Als ich vor ein paar Jahren angefangen habe, mich intensiver mit Baufinanzierung zu beschäftigen, bin ich zum ersten Mal über den Begriff Forward-Darlehen gestolpert. Ehrlich gesagt, ich habe das anfangs für irgendein neumodisches Bankprodukt gehalten, das keiner wirklich braucht. Heute weiß ich: Es kann einer der cleversten Schachzüge sein, wenn man bereits einen Immobilienkredit hat und die Zinsen in Zukunft steigen könnten.

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Was ist ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist im Grunde eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft, die du dir schon heute sichern kannst. Hast du also einen laufenden Kredit, dessen Zinsbindung in ein paar Jahren endet, kannst du dir schon jetzt einen festen Zinssatz für die Zeit danach reservieren.
Der Clou: Selbst wenn die Zinsen in 2 oder 3 Jahren stark steigen, zahlst du trotzdem nur den Zinssatz, den du heute vertraglich fixiert hast. Das gibt Sicherheit – und in unsicheren Zeiten ist das Gold wert.

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Warum das 2025 so interessant ist

Wir alle haben die Achterbahnfahrt der Zinsen in den letzten Jahren miterlebt. Von Rekordtiefs bis hin zu plötzlichen Sprüngen nach oben. Niemand kann seriös vorhersagen, ob die Zinsen 2026 wieder sinken oder noch höher klettern.
Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir einfach ein Stück Planungssicherheit zurückholen. Gerade, wenn die Restschuld noch hoch ist, macht das richtig Sinn.

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So funktioniert es in der Praxis

Nehmen wir an, dein aktueller Kredit läuft bis Ende 2027. Du weißt: Danach brauchst du eine neue Finanzierung, um die Restschuld weiter abzutragen.
Die Bank bietet dir an, schon 2025 ein Forward-Darlehen abzuschließen – also zwei Jahre im Voraus. Dieses Darlehen startet dann exakt im Januar 2028, aber der Zinssatz wird jetzt schon fix gemacht.
Natürlich gibt es dafür einen kleinen Zinsaufschlag (z. B. 0,1 % pro Vorlaufmonat). Aber verglichen mit dem Risiko stark steigender Zinsen, ist das oft ein fairer Deal.

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Vor- und Nachteile ehrlich betrachtet

Vorteile:

• Absolute Zinssicherheit für die Zukunft
• Planungssicherheit bei den monatlichen Raten
• Schutz vor steigenden Marktzinsen

Nachteile:

• Bei fallenden Zinsen bleibst du auf dem höheren Zinssatz sitzen
• Zinsaufschläge verteuern die Finanzierung etwas
• Frühzeitige Bindung – weniger Flexibilität

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Mein Tipp aus eigener Erfahrung

Ich habe selbst vor einigen Jahren ein Forward-Darlehen abgeschlossen, als die Zinsen gerade im Begriff waren zu steigen. Im Nachhinein war es die richtige Entscheidung – ich zahle heute rund 0,7 % weniger, als wenn ich bis zum Ende der Zinsbindung gewartet hätte.

Mein Tipp: Nicht blind unterschreiben, sondern unbedingt mehrere Angebote einholen. Unterschiedliche Banken kalkulieren die Zinsaufschläge sehr verschieden. Da lohnt sich der Vergleich richtig!

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Für wen lohnt sich das 2025 besonders?

• Für alle, deren Zinsbindung in den nächsten 1–5 Jahren ausläuft
• Bei hohen Restschulden, wo schon kleine Zinsänderungen große Summen ausmachen
• Für sicherheitsorientierte Käufer, die feste Zahlen statt Risiken wollen

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Das Forward-Darlehen ist kein Produkt für Zocker oder kurzfristige Denker, sondern für Menschen, die Sicherheit schätzen und lieber heute schon wissen, was sie morgen zahlen. 2025, in einem Umfeld mit vielen Unsicherheiten, ist das Thema aktueller denn je.

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Als ich das erste Mal über Interhyp gestolpert bin, dachte ich ehrlich gesagt: „Noch so ein Online-Portal, das groß verspricht und am Ende doch nix bringt.“ Aber dann hab ich mich intensiver damit beschäftigt, Angebote eingeholt und letztlich sogar meine letzte Finanzierung über Interhyp abgewickelt. Heute erzähle ich dir ganz genau, wie das abläuft, worauf du achten musst und ob es sich lohnt, Interhyp für deinen Immobilienkredit zu nutzen.

Wie Interhyp eigentlich funktioniert

Das Geschäftsmodell ist simpel: Interhyp ist kein klassischer Kreditgeber, sondern ein Vermittler. Bedeutet: Du schließt nicht direkt bei Interhyp den Kredit ab, sondern die vergleichen für dich die Angebote von über 400 Banken, Sparkassen und Versicherungen.
Klingt erstmal nach viel – und das ist es auch. Ich habe damals Angebote von Regionalbanken, großen Playern wie ING oder Commerzbank und sogar kleineren Versicherern bekommen. Ohne Interhyp hätte ich für diese Auswahl Wochen gebraucht.

Mein Ablauf bei Interhyp – Schritt für Schritt

1. Online-Anfrage gestellt – in weniger als 10 Minuten hatte ich meine Eckdaten eingetragen (Kaufpreis, Einkommen, Eigenkapital).
2. Telefonat mit einem Berater – das war überraschend angenehm. Kein typisches Verkaufsgespräch, sondern wirklich eine Beratung, bei der meine Fragen im Vordergrund standen.
3. Angebote erhalten – innerhalb von zwei Tagen lagen mir konkrete Zinsangebote vor. Und die Unterschiede waren krass: zwischen dem besten und schlechtesten Angebot lagen fast 0,5 % Zinsunterschied.
4. Vertragsabschluss – letztlich habe ich mich über Interhyp für ein Angebot einer überregionalen Bank entschieden, weil dort die Sondertilgungen am flexibelsten waren.

Die Vorteile, die mir besonders aufgefallen sind

• Zeitersparnis: Ich musste nicht 10 Banken einzeln abklappern.
• Transparenz: Alle Angebote kamen schwarz auf weiß, kein „wir schauen mal, ob wir was machen können“.
• Flexibilität: Ich konnte mit den Banken über Sondertilgungen, Tilgungssätze und Zinsbindungen verhandeln – und Interhyp hat das für mich moderiert.

Wo die Schwächen liegen

Klar, es gibt auch Punkte, die nicht perfekt waren.

• Beratung variiert je nach Person: Bei meinem ersten Gespräch hatte ich einen Berater, der eher oberflächlich wirkte. Beim zweiten Mal war es deutlich besser.
• Viele Anrufe: Gerade zu Beginn kamen mehrere Rückrufe, um Details zu klären. Wer telefonieren nicht mag, könnte das nervig finden.

Lohnt sich Interhyp wirklich?

Für mich war die Antwort klar: Ja. Ohne Interhyp hätte ich vermutlich ein Standardangebot meiner Hausbank genommen – und über die Jahre zehntausende Euro mehr bezahlt. Besonders in Zeiten, in denen die Zinsen steigen, ist ein schneller und transparenter Vergleich Gold wert.
Wenn du gerade überlegst, wie du den besten Immobilienkredit findest, dann probier Interhyp aus. Du gehst kein Risiko ein, weil die Beratung für dich kostenlos ist, und du bekommst einen Marktüberblick, den du alleine kaum schaffen würdest.
Ich sage’s mal so: Hätte ich Interhyp schon bei meinem allerersten Immobilienkredit genutzt, ich hätte mir wahrscheinlich einige graue Haare gespart – und ein paar Urlaube mehr leisten können.

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Alex
(Der Typ, der inzwischen lieber auf transparente Vergleiche setzt, statt sich nur auf die Hausbank zu verlassen.)

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Ich werde oft gefragt, ob es heutzutage überhaupt noch möglich ist, eine Immobilie komplett ohne Eigenkapital zu finanzieren. Und ja – es ist möglich. Aber, und das sage ich gleich vorweg, es ist nicht für jeden die beste Lösung. Ich habe in den letzten Jahren einige Fälle begleitet, wo es sehr gut funktioniert hat – und leider auch ein paar, bei denen es ziemlich schiefging.

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Was bedeutet „ohne Eigenkapital“ eigentlich?

Normalerweise verlangen Banken, dass man mindestens 10–20 % des Kaufpreises plus die Nebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) selbst aufbringt. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro wären das schnell mal 60.000 Euro oder mehr.
Bei einer 100%- oder 110%-Finanzierung übernimmt die Bank aber den kompletten Kaufpreis – und manchmal sogar die Kaufnebenkosten. Heißt: Du startest bei null, musst aber ab dem ersten Tag die komplette Schuldenlast tragen.

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Warum Banken das trotzdem machen

Die Zinsen für solche Vollfinanzierungen sind fast immer höher, weil das Risiko für die Bank steigt. Sollte die Immobilie an Wert verlieren oder du zahlst nicht mehr, kann die Bank ihr Geld nur schwer wieder reinholen.

Trotzdem gibt es Banken, die das anbieten, weil:

• Sie langfristig an dir verdienen (mehr Zinsen)
• Sie die Immobilie als Sicherheit haben
• Manche gezielt auf jüngere Käufer setzen, die noch kein Eigenkapital haben

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Mein eigenes Fazit aus Gesprächen mit Banken

Ich habe festgestellt:

• Wenn du sehr gute Bonität hast (hohes, sicheres Einkommen, keine negativen Schufa-Einträge), dann stehen die Chancen deutlich besser.
• Auch wenn du einen stabilen Beruf hast (Beamte, Ärzte, Ingenieure), sind Banken oft verhandlungsbereiter.
• Ohne gutes Einkommen geht’s fast nur, wenn eine zusätzliche Sicherheit (z. B. Bürgschaft, Zweite Immobilie) vorhanden ist.

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Risiko vs. Chance – ehrlich betrachtet

Vorteile:

• Du kannst sofort kaufen, ohne jahrelang zu sparen
• Du sicherst dir eventuell noch günstige Kaufpreise, bevor sie weiter steigen
• Du bleibst flexibel, weil dein Eigenkapital nicht gebunden ist

Nachteile:

• Höhere Zinsen und längere Laufzeit
• Höheres Risiko bei Wertverlust der Immobilie
• Die monatliche Belastung ist deutlich größer

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Ein Rechenbeispiel aus der Praxis

Nehmen wir wieder 300.000 Euro Kaufpreis.

Mit 20 % Eigenkapital (60.000 €):

• Kredit: 240.000 €
• Zins: 3,2 %
• Monatliche Rate (2 % Tilgung): ca. 1.040 €

Ohne Eigenkapital (300.000 € Kredit):

• Zins: 3,8 %
• Monatliche Rate (2 % Tilgung): ca. 1.425 €

Unterschied: Jeden Monat 385 € mehr – und das über Jahrzehnte.

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Wann ich persönlich „Ja“ sagen würde

Ich würde einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital nur in Betracht ziehen, wenn:

1. Das Einkommen hoch und langfristig sicher ist
2. Die Immobilie in einer wertstabilen oder wachsenden Lage liegt
3. Die Zinsen fix über viele Jahre festgeschrieben werden (um das Risiko von Zinsschocks zu minimieren)
4. Ein Plan für Sondertilgungen besteht, um die Restschuld schneller zu senken

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Mein kleiner Tipp

Wenn du darüber nachdenkst, mach zuerst einen realistischen Haushaltsplan. Setz die Kreditrate etwas höher an, als du denkst – und prüfe, ob du sie trotzdem locker tragen kannst.
Und: Hol dir immer mindestens drei Angebote von verschiedenen Banken. Die Unterschiede können bei 100%-Finanzierungen riesig sein.

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Ich kann mich noch gut an mein erstes Gespräch mit meiner Bank erinnern, als ich damals meinen Immobilienkredit beantragt habe. Alles war so aufregend – und gleichzeitig eine Mischung aus Fachbegriffen, Zinsberechnungen und Klauseln, die mir zunächst wie eine Fremdsprache vorkamen. Ein Thema, das damals nur am Rande erwähnt wurde, sich aber später als echter Gamechanger herausgestellt hat, war die Sondertilgung.
Viele unterschätzen, wie stark diese Option den gesamten Verlauf der Finanzierung beeinflussen kann. Dabei geht es nicht nur um ein paar Euro im Monat – es kann wirklich den Unterschied machen, ob du 30 Jahre lang abzahlst oder vielleicht schon nach 20 Jahren komplett schuldenfrei bist.

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Was ist eine Sondertilgung überhaupt?

Ganz einfach gesagt: Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung auf deinen Immobilienkredit – außerhalb der regulären Raten. Das kann einmal im Jahr sein oder mehrmals, je nachdem, was im Kreditvertrag vereinbart wurde.
Diese Beträge werden direkt von der Restschuld abgezogen. Dadurch sinkt nicht nur die Laufzeit, sondern du sparst auch jede Menge Zinsen, weil die Zinsen immer nur auf die noch offene Summe berechnet werden.
Ich habe damals beispielsweise im Vertrag verankert, dass ich bis zu 10 % der ursprünglichen Kreditsumme pro Jahr sondertilgen darf. Das war Gold wert – denn jedes Mal, wenn ich einen Bonus, Steuererstattung oder einfach einen Überschuss auf dem Konto hatte, habe ich diese Option genutzt.

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Warum Banken Sondertilgungen begrenzen

Natürlich klingt das für dich als Kreditnehmer traumhaft, aber für die Bank ist es weniger attraktiv. Die verdienen schließlich an den Zinsen – und je schneller du zurückzahlst, desto weniger kassieren sie. Deshalb setzen viele Banken eine jährliche Obergrenze, z. B. 5 % oder 10 % der Kreditsumme.
Mein Tipp: Schon beim Vertragsabschluss hart verhandeln!
Es ist viel einfacher, eine großzügige Sondertilgungsregelung gleich am Anfang reinzuschreiben, als später Änderungen durchzuboxen.

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Rechenbeispiel: So viel kannst du sparen

Nehmen wir an, du hast einen Immobilienkredit über 300.000 Euro mit einem Zinssatz von 3 % und einer Laufzeit von 30 Jahren.

• Ohne Sondertilgung: Du zahlst am Ende etwa 155.000 Euro an Zinsen.
• Mit 5.000 Euro Sondertilgung pro Jahr: Die Laufzeit reduziert sich auf rund 22 Jahre, und die Zinsen sinken um ca. 60.000 Euro.

Das ist bares Geld, das du dir ins eigene Haus stecken kannst – oder in deine Altersvorsorge.

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Wann Sondertilgungen besonders Sinn machen

Ich persönlich nutze sie am liebsten dann, wenn:

• Ein Bonus oder eine Gehaltserhöhung reinkommt
• Steuerrückzahlungen vom Finanzamt auf dem Konto landen
• Ich Erbschaften oder Geschenke erhalte (ja, auch das passiert)
• Ich bewusst auf einen teuren Urlaub oder Autokauf verzichte und das Geld lieber ins Haus investiere

Es fühlt sich einfach gut an, wenn die Restschuld jedes Jahr spürbar kleiner wird.

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Flexibilität ist Trumpf

Es gibt übrigens auch Kredite, die unbegrenzte Sondertilgungen erlauben – meistens bei variablen Zinsen oder in speziellen Online-Angeboten. Ich habe mich damals dagegen entschieden, weil der Zinssatz etwas höher war. Aber wer weiß, vielleicht würde ich heute anders kalkulieren.

Die Sondertilgung ist kein kleines Detail, sondern ein mächtiges Werkzeug in deiner Immobilienfinanzierung. Wer clever plant, kann sich Jahre der Rückzahlung ersparen und gleichzeitig enorm viel Geld bei den Zinsen sparen.
Mein Rat: Frag beim nächsten Kreditgespräch nicht nur nach dem Zins – sondern vor allem nach den Sondertilgungsoptionen.

Und falls du schon einen laufenden Kredit hast: Schau sofort in deinen Vertrag, welche Möglichkeiten du hast. Jeder Euro, den du heute zusätzlich zurückzahlst, spart dir morgen Zinsen – und bringt dich schneller in dein schuldenfreies Leben.

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