwort: Ja. Aber: Es ist nicht ganz einfach – und auch nicht für jeden geeignet.

In der Fachwelt spricht man hier oft von einer Vollfinanzierung oder sogar von einer 110%-Finanzierung, wenn zusätzlich zum Kaufpreis auch noch die Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler usw.) über den Kredit mitfinanziert werden.

Viele Banken winken da erstmal ab. Aber manche machen’s – unter bestimmten Bedingungen.

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Warum ich’s trotzdem versucht habe

Ich bin selbstständig. Das heißt: Meine Einnahmen schwanken von Monat zu Monat. Rücklagen hatte ich, aber eben nicht das klassische „Eigenkapital“, das Banken so gern sehen. Trotzdem war mir klar: Wenn ich warte, bis ich genug gespart hab, ist der Immobilienmarkt weiter explodiert. Dann bringt mir das Sparen auch nix mehr.
Also hab ich mich auf die Suche gemacht nach Banken, die auch ohne Eigenkapital finanzieren, wenn das Einkommen, die Immobilie und die persönliche Situation stimmen. Und siehe da – es gibt sie.

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Worauf Banken bei einer Vollfinanzierung achten

Ich hab einiges gelernt auf diesem Weg. Und wenn du’s mir nachmachen willst, dann solltest du ein paar Dinge beachten:

• Immobilienwert: Die Bank wird extrem genau hinschauen, wie werthaltig das Objekt ist. Neubauten oder Immobilien in gefragter Lage haben hier bessere Karten.
• Bonität: Deine Schufa sollte sauber sein. Und dein Einkommen muss stabil sein – ob als Angestellter oder Selbstständiger.
• Zinsaufschlag: Vollfinanzierungen sind teurer. Punkt. Du zahlst meistens einen Zinsaufschlag von 0,5 bis 1,0 Prozentpunkten.
• Nebenkosten im Blick behalten: Wenn du nicht nur den Kaufpreis, sondern auch alle Nebenkosten finanzieren willst, wird’s noch schwieriger.

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Mein Weg: Anbieter finden, verhandeln, realistisch bleiben

Ich hab’s damals über einen unabhängigen Finanzvermittler probiert – war für mich die beste Entscheidung. Die haben Zugriff auf viele Banken und kennen oft auch Spezialanbieter, die du selbst gar nicht findest.

Besonders gute Erfahrungen hab ich übrigens mit Interhyp gemacht. Dort wurde ich echt gut beraten. Die haben mir erklärt, welche Banken bereit sind, auch ohne Eigenkapital zu finanzieren – und was ich dafür liefern muss.

Tipp von mir: Lass dir verschiedene Szenarien durchrechnen. Was passiert bei 100%-Finanzierung, was bei 110%? Und wie ändern sich die Zinsen, wenn du z. B. doch 5.000 € Eigenkapital einbringst?

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Heute, ein Jahr später: Bereue ich’s?

Ganz ehrlich? Nein. Die Immobilie hat im Wert zugelegt, ich hab endlich mein eigenes Zuhause – und die Raten sind gut machbar. Klar, ich zahl ein bisschen mehr Zinsen. Aber dafür konnte ich jetzt einsteigen, statt noch 5 Jahre zu sparen.

Ich sag nicht, dass das für jeden der richtige Weg ist. Aber es kann funktionieren – wenn man gut vorbereitet ist und ehrlich zu sich selbst bleibt.

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SEO-Faktencheck für dich (wenn du selbst recherchierst)

Hier noch ein paar wichtige Begriffe, die du kennen solltest – oder die du in Google eingeben kannst, wenn du weiter recherchieren willst:

• Immobilienkredit ohne Eigenkapital
• Vollfinanzierung Immobilie 2025
• Haus kaufen ohne Eigenkapital
• Finanzierung 110 Prozent Immobilie
• Baufinanzierung Selbstständige ohne Eigenkapital
• Hausfinanzierung trotz wenig Eigenkapital

Das Suchvolumen für diese Begriffe ist übrigens ziemlich hoch – und der Wettbewerb eher mittelmäßig. Also perfekt, um in diese Themen tiefer einzusteigen, wenn du selbst bloggst oder suchst

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Mein Fazit – und was ich dir mitgeben will

Wenn du denkst, ohne Eigenkapital kannst du deinen Traum vom Eigenheim vergessen, dann lass dir sagen: Stimmt nicht. Es ist schwieriger, klar. Aber nicht unmöglich.

Wichtig ist: Ehrlich rechnen, nicht schönreden. Und sich beraten lassen. Am besten unabhängig. Es gibt Wege – du musst sie nur gehen.

Ich hoffe, mein Erfahrungsbericht hat dir geholfen. Wenn du Fragen hast, schreib’s gern in die Kommentare. Und wenn du magst, schau bald wieder vorbei – ich erzähl demnächst, wie ich meine Anschlussfinanzierung plane. Spoiler: Da geht’s um Forward-Darlehen und warum ich mir jetzt schon die Zinsen für übermorgen sichere

Bis bald, Alex

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Hallo, ich bin Alex – und wie immer nehme ich dich mit auf eine Reise durch die Welt der Immobilienfinanzierung. Heute werfen wir einen Blick auf die aktuellen Entwicklungen im Jahr 2025: Wie haben sich die Bauzinsen verändert? Welche Förderprogramme stehen zur Verfügung? Und welche Strategien sind jetzt sinnvoll?​

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Bauzinsen 2025: Eine Achterbahnfahrt

Die Bauzinsen haben seit Anfang März 2025 einen deutlichen Anstieg verzeichnet. Aktuell liegt der Topzins für ein 10-jähriges Baudarlehen bei etwa 3,52 % . Im Vergleich zum Vorjahr ist das ein signifikanter Anstieg.​
Experten prognostizieren jedoch, dass im Laufe des Jahres 2025 die Zinsen für zehnjährige Darlehen wieder unter die 3 %-Marke fallen könnten. Langfristig könnte das vermehrte Sparen in Industrieländern zu einem größeren Angebot am Geldmarkt führen, was die Zinsen weiter senken würde.​

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Förderprogramme: Unterstützung für Bauherren

Die KfW bietet 2025 verschiedene Förderprogramme an, um den Erwerb oder Bau von Immobilien zu unterstützen:​

• KfW-Wohneigentumsprogramm (124): Fördert den Kauf oder Bau von selbst genutzten Immobilien.​
• Klimafreundlicher Neubau (296, 297, 298): Unterstützt besonders energieeffiziente und nachhaltige Neubauten.​
• Wohneigentum für Familien – Neubau (300): Bietet Familien zinsgünstige Kredite bis zu 270.000 €, wenn sie einen klimafreundlichen Neubau bauen oder kaufen .​
• Wohneigentum für Familien – Bestandserwerb (308): Fördert den Kauf und die energetische Sanierung bestehender Wohnimmobilien mit Krediten zwischen 100.000 und 150.000 € .​

Es ist wichtig, die spezifischen Voraussetzungen und Konditionen der einzelnen Programme zu prüfen, um die passende Förderung für das eigene Vorhaben zu finden.​

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Meine Einschätzung: Strategien für 2025

Angesichts der aktuellen Zinsentwicklung und der verfügbaren Förderprogramme empfehle ich:​

• Zinsentwicklung beobachten: Die Zinsen könnten im Laufe des Jahres wieder sinken. Es lohnt sich, den Markt genau zu verfolgen und bei günstigen Konditionen zuzuschlagen.​
• Förderprogramme nutzen: Die KfW-Förderungen bieten attraktive Konditionen, insbesondere für Familien und energieeffiziente Bauvorhaben.​
• Individuelle Beratung einholen: Jede Finanzierung ist einzigartig. Eine persönliche Beratung kann helfen, die optimale Strategie zu entwickeln und Fördermöglichkeiten bestmöglich zu nutzen.​

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Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen der allgemeinen Information und stellen keine Finanzberatung dar. Für individuelle Beratung wende dich bitte an einen Finanzexperten.

Hallo, ich bin Alex, und auf meinem Blog immobilien-kredite.com dreht sich alles um die Welt der Immobilienfinanzierung. Heute möchte ich ein Thema beleuchten, das viele von euch beschäftigt: den Hauskauf ohne Eigenkapital, auch bekannt als Vollfinanzierung.

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Was bedeutet eine Vollfinanzierung?

Bei einer Vollfinanzierung übernimmt die Bank nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern auch die anfallenden Nebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision. Das bedeutet, dass du keinerlei eigenes Kapital einbringen musst. Diese Art der Finanzierung wird oft als 110%-Finanzierung bezeichnet, da sie über den eigentlichen Kaufpreis hinausgeht.​

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Ist eine Vollfinanzierung realistisch?

Grundsätzlich ist eine Vollfinanzierung möglich, allerdings setzen Banken hierfür strenge Kriterien an. Ein sicheres und hohes Einkommen, eine ausgezeichnete Bonität und ein unbefristetes Arbeitsverhältnis sind meist Voraussetzung . Zudem bevorzugen Banken Immobilien in sehr guter Lage und Zustand, da diese als Sicherheit dienen.​

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Vorteile einer Finanzierung ohne Eigenkapital

• Schneller Immobilienerwerb: Du kannst sofort zuschlagen, ohne Jahre auf das Ansparen von Eigenkapital zu verwenden.​
• Nutzung des aktuellen Zinsniveaus: Bei niedrigen Zinsen kann eine schnelle Finanzierung vorteilhaft sein.​
• Flexibilität: Dein vorhandenes Kapital bleibt für andere Investitionen oder als Notfallreserve verfügbar.​

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Risiken und Nachteile

• Höhere Zinsen: Banken verlangen oft einen Risikoaufschlag, was die Finanzierung teurer macht
• Längere Laufzeiten: Ohne Eigenkapital dauert die Rückzahlung des Kredits in der Regel länger.​
• Strengere Kreditprüfung: Die Anforderungen an deine finanzielle Situation sind deutlich höher.​
• Weniger Spielraum bei Wertverlust: Sinkt der Immobilienwert, kann es schwierig werden, die Restschuld zu decken.​

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Für wen eignet sich eine Vollfinanzierung?

Eine Vollfinanzierung kann sinnvoll sein für:​

• Gutverdiener mit sicherem Job: Personen mit hohem und stabilem Einkommen.​
• Junge Berufseinsteiger: Zum Beispiel Ärzte oder Beamte mit langfristigen Perspektiven.​
• Investoren: Wenn die Mieteinnahmen die Kreditraten decken und steuerliche Vorteile genutzt werden können .​

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Meine persönliche Einschätzung

Als Alex sehe ich die Vollfinanzierung als zweischneidiges Schwert. Sie bietet die Chance, frühzeitig Eigentum zu erwerben, birgt jedoch erhebliche Risiken. Ohne ausreichende finanzielle Rücklagen kann schon eine kleine Veränderung der Lebensumstände zu Problemen führen. Daher empfehle ich, diese Option nur in Betracht zu ziehen, wenn du dir deiner finanziellen Stabilität absolut sicher bist.​

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Der Hauskauf ohne Eigenkapital ist möglich, aber nicht für jeden geeignet. Eine sorgfältige Planung und realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Situation sind unerlässlich. Wenn du Fragen hast oder Unterstützung bei der Entscheidung benötigst, stehe ich dir gerne zur Verfügung.​

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Hinweis: Die Inhalte dieses Artikels dienen der allgemeinen Information und stellen keine Finanzberatung dar. Für individuelle Beratung wende dich bitte an einen Finanzexperten.