Ich erinnere mich noch genau an meinen ersten großen Schreckmoment in Sachen Baufinanzierung. Nach zehn Jahren war die Zinsbindung meines Immobilienkredits abgelaufen, und plötzlich musste ich mich mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen. Bis dahin hatte ich mich ehrlich gesagt ziemlich bequem zurückgelehnt – doch dann wurde mir klar, wie wichtig es ist, rechtzeitig vorzusorgen.

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Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Wenn deine Zinsbindung endet, ist der Kredit in den allermeisten Fällen noch nicht komplett abbezahlt. Es bleibt eine Restschuld, die weiter finanziert werden muss. Und genau dafür brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Du kannst bei deiner bisherigen Bank bleiben oder zu einer neuen wechseln – beides hat Vor- und Nachteile.

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Warum frühes Handeln Gold wert ist

Viele warten bis kurz vor Ende der Zinsbindung, um sich um die Anschlussfinanzierung zu kümmern. Ich sage dir aus Erfahrung: Das ist ein Fehler.
Denn je früher du dich kümmerst, desto mehr Möglichkeiten hast du.

• Schon bis zu 5 Jahre vorher kannst du dir mit einem Forward-Darlehen den Zins sichern.
• Du kannst Angebote vergleichen und notfalls in Ruhe die Bank wechseln.
• Und du hast Zeit, deine Tilgungsstrategie neu zu justieren.

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Optionen bei der Anschlussfinanzierung

1. Prolongation – Du bleibst bei deiner bisherigen Bank und verhandelst einfach einen neuen Zinssatz. Vorteil: Wenig Aufwand. Nachteil: Oft nicht das günstigste Angebot.
2. Umschuldung – Du wechselst zu einer anderen Bank. Vorteil: Häufig bessere Konditionen. Nachteil: Mehr Papierkram, ggf. neue Grundschuld-Eintragung (kostet Gebühren).
3. Forward-Darlehen – Wie im letzten Artikel erklärt: Zinsen frühzeitig festschreiben, Sicherheit gewinnen.

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Rechenbeispiel: So groß ist der Unterschied

Angenommen, du hast nach 10 Jahren noch 200.000 € Restschuld.

• Anschlussfinanzierung bei deiner Bank: 4 % Zins → 8.000 € Zinsen pro Jahr
• Angebot einer anderen Bank: 3,5 % Zins → 7.000 € Zinsen pro Jahr

Macht einen Unterschied von 1.000 € jährlich – und das über viele Jahre hinweg. Da lohnt sich der Vergleich enorm.

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Mein Tipp aus eigener Erfahrung

Ich habe meine Anschlussfinanzierung damals fast verschlafen und hätte dadurch mehrere tausend Euro mehr gezahlt. Zum Glück habe ich in letzter Minute ein Forward-Darlehen bei einer anderen Bank abgeschlossen – und mir so rund 0,6 % Zinsvorteil gesichert. Das hat über die gesamte Laufzeit eine fünfstellige Summe gespart.

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Worauf du achten solltest

• Rechtzeitig vergleichen – am besten schon 3–5 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung.
• Flexibilität prüfen – z. B. Sondertilgungen oder Tilgungswechsel einbauen.
• Nebenkosten einkalkulieren – bei einem Bankwechsel entstehen Kosten (Notar, Grundbuch). Diese müssen sich im Verhältnis zum Zinsvorteil lohnen.

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Eine Anschlussfinanzierung ist keine Nebensache, sondern einer der wichtigsten Hebel, um deine Immobilienfinanzierung günstig zu halten. Wer rechtzeitig plant, spart oft mehrere zehntausend Euro. Wer zu spät kommt, zahlt drauf.

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Als meine erste Zinsbindung nach 10 Jahren auslief, stand ich plötzlich vor einer der wichtigsten Entscheidungen überhaupt: Wie geht es weiter mit meinem Immobilienkredit?
Die sogenannte Anschlussfinanzierung ist oft der Punkt, an dem man richtig Geld verbrennen kann – oder eben eine Menge spart. Ich habe damals beide Seiten erlebt: Einmal zu lange gezögert und draufgezahlt, beim zweiten Mal klüger geplant und richtig profitiert.

Was ist eine Anschlussfinanzierung überhaupt?

Ganz einfach: Dein erster Immobilienkredit läuft nach Ablauf der Zinsbindung nicht einfach aus. Meist bleibt eine Restschuld übrig, die du weiter finanzieren musst. Dafür brauchst du eine Anschlussfinanzierung.

Es gibt verschiedene Wege:

• Prolongation: Du verlängerst bei deiner bisherigen Bank. Einfach, aber oft nicht am günstigsten.
• Umschuldung: Du wechselst die Bank und sicherst dir bessere Konditionen.
• Forward-Darlehen: Du vereinbarst schon Jahre im Voraus feste Zinsen für die Anschlussfinanzierung.

Meine erste Anschlussfinanzierung – Fehler, aus dem ich gelernt habe

Damals dachte ich: „Ach, das mache ich kurz vor Ablauf der Zinsbindung.“ Großer Fehler. Die Bank wusste, dass ich unter Zeitdruck war – und das Angebot war entsprechend mau. Ich habe fast 0,4 % mehr Zinsen gezahlt, nur weil ich mich nicht rechtzeitig gekümmert habe.

Das hat mich in den nächsten 10 Jahren mehrere tausend Euro gekostet.

Beim zweiten Mal alles anders: frühzeitig geplant

Beim nächsten Mal war ich schlauer. Bereits drei Jahre vor Ablauf habe ich ein Forward-Darlehen abgeschlossen. Die Zinsen waren damals historisch niedrig, und so konnte ich mir das Niveau langfristig sichern.
Ergebnis: Ich habe im Vergleich zu den damaligen Standardangeboten meiner Bank fast 12.000 € gespart – nur durch den richtigen Zeitpunkt.

Worauf du achten solltest

• Früh genug starten: Spätestens 2 Jahre vor Ablauf der Zinsbindung solltest du dich kümmern.
• Mehrere Angebote vergleichen: Verlass dich nicht nur auf deine Bank – oft sind andere Anbieter deutlich günstiger.
• Flexibilität prüfen: Manche Verträge erlauben Sondertilgungen oder Tilgungsanpassungen, andere nicht.
• Forward-Kosten im Blick behalten: Ein Forward-Darlehen kostet oft kleine Zinsaufschläge, lohnt sich aber, wenn die Zinsen steigen.

Eine Anschlussfinanzierung ist kein notwendiges Übel, sondern eine riesige Chance. Wenn du früh genug planst, Angebote vergleichst und dich nicht von deiner Hausbank unter Druck setzen lässt, kannst du richtig viel sparen.

Ich sag’s mal so: Beim ersten Mal habe ich Lehrgeld gezahlt, beim zweiten Mal habe ich’s rausgeholt. Und heute weiß ich: Eine gute Anschlussfinanzierung ist fast genauso wichtig wie der erste Kredit selbst.

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Als ich meinen ersten Kreditvertrag unterschrieben habe, hat mich eine Frage besonders nervös gemacht: Wie lange soll ich den Zinssatz festschreiben lassen? 10 Jahre? 15 Jahre? Oder gleich 30 Jahre? Mein Bankberater hat damals gesagt: „Kommt drauf an.“ Und das war für mich erstmal überhaupt keine Hilfe. Heute weiß ich: Die Wahl der Zinsbindung ist eine der wichtigsten Stellschrauben in der Immobilienfinanzierung.

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Was bedeutet Zinsbindung überhaupt?

Ganz einfach: Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der Zinssatz deines Kredits festgeschrieben ist. In Deutschland sind 10 bis 15 Jahre üblich, aber auch 20 oder 30 Jahre sind möglich. Nach Ablauf dieser Frist wird neu verhandelt – und da können die Zinsen deutlich höher oder niedriger sein.

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Kurze Zinsbindung – wann sie Sinn macht

Eine kurze Zinsbindung (z. B. 5 oder 10 Jahre) hat den Vorteil, dass der Zinssatz meist etwas günstiger ist. Du zahlst also zunächst weniger. Außerdem bist du schneller wieder flexibel und kannst bei fallenden Zinsen neu verhandeln.
Aber: Das Risiko ist hoch. Steigen die Zinsen stark, stehst du nach 10 Jahren plötzlich mit deutlich höheren Raten da. Ich kenne Leute, die genau das unterschätzt haben – und nach Ablauf der Zinsbindung in finanzielle Schwierigkeiten geraten sind.

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Lange Zinsbindung – Sicherheit hat ihren Preis

Wenn du dich für 15, 20 oder sogar 30 Jahre entscheidest, zahlst du in der Regel einen kleinen Zinsaufschlag. Dafür weißt du aber über Jahrzehnte, was du monatlich an die Bank überweist. Für mich persönlich war das immer die angenehmere Variante – ich schlafe besser, wenn ich weiß, dass mich kein plötzlicher Zinsschock erwischen kann.
Ein weiterer Vorteil: Du kannst nach 10 Jahren laut BGB (Paragraph 489) außerordentlich kündigen – selbst bei einer langen Zinsbindung. Das bedeutet: Du sicherst dir die günstigen Konditionen, bleibst aber theoretisch flexibel.

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Rechenbeispiel aus der Praxis

• 10 Jahre Zinsbindung, 3 % Zins: Rate bei 300.000 € Kredit ca. 1.250 €
• 20 Jahre Zinsbindung, 3,3 % Zins: Rate bei gleicher Tilgung ca. 1.290 €

Unterschied: gerade mal 40 € pro Monat. Auf 20 Jahre gesehen ist das für viele die sicherere Wahl.

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Mein Tipp aus Erfahrung

Ich habe bei meinen eigenen Finanzierungen fast immer mindestens 15 Jahre gewählt. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen ist das Gold wert. Es macht keinen Sinn, sich für ein paar Euro weniger im Monat das Risiko aufzuhalsen, dass die Zinsen später durch die Decke gehen.
Was ich auch wichtig finde: Sondertilgungen mit einbauen. So kannst du während der langen Laufzeit flexibel Restschulden reduzieren.

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Die Wahl der Zinsbindung hängt von deinem Typ ab:

• Sicherheitsorientiert → lieber lang festschreiben
• Risikofreudig mit starkem Einkommen → kurze Laufzeiten können Sinn machen
• Kombination: Manche Banken bieten auch geteilte Modelle, z. B. einen Teil über 10 Jahre und einen Teil über 20 Jahre.

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Als ich meine dritte Finanzierung plante, stand plötzlich die ING ganz oben auf meiner Liste. Ich hatte vorher schon viel gehört: gute Zinsen, einfache Abwicklung, und vor allem ein starkes Online-Angebot. Aber ich wollte wissen, wie es wirklich läuft, wenn man bei der ING eine Baufinanzierung abschließt. Also hab ich’s ausprobiert – und heute erzähle ich dir ganz ehrlich, wie es war.

Der erste Eindruck – schnell und digital

Schon die Online-Anfrage bei der ING war anders als bei vielen anderen Banken. Kein ewiges Ausfüllen von Papierkram, sondern ein klar strukturiertes Formular. Innerhalb von Minuten hatte ich meine Eckdaten eingegeben – und am selben Tag kam der Rückruf.
Was mir gefallen hat: Die ING setzt stark auf digitale Prozesse. Dokumente hochladen, Kommunikation per Mail oder Telefon, alles ziemlich unkompliziert. Für jemanden wie mich, der nicht gerne mit Ordnern voller Papierkram hantiert, war das ein Pluspunkt.

Das konkrete Angebot

Bei meiner Anfrage ging es um eine Finanzierung von 220.000 €. Die ING hat mir damals (noch in einer Niedrigzinsphase) ein Angebot von 1,6 % Sollzins mit 15 Jahren Zinsbindung gemacht. Im Vergleich zu anderen Banken lag das am unteren Ende – also ziemlich attraktiv.
Besonders interessant war: Die ING bietet standardmäßig flexible Tilgungssätze zwischen 2 und 10 % an, die man während der Laufzeit ändern kann. Für mich ein echter Vorteil, weil sich meine Einnahmen als Selbstständiger nicht jedes Jahr gleich entwickeln.

Die Vorteile, die mir sofort aufgefallen sind

• Transparente Kommunikation: Ich hatte immer klare Infos, keine versteckten Klauseln.
• Digitale Abwicklung: Vom Antrag bis zur Vertragsunterzeichnung war fast alles online möglich.
• Flexibilität: Tilgungssatzänderung und bis zu 5 % Sondertilgung pro Jahr waren im Paket enthalten.
• Preislich fair: Die Zinsen waren wirklich konkurrenzfähig.

Wo es gehakt hat

Natürlich war auch nicht alles perfekt.

• Wenig persönliche Beratung: Die ING ist keine klassische Filialbank. Wer ein Gespräch am Tisch mit einem Berater braucht, ist hier falsch.
• Strenge Unterlagenprüfung: Ich musste teilweise doppelt Nachweise nachreichen, gerade als Selbstständiger war das ziemlich anstrengend.
• Standardisierte Abläufe: Die ING arbeitet sehr effizient – aber eben auch nach Schema F. Auf individuelle Sonderwünsche reagieren sie nicht so flexibel wie kleine Banken.

Für wen ist die ING Baufinanzierung geeignet?

Meiner Erfahrung nach passt die ING perfekt zu Menschen, die:

• gerne digital arbeiten,
• ihre Unterlagen gut im Griff haben,
• Wert auf niedrige Zinsen + Flexibilität legen,
• und nicht unbedingt auf persönliche Dauerbetreuung setzen.

Wer dagegen das Rundum-sorglos-Paket mit persönlicher Begleitung sucht, fühlt sich wahrscheinlich bei regionalen Banken oder Vermittlern wie Dr. Klein wohler.

Für mich war die ING eine super Wahl. Ich konnte alles schnell und digital abwickeln, bekam ein gutes Angebot und hatte mit der Tilgungsflexibilität genau die Freiheit, die ich gebraucht habe. Klar, es ist nicht der Anbieter für jeden – aber wer strukturiert ist und keine Angst vor digitaler Abwicklung hat, wird hier richtig glücklich.

Ich würde sagen: Preis-Leistung top, Beratung eher standardisiert. Aber unterm Strich würde ich jederzeit wieder überlegen, mit der ING zu finanzieren.

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Als ich meinen ersten Immobilienkredit unterschrieben habe, stand ich vor einer der wichtigsten Entscheidungen: Wie hoch soll die Anfangstilgung sein?. Mein Bankberater meinte damals: „Nehmen Sie einfach 1 % Tilgung, das ist Standard.“ Aber ich habe schnell gemerkt: Diese Entscheidung bestimmt darüber, ob ich 30 Jahre lang jeden Monat Schulden schleppe – oder ob ich vielleicht schon nach 20 Jahren durch bin.

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Was bedeutet Anfangstilgung überhaupt?

Die Anfangstilgung ist der Tilgungsanteil der monatlichen Rate, den du gleich zu Beginn deiner Finanzierung festlegst. Klassisch sind 1 % oder 2 % pro Jahr.
Beispiel: Bei einem Kredit von 300.000 € wären das 3.000 € (1 %) oder 6.000 € (2 %) im ersten Jahr – verteilt auf die Monatsraten.
Das Entscheidende: Je höher die Anfangstilgung, desto schneller sinkt deine Restschuld.

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Warum 1 % Tilgung heute nicht mehr reicht

Früher, als die Zinsen bei 6–8 % lagen, war eine Tilgung von 1 % völlig normal. Durch die hohen Zinsen hat man trotzdem relativ schnell abbezahlt. Heute sieht die Welt anders aus: Bei niedrigen Zinsen läuft der Kredit ohne höhere Tilgung ewig.

Rechenbeispiel:

• 300.000 € Kredit, 3 % Zinsen, 1 % Tilgung → Laufzeit ca. 45 Jahre (!).
• 300.000 € Kredit, 3 % Zinsen, 3 % Tilgung → Laufzeit ca. 25 Jahre.

Das zeigt ziemlich klar, warum man heutzutage lieber höher einsteigen sollte.

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Mein persönlicher Weg

Ich habe mich damals für 2,5 % Anfangstilgung entschieden. Klar, die Rate war dadurch spürbar höher, aber es fühlte sich besser an, schneller Schulden abzubauen. Rückblickend war es die richtige Entscheidung – allein schon psychologisch.

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Welche Tilgung ist die richtige für dich?

Das hängt vor allem von drei Faktoren ab:

1. Deinem Einkommen – Wie hoch darf die monatliche Belastung sein?
2. Deiner Lebensplanung – Willst du früh schuldenfrei sein oder reicht dir ein langer, planbarer Abtrag?
3. Deiner Risikoneigung – Manche Menschen schlafen besser, wenn sie wissen: In 20 Jahren ist das Haus abbezahlt.

Viele Experten empfehlen heute mindestens 2–3 % Tilgung. Ich persönlich finde: Wer es sich leisten kann, sollte nicht unter 2 % gehen.

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Tipp: Tilgungssatzwechsel einbauen

Eine Sache, die viele vergessen: In vielen Verträgen kann man den Tilgungssatz während der Laufzeit anpassen. Das heißt: Heute vielleicht „nur“ 2 %, wenn das Geld knapp ist – aber später, mit höherem Einkommen oder weniger Ausgaben, kannst du auf 4 % oder 5 % hochgehen. Das gibt Flexibilität.

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Die richtige Anfangstilgung ist ein Schlüsselfaktor für deine Baufinanzierung. Lass dich nicht einfach mit dem Standardsatz abspeisen. Rechne durch, was dir langfristig wichtig ist: lieber heute etwas höhere Raten und dafür schneller schuldenfrei – oder kleinere Raten und dafür eine ewige Restschuld.

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