Als ich meinen ersten Immobilienkredit abgeschlossen hab, war mir ehrlich gesagt nicht ganz klar, was eine Sondertilgung überhaupt bringt. Ich hab einfach unterschrieben, weil mein Berater meinte: „Das ist gut, das nehmen wir mit.“
Heute – Jahre später – weiß ich: Das war eine der besten Entscheidungen überhaupt. Ohne die Möglichkeit zur Sondertilgung hätte ich bis heute locker ein paar Tausender mehr an die Bank überwiesen.
Und genau deshalb will ich dir heute erklären, was Sondertilgungen sind, wie sie funktionieren und warum sie dein geheimer Joker beim Immobilienkredit sind.

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Was ist überhaupt eine Sondertilgung?

Kurz und knackig:
Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Zahlung auf deinen Immobilienkredit außerhalb der normalen Raten.

Beispiel: Du zahlst normalerweise 1.000 € im Monat. Aber jetzt bekommst du ein kleines Erbe, einen Bonus oder hast einfach etwas zusammengespart. Dann kannst du – je nach Vertrag – z. B. einmal im Jahr 5 % der ursprünglichen Darlehenssumme zusätzlich auf den Kredit einzahlen.

Das bringt zwei riesige Vorteile:

• Deine Restschuld sinkt schneller
• Du sparst Zinsen, weil die Bank auf die gesunkene Schuld weniger Zinsen berechnet

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Wie ich Sondertilgungen für mich genutzt habe

Ich hatte das Glück, dass mein Vertrag jährlich bis zu 5 % Sondertilgung erlaubt hat – ohne Zusatzkosten.

Jedes Mal, wenn ich ein bisschen was übrig hatte (Steuerrückzahlung, Weihnachtsgeld, Bonus), hab ich’s nicht verprasst, sondern direkt in den Kredit gesteckt. Keine Riesenbeträge – manchmal 1.000 €, manchmal 3.000 €.

Aber über die Jahre hat sich das richtig geläppert:

• Kürzere Laufzeit (statt 30 Jahre jetzt knapp 24 Jahre)
• Zinsersparnis von über 7.800 € (ja, wirklich!)

Und das Beste: Das Ganze lief komplett unkompliziert. Einmal im Jahr die Bank informiert, Betrag überwiesen – fertig.

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Wichtige Punkte, die du beachten musst

• Nicht jeder Kredit erlaubt Sondertilgungen! Oder sie sind gedeckelt (z. B. maximal 5 % oder 10 % pro Jahr).
• Manche Banken verlangen Zinsaufschläge, wenn du Sondertilgungen vereinbaren willst. Trotzdem oft günstiger als später hohe Zinsen zu zahlen.
• Fristen beachten! Meistens musst du deine Sondertilgung bis zu einem bestimmten Datum im Jahr leisten (z. B. bis 31.12.).

Ich hab mir angewöhnt, jedes Jahr beim Finanzcheck im Herbst zu schauen: „Haben wir was übrig für die Sondertilgung?“ Und wenn ja – ab damit auf den Kredit.

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Mein Fazit: Kleine Beträge, große Wirkung

Wenn ich eins aus meiner eigenen Finanzierung gelernt hab, dann das: Sondertilgungen sind ein Turbo für deine Schuldenfreiheit.
Es müssen keine riesigen Summen sein. Aber wenn du konsequent jedes Jahr ein bisschen was extra zahlst, verkürzt du die Laufzeit deines Kredits massiv – und sparst gleichzeitig richtig viel Zinsen.
Und ganz ehrlich: Es fühlt sich richtig gut an, wenn du weißt, dass du der Bank ein Stück schneller entkommst

Also mein Tipp an dich: Wenn du einen Immobilienkredit abschließt, achte unbedingt auf Sondertilgungsrechte – und nutz sie dann auch aktiv.

Bis bald – und bleib finanziell clever! Dein Alex

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Hey, ich bin Alex – und heute erzähl ich dir von meiner persönlichen Erfahrung mit einem Forward-Darlehen. Vielleicht hast du davon schon gehört, vielleicht auch nicht. Aber wenn deine Zinsbindung bald ausläuft, solltest du dich unbedingt damit beschäftigen. Ehrlich: Das hat mir echt den Hintern gerettet.

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Was ist ein Forward-Darlehen eigentlich?

Ganz simpel gesagt: Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir heute schon die Zinsen für eine Anschlussfinanzierung, die erst in ein, zwei oder sogar drei Jahren beginnt.
Klingt erst mal komisch, oder? Aber gerade in Zeiten, in denen die Bauzinsen schwanken oder steigen könnten (so wie jetzt 2025), kann das ein echter Gamechanger sein.

Ich hab mein Forward-Darlehen damals 24 Monate vor Ablauf meiner Zinsbindung abgeschlossen – und ich bin heute mega froh darüber.

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Warum ich mich für ein Forward-Darlehen entschieden habe

Als ich gesehen hab, dass die Zinsen langsam aber sicher anziehen, hab ich Panik bekommen. Kein Witz. Ich hab ausgerechnet, dass mich ein Zinsanstieg von nur 1 % bei meiner Restschuld von 180.000 € satte 150 € mehr im Monat kosten würde.

Und da ich eh nicht der Typ für Zinslotterie bin, hab ich gesagt: Sicherheit vor Spekulation.

Also hab ich mir ein Forward-Darlehen gesucht, mit dem ich mir damals noch einen Zinssatz von 2,2 % gesichert habe – obwohl mein Anschlusskredit erst 1,5 Jahre später starten sollte.

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Wie funktioniert ein Forward-Darlehen konkret?

Eigentlich ganz easy:

1. Du schließt heute einen neuen Kreditvertrag ab, der aber erst startet, wenn deine aktuelle Zinsbindung endet.
2. Je weiter der Startzeitpunkt in der Zukunft liegt, desto höher ist meist der Zinssatz. Man zahlt quasi einen „Zinsaufschlag“ für die lange Reservierung.
3. Wichtig: Nach Abschluss bist du verpflichtet, den Kredit auch wirklich abzunehmen – egal, ob sich die Zinsen zwischenzeitlich verbessern oder nicht.

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Was sind die Vorteile?

• Zinssicherheit: Keine bösen Überraschungen, wenn die Zinsen plötzlich durch die Decke gehen.
• Frühzeitige Planung: Du weißt genau, wie hoch deine künftige Rate sein wird.
• Entspannung: Kein Stress kurz vor Ende der Zinsbindung.

Für mich persönlich war das ein riesiger Pluspunkt: Ich konnte in Ruhe planen, ohne jeden Monat panisch die Zinsentwicklung zu stalken

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Und die Nachteile?

• Teurer als aktueller Marktzins: Klar, du bezahlst oft einen kleinen Aufpreis im Vergleich zu heutigen Zinsen.
• Bindung ist bindend: Du kannst das Forward-Darlehen nicht mehr kündigen, wenn du plötzlich andere Pläne hast.
• Wenn die Zinsen fallen (was selten ist, aber möglich): Dann sitzt du auf einem höheren Zinssatz.

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Mein Tipp aus Erfahrung

Wenn du über ein Forward-Darlehen nachdenkst, solltest du drei Dinge prüfen:

1. Wie hoch ist der Forward-Aufschlag? Gute Angebote liegen oft bei 0,01 % bis 0,03 % pro Monat „Vorlaufzeit“.
2. Wie sicher ist deine Lebensplanung? Also: Bleibst du wirklich in der Immobilie? Planst du vielleicht einen Verkauf?
3. Vergleiche mehrere Anbieter! Nicht jede Bank ist gleich kulant bei Sondertilgungen oder flexiblen Ratenanpassungen.

Ich selbst hab damals verschiedene Angebote verglichen – und am Ende locker 0,2 % Zinsen gespart.

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Forward-Darlehen – eine kluge Absicherung, wenn die Zeit passt

Wenn du bald eine Anschlussfinanzierung brauchst und die Zinsen am Markt steigen könnten, dann ist ein Forward-Darlehen echt Gold wert.
Ich persönlich würde es wieder machen – und diesmal vielleicht noch ein bisschen früher anfangen, zu vergleichen.
Wenn du Fragen hast oder nicht sicher bist, wann der richtige Zeitpunkt ist – schreib mir einfach! Ich helfe gern mit meiner Erfahrung weiter.

Bis bald! Dein Alex

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Es gibt so Phasen im Leben, da läuft einfach nicht alles nach Plan. Bei mir war’s die Elternzeit – plötzlich weniger Einkommen, neue Ausgaben (Windeln sind teurer als Aktien, ehrlich!) – und trotzdem die laufende Immobilienrate. Anfangs hab ich echt überlegt: „Was jetzt? Kredit umschulden? Immobilie verkaufen?“
Zum Glück hab ich rechtzeitig den Tilgungssatzwechsel für mich entdeckt – und ich sag dir: Das war ein echter Gamechanger.

Heute erzähl ich dir genau, wie das funktioniert hat, was du dabei beachten musst und warum ich finde, dass jeder, der einen Immobilienkredit abschließt, dieses Feature mit einbauen sollte.

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Was ist ein Tilgungssatzwechsel überhaupt?

Ganz einfach erklärt: Beim Tilgungssatzwechsel kannst du die Höhe deiner Tilgung (also den Teil der Rate, der wirklich deinen Kredit abbaut) ändern – innerhalb bestimmter Grenzen.

Heißt konkret:

• Wenn’s finanziell eng wird, senkst du die Tilgung → niedrigere Monatsrate.
• Wenn’s richtig gut läuft, erhöhst du die Tilgung → schneller schuldenfrei.

Und das alles, ohne dass du den Kredit neu verhandeln musst oder hohe Gebühren zahlst.

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Warum ich den Tilgungssatzwechsel dringend gebraucht hab

Ich hatte ursprünglich eine Tilgung von 3 % vereinbart – solide, aber halt auch eine knackige Monatsrate.
In der Elternzeit hatte ich dann plötzlich nur noch Elterngeld – und das war deutlich weniger als mein normales Gehalt. Meine Rate war auf einmal richtig happig.

Dank des Tilgungssatzwechsels konnte ich:

• Die Tilgung auf 1,5 % senken
• Meine Monatsrate um etwa 250 € reduzieren
• Und vor allem: Ruhig schlafen

Das gab mir Luft – und nach der Elternzeit konnte ich die Tilgung wieder hochsetzen.

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Wie du den Tilgungssatzwechsel clever nutzt

Ein paar Dinge hab ich dabei gelernt:

• Vor Abschluss klären! Nicht jeder Kredit erlaubt einen Tilgungssatzwechsel – oder nur zu bestimmten Bedingungen (z. B. einmal pro Jahr).
• Flexibilität kostet manchmal etwas Zinsaufschlag, aber es lohnt sich mega, wenn du in deinem Leben Veränderungen erwartest (Familie, Selbstständigkeit, Sabbatical …).
• Regelmäßig prüfen: Ich schau jetzt einmal im Jahr drauf, ob ich die Tilgung wieder anpassen will – je nachdem, wie’s finanziell läuft.

Manchmal geht’s gar nicht nur darum, Probleme zu lösen – sondern auch darum, schneller schuldenfrei zu werden, wenn mal ein Bonus oder Erbe reinkommt.

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Tilgungssatzwechsel ist die Versicherung gegen Überraschungen

Wenn ich einen einzigen Tipp an mein früheres Ich hätte: Verhandle immer einen Tilgungssatzwechsel mit ein. Immer.

Ob du in Teilzeit gehst, Eltern wirst, dein Einkommen schwankt oder du einfach mal eine Auszeit nimmst – der Tilgungssatzwechsel gibt dir die Möglichkeit, deine monatlichen Verpflichtungen an dein Leben anzupassen. Ohne Stress. Ohne Bankdrama.
Ich bin unfassbar froh, dass ich das damals gemacht hab. Und ich würd’s bei jedem neuen Kredit sofort wieder vereinbaren.

Wenn du grad überlegst, eine Immobilie zu finanzieren: Frag deinen Berater explizit nach dieser Option. Glaub mir, du wirst dir später danken.

Bis zum nächsten Mal! Dein Alex

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Der erste Kredit ist gemacht, der Hauskauf liegt ein paar Jahre zurück – und dann kommt sie, meist schneller als gedacht: die Anschlussfinanzierung. Viele beschäftigen sich damit erst kurz vor dem Ende der Zinsbindung. Doch wer rechtzeitig plant, kann viel Geld sparen, stressfreier verhandeln und clever umschulden.

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Ich bin Alex, Hausbesitzer seit über 20 Jahren, und ich habe selbst erlebt, wie unterschiedlich eine Anschlussfinanzierung laufen kann – je nachdem, wie gut man vorbereitet ist. Darum schauen wir uns heute an, was du beachten solltest, welche Optionen du hast und wie du den besten Zeitpunkt erwischst.

Was ist überhaupt eine Anschlussfinanzierung?

Wenn deine Zinsbindung ausläuft, ist der Kredit meist noch lange nicht abbezahlt. Die Bank bietet dir dann eine neue Kondition für die verbleibende Restschuld an – das ist die Anschlussfinanzierung.
Du kannst das Angebot deiner bisherigen Bank annehmen – musst aber nicht. Du kannst auch zu einer anderen Bank wechseln oder komplett neu verhandeln. Und genau da liegt die Chance: Du kannst aktiv entscheiden, wie es weitergeht.

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Wann ist der richtige Zeitpunkt, sich darum zu kümmern?

Viele warten bis zur letzten Minute. Das kann funktionieren – ist aber riskant. Die beste Zeit für die Planung liegt etwa 12 bis 24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Warum?

• Du hast genug Zeit, um Angebote zu vergleichen
• Du kannst ein Forward-Darlehen abschließen – also dir heute schon die Zinsen für morgen sichern
• Du gerätst nicht in Zeitdruck und kannst gelassener verhandeln

Ein Forward-Darlehen lohnt sich vor allem dann, wenn du mit steigenden Zinsen rechnest. Manche Banken bieten das bis zu 36 Monate im Voraus an.

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Bisherige Bank oder wechseln?

Ob du bei deiner Bank bleibst oder zu einer anderen wechselst, hängt vor allem vom Angebot ab. Leider sind viele Bestandsangebote nicht besonders attraktiv, weil Banken darauf setzen, dass Kunden bequem sind.
Deshalb mein Tipp: Hol dir Vergleichsangebote ein. Sprich mit einem unabhängigen Finanzierungsvermittler oder vergleiche online. Schon 0,2 % weniger Zinsen können dir bei einer Restschuld von 150.000 Euro über zehn Jahre mehrere Tausend Euro sparen.

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Wie läuft ein Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung ab?

Der Ablauf ist ähnlich wie bei einer Erstfinanzierung – aber oft etwas unkomplizierter, weil die Immobilie bereits existiert und belastet ist. Wichtig ist:

• Die neue Bank löst den alten Kredit ab
• Die Grundschuld im Grundbuch wird „abgetreten“ oder neu eingetragen
• Du unterschreibst einen neuen Kreditvertrag

Kosten entstehen vor allem für Notar, Grundbuch und ggf. Bearbeitungsgebühren – in der Regel unter 1.000 €. Die kannst du durch die besseren Konditionen aber schnell wieder reinholen.

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Sondertilgung und Flexibilität: Jetzt mitdenken

Die Anschlussfinanzierung ist ein idealer Zeitpunkt, um dir mehr Flexibilität zu sichern:

• Sondertilgungsrechte vereinbaren (z. B. 5–10 % pro Jahr)
• Tilgungssatzwechsel einbauen – falls du die Rate mal anpassen willst
• Längere oder kürzere Zinsbindung wählen, je nach Lebenssituation

Vielleicht willst du jetzt stärker tilgen als früher? Oder planst in ein paar Jahren eine größere Zahlung? Nutze den neuen Vertrag, um deine Finanzierung an dein aktuelles Leben anzupassen.

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Was passiert, wenn ich nichts mache?

Dann bekommst du meist die sogenannte Prolongation – ein Angebot deiner Bank mit neuen Konditionen. Das kann fair sein – oder auch ziemlich teuer. Deshalb solltest du dieses Angebot nie einfach unterschreiben, ohne zu vergleichen.

Bleib aktiv, informier dich – und lass dich nicht von der Bequemlichkeit einholen. Denn eine schlechte Anschlussfinanzierung kostet dich auf Dauer richtig Geld.

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Anschlussfinanzierung ist kein Nebenthema – sondern deine zweite große Chance

Viele konzentrieren sich beim Immobilienkauf nur auf die erste Finanzierung. Doch die Anschlussfinanzierung ist genauso wichtig. Hier kannst du korrigieren, verbessern, anpassen – und dabei oft mehr sparen, als du denkst.
Ich hab damals drei Banken verglichen, ein Forward-Darlehen abgeschlossen und mehrere Tausend Euro Zinsen gespart. Und es war einfacher, als ich gedacht hätte.

Wenn du Fragen zur Planung deiner Anschlussfinanzierung hast oder dir nicht sicher bist, wann der beste Zeitpunkt ist – schreib mir gern. Ich helfe dir, den Überblick zu behalten und eine clevere Entscheidung zu treffen.

Wenn du das erste Mal eine Immobilie kaufst, schaust du wahrscheinlich erstmal auf den Kaufpreis. Logisch. Aber was die meisten vergessen – und was auch bei mir fast zu einem echten Problem geworden wäre – sind die ganzen Nebenkosten.

Ich red von:

• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• Grundbucheintrag
• Und ggf. auch Maklergebühren

Und die knallen richtig rein – je nach Bundesland sind das schnell mal 10 bis 15 Prozent vom Kaufpreis. Bei einem 300.000 € Objekt also nochmal bis zu 45.000 € obendrauf. Autsch.

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Mein Problem: Ich hatte kein Eigenkapital für die Nebenkosten

Klassisch läuft’s ja so: Die Bank finanziert den Kaufpreis, du bringst die Nebenkosten aus eigener Tasche mit.
Aber bei mir war’s eben nicht klassisch. Ich hatte mein Erspartes in mein Business gesteckt – und wollte trotzdem kaufen.

Also hab ich mich informiert, rumtelefoniert, Anbieter verglichen – und einen Weg gefunden, auch die Nebenkosten zu finanzieren. Hier kommt meine Lösung – Schritt für Schritt.

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Variante 1: Die 110%-Finanzierung (ja, das geht!)

Die sogenannte 110%-Finanzierung bedeutet: Die Bank finanziert nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten mit.

Das ist selten – aber machbar. Und genau das hab ich gemacht.

Was ich dafür brauchte:

• Eine wertstabile Immobilie (meins war ein Reihenhaus mit Marktwert über dem Kaufpreis)
• Eine saubere Bonität (Schufa, Einkommen, keine Spielchen)
• Einen guten Vermittler, der wusste, welche Banken sowas mitmachen

Ich hab’s letztlich über Creditweb geregelt, die mir zwei Banken vorgeschlagen haben – eine davon war tatsächlich bereit, 110 % zu finanzieren, mit einem kleinen Zinsaufschlag (ca. 0,4 %).
Konditionen waren fair, der Deal war sauber – und ich musste keinen Cent Eigenkapital einbringen.

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Variante 2: Kaufpreis reduzieren – Nebenkosten intern abdecken

Das ist ein Trick, den mir ein Bekannter aus der Branche verraten hat: Wenn du die Nebenkosten nicht extra finanzieren willst, kannst du auch versuchen, den Kaufpreis etwas zu drücken – und mit dem eingesparten Betrag z. B. die Grunderwerbsteuer zahlen.
Natürlich klappt das nicht immer – aber bei Privatverkäufen ist da oft mehr Verhandlungsspielraum, als man denkt. Und die Grunderwerbsteuer richtet sich am Ende auch nur nach dem beurkundeten Kaufpreis.

Ich hab’s zwar nicht gemacht, aber es lohnt sich auf jeden Fall, diesen Ansatz mal im Hinterkopf zu behalten – gerade bei freien Verkäufen.

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Variante 3: Privatdarlehen oder Zwischenkredit für Nebenkosten

Bevor ich die 110%-Finanzierung hatte, hatte ich einen Plan B: Ich hätte mir einen günstigen Privatkredit über 25.000 € geholt – z. B. über Smava, Check24 oder direkt bei meiner Hausbank.
Das geht meist schneller, die Anforderungen sind nicht so streng – und die Laufzeiten sind flexibel. Klar, der Zins ist etwas höher, aber dafür bekommst du die Finanzierung fürs Haus trotzdem durch, weil du offiziell Eigenkapital mitbringst.

Ich hätt’s gemacht, wenn die 110%-Finanzierung nicht geklappt hätte.

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Mein Fazit: Auch die Nebenkosten kannst du finanzieren – wenn du weißt, wie

Ich sag’s dir ganz ehrlich: Ohne die Möglichkeit, die Nebenkosten mitfinanzieren zu können, hätte ich mein Traumhaus damals nicht bekommen. Aber es geht – du brauchst die richtigen Infos, musst aktiv werden und offen mit der Bank kommunizieren.

Und: Hol dir Hilfe. Allein ist das ein echter Dschungel – aber mit einem erfahrenen Finanzierungsvermittler an der Seite findest du fast immer einen Weg.

Wenn du gerade mitten im Kaufprozess steckst und nicht weißt, wie du die 30.000 Euro für Notar & Co. aufbringen sollst – bleib ruhig. Es gibt Lösungen. Ich hab’s geschafft – und du kannst das auch.

Bis zum nächsten Mal – da zeig ich dir, wie ich mit einem Tilgungssatzwechsel plötzlich 250 Euro im Monat gespart hab. War ein echter Lebensretter während meiner Elternzeit!

Bleib flexibel! Dein Alex

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