Wenn du ein Haus finanzierst, dreht sich am Anfang alles um Zinsen, Monatsraten und den Kaufpreis. Aber ein entscheidender Punkt gerät dabei oft in den Hintergrund: Wie lange willst (oder kannst) du deinen Kredit eigentlich zurückzahlen?
Ich bin Alex, Hausbesitzer seit über 20 Jahren, und ich habe mein erstes Darlehen damals mit einer sehr langen Laufzeit abgeschlossen – einfach, weil ich dachte: Je niedriger die Rate, desto besser. Heute sehe ich das anders. Denn die Tilgungsdauer hat einen riesigen Einfluss darauf, wie viel du insgesamt zahlst, wie sicher du planst – und wie viel dir am Ende vom Leben bleibt.

In diesem Beitrag schauen wir gemeinsam auf die Frage: Welche Tilgungsdauer ist wirklich sinnvoll – und wie findest du die, die zu dir passt?

Was bedeutet Tilgungsdauer überhaupt?

Ganz einfach: Die Tilgungsdauer beschreibt, wie lange du brauchst, um dein Darlehen vollständig zurückzuzahlen – also bis deine Restschuld bei null liegt. Das hängt direkt davon ab, wie hoch deine monatliche Tilgung ist.

Beispiel:

• Tilgung 1 % → 40–45 Jahre Laufzeit
• Tilgung 2 % → ca. 30 Jahre
• Tilgung 3 % → ca. 25 Jahre
• Tilgung 4 % → ca. 20 Jahre
• Tilgung 5 % → unter 18 Jahre

Je höher du tilgst, desto kürzer ist die Laufzeit – logisch. Aber: Deine monatliche Rate steigt entsprechend. Und hier beginnt das Abwägen zwischen Komfort und Effektivität.

Geringe Tilgung = niedrige Rate, aber lange Schulden

Wenn du nur wenig tilgst, bleibt deine monatliche Belastung klein – das kann gerade zu Beginn hilfreich sein, etwa wenn du Kinder hast oder beruflich noch nicht auf deinem Höchststand bist.
Aber: Du zahlst über viele Jahre hinweg Zinsen. Und du bleibst lange in der Abhängigkeit von Zinsentwicklungen. Besonders riskant wird das bei kurzer Zinsbindung: Wenn du nach zehn Jahren noch eine hohe Restschuld hast und die Zinsen steigen, kann das richtig teuer werden.

Höhere Tilgung = schneller schuldenfrei, aber weniger Puffer

Wer sich eine höhere Tilgung leisten kann, ist klar im Vorteil: Du bist schneller fertig, zahlst insgesamt weniger Zinsen – und kommst schneller in den Genuss echter finanzieller Freiheit.

Doch Achtung: Eine zu hohe Rate kann zur Belastung werden, wenn dein Einkommen mal schwankt. Deshalb sollte die monatliche Belastung auch bei höherer Tilgung immer zu deinem Leben passen – auch bei Elternzeit, Krankheit oder Jobwechsel.

Was ist die „richtige“ Tilgungsdauer?

Es gibt keine perfekte Zahl – aber ein paar bewährte Richtwerte:

• Tilgung unter 2 % nur in Ausnahmefällen (z. B. bei sehr lang laufenden Zinsbindungen oder geringem Einkommen)
• 2–3 % Tilgung ist heute ein vernünftiger Standard, mit dem du nicht ewig an der Finanzierung hängst
• 4 % oder mehr ist ideal, wenn du dir das leisten kannst – so bist du nach 20 Jahren oder weniger durch

Wenn du zum Beispiel mit 35 Jahren finanzierst und spätestens mit 60 schuldenfrei sein willst, solltest du auf eine Laufzeit unter 25 Jahren hinarbeiten.

Tilgung anpassen: Flexibilität einbauen

Viele Banken bieten dir heute an, während der Laufzeit den Tilgungssatz zu ändern – zum Beispiel zwischen 2 und 5 Prozent. Das kostet oft keinen Aufpreis, bringt dir aber enorme Freiheit.

Auch Sondertilgungen (z. B. einmal im Jahr 5 % extra) helfen, die Laufzeit aktiv zu verkürzen, wenn es finanziell mal besser läuft.

Mein Tipp: Achte bei der Vertragsgestaltung unbedingt darauf, dass Tilgungsanpassung und Sondertilgungen möglich sind – das ist oft mehr wert als ein minimal besserer Zinssatz.

Mein Fazit: Tilgungsdauer bewusst wählen – nicht nur die Rate anschauen

Die richtige Tilgungsdauer hängt nicht nur davon ab, was rechnerisch möglich ist, sondern auch davon, wie du leben willst. Willst du dir Spielraum erhalten? Oder möglichst schnell frei von Schulden sein?
Ich habe mich damals für 2,5 % entschieden – und später, als die Kinder größer waren, auf 3,5 % erhöht. Heute bin ich froh, dass ich flexibel geblieben bin und gleichzeitig frühzeitig an die Entschuldung gedacht habe.
Wenn du gerade über deine Tilgungsdauer nachdenkst und unsicher bist, wie du das richtig einschätzt: Melde dich gern. Ich helfe dir, den passenden Mittelweg zu finden – zwischen Sicherheit, Tempo und Lebensqualität.

Hey, ich bin Alex – und ja, ich hab’s tatsächlich geschafft, meinen Immobilienkredit ein paar Jahre früher loszuwerden, als ursprünglich geplant.
Nicht, weil ich im Lotto gewonnen hab oder eine fette Erbschaft gemacht hab – sondern weil ich die Sondertilgungsklausel clever genutzt habe. Und glaub mir: Das war keine Raketenwissenschaft – nur ein bisschen Planung.
In diesem Artikel zeig ich dir, wie Sondertilgungen funktionieren, worauf du achten solltest – und warum du dir damit mehr Freiheit (und weniger Zinskosten) erkaufst.

Was bedeutet Sondertilgung?

Ganz einfach: Eine Sondertilgung ist eine freiwillige Extra-Zahlung, mit der du deinen Immobilienkredit zusätzlich zur normalen monatlichen Rate schneller abbezahlen kannst.
Das kann zum Beispiel einmal im Jahr ein größerer Betrag sein – oft aus einem Bonus, Erspartem oder einer Steuerrückzahlung.
Und das Beste: Du zahlst damit direkt auf die Restschuld, was dir langfristig ordentlich Zinsen spart.

Meine Situation damals

Ich hatte einen Kredit über 280.000 € mit einem Zinssatz von 2,2 % und 2 % Tilgung.
In meinem Vertrag stand: jährliche Sondertilgung bis zu 5 % der Restschuld möglich – kostenlos.

Das hab ich genutzt:
Ein Jahr waren’s 3.000 €, dann mal 5.000 €, später sogar 8.000 €. Ich hab keine riesigen Summen geschultert – aber über die Jahre kam einiges zusammen. Und das hatte Wirkung.

Was bringt dir eine Sondertilgung konkret?

Ein Rechenbeispiel sagt mehr als 1.000 Werbeversprechen:

• Darlehen: 280.000 €
• Zinssatz: 2,2 %
• Tilgung: 2,0 %
• Laufzeit: ca. 35 Jahre
  → Zinskosten: ca. 110.000 €

Wenn du nun jedes Jahr 5.000 € zusätzlich tilgst, reduziert sich:

• die Laufzeit um ca. 8 Jahre
• die Zinskosten um über 20.000 €

Klar: Das hängt von vielen Faktoren ab – aber du siehst, kleine Extrasummen können richtig Power haben.

Worauf musst du achten?

Nicht jede Sondertilgung ist automatisch möglich – lies den Vertrag genau! Hier sind die wichtigsten Punkte:

Im Vertrag geregelt?

Viele Banken bieten Sondertilgungsrechte nur auf Anfrage – oder gegen kleinen Zinsaufschlag. Bei mir waren 5 % pro Jahr inkludiert, weil ich’s bei der Verhandlung aktiv eingefordert habe.

Fester Termin?

Einige Banken verlangen, dass die Sondertilgung zu einem festen Zeitpunkt im Jahr erfolgt (z. B. bis 31.12.). Verpasst du den, war’s das für das Jahr.

Maximale Höhe?

Manchmal sind nur bis zu 5 % oder 10 % der Restschuld erlaubt. Mehr geht dann nur gegen Gebühren – oder gar nicht.

Meine Tipps aus Erfahrung

Plane realistisch.
Mach dich nicht verrückt mit „möglichst viel tilgen“. Wenn du mal ein Jahr nix extra zahlen kannst – kein Drama. Hauptsache: Du bleibst flexibel.

Automatisiere es nicht.
Ich hab Sondertilgungen nicht fest monatlich, sondern einmal jährlich manuell gemacht – nach Kassenlage. Das gibt dir mehr Freiheit.

Kombiniere mit Sonderzahlungen (z. B. Urlaubsgeld, Bonus, Steuererstattung).
Ich hab fast jedes Jahr meine Steuererstattung direkt in die Sondertilgung gesteckt. Tat null weh – aber hat viel gebracht.

Sondertilgung ist die Geheimwaffe der Finanzierung

Wenn du dich fragst, wie du deinen Kredit schneller loswerden kannst, ohne dich zu übernehmen: Sondertilgung ist der Schlüssel.
Nicht verpflichtend, aber super hilfreich – und in den meisten Fällen sogar kostenlos.
Ich persönlich würde nie wieder einen Kredit ohne Sondertilgungsoption abschließen.
Es ist wie ein Sicherheitsnetz – und ein Zinskiller in einem.
Wenn du wissen willst, ob dein Vertrag Sondertilgungen erlaubt – oder ob es sich lohnt, das bei deiner nächsten Finanzierung einzubauen – schreib mir gern. Ich teil meine Erfahrungen gern mit dir!

Bis bald!

Hey, ich bin’s wieder – Alex von immobilien-kredite.com.
Wenn du ein Haus oder eine Wohnung kaufst, dann schaust du wahrscheinlich zuerst auf den Kaufpreis. So hab ich’s auch gemacht. 315.000 €, passt ins Budget… dachte ich. Aber dann kam die Realität – in Form von Nebenkosten, die nochmal ordentlich draufgeschlagen haben.
In diesem Artikel zeig ich dir, welche Nebenkosten du unbedingt einplanen musst, wie du sie grob kalkulierst – und wie ich es fast verbockt hätte.

Der große Denkfehler: „Ich brauch nur das Geld für den Kaufpreis“

Ich sag’s ganz ehrlich: Ich hab den klassischen Anfängerfehler gemacht.
Ich hatte mir mein Finanzierungsziel auf exakt den Kaufpreis kalkuliert – und völlig übersehen, dass da ja noch Notar, Steuern und Co. dazukommen.
Ergebnis: Ich hätte fast einen neuen Kleinkredit aufnehmen müssen, nur um die Kaufnebenkosten zu decken. Glücklicherweise hab ich’s gerade noch rechtzeitig gemerkt – und alles umgeplant. Aber glaub mir: Das will man nicht erleben.

Die wichtigsten Nebenkosten auf einen Blick

Je nach Bundesland und Objekt kommen folgende Posten auf dich zu:

Grunderwerbsteuer

Das ist die dickste Nebenkostenposition. Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Ich wohn in Sachsen – da sind’s 3,5 %. In NRW oder Brandenburg liegt’s schon bei 6,5 %!

Beispiel:
350.000 € Kaufpreis → 6,5 % Grunderwerbsteuer = 22.750 €

Notar- und Grundbuchkosten

Pflicht in Deutschland. Der Notar beurkundet den Kauf, erledigt die Eintragungen ins Grundbuch und berechnet dafür rund 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises.

Beispiel:
350.000 € × 1,8 % = 6.300 €

Maklerprovision

Wenn ein Makler im Spiel ist, wird’s nochmal teurer. Je nach Region zahlt man 3,57 % bis 7,14 %, teilweise geteilt zwischen Käufer und Verkäufer.

Beispiel:
Bei 3,57 % auf 350.000 € sind das nochmal 12.495 €

Renovierung / Sanierung (oft vergessen)

Ich hatte z. B. direkt nach Kauf neue Fenster eingeplant – was ich beim ersten Budget komplett nicht bedacht hatte. Das waren nochmal 9.000 €, die irgendwie aus der Portokasse mussten

Was ich heute jedem rate

Mach dir vor dem Notartermin einen ehrlichen Nebenkostenplan:

• Kaufpreis
• Grunderwerbsteuer
• Notar + Grundbuch
• Makler (wenn nötig)
• Renovierungspuffer
• Umzugskosten (ja, auch das ist real!)
• ggf. Einrichtungs- und Anschlusskosten (Küche, Internet, etc.)

Und dann überlege: Wie viel davon kann ich selbst aufbringen – und wie viel muss ich mitfinanzieren?

Nicht jede Bank finanziert Nebenkosten mit – und schon gar nicht bei geringer Eigenkapitalquote. Manche lehnen es sogar komplett ab.

Mein Fazit: Nebenkosten sind wie Steuern – keiner liebt sie, aber du kommst nicht drumrum

Ich hätte mir echt gewünscht, dass mir das jemand vorher so offen erklärt hätte. Diese ganzen „5–10 % zusätzlich“ Aussagen im Internet sind nett gemeint – aber bringen dir nix, wenn du nicht konkret weißt, was dich erwartet.
Heute kalkuliere ich sowas mit spitzer Feder – und helf auch meinen Freunden bei der Planung. Denn ein guter Immobilienkredit beginnt nicht erst beim Zinssatz, sondern bei einer realistischen Gesamtkalkulation.

Wenn du unsicher bist, ob dein Budget reicht, meld dich gern. Ich schau gern mal mit drauf – ohne Banker-Gelaber.

Als ich meine erste vermietete Wohnung gekauft hab, war ich euphorisch: Mieteinnahmen, Wertzuwachs, Schuldenabbau. Jackpot!
Und dann kam der erste Brief vom Finanzamt: „Bitte reichen Sie Ihre Anlage V ein.“
Ich so: „Anlage wer?“

Zum Glück hab ich mir einen Steuerberater genommen – und der hat mir nicht nur den Papierkram abgenommen, sondern auch gezeigt, wie ich als privater Vermieter echtes Geld zurückholen kann. Heute erzähl ich dir genau, wie wir vorgegangen sind – und welche Fehler du vermeiden solltest.

1. Anlage V: Das Finanzamt will alles wissen

Wenn du eine Wohnung vermietest, musst du die Anlage V (Vermietung und Verpachtung) ausfüllen. Darin gibst du an:

• Mieteinnahmen (warm und kalt)
• Werbungskosten (dazu gleich mehr)
• Rücklagen, Abschreibungen, Kreditzinsen

Mein Tipp: Führ über das ganze Jahr ein Einnahmen-Ausgaben-Protokoll – egal ob per App, Excel oder handschriftlich.

Ich nutze seitdem eine einfache Tabelle mit drei Spalten: Datum – Ausgabe – Kategorie. Der Steuerberater freut sich. Und ich auch.

2. Was du alles absetzen kannst – und solltest!

Jetzt wird’s spannend. Viele wissen gar nicht, was man als Vermieter alles steuerlich geltend machen kann. Hier ein paar Posten, die ich regelmäßig absetze:

• Zinsen für den Immobilienkredit (ACHTUNG: Nur die Zinsen, nicht die Tilgung!)
• Hausgeld-Anteil für umlageunfähige Kosten (Verwalter, Instandhaltung)
• Versicherungen (z. B. Wohngebäude, Haftpflicht)
• Fahrtkosten zur Wohnung (0,30 €/km – auch bei Mietergesprächen)
• Anteilige Steuerberatungskosten
• Anschaffungen unter 800 € netto (z. B. Rauchmelder, Werkzeug, Kleinmöbel)
• AfA (Abschreibung): Gebäudeanteil linear über 2 % pro Jahr (bei Altbauten), ab 2023 bei Neubauten 3 %

Mein Learning: Kleinvieh macht hier wirklich Mist! Ich hab durch konsequente Dokumentation und gute Beratung über 2.100 € Steuerrückerstattung bekommen – allein im zweiten Jahr!

3. Was nicht geht – oder gefährlich wird

Natürlich gibt’s auch No-Gos – oder Dinge, bei denen das Finanzamt sehr genau hinschaut:

Renovierungen direkt nach dem Kauf: Wenn du zu viel renovierst (über 15 % der Anschaffungskosten in den ersten 3 Jahren), wird das als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ gewertet – und muss abgeschrieben werden, statt sofort abgesetzt zu werden.

Eigenleistungen: Du hast selbst gestrichen oder verlegt? Toll! Aber das kannst du steuerlich leider nicht ansetzen – nur Materialkosten.

Gemischte Nutzung: Wenn du Teile der Wohnung privat nutzt (z. B. Airbnb mit Eigennutzung), wird’s schnell kompliziert. Klär das vorab.

4. Was mir der Steuerberater geraten hat

Ich bin kein Steuerprofi – aber mein Berater ist’s. Und das war Gold wert. Seine Top-Tipps:

Jedes Jahr prüfen, ob die Abschreibung korrekt ist – bei Neubauten gibt’s mehr als 2 %
Nebenkostenabrechnungen prüfen und speichern – sie enthalten viele absetzbare Positionen
Alle Ausgaben sofort einscannen oder digital erfassen – auch Kleinbeträge
Fahrtkosten konsequent erfassen – auch wenn’s nur 5 Fahrten im Jahr sind

Und: Niemals ohne Rücksprache mit dem Steuerberater modernisieren, wenn du steuerlich optimieren willst. Kann dir sonst Vorteile kosten.

Mein Fazit: Steuerrecht ist keine Kür – es ist Pflicht mit Potenzial

Ich hätte nie gedacht, dass ich durch saubere Buchführung und etwas Beratung mehrere Tausend Euro zurückholen kann. Aber es geht – und zwar ganz legal und nachvollziehbar.

Wenn du vermietest oder bald vermietest:

Fang sofort an, Belege zu sammeln
Hol dir einen Steuerberater, der sich mit Immobilien auskennt
Und nutz jede Möglichkeit, um deine Rendite zu optimieren – auch auf dem Papier

Beim nächsten Mal geht’s vielleicht um das Thema:
„Vermieten an Familie – lohnt sich das oder bringt’s nur Ärger?“
Bis dahin – bleib dokumentiert und absetzfreudig! Alex