Ich sitze gerade mit einer Tasse Kaffee am Schreibtisch (die dritte heute, uff) und scrolle durch meine Mails. Und wisst ihr, welche Frage immer wieder aufploppt? Es ist fast schon der Klassiker unter den Immobilienfragen: „Alex, ich habe mein Traumhaus gefunden, aber mein Konto sagt ‚Gähnende Leere‘. Geht da was?“
Kurz gesagt: Die Leute wollen wissen, ob die Baufinanzierung ohne Eigenkapital wirklich funktioniert oder ob das nur so ein Märchen ist, das sich Finanzberater erzählen, um gute Laune zu verbreiten. Heute reden wir mal Tacheles darüber. Ohne Fachchinesisch, aber mit viel Wahrheit.

Der Mythos vom „Haus für lau“

Erstmal müssen wir die Begriffe klären, denn da wird viel durcheinander geworfen. Wenn wir von einer Finanzierung ohne Eigenkapital sprechen, reden wir meistens von zwei Szenarien:

1. Die 100%-Finanzierung: Die Bank leiht euch den kompletten Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler – das böse Trio) zahlt ihr aus eigener Tasche.
2. Die 110%-Finanzierung: Hier zahlt die Bank wirklich alles. Kaufpreis plus Nebenkosten. Das ist die sogenannte „Vollfinanzierung“.

Früher, als die Zinsen noch im Keller wohnten, haben die Banken das fast jedem hinterhergeworfen. Heute sieht die Welt ein bisschen anders aus. Die Banken schauen genauer hin. Viel genauer.

Wichtige Info: Wenn du bei Google nach „Immobilienkredit Voraussetzungen“ suchst, wirst du oft lesen, dass 20% Eigenkapital Pflicht sind. Das ist der Standard, aber keine Gesetzeslage! Es gibt Ausnahmen.

Warum Banken bei 0 Euro Bauchschmerzen kriegen

Stellt euch vor, ihr verleiht einem Kumpel 100 Euro. Wenn er pleite geht, sind die 100 Euro weg. Wenn er euch aber 20 Euro als Pfand gibt, ist euer Risiko kleiner. Genauso denkt die Bank.
Bei einer Vollfinanzierung trägt die Bank das volle Risiko. Wenn ihr den Kredit nicht mehr bedienen könnt und das Haus zwangsversteigert wird, bekommt die Bank oft nicht den vollen Preis zurück (besonders wenn die Immobilienpreise mal kurz husten und sinken).
Deswegen lassen sich die Banken dieses Risiko fürstlich bezahlen. Und hier kommt der Haken, den viele übersehen: Der Zinsaufschlag.
Wer kein Eigenkapital mitbringt, bekommt nicht den Schaufenster-Zins von 3,5 % oder 4 %, sondern landet schnell mal deutlich drüber. Und glaubt mir, bei einer Summe von 400.000 Euro machen 0,5 % oder 1 % Unterschied über 20 Jahre so viel aus, davon könntet ihr euch einen schicken Neuwagen kaufen. Oder zwei.

Für wen lohnt sich das Risiko trotzdem?

Jetzt mal Hand aufs Herz. Ich will das nicht nur schlechtreden. Es gibt Fälle da macht das absolut Sinn. Ich habe neulich mit einem jungen Arzt gesprochen. Super Einkommen, sicherer Job, aber gerade erst aus dem Studium raus. Der hatte natürlich noch keine 50.000 Euro auf der hohen Kante.

Für solche Leute – Beamte, Ärzte, gutverdienende Angestellte mit Top-Bonität – ist die Baufinanzierung ohne Eigenkapital eine echte Option.
Warum? Weil das Sparen auf die 20% Eigenkapital oft länger dauert, als die Immobilienpreise steigen (auch wenn die Preise gerade etwas stagnieren, langfristig geht der Trend meist nach oben). Man kauft sich also „jetzt“ die Immobilie, bevor sie noch teurer wird.
Manchmal ist es auch eine Strategie. Wenn ich mein Geld lieber an der Börse arbeiten lasse, wo es vielleicht 7-8% Rendite bringt, warum soll ich es dann in das Haus stecken, wo ich mir Geld für 4% leihen kann? Das ist dann aber schon was für Fortgeschrittene und nichts für schwache Nerven!

Die Gefahr der Nachfinanzierung (Das will keiner hören)

Hier ist der Punkt wo ich echt warnen muss. Und da werd ich auch ernst.
Das größte Risiko bei der 110%-Finanzierung ist nicht unbedingt die monatliche Rate (die muss man sich halt leisten können), sondern was passiert, wenn man verkaufen muss.
Sagen wir, du finanzierst 500.000 Euro (inklusive Nebenkosten) für ein Haus, das eigentlich nur 450.000 Wert ist.
Nach zwei Jahren lassen sie dich scheiden oder du musst beruflich umziehen. Du verkaufst das Haus. Aber du kriegst nur 440.000 Euro dafür.
Du schuldest der Bank aber noch 490.000 Euro.
Glückwunsch, du hast kein Haus mehr, aber immer noch 50.000 Euro Schulden an der Backe. Das nennt man Restschuldrisiko und das bricht vielen das Genick.

Mein kleines Fazit…

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich? Ja, absolut.

Ist sie für jeden geeignet? Auf gar keinen Fall.

Du brauchst dafür:

• Ein wirklich stabiles und hohes Einkommen.
• Eine lupenreine Schufa.
• Die Nerven, höhere Zinsen zu zahlen.
• Einen Plan B, falls es schiefgeht.

Wenn du „auf Kante genäht“ bist und jeden Monat bangen musst, ob das Gehalt reicht – lass es. Spar lieber zumindest die Nebenkosten zusammen. Das zeigt der Bank auch, dass du mit Geld umgehen kannst. Das nennt man dann übrigens „Muskelhypothek“ fürs Konto… oder so ähnlich 😉
In den nächsten Artikeln schauen wir uns mal an, wie man seine Bonität aufhübscht, damit der Bankberater beim Termin strahlt.