Nachdem mein erstes Hausprojekt für den Eigenbedarf stand, wurde mein Interesse an einer zweiten Immobilie immer größer. Nicht zum Selberwohnen diesmal – sondern als Kapitalanlage. Monatliche Mieteinnahmen, langfristiger Vermögensaufbau, steuerliche Vorteile – klang alles super.
Aber so einfach wie’s klingt, ist es nicht. Vor allem die Finanzierung ist eine ganz eigene Nummer. Ich nehm dich heute mit durch meinen kompletten Weg – von der Objektsuche bis zur Finanzierungszusage – mit allen Höhen, Tiefen und Aha-Momenten.

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Der Unterschied zur Eigennutzung? Riesig!

Bei der ersten Immobilie hab ich gedacht: „Ich kenn das ja jetzt – einfach wieder zur Bank gehen, Kredit holen, fertig.“

Pustekuchen.

Sobald du sagst, dass du nicht selbst einziehst, sondern die Immobilie vermieten willst, ticken Banken ganz anders:

• Die prüfen strenger.
• Die fordern mehr Eigenkapital.
• Und sie rechnen anders – nämlich mit dem Ertragswert, nicht nur dem Verkehrswert.

Aber: Es geht! Und es kann sich richtig lohnen – wenn du weißt, wie du’s angehst.

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So hab ich meine Kapitalanlage finanziert

1. Objekt gesucht – mit Fokus auf Rendite, nicht Romantik

Beim Eigenheim war’s die Küche, die Lage zur Kita, das Gefühl.
Bei der Kapitalanlage war’s:
Kaltmiete pro Quadratmeter, Lagepotenzial, Sanierungsstand.
Klingt unsexy? Ist aber das, was zählt.

Ich hab am Ende eine 2-Zimmer-Wohnung in Leipzig gekauft – gut vermietet, stabile Gegend, 5,2 % Bruttorendite.

2. Eigenkapital eingeplant – mindestens 20 %

Die Bank wollte hier mehr Sicherheit als bei der Eigennutzung. Ich hab rund 25 % Eigenkapital eingebracht, also ca. 30.000 € bei einem Kaufpreis von 120.000 €. Die Kaufnebenkosten hab ich aus eigener Tasche bezahlt.

3. Finanzierung abgestimmt – mit Mieteinnahmen gerechnet

Bei der Kalkulation wurde die Miete direkt berücksichtigt. Heißt: Die monatliche Miete senkt rechnerisch meine Belastung, was meine Bonität verbessert.

Ich hab mich für einen Kredit bei der Commerzbank entschieden – die war ziemlich offen für Kapitalanleger, solange die Zahlen stimmen.

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Diese Stolperfallen hätt ich fast übersehen

Sanierungsrücklage der WEG

Die Wohnung war in einem Mehrfamilienhaus. Die Rücklage war niedrig – das hätte mir fast die Finanzierung versaut.
Tipp: Immer die Protokolle der Eigentümerversammlungen checken.

Vermietung nicht garantiert

Die Bank rechnet zwar mit der aktuellen Miete – aber du musst selbst sicherstellen, dass das auch dauerhaft realistisch ist. Ich hab mir Mietpreisspiegel und Nachfrageberichte der Stadt angeschaut.

Steuern nicht vergessen!

Die Mieteinnahmen musst du versteuern – aber du kannst auch Abschreibungen, Zinsen und Kosten gegenrechnen. Ich hab mir dafür einen Steuerberater geholt. War Gold wert.

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Mein Fazit: Kapitalanlage ja – aber nur mit Plan

Ich bin froh, dass ich’s gemacht hab. Die Wohnung ist seit 2 Jahren stabil vermietet, bringt mir jeden Monat einen kleinen Überschuss – und ich tilge nebenbei mein Darlehen. Win-win.

Aber: Das war kein Selbstläufer. Ich hab mich richtig reingefuchst, gerechnet, verhandelt – und manchmal gezweifelt.

Mein Rat an dich:
Nicht von Emotionen leiten lassen.
Rendite sauber durchrechnen.
Objekt und Lage nüchtern bewerten.
Und niemals ohne Rücklagen!

Beim nächsten Mal geht’s vielleicht um das Thema:
„Mietausfall, Schäden, Bürokratie – lohnt sich Vermieten überhaupt?“

Bis dahin – bleib renditestark! Dein Alex

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Heute geht’s um ein Thema, das richtig bares Geld sparen kann, aber trotzdem viel zu oft übersehen wird: die Förderkredite der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Ich geb’s zu: Als ich meine erste Finanzierung gemacht habe, hatte ich null Ahnung davon. Zum Glück hatte ich damals einen Finanzierungsberater an meiner Seite, der mir erklärt hat, was da alles drinsteckt. Und das hat sich richtig gelohnt.
In diesem Artikel zeig ich dir, was die KfW ist, welche Programme es gibt und wie ich sie konkret in meine Finanzierung eingebaut habe.

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Was ist die KfW überhaupt?

Die KfW ist eine staatliche Förderbank, die unter anderem zinsgünstige Kredite für private Immobilienkäufer vergibt. Ihr Ziel: Wohnraum schaffen, energetisch sanieren und Familien mit Wohneigentum unterstützen. Klingt gut? Ist es auch.
Wichtig: Die KfW vergibt ihre Kredite nicht direkt an dich, sondern über deine Hausbank oder deinen Finanzierungspartner. Du beantragst den KfW-Kredit also im Rahmen deiner Baufinanzierung mit – und genau hier liegt oft der Haken: Viele denken nicht dran, fragen nicht nach und verpassen die Chance.

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Diese KfW-Programme hab ich genutzt

In meinem Fall ging es um den Kauf eines Bestandsobjekts mit Sanierungsbedarf. Mein Finanzierungsberater hat mir damals zwei Programme vorgeschlagen:

KfW 124 – Wohneigentumsprogramm

• Bis zu 100.000 € Kredit
• Für den Erwerb oder Bau von selbst genutztem Wohneigentum
• Fester, günstiger Zinssatz
• Tilgungsfreijahre am Anfang (man zahlt erst mal nur Zinsen)

Ich hab das Programm 124 genutzt, um einen Teil meines Kaufpreises abzudecken. Der Vorteil: Der Zinssatz war damals niedriger als bei meiner Hauptfinanzierung – und ich konnte zwei Jahre tilgungsfrei starten. Das hat mir richtig Luft zum Atmen gegeben, gerade in der Anfangszeit mit Renovierungskosten.

KfW 151/152 – Energieeffizient Sanieren (gibt’s 2025 unter neuer Programmnummer)

• Förderkredite für energetische Sanierungsmaßnahmen
• Auch Einzelmaßnahmen wie Heizung, Fenster oder Dämmung möglich
• Zusätzlich gibt’s oft Zuschüsse oder Tilgungszuschläge

Ich hab meine alte Gasheizung gegen eine Wärmepumpe getauscht und dafür zusätzlich einen günstigen KfW-Kredit genutzt – inklusive 15 % Tilgungszuschuss. Das heißt: Ein Teil des Kredits wurde mir einfach erlassen. Ja, wirklich!

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Wie läuft die Antragstellung?

Ganz wichtig: Der KfW-Kredit muss vor Beginn deines Vorhabens beantragt werden! Sobald du den Kaufvertrag unterschrieben oder mit der Sanierung angefangen hast, ist es zu spät.

Die Beantragung läuft über deine finanzierende Bank – also unbedingt nachfragen. Bei mir hat das mein Vermittler übernommen, der wusste genau, wie’s läuft. Du brauchst in der Regel:

• Einkommensnachweise
• Infos zur Immobilie
• ggf. Bestätigung vom Energieberater (bei Sanierungen)

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Mein Fazit: Ohne KfW hätte ich mehr gezahlt – und weniger Puffer gehabt

Die KfW-Kredite haben mir in meiner Finanzierung echt geholfen: niedrigere Zinsen, Tilgungszuschuss, mehr Flexibilität. Ich kann jedem nur raten: Frag aktiv danach – warte nicht, bis dir jemand davon erzählt. Nicht jede Bank denkt von sich aus daran, dir das zu erklären.
Und wer schon saniert oder umbaut, sollte prüfen, ob sich noch nachträglich was fördern lässt – manchmal geht das sogar, wenn man noch nicht alle Rechnungen bezahlt hat.

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Wenn du Fragen hast oder wissen willst, welche KfW-Programme aktuell besonders spannend sind, schreib mir gern. Ich helf dir gern beim Durchblick – denn ehrlich: Die Förderlandschaft in Deutschland ist ein bisschen wie ein Irrgarten, aber einer, in dem Geld auf dem Boden liegt. Du musst es nur aufheben

Bis zum nächsten Mal! Dein Alex

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Und heute sprechen wir über etwas, das dir bei einem Immobilienkredit richtig Kopfschmerzen bereiten kann: die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Klingt trocken, ich weiß – aber ich verspreche dir: Wenn du irgendwann vorhast, deinen Kredit vorzeitig abzulösen, willst du über dieses Thema Bescheid wissen. Ich hab’s am eigenen Leib erfahren…

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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung überhaupt?

Ganz einfach gesagt: Wenn du deinen Immobilienkredit vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung zurückzahlst, verliert die Bank dadurch Zinseinnahmen. Und genau dafür verlangt sie einen finanziellen Ausgleich – eben diese Vorfälligkeitsentschädigung.
Die kann, je nach Kreditbetrag und Restlaufzeit, richtig ins Geld gehen. In meinem Fall wollte ich meine Immobilie verkaufen – und stand plötzlich vor einer Forderung von über 8.000 €. Zack, Gänsehaut.

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Wann wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig?

Das passiert in diesen typischen Situationen:

• Du verkaufst deine Immobilie und löst den Kredit vorzeitig ab.
• Du bekommst ein besseres Finanzierungsangebot und willst umschulden.
• Du hast eine hohe Summe geerbt oder gewonnen (soll ja vorkommen ) und willst schuldenfrei sein.

Wichtig: Wenn du den Kredit innerhalb der ersten zehn Jahre kündigst, ist eine Vorfälligkeitsentschädigung fast immer fällig – es sei denn, es liegt ein Sonderfall vor (z. B. Verkauf wegen Scheidung).

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Mein Fehler: Keine Sonderkündigungsrechte eingeplant

Als ich meinen Kredit abgeschlossen habe, dachte ich: „Ich bleibe da locker 20 Jahre wohnen.“ Tja. Das Leben hatte andere Pläne – neuer Job, neue Stadt, neues Zuhause. Also musste das alte Haus weg. Und damit der Kredit.

Hätte ich damals Sondertilgungsrechte oder eine flexible Ausstiegsklausel verhandelt, hätte ich mir viel Stress (und Geld!) sparen können. Mach nicht den gleichen Fehler.

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10-Jahres-Regel: Dein Ass im Ärmel

Eine gute Nachricht gibt’s: Laut § 489 BGB darfst du deinen Immobilienkredit nach 10 Jahren Zinsbindung jederzeit mit 6 Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung!

Das hab ich bei meiner zweiten Finanzierung direkt eingeplant. Ich hab eine Zinsbindung von 15 Jahren gewählt – aber mit dem Wissen, dass ich ab Jahr 10 rauskann, wenn ich will. Mega wertvoll.

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Wie wird die Entschädigung berechnet?

Ganz grob spielen dabei folgende Faktoren eine Rolle:

• Die Restschuld
• Die verbleibende Laufzeit
• Der aktuelle Zins am Kapitalmarkt
• Dein vertraglich vereinbarter Zinssatz

Je länger die Restlaufzeit und je höher die Zinsdifferenz, desto teurer wird es. Manche Banken verlangen auch Bearbeitungsgebühren obendrauf. Ein Beispiel:

Restschuld: 200.000 €
Verbleibende Laufzeit: 6 Jahre
Differenz zwischen Vertragszins (3,5 %) und Marktzinssatz (2,5 %)
➜ Vorfälligkeitsentschädigung: ca. 9.500–11.000 €

Und ja – das tut weh.

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Wie kannst du sie vermeiden oder minimieren?

Ich hab daraus gelernt und gebe dir meine besten Tipps:

1. Schon bei Vertragsabschluss verhandeln: Sondertilgungsrechte, flexible Laufzeiten, Umschuldungsoptionen – das sind echte Joker.
2. Verkauf gut planen: Wenn du den Verkauf zeitlich so legst, dass du in die 10-Jahres-Regel fällst, sparst du dir Tausende Euro.
3. Mit der Bank verhandeln: Ja, wirklich. Manche Banken lassen mit sich reden, wenn sie gleichzeitig ein neues Geschäft mit dir machen.
4. Anwalt oder Finanzberater fragen: Gerade bei hohen Beträgen kann eine Zweitmeinung lohnenswert sein – ich hab’s gemacht, und die Summe wurde nochmal neu berechnet.

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Mein Fazit: Früh informieren – später entspannter verkaufen

Die Vorfälligkeitsentschädigung hat bei mir dafür gesorgt, dass ich richtig ins Schwitzen gekommen bin. Aber sie hat mir auch beigebracht, wie wichtig Flexibilität bei der Finanzierung ist.
Wenn du dir diesen Blogartikel bis hierhin durchgelesen hast, weißt du jetzt mehr als ich damals

Und ganz ehrlich: Ich würd mir wünschen, dass mir das damals jemand so erklärt hätte.

Wenn du Fragen hast oder Hilfe bei der Bewertung deiner aktuellen Finanzierung brauchst – melde dich einfach. Ich helfe gern!

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Ich weiß, was du denkst: „2035? Das ist doch ewig hin!“
Tja, das hab ich auch gedacht – bis mir klar wurde, wie brutal die Zinsentwicklung in nur wenigen Jahren aussehen kann. Ich hab’s bei Bekannten gesehen: Erst 1,2 % bezahlt, dann plötzlich 4,5 % Anschlusszins – und Zack, Monatsrate fast verdoppelt.
Da hab ich für mich beschlossen: Das passiert mir nicht. Und genau deshalb beschäftige ich mich schon jetzt mit meiner Anschlussfinanzierung – obwohl meine Zinsbindung noch bis 2030 läuft.

Klingt irre? Ist aber klug. Ich erklär dir heute, wie du das Thema frühzeitig angehst – und dir damit richtig viel Stress (und Geld!) sparen kannst.

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Was ist eine Anschlussfinanzierung überhaupt?

Wenn du einen Immobilienkredit abschließt, läuft der meist mit einer festen Zinsbindung – zum Beispiel über 10, 15 oder 20 Jahre.
Nach Ablauf dieser Zinsbindung bleibt meist noch eine Restschuld übrig – und für die brauchst du eine neue Finanzierung. Das nennt sich Anschlussfinanzierung.

Und genau da wird’s spannend: Denn wie hoch die Zinsen dann sind, weiß heute niemand. Und je nach Marktlage kann das extrem teuer oder richtig günstig sein.

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Mein Plan: Frühzeitig vergleichen, später clever zuschlagen

Ich hab mir vorgenommen, das Thema nicht erst 6 Monate vor Ablauf der Zinsbindung anzugehen, sondern bereits 5 Jahre vorher regelmäßig zu checken, wie sich der Markt entwickelt.

Warum so früh?
Weil du dir mit einem Forward-Darlehen (dazu hatte ich ja schon mal geschrieben) die heutigen Zinsen für später sichern kannst – gegen einen kleinen Zinsaufschlag.

Meine konkrete Vorgehensweise:

1. Restschuld ausrechnen lassen
   Ich hab mir von meiner Bank eine Hochrechnung geben lassen: Wie hoch ist die Restschuld am Ende der Zinsbindung?
2. Forward-Angebote beobachten
   Ich check regelmäßig die Angebote für Forward-Darlehen – z. B. über Interhyp, Dr. Klein oder Baufi24. Ab etwa 3 Jahre vor Ende der Zinsbindung wird’s richtig spannend.
3. Finanzierungs-Backup aufbauen
   Ich spare zusätzlich monatlich einen kleinen Betrag – als Reserve, um entweder die Restschuld zu senken oder ggf. flexibler in den Verhandlungen zu sein.

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Was viele unterschätzen: Das Zeitfenster ist eng

Die meisten Banken melden sich erst 6–12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Dann ist es oft schon zu spät für einen sauberen Bankwechsel oder gute Verhandlung.

Wenn du dann unter Druck bist, bekommst du:

• Weniger Auswahl
• Schlechtere Konditionen
• Wenig Spielraum bei der Gestaltung

Je früher du dich kümmerst, desto mehr Optionen hast du. So einfach ist das.

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Mein persönlicher Tipp: Lass dich nicht von der Zinsbindung einlullen

Ich hab’s selbst erlebt: Die ersten Jahre denkt man, „ach, läuft ja alles – kann ich später regeln“. Aber „später“ ist schnell da – und dann geht das Rennen gegen die Zeit los.

Deshalb: Leg dir eine Erinnerung in den Kalender. 3 Jahre vor Zinsbindungsende = los geht’s.

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Mein Fazit: Die beste Anschlussfinanzierung ist die, die du früh planst

Ich weiß, es klingt verrückt, schon Jahre im Voraus zu planen. Aber genau das macht den Unterschied zwischen „Mist, jetzt wird’s teuer“ und „Nice, ich hab mir Top-Konditionen gesichert“.

Wenn du eine Finanzierung hast oder gerade planst: Denk jetzt schon an später. Es kostet dich nix – aber es kann dir Tausende Euro sparen.
Und hey – du musst ja nicht gleich was abschließen. Aber informiert zu sein, ist immer schlauer als überrascht zu werden.

Bis zum nächsten Mal – dann vielleicht mit dem Thema „Wohnriester – sinnvoll oder einfach nur Bürokratiemonster?“