Als ich meinen Immobilienkredit abgeschlossen habe, war ich froh, dass endlich alles durch war. Die Zusage lag vor, die Bank hatte alles genehmigt – ich war bereit für den Kauf.
Was ich damals nicht wusste: Die Zeit zwischen der Kreditzusage und der tatsächlichen Auszahlung kann teuer werden, wenn man nicht aufpasst.
Stichwort: Bereitstellungszinsen.

In diesem Artikel erkläre ich dir, was es damit auf sich hat, wann sie anfallen und wie ich es geschafft habe, diese Extrakosten zu vermeiden.

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Was sind Bereitstellungszinsen überhaupt?

Bereitstellungszinsen sind eine Art Nutzungsgebühr, die Banken verlangen, wenn ein genehmigter Kredit nicht rechtzeitig abgerufen wird.
Die Bank hält das Geld für dich bereit – du rufst es aber noch nicht ab, zum Beispiel weil der Bau sich verzögert oder der Notartermin noch nicht war.
Und für diese „Geld-Bereithaltung“ will die Bank eine Entschädigung – meist ab dem dritten oder sechsten Monat nach Vertragsabschluss.
Typischer Satz: 0,25 Prozent pro Monat, also 3 Prozent im Jahr. Klingt wenig – aber bei einem Kredit von 300.000 Euro sind das immerhin 750 Euro pro Monat.

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Wann beginnen Bereitstellungszinsen?

Das ist von Bank zu Bank unterschiedlich – und steht in deinem Kreditvertrag.
Die wichtigsten Punkte:

• Freistellungsfrist: Zeitraum, in dem du das Darlehen abrufen kannst, ohne Bereitstellungszinsen zu zahlen
• Berechnung: Nach Ablauf dieser Frist fallen die Zinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag an
• Häufige Fristen: 3 Monate bei vielen Banken, manche bieten auch 6 oder sogar 12 Monate (gegen Aufpreis)

Bei mir war es so: Die Bank gewährte 6 Monate frei – ab dem 7. Monat wären 0,25 Prozent pro Monat fällig geworden.

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Warum fallen sie so oft an?

Gerade bei Neubauten oder Sanierungen verzögert sich vieles:

• Bauanträge dauern länger
• Handwerker kommen nicht wie geplant
• Notartermine verzögern sich
• Eigentumswohnungen sind noch nicht fertiggestellt

Das Problem: Du brauchst das Geld stückweise, nicht sofort. Aber der Vertrag läuft – und die Uhr tickt.

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Wie ich Bereitstellungszinsen vermieden habe

Ich habe mit dem Bauunternehmen früh gesprochen und erfahren, dass sich der Bau um drei Monate verzögert.
Also bin ich direkt zur Bank und habe gefragt, ob wir die Freistellungsfrist verlängern können. Die Antwort: Nur gegen Aufpreis.

Ich habe stattdessen Folgendes getan:

1. Kreditvertrag angepasst, sodass die erste Auszahlung schon zum Kaufpreisabruf (für das Grundstück) genutzt wurde
2. Auszahlungsplan gestaffelt, in Abstimmung mit dem Bauträger – so konnte ich immer rechtzeitig kleine Beträge abrufen
3. Zügige Unterlagenbereitstellung, damit die Bank sofort auszahlungsfähig war, wenn der nächste Bauabschnitt anstand

Mit dieser Planung habe ich es geschafft, keine Bereitstellungszinsen zu zahlen – und die Bank war zufrieden, weil alles sauber organisiert war.

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Was kannst du tun?

Hier ein paar Tipps aus meiner Erfahrung:

• Lies die Freistellungsfrist genau im Vertrag – das ist entscheidend
• Sprich mit dem Bauträger oder Makler, um realistische Zeitpläne zu bekommen
• Plane den Kredit flexibel, wenn du weißt, dass du später abrufen musst
• Verhandle mit der Bank, ob sie dir mehr freistellt – manchmal geht das ohne Aufpreis, wenn das Projekt plausibel ist
• Ziehe eine Zwischenfinanzierung in Betracht, wenn es nur um kurze Zeiträume geht

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Bereitstellungszinsen sind vermeidbar – wenn man weiß, dass sie existieren.
Sie sind kein Trick der Banken, sondern eine logische Konsequenz aus der Kapitalbindung. Aber wer gut plant, kann sie komplett umgehen oder zumindest deutlich begrenzen.
Ich bin froh, dass ich früh nachgefragt und clever strukturiert habe – so blieb mehr Geld für das Haus selbst.

Wenn du Hilfe brauchst beim Durchblick durch deinen Finanzierungsvertrag oder eine zweite Meinung zu den Fristen suchst – melde dich gern. Ich schaue mir das mit dir gemeinsam an.

Als ich damals meine erste Immobilie finanziert habe, war ich jung, motiviert – und, naja, auch ein bisschen naiv. Ich dachte, eine Hypothek ist eine Hypothek. Geld leihen, zurückzahlen, fertig. Dass hinter dem Begriff „Immobilienfinanzierung“ ein halber Dschungel steckt, wusste ich damals nicht. Heute, mit über 20 Jahren Erfahrung als Hausbesitzer, sehe ich das deutlich klarer. Und genau deshalb will ich heute mal einen ehrlichen Blick zurückwerfen – auf meine erste Finanzierung. Und dir sagen, was ich heute besser machen würde.

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Der Zins war top – dachte ich zumindest

Damals hatte ich einen Zins von 4,25 %. Das war für die damalige Zeit gar nicht schlecht. Und ich war happy, dass ich überhaupt einen Kredit bekommen habe – ohne Eigenkapital, frisch verheiratet, mit eher dünnem Einkommen. Ich habe sofort unterschrieben, ohne groß zu vergleichen. Ich hatte ja einen Bankberater, der meinte, das sei ein gutes Angebot.
Heute würde ich das nicht mehr so machen. Ich würde mir mindestens drei Angebote einholen, einen unabhängigen Finanzierungsvermittler einbeziehen und auch mal Onlineportale durchstöbern. Man glaubt gar nicht, was für Unterschiede es da geben kann – beim Zinssatz, bei Sondertilgungen, bei der Flexibilität.

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Sondertilgungen? Hatte ich nicht auf dem Schirm

Ein Punkt, der mir später wirklich auf die Füße gefallen ist, war das Thema Sondertilgung. Mein Vertrag sah keine kostenlosen Sondertilgungen vor – alles über die vereinbarte Tilgung hinaus hätte Gebühren gekostet. Und das, obwohl ich später finanziell besser dastand und gerne mal eine größere Summe auf den Kredit gehauen hätte.
Wenn du heute finanzierst: Achte darauf, dass du Sondertilgungen kostenlos machen kannst – möglichst jedes Jahr. Das spart dir auf lange Sicht tausende Euro an Zinsen. Ich habe das leider zu spät verstanden.

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Tilgung zu niedrig – Laufzeit zu lang

Ich war froh, dass ich eine geringe monatliche Rate hatte. Ich dachte, so bleib ich flexibel. Aber was ich nicht bedacht hatte: Eine zu niedrige Tilgung verlängert die Laufzeit unnötig – und die Zinsen summieren sich über die Jahre.
Heute würde ich eine Anfangstilgung von mindestens 2–3 % wählen. Vielleicht sogar mehr, wenn’s das Budget hergibt. Denn je schneller man das Darlehen tilgt, desto früher ist man schuldenfrei – und desto weniger zahlt man insgesamt.

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Beratung? Besser unabhängig

Mein damaliger Berater war freundlich. Aber er war eben auch Angestellter der Bank – und hatte Ziele. Heute weiß ich: Ein unabhängiger Finanzberater, der nicht an ein Institut gebunden ist, kann dir oft neutralere Angebote machen. Gerade, wenn du keine 08/15-Finanzierung willst, sondern etwas auf deine Lebenssituation zugeschnittenes.

Ich selbst habe mir beim zweiten Objekt einen unabhängigen Berater geholt – und das war eine ganz andere Nummer. Plötzlich ging’s nicht nur um „ob“ ich finanzieren kann, sondern „wie ich es am besten mache“. Und das war Gold wert.

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Ich bereue den Hauskauf von damals nicht – kein bisschen. Aber die Finanzierung hätte ich besser planen können. Heute weiß ich, worauf ich achten muss. Und das gebe ich gerne weiter.
Wenn du vor deiner ersten Finanzierung stehst: Informier dich, hol dir Vergleichsangebote, denk langfristig – und trau dich, auch mal „Nein“ zu einem Angebot zu sagen, das sich nicht richtig anfühlt. Es geht um viel Geld, oft um Jahrzehnte deines Lebens. Da lohnt es sich, ein paar Wochen länger zu planen.

Wenn die Miete ausbleibt, steigt bei vielen Vermietern sofort der Puls. Verständlich – schließlich läuft der eigene Kredit weiter, und die Betriebskosten sowieso. Aber überstürztes Handeln bringt gar nichts. Ich habe mir über die Jahre einen Plan zurechtgelegt, wie ich mit Mietrückständen umgehe – ruhig, rechtssicher und mit klarem Ablauf.

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1. Stufe: Freundliche Erinnerung nach wenigen Tagen

Die Miete kommt bei mir per Dauerauftrag – das ist mit fast allen Mietern so vereinbart. Wenn am 5. Werktag des Monats kein Zahlungseingang da ist, verschicke ich eine kurze, freundliche Erinnerung:

„Hallo Herr/Frau XY,
leider konnte ich bisher keinen Eingang der Miete für [Monat] feststellen. Vielleicht gab es ein Versehen? Bitte prüfen Sie den Zahlungsausgang und melden Sie sich kurz zurück.
Viele Grüße,
Alex“

In 80 % der Fälle ist es dann schon erledigt. Manchmal war’s ein Zahlendreher oder eine vergessene Umstellung.

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2. Stufe: Schriftliche Mahnung mit Fristsetzung

Wenn nach der freundlichen Erinnerung keine Reaktion oder Zahlung erfolgt, geht es weiter mit einer förmlichen Mahnung per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung. Wichtig ist für mich:

• Klarer Betrag nennen (z. B. „offen sind 820 € Kaltmiete + 180 € NK“)
• Konkrete Frist setzen (meist 7 Tage)
• Hinweis, dass im Falle der Nichtzahlung eine Kündigung droht

Beispieltext:

„Sehr geehrter Herr/Frau XY,
trotz Erinnerung vom [Datum] konnte ich bis heute keinen Zahlungseingang verzeichnen. Ich fordere Sie daher auf, die ausstehende Miete in Höhe von [Betrag] bis spätestens zum [Datum] zu begleichen.
Andernfalls sehe ich mich gezwungen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (§ 543 Abs. 2 BGB).“

Diese Nachricht ist zwar deutlich, aber noch nicht juristisch formal – das ist für mich bewusst so gewählt.

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3. Stufe: Kündigung und gerichtliches Mahnverfahren

Bleibt auch die Mahnung ohne Erfolg, wird es ernst. Ich arbeite in solchen Fällen mit einem Fachanwalt zusammen – damit die fristlose Kündigung rechtssicher erfolgt.

Voraussetzung dafür:

• Zwei Monatsmieten offen
• Oder einmal mehr als eine volle Monatsmiete und länger als einen Monat im Rückstand
• Idealerweise schriftliche Beweise (Mahnungen, Kontoauszüge)

Die Kündigung erfolgt dann schriftlich mit Begründung und Nachweis – und parallel beantragen wir ein gerichtliches Mahnverfahren, wenn keine Zahlung erfolgt.

Wichtig: Der Mieter hat die Chance zur Abwendung, wenn er innerhalb von zwei Monaten nach Klageeinreichung alles bezahlt. Ich informiere den Mieter darüber ebenfalls – ganz transparent.

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Warum ich trotzdem auf Kommunikation setze

Auch wenn der rechtliche Weg möglich ist, versuche ich bis zuletzt, eine Einigung ohne Gericht zu erzielen:

• Ratenzahlung
• Vereinbarung über Auszug gegen Mietverzicht
• Hilfe bei Kontakt zur Schuldnerberatung

Das klappt nicht immer – aber öfter als man denkt. Und es spart allen Seiten Zeit, Nerven und Geld.

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Mietrückstand ist unangenehm – aber lösbar

Ich bin kein Fan von Druck, aber auch kein Freund von ewiger Geduld. Wenn die Miete nicht kommt, habe ich heute einen klaren Ablauf, der mir Sicherheit gibt und Eskalationen vermeidet:

• Stufe 1: Freundliche Erinnerung
• Stufe 2: Schriftliche Mahnung mit Frist
• Stufe 3: Kündigung und gerichtliche Schritte

Dazwischen versuche ich immer wieder zu reden – solange ich das Gefühl habe, dass es was bringt.

Dieser Artikel fällt mir nicht ganz leicht. Ich war vor einiger Zeit selbst in der Situation: Alles sah gut aus, ich hatte die Finanzierung vorbereitet, Unterlagen eingereicht, Zins gesichert – und dann kam der Anruf: „Wir haben uns für einen anderen Käufer entschieden.“
Der Immobilienkauf war geplatzt.
Ich stand mit einem genehmigten Kredit da – aber ohne Immobilie.
Was dann?
In diesem Beitrag zeige ich dir, was in so einem Fall wichtig ist, welche Rechte und Pflichten du hast – und wie ich persönlich damit umgegangen bin.

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Ausgangssituation: Kredit fast abgeschlossen, Immobilie plötzlich weg

Ich hatte mit dem Verkäufer bereits über den Notartermin gesprochen. Der Kaufpreis war fix, ich hatte alle Objektunterlagen eingereicht, die Finanzierung war in trockenen Tüchern.
Doch noch vor der Unterschrift beim Notar rief mich der Makler an:
„Es tut mir leid, die Eigentümer haben sich kurzfristig für einen anderen Käufer entschieden. Wir danken für Ihr Interesse.“

Ein Schock. Ich war sauer, enttäuscht – und hatte das Gefühl, komplett umsonst Zeit und Geld investiert zu haben.

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Die wichtigste Frage: Warst du bereits beim Notar?

Diese Frage entscheidet über fast alles.

• Wenn der Kaufvertrag beim Notar bereits unterschrieben wurde, ist der Kauf rechtskräftig.
  Dann kann man nur noch zurücktreten, wenn der Vertrag eine Rücktrittsklausel enthält (z. B. wegen Finanzierungszusage oder Baumängel).
  Ist der Vertrag unterschrieben und du steigst aus, können Schadensersatzforderungen auf dich zukommen.
• Wenn der Kaufvertrag noch nicht unterschrieben wurde, ist rechtlich noch nichts bindend.
  Auch ein bereits erstellter Finanzierungsvertrag ist – je nach Stand – kündbar oder aufschiebend bedingt.

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Was passiert mit dem Kredit?

Das hängt davon ab, wie weit der Antrag bei der Bank war.

1. Kredit nur angefragt, aber noch nicht unterschrieben

Kein Problem. Der Antrag kann einfach verworfen werden. Auch eine Finanzierungszusage ist noch kein bindender Vertrag – solange du nichts unterschrieben hast.

2. Kreditvertrag bereits unterschrieben

Jetzt wird es ernster. Einige Banken binden die Finanzierung an ein konkretes Objekt.
Wenn dieses nicht gekauft wird, kann der Vertrag unwirksam sein oder aufgelöst werden – manchmal mit Bearbeitungsaufwand.
Andere Banken sehen den Kredit als fest abgeschlossen – dann zahlst du womöglich Bereitstellungszinsen oder musst eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen.

Mein Tipp:
Unbedingt mit der Bank sprechen – viele sind kulant, wenn du zeitnah ein anderes Objekt findest.

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Muss ich mit Kosten rechnen?

Leider ja, je nach Phase:

• Kosten für Gutachten oder Bewertung – wenn die Bank bereits einen Gutachter geschickt hat
• Kosten für Notartermine, die kurzfristig abgesagt wurden – wenn Termine gebucht, aber nicht wahrgenommen wurden
• Bereitstellungszinsen, wenn du den Kredit nicht abrufst, aber er bereitgestellt wurde
• Bearbeitungsgebühren, wenn eine Bank das explizit vertraglich vereinbart hat (selten, aber möglich)

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Wie ich es gelöst habe

Ich hatte den Kreditvertrag unterschrieben – allerdings mit einem Vorbehalt: Die Auszahlung war an die Vorlage des unterschriebenen Kaufvertrags gebunden.
Dadurch war ich rechtlich abgesichert. Die Bank hat mir 6 Monate Zeit gegeben, ein neues Objekt zu finden. Ich musste weder Zinsen noch Gebühren zahlen.
Innerhalb von 4 Monaten habe ich dann tatsächlich ein anderes Haus gefunden – und dieselbe Finanzierung weiter genutzt.

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Was ich beim nächsten Mal anders machen würde

• Noch klarere Kommunikation mit der Bank, unter welchen Bedingungen der Kredit gilt
• Kreditvertrag erst unterschreiben, wenn Notartermin wirklich fix ist
• Makler oder Verkäufer auf Absicherung ansprechen, z. B. durch Reservierungsvereinbarung
• Alle Nebenkosten bewusst einkalkulieren, auch wenn der Kauf scheitert

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Ein geplatzter Immobilienkauf ist frustrierend – aber kein Weltuntergang.
Wichtig ist, dass du ruhig bleibst, rechtzeitig mit der Bank kommunizierst und deine rechtliche Lage kennst.
Ich bin im Nachhinein sogar froh, dass es nicht das erste Objekt geworden ist – das zweite war günstiger, besser in Schuss und passte langfristig einfach besser.

Wenn du in einer ähnlichen Situation bist, schreib mir gern. Ich helfe dir gern weiter und teile meine Erfahrungen – aus erster Hand.

Ich habe mein Haus vor über 20 Jahren gekauft. Damals nicht mit dem Gedanken an Rente oder Altersvorsorge, sondern weil ich einfach eine Familie gründen wollte, Platz brauchte und diese ewigen Mieterhöhungen satt hatte. Heute – mit Blick auf die kommenden Jahrzehnte – bin ich heilfroh, dass ich mich damals für den Kauf entschieden habe. Denn jetzt, wo das Thema Ruhestand langsam näher rückt, wird mir klar: Dieses Haus ist mehr als nur vier Wände. Es ist meine beste Altersvorsorge.
In diesem Beitrag zeige ich dir, warum eine eigene Immobilie im Alter Gold wert sein kann – und worauf du achten solltest, wenn du langfristig planst.

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Miete im Alter? Lieber nicht!

Eines ist klar: Die Mieten steigen. Und das wird sich auch in Zukunft kaum ändern, gerade in Ballungszentren oder beliebten Regionen. Wer im Alter noch zur Miete wohnt, muss mit einem erheblichen Teil seiner Rente für die Wohnkosten rechnen – oft 30, 40 oder sogar 50 % des Einkommens. Und dann kommen noch Nebenkosten, Reparaturen, Anpassungen fürs Alter… Da bleibt am Ende nicht mehr viel übrig.
Wenn du dein Haus irgendwann abbezahlt hast, hast du plötzlich genau diese monatliche Belastung nicht mehr. Du lebst mietfrei. Und das ist – aus heutiger Sicht – fast schon ein Luxus.

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Immobilienwert steigt – meistens jedenfalls

Natürlich kann niemand garantieren, dass die Immobilienpreise weiter steigen. Aber langfristig – und das zeigt die Vergangenheit ziemlich deutlich – entwickeln sich Immobilien meist stabil nach oben. Klar, es gibt Schwankungen. Auch mal Rücksetzer. Aber wer nicht spekuliert, sondern einfach drin wohnt und langfristig denkt, profitiert fast immer vom Wertzuwachs.
Ich könnte mein Haus heute locker für das Doppelte verkaufen. Mach ich aber nicht. Denn was nützt mir ein Batzen Geld, wenn ich dann wieder zur Miete wohne? Für mich macht’s mehr Sinn, das Eigentum zu behalten – auch wenn ich dafür Verantwortung trage.

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Barrierefrei? Daran sollte man früh denken

Was ich früher nicht auf dem Schirm hatte, ist die Barrierefreiheit. Wenn man jung ist, ist eine steile Treppe kein Problem. Heute sehe ich das anders. Deshalb habe ich vor ein paar Jahren angefangen, mein Haus altersgerecht umzubauen: bodengleiche Dusche, breitere Türen, keine Stolperfallen.
Solche Maßnahmen kosten Geld – keine Frage. Aber sie sorgen dafür, dass ich auch in 20 Jahren noch hier wohnen kann. Und das ist am Ende unbezahlbar. Wer neu baut oder saniert, sollte solche Dinge mitdenken. Auch wenn sie in dem Moment noch nicht nötig erscheinen.

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Mein Haus ist mein Rückzugsort – jetzt und später

Ich weiß nicht, wie hoch meine Rente mal sein wird. Und ehrlich gesagt – ich will mich auch nicht darauf verlassen. Was ich aber weiß: Mein Haus gibt mir Sicherheit. Ich muss keine Angst vor Mieterhöhungen haben, kein neues Zuhause suchen, keine Kisten mehr packen. Ich bleib einfach hier. Mit all den Erinnerungen, all den Ecken und Macken, die dieses Haus über die Jahre liebenswert gemacht haben.
Wenn du überlegst, ob sich der Hauskauf lohnt – auch mit Blick aufs Alter – dann sag ich: Ja, definitiv. Es ist kein leichter Weg, oft mit Hürden verbunden, und manchmal auch mit Zweifeln. Aber am Ende ist es eine Investition in dich selbst. Und die zahlt sich immer aus.